澳门新萄京手机游戏新生融资模式探路商业地产

本报记者 段铸
广州报道  2012年28日晚间,越秀集团旗下两家上市公司越秀地产、越秀房托联合发布公告称,越秀地产旗下商业项目广州西塔(广州国际金融中心)将注入越秀房托,作价134.4亿元。公告显示,在这134.4亿元价格中,包括了交易总价格88.5亿元,开发贷45亿元,以及少数股东所占价值约9000万元。  “通过这种操作,越秀集团下面这个商业项目就实现了证券化。”越秀集团有关人士对本报记者表示。  也有市场分析人士指出,越秀地产通过将西塔注入房产信托,严格的意义说是“另类”融资。根据公告,为完成这88.5亿元的交易,越秀房托将进行不少于12亿元的境外银行借贷,其负债率也将达到30.5%。同时,将发行不少于24亿元的递延基金单位给越秀地产,于2016年12月31日起发行,此后每年转换量不会超过2%。  值得注意的是,另外54.5亿元资金将通过发售新的基金单位实现,而为保证增发后越秀地产在越秀房托中的持股比例,36%的新配售将“卖”给越秀地产,另外的64%公开发售给独立第三方。  另外,西塔酒店及服务式公寓将于2012年7月初步启动运营,越秀地产同意由交易完成日期起至2016年年底止以现金方式向越秀房产基金提供收入支持,预计全部补贴款项总额将不超过人民币6.10亿元。  将西塔装进越秀房托后,双方都是大赢家。其中,对越秀地产而言,不仅减少了将近45亿元的银行债务,还增加约40亿元现金,并兑现了约5亿~7亿元的收益。  而对越秀房托而言,其总资产值将从2011年底约人民币73.75亿元大幅增加两倍至约人民币230.95亿元。物业组合规模将为目前22.36万平方米的3倍左右,且预期越秀信托的市值也将至少倍增。  “若按市值计算,交易完成后越秀房产基金将会成为亚洲最大的上市房地产投资信托基金之一。”越秀集团办公室总经理陈志飞表示。  越秀集团及越秀地产董事长陆志峰在新闻发布会上透露,西塔将于年底达到70%的出租率不成问题,而且目前越秀房产基金只持有5个物业,其中位于广州火车站附近的白马大厦占了整个业绩的60%左右。

2017年初,越秀房托行政总裁林德良曾指,2016年越秀房托的租金收入出现明显增长,未来公司也不会放弃寻找合适的收购机会。他表示,越秀房托会继续关注一二线核心地段,寻找有成长性的优质物业为收购标的。同时,越秀房托继续保持与母公司的互动,实现积极稳固的投资策略。

“旺铺养三代”,这是中国古老商业智慧的结晶。但为何国内长期以持有经营为本的商业地产却凤毛麟角?  究其原因:主要是商业地产超长的投资周期所致。一个项目从拿地到建成需要2~3年,市场培育成熟又要2~3年。而且再成熟的商业项目,其回报也只能来自每年的租金收入。这对于许多期待快速复制扩张的商业龙头来说,显然租金收入无法支撑其扩张。于是,许多开发商不堪忍受如此漫长的投资回报,从而选择出售旗下物业。  实际上,国际资本市场早已为“长期回报,短期资金回笼”开出了药方,但在国内,则由于种种原因而无法复制,反而成全了一些有境外背景的商业地产公司。  REITs模式试水  10月8日,越秀地产与越秀房托联合发布公告,广州国际金融中心注入越秀房托配售交易最终完成,原本只持有66亿元物业的越秀房托,一跃成为亚洲十大上市房地产信托基金,持有物业高达220亿元。  越秀地产运用的正是国内众多商业地产企业梦寐以求的REITs模式。简而言之,所谓REITs是指开发商将旗下的以租金回报为主的商用物业打包为信托基金,然后向投资者兜售,投资者获得每年较固定的租金回报,而开发商则可以成功套现该商业项目。  以广州国际金融中心为例,根据公告,广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房托,作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元的交易标的开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房托将安排不少于12亿元的新增境外银行借贷以及不超过54.5亿元的基金单位进行配售,其中约36%配售给开发商越秀地产,约64%配售给独立第三方。  换言之,在交易完成后,越秀地产依然持有广州国金中心36%的股权,仍为大股东。同时越秀地产原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多,同时减少合并约45亿元的银行负债、增加约40亿元的现金及获得了5亿~7亿元的收益。  越秀房托是第一只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金,与2005年在港交所上市。交易完成前,越秀房托旗下资产主要是越秀地产在广州的5大商用物业。  值得留意的是,在越秀房托上市前后,万达董事长王健林也有意成立自己的REITs,他把旗下9家商业广场股权打包到香港发行信托基金。不过,最终因为租金等因素限制而搁浅。  实际上,我国直到2008年年底才首次在国务院提出一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式,也就是REITs。但讨论了近四年,管理机制和体系仍未成型。其中涉及资质审核、资产结构、税收、信息披露、发行管理等一系列问题,都没有法律及部门规章一一规范,流程与规则仍处于变化之中。  世联地产的研究报告显示,目前我国的REITs规划方案出现了银监会的私募版本与证监会的公募版本。银监会模式主要是针对机构投资者,在银行间市场流通;而证监会模式则针对个人投资者,在交易所市场上市流通。监管权的争夺造成了无谓的成本浪费,随着REITs产品的日益复杂,两大监管部门的权力分配问题也难以清晰化。  市场要求REITs的资产包是优质、较高收益的物业,但国内基金市场对于筛选标准以及选定规则都有所欠缺,因此,轻易上马会给市场带来质量风险。此前国内有传第一只REITs将用于公租房项目,这明显与国际上通行的REITs风控背道而驰。因为公租房是需要政府补贴的公益性住房,这样的资产包谈何高收益?  保险资金蠢蠢欲动  REITs上市并不容易。据香港资本市场资深人士介绍,通常租金回报在6%~8%之上才有资格发行信托基金。但成功发行信托基金的好处显而易见,例如,此次越秀房托购买广州国金中心的同时,提出了新的融资计划,包括向人保集团配售约3.17亿元人民币的基金单位。虽然此项交易需获得中国保监会批准,但这也是国内为数不多的保险基金投资商业地产的实例。  实际上,保险资金进入商用物业一直被诸多地产商寄予厚望。一方面是高达2万亿元的保险资金;另一方面是由于保险资金的特殊要求,对于标的变现能力要求较高。业界一直认为,商业地产具备这种随时抵押的特性,而一直缺乏投资渠道的保险资金也是蠢蠢欲动。  2010年以前,险资投资写字楼只能用“自用”的名义,直到2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》下发后,保险公司才能名正言顺地使用保险资金以债券、股权或物权的方式,投资商业地产项目。然而,上述《办法》颁布后,却甚少出现保险公司成功投资商业地产的案例,即便出现保险公司购买商业物业,还依然沿用“自用”的名义。  “保监会控制非常严。”一位保险公司内部人士告诉《中国经营报》记者,按照现有规定,保险公司投资不动产,投资额超过20亿元或超过可投资额度20%的,应在协议签署后5个工作日内,向中国保监会报告,而保监会对此采取的是:事前报批而非报备方式。  同样,越秀房托的此次配售,最晚要到12月15日才能获得监管层的批复。但该公司资本经营部投资者关系总监夏恒良在公开场合上表示,与人保集团的管理层沟通后得知,在十八大以后,保监会会放宽保险资金投资房地产的规定。相信未来监管机构会放宽监管,初步允许保险资金投资于海外上市的房托基金。  但是,就总体而言,国内商业地产企业要想在资本市场上分一杯羹,还是甚为困难的。但是,凯德商用等外资房企却利用“PE+REITs”的模式,在国内囊获了57个商业项目。“中国如果还不放松对集合房产信托上市的管制,商业地产将是外资的天下。”世联地产董事长陈劲松表示。

观点地产新媒体查阅获悉,由于武汉越秀财富中心刚刚于2016年8月竣工,于11月10日的租用率仅为40.5%,10月份的平均租金为90.78元/平方米,项目的评估值为33亿元。星汇维港购物中心则于2015年12月及2015年10月竣工,于11月10日的租用率86.8%,10月份的平均租金45.75元/平方米及71.89元/平方米,项目的评估值为2亿元。

据越秀房托称,经估计及假设条件成立的情况下,管理人预计越秀房托的借贷比率将由2017年6月30日的37.1%降至紧随于完成时支付初步完成付款后的约36.4%。根据REIT守则,房产基金借贷比率要求上限为45%。

随后,买方即越秀房产基金的特殊目的公司Yuexiu REIT 2017 Company
Limited,将收购富成的全部股权,进而持有项目公司67%股权。综上,越秀房产基金将透过四层特殊目的公司持有武汉物业67.0%权益。

越秀房托此番收购的物业具体包括了武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1千多个停车位,总估值为35.87亿,协定收购金额即22.8亿元较按比例计24.03亿元折让约5.1%。

公告显示,越秀地产宣布出让武汉物业67%股权予越秀房地产信托基金,转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。

**资产估值扩大8%**

资料显示,武汉物业位于武汉汉口滨江商务区,是大型综合体项目中的一部分。该项目综合体中的住宅部分即“星汇云锦”已全部售出。而且,项目公司中目前尚持有的若干住宅公寓、配套俱乐部会所及幼儿园并不在收购计划中,这部分物业将于完成前出售。

越秀地产称,预计该集团将因出售事项录得收益约人民币4亿元,包括出售项目公司67%权益的收益以及该集团所持余下33%权益的公平值收益。

市场顾问报告也估计称,到2018年底,武汉物业办公空间的出租率将达到80%至85%,预期日后其购物商场的出租率将始终保持超过95%的出租水平。

分析指,尽管目前两个物业的租金水平及收益情况较市场明显要低,但未来凭借越秀房托的资产运营与改造能力,项目将有很大提升空间,毕竟此前广州国际金融中心及上海越秀大厦也经历此番改造与提升。

观点地产网
继2015年8月首度跨出广州收购上海物业之后,越秀房托在物业收购上进入了约两年的空档期。11月14日,越秀房托及越秀地产双双发布公告,越秀地产于武汉的第一高楼项目——武汉越秀财富中心将注入越秀房托。

除此,越秀房托还将与越秀地产于交易完成时定立融资安排,倘若支付延迟完成款项所需资金出现任何不足,买方可提取卖方融资拨付不足款项。卖方融资为最高金额相当于人民币81470万元。

越秀地产公告显示,目前武汉物业由项目公司武汉越秀地产开发有限公司持有。在此次交易中,越秀地产先将项目公司67%股权售予百胜国际。重组前,百胜国际由富成持有全部权益,两家公司现为越秀地产的间接附属公司。重组后,武汉物业将成为两者唯一的相关资产。

除了可实现更加多元化的组合外,收购事项还会将越秀房产基金资产组合的市场估值扩大8%。

值得注意的是,为了收购这一物业,越秀房托先期进行了四层特殊目的公司的设计,而港交所对于房托基金收购中特殊目的公司规定最多是两层。除此,在这笔22.8亿元的交易中,越秀房托还计划通过银行贷款融资12.22亿元,并向越秀地产融资8亿元。

出售事项完成后,卖方即越秀地产间接全资附属公司城市建设开发集团有限公司将透过其附属公司顶卓有限公司持有项目公司33%实际权益。此外,于本公告日期,越秀地产还间接持有1,040,828,490个房产基金基金单位,占已发行房产基金基金单位约35.303%。

越秀房托称,按照房托基金守则规定计划不得拥有超过两层特殊目的公司,但证监会也可酌情可在理据充分的特殊情况下允许计划拥有额外一层或多层特殊目的公司。

截至2016年,项目公司实现收益23.72亿元,除税后溢利净额4.7亿元。2017年上半年,项目公司收益26.7亿元,除税后溢利净额
4.5亿元。于2017年6月30日,项目公司的总资产及资产净值分别约为49.88亿元及31.6亿元。

而且,据估计,这两个物业的年净收益率为1.76%,比市场上的租金收益率约4-5%及4.5-5.5%相比相对较低。

数据显示,于2017年上半年,武汉出售集团的经调整资产净值为约-3.64亿元,主要归因于项目公司的未偿还建筑成本,其中的67%将作为厘定资产净值时计作项目公司的负债。武汉出售集团即富成、百富国际及项目公司67.0%权益的统称。

在越秀房托的公告还披露了其在此项交易中拟进行的融资安排。

由此,越秀房托所持有的物业将增至8个,分布城市也扩张至武汉。

据越秀房托介绍,预期收购事项将可扩展越秀房产基金的租户基础至包括更多知名国内及跨国公司租户。收购事项后,广州国金中心在资产价值方面对越秀房产基金组合总额的贡献预期将由60%降至55%,而越秀房产基金于武汉物业的67.0%权益的贡献预期将为8%。

观点地产新媒体了解到,至2017年上半年,越秀房托共拥有七个物业,整体出租率为97.4%,可供出租总面积为48.73万平方米。经评估顾问重估,越秀房托的物业组合重估市值为人民币296.35亿元,比2016年同期增长了3.4%。

越秀房产基金布局国家级中心城市
收购武汉地标性物业来自观点地产新媒体的原创专栏

**22.8亿里的四层SPV设计**

在2012年度业绩会上,越秀地产曾透露将武汉星汇云锦综合体项目注入越秀房托,但一直没有下文。

观点地产新媒体了解到,自从2012年广州ifc注入到越秀房托后,外界一直在关注,母公司越秀地产何时将再度注入资产。2015年,上海宏嘉大厦的注入,是越秀房托首度收购第三方资产,也是首个广州市外的资产。

观点地产新媒体了解到,越秀房产基金的管理人即越秀房托资产管理有限公司已与一家贷款银行就12.2亿元人民币的以港元计值的无抵押定期贷款融资订立承诺函。这部分融资将全部提取,以部分偿付代价等。

其中,武汉越秀财富中心为68层办公大楼及商业开发项目,高度超300米,是目前武汉投入使用中的最高甲级写字楼;星汇维港购物中心为整幢5层购物商场。项目办公用途的建筑面积为12.94万平方米、零售用途建筑面积为4.36万平方米。

至于做此设计的原因,越秀地产简要地解释称,是“为促进未来集团重组及透过中介控股公司出售物业权益”。

公告显示,越秀地产宣布出让武汉物业67%股权予越秀房地产信托基金,转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。

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