热点城市房地产调控新路:合理增加住宅用地

除了限贷、限购之外,今年热点城市房地产调控又多了一条新思路,即“合理增加住宅用地”。3月5日,总理在政府工作报告中说,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》也提出,通过稳健的货币政策、精准的产业政策和土地政策,深化金融体制改革,强化市场监管,防范和化解财政风险,着力防控资金脱实向虚和房地产波动。对此,全国政协委员、土地问题专家廖永林向记者表示,房地产调控的核心问题就是定位,在明确“房子是用来住的”属性下,土地、金融等等相关调控就应该更精准。纵观十几年的房地产调控历程,中国在房地产调控的治标方面,已经竭尽全力,但在治本方面还难以给人稳定的预期。“没有稳定的预期,这主要是由于长期以来大家对房子的定位不清晰导致的。”廖永林说。作为国土资源部土地利用司原司长,他分析说,当中央明确了“房子是用来住的”之后,无论是北京还是上海、深圳,土地供应的思路就清晰了。记者在长期观察中发现,在房地产调控中总有一个“怪圈”,即一旦房价上涨,开发商总是指责政府供地不足,特别是对于那些热点一二线城市,更是往往被开发商指责供地不足。廖永林认为,事实上,每一座城市都有规划,无论是人口还是土地都“心中有数”,从土地角度来看,在明确了“房子是用来住的”之后,做好土地规划和供应计划,使得开发商和购房者有了明确的心理预期,也就没有了炒作空间。中国人民大学法学院教授刘俊海也向记者表示,我国房地产业此前过多以发展为重点,但对于规范性强调不够,从而在一定程度上出现了“野蛮生长”的现象,也因此导致三四线城市出现大面积商品房库存。国土资源部部长姜大明也曾表示,2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度,促进房地产市场平稳健康发展。首先是建立分类调控制度,对土地进行“双向调控”,即对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例,而对去库存压力大的三四线城市减少乃至暂停住宅用地供应。记者注意到,今年以来,北京明显加快了土地供应步伐,公开挂牌的土地已达10宗。目前来看,有关房地产的稳定预期,已经开始向房价传导。住建部部长陈政高5日在接受记者采访时称,今年1-2月份乃至刚刚开始的3月,整个房地产市场还是比较平稳的,相信今年也会比较平稳。

在数十个地方政府出台楼市调控政策后,中央部委也开始出招,要求地方调整供地节奏,严防高价地,稳定市场预期。明确库存与土地供应关系住房和城乡建设部和国土资源部近日联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。两部委要求地方要合理安排住宅用地供应,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导,并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。两部委要求,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。中原地产首席分析师张大伟认为,这次政策明确了库存与土地供应的关系,用消化周期明确了市场土地供应的节奏。“过去也提及过去库存压力大区域要减少土地供应,但本次明确了消化周期的概念,超过36个月的停止供应。6个月以内的要加速供应。”张大伟称。催促地方出台三年宅地计划此次两部委再次强调了地方要制定三年住宅用地供应滚动计划并对社会公布。“各地结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等,依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等,立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件,尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。”两部委称。两部委要求2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。自2016年10月份至今,一些房地产市场热点城市已经陆续出台2017-2019年三年住宅用地供应计划,以求稳定市场预期。而在四大一线城市中,广州率先制定并对外公布了未来三年宅地供应计划。广州市国规委公布的2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划中,未来三年广州将供应总面积约1552万平方米的住宅用地。其中,2017年565万平方米、2018年495万平方米、2019年492万平方米。

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