深度|为什么要千方百计去库存?

今年两会期间,房地产税成为大众关注的热点话题之一。事实上在此之前,已有多个相关部门对房地产税进行表态。如2月23日,住房和城乡建设部副部长陆克华表示,有关部门正在按照中央要求开展房地产税立法工作。我国目前有关房地产的财政税收是以土地出让和房产交易两个环节为主,尤其是土地出让金收入占据了很多地方财政收入的很大比例,而对于持有环节的税收占据比例极其微小,这就产生了所谓的“土地财政”。易居研究院副院长杨红旭认为,从近年土地出让金变化、土地财政占地方收入比重变化来看,中国土地财政拐点已现,房地产税将成为土地财政的接替者。在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的多重背景下,房地产税制改革已箭在弦上。多位受访专家认为,今年房地产税落地的可能性不大,但预计推进速度将加快,对房地产市场也将产生比较明显的影响。土地出让金高峰已过2016年是中国房地产市场最为火热的年份之一,热点城市高价地频现,但当年全国土地出让金收入为3.56万亿元,较2015年增长19.3%,仍低于2014年的4万多亿。回望2001年至2014年,全国土地出让金收入整体呈上升趋势,2014年达到最高峰,2015年再度下滑负增长,2016年虽回升,但仍未超越2014年。从土地出让金占比来看,2016年土地出让金相当于全国地方财政总收入的29%,比2015年上升0.6%,但仍处于近十几年来相对较低的水平。而占比高点是2010年的40%。杨红旭认为,在房地产市场深度调整的影响下,自2014年以来土地出让金相当于地方财政总收入的比重下跌,大概率改变了2001-2010年震荡上行的趋势。中国狭义土地财政的最高潮已经过去。如果将房地产有关税收纳入,安信证券分析师陈天诚测算后指出,2016年全国财政超过三成收入来自于房地产行业,2010-2015年则超过三成,加上部分项目未明细拆分,这个数据可能还有被低估。陈天诚认为,近两年财政收入增速持续下降,财政赤字率持续增加,如果地产行业收入和销售出现下降,政府不但收入来源大幅减少,而且利息支出在不断增大,政府财政压力可想而知。房地产税制改革成关键“土地财政”吃紧,改革进入深水区,房地产税也被提上日程。2016年12月底,全国财政工作会议提出,要研究提出健全地方税体系方案。结合2016年中央经济工作会议提出的建立房地产市场长效机制,杨红旭认为,税制改革的重要方向之一是对不动产开征持有税。房地产税改革中最关键的是针对个人住房持有环节的房产税(物业税)。从国际经验来看,美国、韩国等成熟市场经济体将房产税作为地方财政收入的重要和稳定来源,Wind数据显示,美国房产税占地方政府财政收入的15%左右,日本固定资产税占地方税收收入的40%左右。但在我国,1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中,征收对象主要是经营性的房产产权所有人,个人所有非营业用的房产则被排除在外。《中国税务年鉴》数据显示,1998年至2004年间,房产税占地方财政收入比重维持在3%左右,而2005年起逐年下降,尽管2011年略有回升,但仍在2.1%-2.4%区间内。从已经试点的上海和成都两个城市的经验来看,由于征税税基很小,使得房产税未对税收总额作出很大贡献,也几乎未体现出税收的调节作用。方正证券首席经济学家任泽平认为,相比国外,中国仍有大量基本居住需求,房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等,很难形成高税收规模,短期内无法完全替代土地财政。但他也认为,房产税推出,可能成为重要地方财源。中原地产首席分析师张大伟则对记者表示,房地产税的出现,可以增加地方政府收入,尤其是增加地方政府的稳定收入,一定程度上可以降低地方政府高价卖地的意愿,减少地王出现的概率。

在“千方百计”去库存的背景下,除一线城市以外的地方政府,纷纷出台房地产去库存新政。为什么要去库存?因为要救经济。房地产作为中国经济支柱产业,仍然没有被抛弃。

中新经纬客户端1月24日电上海易居房地产研究院1月24日发布《地方政府对土地财政的依赖度报告》(下称《报告》)。《报告》指出,2018年,房地产“五税”总收入17968亿元,创下历史新高;以“五税”加土地出让金的口径来计算,2018年,土地财政收入占地方财政收入的51.0%,较2017年上升3.3个百分点,创下历史新高,贡献了超过一半的地方财政总收入。
  房地产税收对地方财政收入的贡献
  《报告》介绍,目前我国的房地产税收体系中有专门针对不动产而设置的税种,即房地产“五税”,分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节,是房地产税收体系中的主体税种。另外,企业所得税和增值税中也兼顾房地产类税收,因此与房地产相关的共有“七税”。
  根据《报告》,2018年,我国房地产“五税”总收入17968亿元,较2017年增长9.3%,自2015年增幅近15年以来首次转负后,连续三年保持正增长,与2017年同比增幅大致持平。2018年房地产“五税”收入创造了历史新高。
  《报告》指出,2018年,地方本级财政收入同比增长7.0%,增幅小于房地产“五税”收入增幅。在房地产“五税”收入增幅自2009年明确开始下降之后,地方本级财政收入增幅仍保持震荡上行至2011年,随后便与房地产“五税”收入一起进入下行通道,逐步回落且趋于平稳,预计未来将震荡前行。
  《报告》提到,在“五税”中,2018年,房产税所占比重16.1%,较2017年上升0.3个百分点,达到了近九年来的新高。契税和土地增值税的占比均有所上升,它们分别达到31.9%和31.4%,是占比最多的两种税种。耕地占用税占比下降至7.3%,城镇土地使用税占比则较为稳定。
  关于房地产税收对地方财政的贡献率,《报告》指出,2018年,五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为18.4%,比2017年上升0.4个百分点,比重创造了历史新高。虽然房地产税收收入从2015年以来有所反弹,但其占地方财政收入的比重已经趋于平稳,随着经济转型和经济结构的不断优化,地方经济对房地产的依赖度将降低,预计2019年房地产税收对地方财政的贡献率将略有下降。
  土地出让金对地方财政收入的贡献
  《报告》显示,2018年全国土地出让金收入为6.5万亿元,较2017年增长25.0%。2002年以来,全国土地出让金收入在大多数年份都保持正增长,仅出现4次负增长,《报告》认为,这4次负增长主要是受到我国宏观经济及房地产市场阶段性调整的影响。总体上来看,2002年以来,全国土地出让金收入增速呈现震荡下行的趋势,2018年全国土地出让金收入保持正增长,但增幅较2017年明显回落。
  《报告》指出,2018年土地出让金占地方财政总收入的39.9%,比2017年上升3.6个百分点,仅比2010年最高增幅减少0.1个百分点。以“五税”加土地出让金的口径来计算,2018年,土地财政收入占地方财政收入的51.0%,较2017年上升3.3个百分点,创下历史新高,贡献了超过一半的地方财政总收入。如果以“七税”口径计算,这一比值还会更高,说明土地财政收入仍是地方财政收入的重要组成部分。
  《报告》认为,在我国经济转型升级的大背景下,会有更多的新兴产业对地方财政做出贡献,并且“房住不炒”的指导方针下地市会回归理性。预计2019年在楼市与土地市场降温的趋势下,该比重将出现回落。
  《报告》还指出,土地财政对于中国经济长期平稳健康运行做出了很大的贡献,但土地财政是一把双刃剑,它在对城市基础设施的完善做出很大贡献的同时,也对房价的不断上涨起到了推波助澜的作用。
  《报告》认为,一方面,弱化土地财政,将使中国经济和地方财政的结构得到优化;另一方面,房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入,房地产市场将逐渐由增量市场转变为存量市场,土地财政不是长久之计。
  《报告》表示,地方政府在房地产政策调控上松绑需求迫切,本轮调控政策已见底。楼市不景气影响土地市场,地方政府渴望楼市松绑。2018年12月,菏泽、广州、珠海等地调控政策松绑。2019年1月,北京孙河预出让宅地取消限价。在地方政府财政压力较大的背景下,预计2019年会有更多的城市在“房住不炒”的大前提下出现政策松动和微调。

那么,房地产业对地方财政收入的贡献率有多大?我们从上海易居房地产研究院近日发布的一份题为《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告中可以看出,房地产对财政收入的贡献有多么重要。

根据《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告显示,2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元,较2014年下降3.6个百分点,近15年来增幅首次由正转负。而2001年至2014年,全国土地出让金收入整体上升,到2015年出现近15年以来的第四次负增长。

先看概念:何谓“五税”?

房地产行业中的“五税”通常指:房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税这五类税收。

房产税:

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

契税:

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

土地增值税:

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

耕地占用税:

耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。耕地占用税属行为税范畴。耕地占用税是我国对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收。

城镇土地使用税:

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。

接下来看看报告中的干货

【房地产税收对地方财政收入的贡献】

“五税”收入增幅近15年来首次由正转负

2015年,房地产“五税”总收入约为13315.8亿元,较2014年下降3.6个百分点,是近15年来增幅首次由正转负。2014年房地产“五税”收入有可能成为最高值。

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在“五税”中,2015年,房产税所占比重下降3.3个百分点,其他税种占比均略有提升。其中契税占比最高为29.3%,土地增值税逐年增加,耕地占用税和城镇土地使用税近年来占比较为稳定,房产税在尽力逐年缩减后近年来占比渐趋稳定。

去年 “五税”占地方财政收入比重降幅为2000年以来最高

报告显示,2015年,5类房地产税收总和占地方财政收入的比重为16%,比2014年下降2.2个百分点,是2000年以来第三次下降,且降幅最高。

前两次下降时间分别为2001年和2011年,降幅分别为0.6%和0.4%。

根据近年来房地产税收收入增幅收缩的趋势,预计本次下降后,未来还将持续此走势。

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【土地出让金对地方财政收入的贡献】

去年全国土地出让金收入降幅近20%

2015年全国土地出让金收入为3.29万亿元,较2014年下降18.5%。

2001年至2014年,全国土地出让金收入整体上呈现稳步上升的趋势,2015年是近15年以来第四次负增长。

易居研究院分析认为,前三次下降基本上都是受宏观经济及房地产市场阶段性调整出现的短期状况,而本次下滑一方面受我国经济结构调整大背景的影响,另一方面也是房地产市场进入深度调整期所致。2015年房地产市场分化加剧,大部分中小城市库存压力较大,土地成交减少,这种情况在未来几年仍将持续,2014年土地出让金总收入将成为最高值。

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2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%

2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%,比2014年下降8个百分点,是近十几年来相对较低的值。

易居研究院分析认为,在2010年达到最高增幅后,该比值震荡走低。在房地产市场深度调整的影响下,本次下拐有可能彻底改变2001-2010年该比值震荡上行的趋势,转而逐渐收缩,促进地方财政收入体系更加健康合理。

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注:地方财税总收入主要包括地方本级财政收入和地方政府预算外收入(核心部分为土地出让金收入),考虑到数据可得性,本文计算的地方财税总收入为地方本级财政收入和土地出让金收入的加总。以下内容同。

【土地财政收入对地方财政收入的贡献】

什么是土地财政?

指地方政府为了在区域竞争中占据优势,利用土地通过各种方式获取预算内和预算外收入的行为。

地方政府利用土地换取财政收入的主要形式

通过出让土地获得土地出让金收入;通过一系列优惠政策低价转让工业用地进行招商引资,
而后享受外资企业带来的税收效应;以大拆大建的方式进行城市扩张,
享受由城市扩张、土地占用以及房地产开发带来的税收;以土地储备中心、政府性公司和开发区为载体享受向银行进行土地抵押融资的收入。考虑数据的可得性,本文主要从房地产税收和土地出让金两个方面来考察土地财政的问题。具体公式如下:

土地财政收入=”五税”(或”七税”)+土地出让金

去年土地财政收入占地方财政收入40%

以”五税”加土地出让金的口径来计算,2015年,土地财政收入占地方财政收入的39.9%,较2014年下降7.8个百分点,是2009年以来最低值。2010年49.7%的增幅将成为历史最高增幅。预计未来该比例将保持逐渐收缩的走势。

虽然未来该比例有望逐渐下降,但短期内仍是地方政府最主要的收入来源,具有不可或缺的地位。

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【我国地方财政收支现状】

2015年地方财政赤字增长10.9%

近十年来我国地方财政支出规模持续扩大,其增速远高于地方财政收入,因此收支差额也在不断扩大。

2015年,地方本级财政收入82983亿元,比上年增加7123亿元,增长9.4%。地方本级财政支出150219亿元,比上年增加21127亿元,增长16.3%,收支差额为67236亿元。

从地方财政赤字比例来看,2015年我国地方财政赤字占地方财政收入比例为81%,比2014年增加10.9个百分点,是2000年以来第三高点。

易居研究院认为,自2009年以来,赤字占比呈逐步缩减的走势,但2015年在宏观经济下行的背景下,地方财政收入增长明显放缓,在稳增长的政策要求下,政府不断加杠杆,财政支出并未缩减,造成地方政府财政赤字比例明显反弹。2016年,预期经济增速将继续放缓,而土地财政收入降低,债务压力加大,地方政府压力倍增。

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基于以上的实证研究,易居研究院得出以下几点结论:

第一、房地产税收收入增速明显放缓。2015年房地产七类税收占地方财政收入的比重为26.9%,比2014年下降2.7个百分点,降幅扩大。受宏观经济形势不佳及房地产市场严重分化的影响,房地产税收收入下降。短期内,房地产税收对地方财政不可或缺,房地产市场对宏观经济有着深入影响,各级政府都有着很强的救市动力。

第二、土地财政出现”拐点”。2015年土地财政收入占地方财政收入的47.6%,虽然该比例较2014年下降4.7个百分点,但仍然接近50%,是地方财政非税收收入的主要来源。但是,房地产市场在深度调整,白银时代,市场将愈加平稳,2015年房地产税收、土地出让金增幅均由正转负,土地财政”拐点”已现,土地财政的局面正在逐步改变,也促使地方政府加快转变财政收入体系。

第三、地方政府压力倍增。2015年地方财政赤字比例较2014年大幅增加10.9个百分点,一方面受宏观经济下行的影响,另一方面,非税收收入占比较高,房地产市场低迷,财政收入即面临更大的压力。收入减少,支出扩大,地方政府处境尴尬。

第四、房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去几年一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入,土地财政不是长久之计。发达国家经验表明,房地产持有环节的税种将成为基层地方政府收入主要来源,当前国家正在推进房地产税立法,正在朝着以卖地收益为收入主要来源,转向房地产税收,尤其是持有环节的税收为主进行改革。但这一转变过程,需要很多年。这对于国家财税体制改革、地方政财收入方式转变,提出了挑战。

来源:上海易居房地产研究院

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