澳门新萄京手机游戏房产税扩大税源同时更需注重公平

日前,财政部部长肖捷撰文《加快建立现代财政制度》,并在其中首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。事实上,这已不是主管部门首次提出房产税,早在2003年时就提出了物业税的概念,2011年,上海和重庆提出了对增量商品房征收房产税的试点工作,2013年国家提出加快房产税立法工作。房产税之所以引人注意,在于其不仅关系到每个有房家庭的切身利益,而且被很多人赋予了降低房价以缩小贫富差距的功能。客观地讲,当前再次提出房产税问题,主要原因在于两个方面,一方面是随着城镇化进程的减速、楼市长效机制的有效建立以及楼市调控政策的延续,地方政府卖地收入未来将逐步放缓;另一方面则是营业税改增值税后,地方政府财政未来将以共享税为主,有必要开拓地方税源。近年来随着一二线城市房价的快速上涨,各地方政府卖地收入同样水涨船高。数据显示,2016年全国土地出让收入超过3.75万亿元,属历史第三高,约占地方财政收入的43%,地方财政对卖地收入的依赖作用十分明显。随着我国劳动人口增速的下滑和人口红利逐渐减少,城镇化率增长也将呈现放缓态势,同时,经过近二十年住房市场化改革,城镇人均住房面积已明显提高,2016年已达36.6平方米,房子供需总量矛盾已基本平衡,更多的平衡体现在热点城市房屋的分配不均上,有的家庭有两套甚至以上房屋,有的家庭则无房。未来在“房住不炒”概念不断深入人心下,更多无房家庭可通过共有产权房和公租房解决居住问题。因而,多重因素叠加将使地方政府土地一次性转让获得的卖地收入逐渐减少。另一方面,十九大报告提出加快建立现代财政制度,建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。在规范透明、标准科学、约束有力的预算制度得到建立后,预计地方政府以往的“投资饥渴症”有望被有效抑制,但随之而来的就是急需开拓新的地方税种以增加收入来源,以此建立起良性的地方财政收支体系,鼓励地方财政更好地为当地居民服务并以此吸引当地常住人口增加,而房产税正是最合适的地方税种。从上述两个方面讲,房产税的征收更多的是体现在扩大地方政府税源上。但是,当前我国对房地产开发和交易的各种税费十分繁杂,既包括营业税、城建税、印花税、契税、所得税,又包括教育费附加等各种费,总共多达近40项,税费占房企销售收入比例更是高于40%,因而征收房产税的重要前提在于合理压缩既有税费种类,降低建设、交易环节税费负担,保证房地产开发和交易总税负不增加。要实现这一目标存在几个方面难点,核心矛盾点在于房产税到底应向谁征税,大众普遍认为应该向拥有多套房屋的居民征收,对于只有一套房屋居民则应免税。近年来一二三线城市房价的快速上涨客观上拉大了城乡之间、城市高低收入群体之间的贫富差距,适时出台针对高资产居民的包括房产税在内的财产税政策是通过国民收入二次分配调节贫富差距的重要手段。但要实现对存量二套房征税并不容易。首先要全国不动产登记联网,预计明年可以实现,其次则要明确哪些房屋属于二套房,当前我国房产类型十分复杂,商品房仅是其中一种,还有房改房、军产房、央产房、商住公寓、学校自建房等多种类型,如何统一这些房屋性质进而认定二套房存在难点,如何评估其价值同样不易。再次,不同城市房产税征税比例必定不同,如果一个居民在两地甚至多地拥有商品房,该如何界定哪套为二套房,如果所有房屋均纳入征税范围则可能引起三四线二手房的集中抛售。另外,对于不交房产税的居民也需建立类似不允许过户或滞纳金等对应惩罚机制,并且需和遗产税等其他财产税统筹考虑。正是由于存在上述问题,房产税的征收成本同样较高,有可能出现征收一块钱房产税而需付出6毛甚至更多成本的情况。对于房产税出台是否可以抑制房价的问题,长期来看,征收房产税可以增加拥有多套住房居民的房屋持有成本,对支持“房住不炒”有正向推动作用。但不能忽视的是,一方面需政府加大发展租房市场的力度,否则很容易出现房主将房产税成本转移至租房者身上的情况;另一方面,从2011年重庆和上海近年来房产税征收的实际情况看,房产税征税额逐年增长,上海2015年、2016年房产税分别为123.8亿元、171亿元,但上海和重庆的房价还是出现了快速上涨。因而,从影响房价的主导因素来看,短期而言,房产税的作用显然不如货币政策收紧和楼市加强调控显著。综上,从此次主管部门的表态来看,房产税未来一定会适时推出,但房产税的出台必须保证房地产开发与交易环节总税负不增加,还需与遗产税等其他财产税统筹协调,避免出现偷税漏洞。同时,房产税还需纳入楼市调控的长效机制中,避免房主将成本转移至租房者。最为重要的是,需通过房产税的制度设计调节近年来因资产价格快速上涨而逐渐拉大的贫富差距,而非仅是扩大地方税源那么简单。

房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着,“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%
房地产税以上,而外国一些发达国家仅在8%左右。

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

由以上定义可以看出,房地产税和房产税是有区别的,确切的来说,房产税是在房地产税的范畴之内。

房地产税财政意义

开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税。而且房地产税是直接税,比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。

据称,此次改革将房地产税的定价权有条件地交给地方政府。有分析认为,这有利于充分调动地方政府的积极性,增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强,地方政府将能够在一定的区间范围内根据当地的具体情况自主确定具体税率。这对使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源,化解困扰已久的土地财政难题,具有积极的意义。

房地产税怎么征

根据报道,目前,房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

专家指出,现行房地产税费内容繁复。对于调控而言,以交易环节调整税收为重,短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看,税收政策调整频繁,出台较为仓促,应急色彩浓厚,缺乏顶层设计。“现阶段保有环节几乎没有税收,历次调控均以交易环节税收为主,促进住房资源合理配置效果不够明显。”

房地产税征多少

价值百万首套房每月需上税400元。今年3月份,有房地产业内人士表示,我国房地产税开征是必然,参照欧美国家及世界通行做法,他预测应在3年内开征,并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负,即每月400多元。

这笔帐这么算:按照每个家庭户承受能力和世界通行做法,首套房的税率应该在0.5%-1%之间,280亿平米住宅,均价一万总值280万亿,就是0.5的税率,一年是1.4万亿税收。100万一套房,一年交5000元,每月420元不到。二套房、三套房及以上,税率不会超过3%,预计在2%以内。

房地产税何时征

财政部财政科学研究所所长贾康表示,当前财税改革已经拉开帷幕,房地产税作为重点之一,或将在2016年前实现加快立法,在2017年实施。

按照中央的部署,改革的重点要在2016年底之前做出来,房地产税立法肯定是要动真格的,房地产税立法最迟不能拖过2017年的“两会”。

对楼市的5大好处:

一、严厉打击炒房

房地产的暴利本质吸引了无数开发商盲目开发,刚性需求者是在增加但基本上是比较均衡的递增,而投机性需求则是阶梯式的递增,递增速率远比真正的有效需求快得多。

因此造成了一些地方政府背后导演,前台由开发商和炒房者表演的一出房价上涨大戏。开发商不断存放房源,以期获得更高的利润,房地产行业“泡沫”越积越大。

从经济理论来讲,实施房地产税可以提高投机者炒房的成本,降低其收益预期,从而减少投机需求,通过市场供求关系达到降低房价的目的。

二、弱化房地产投资属性

房地产具有使用和投资两个功能属性,但是现在投资反客为主,很不正常。房地产税的开征有利于弱化投资属性,还房地产以居住功能属性。

房地产税的征收,对于那些多买多占公共资源的的前提下,在未来升值空间不确定的背景下,首先要面对确定的房产税负,这样就会让以投资为乐趣的购房人信心丧失大半,少了炒房者侵占市场资源,房地产市场立马现了原形。

三、开征将直接抑制房价

据有关统计,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。房地产开发中土地占有的税费太多,是房价过高的直接原因。

如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取,那么,改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。

由于地价和相关税费分70年交,目前售价6000元/平方米的房子,从理论上说,按3600元/平方米的价格销售即可盈利。当然就有点像国外买房难养房更难的状况了。

四、防止过分依赖土地财政

一旦开征了房地产税,地方政府的利益将有所保障。因为现行的土地批租制度将退出历史舞台,对于地方政府而言,土地将成为长期而稳定的财政收入来源。

如果地方政府不再过多为“土地出让金”张罗,而是将注意力转到其他生产上,那么开发商和地方政府那一层剪不断理还乱的暧昧关系将彻底终结了。

五、有助于调节贫富差距

一旦把房地产税提到财产税这个层面上,财产税的开征具有填补中国现行税制中财产税缺失的特殊功能。就意味着中国真正启动了调节贫富差距的工程。房地产税的开征将使对贫富差距影响最大、具有基础作用的财产有所触动。

总结

长远来看,房地产调控更多要依靠市场力量、法治调节。以“限购”为代表的行政手段,短期、局部可能见效快,长期来看效果未必合适。特别是交易环节的税收负担,以北京为例,个税与营业税、契税加起来常常数十万元计,令刚需购房者不堪重负。

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当税负从交易环节转向持有环节,对“房叔”“房姐”们的杀伤力会更直接、更明显,更有利于公平税负、平抑房价。该征的征,该免的免,才是房地产税的本意,才能让刚需者笑、投机者愁。

无论税收二次分配,还是税收撬动的房产占有格局,房地产税注定将扮演一个促进公平的角色。放在社会公平正义的天平上考察,房地产税立法工作需要格外谨小慎微,拿捏好技术与价值的双重取向,平衡好各方利益的动态变化。从这个意义上说,这次立法不单单是个法律事件,更是一场汇聚民意、民智,凝聚民心、民情的政治活动,需要立法者勉力为之。

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