住宅成交下滑明显 楼市调控影响或持续6-9个月

从近期高层表态来看,2017年调控政策仍将持续,引发众多机构对调整导致下滑的担忧。即将到来的中央经济工作会议如何定调下一年的政策走向,在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡,成为舆论关注的焦点。  楼市调控对实体经济的影响,或在2017年继续发酵。  今年9月底到10月初,一、二线热点城市实施了严格的房地产限购限贷措施,对这些地区的房地产销售和投资产生的影响立竿见影。  一些机构认为,一旦明年房地产投资增速下降太快,仅靠新动能和基建投资,将可能难以遏制住经济下探趋势。而从近期高层表态来看,2017年调控政策仍将持续。  因此,即将到来的中央经济工作会议,如何定调下一年的政策走向,在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡,成为舆论关注的焦点。  房产投资增速将维持低位  2016年第4季度,房地产行业一个令人意外的现象是,尽管一二线城市住宅市场在执行力度空前的调控面前,出现“量价齐跌”的局面,但企业拿地热情不减,土地市场依旧火热。  来自统计局的数据显示,10月份下半月在住宅市场方面,北京、天津、上海、成都、郑州、深圳、厦门7个热点城市新房价格已经出现下降。同时,中原地产统计显示,全国54个热点城市共计成交住宅15.37万套,比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。  11月下旬,福州、广州、武汉等城市接连拍出高价地块。11月22日,武汉单日拍出17宗地块,总成交价约196.86亿元。同时,930新政后,北京连续四个地块出现了开发商为最终胜拍,触发100%持有地块住宅用地的条款,企业资金回笼压力空前。  近期银监会加强监管房地产金融业务,叠加住房市场的收紧态势和部分企业的非理性拿地,使得各方对明年一旦达到交易量低谷,房企流动性的充裕程度产生疑问。  这也令明年的房地产投资增长,面临较大压力。  鉴于房地产投资对国民经济增长的重要作用,上述情况也引发了一些机构对2017年经济下探的担心。瑞银证券近期发布报告称,预计2017
年房地产新开工增速放缓至0-2%,房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力,将会使得实际GDP增速放缓。  全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为,从宏观角度而言,全国住房绝对短缺的时代已经结束,房地产行业的外部环境与自身供求结构已经发生重大改变,房地产投资大规模超高速增长的时代已经过去。在新常态下,不能再和过去某些地方一样,过度重视和追求房地产投资对GDP增长的贡献。  严金明预计,2017年审慎的价格监控和信贷政策仍将持续。但在2020年实现全面小康社会的目标下,经济新常态中出现结构调整、阶段性下行的压力仍然存在,相应政策具体如何制定,还有待观察。  调控手段需细化

中国报告网提示:从近期高层表态来看,2017年调控政策仍将持续,引发众多机构对调整导致下滑的担忧。即将到来的中央经济工作会议如何定调下一年的政策走向,在控制

3月,二线城市接力一线,持续上演楼市的疯狂。

从近期高层表态来看,2017年调控政策仍将持续,引发众多机构对调整导致下滑的担忧。即将到来的中央经济工作会议如何定调下一年的政策走向,在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡,成为舆论关注的焦点。

国家统计局数据显示,3月深圳房价不再领涨,取而代之的是二线城市厦门、合肥。厦门新房价格以环比上涨5.4%的涨幅位列第一,挤掉了深圳;合肥二手房则以9.3%的涨幅傲视全国,完全超越了京沪。

楼市调控对实体经济的影响,或在2017年继续发酵。

中原地产首席分析师张大伟分析指出,这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。3月份,一线城市的亢奋表现正蔓延到全国其他重点城市,造就了这些城市的火热。

今年9月底到10月初,一、二线热点城市实施了严格的房地产限购限贷措施,对这些地区的房地产销售和投资产生的影响立竿见影。

但这或将成为年内最大的狂欢,沪深等热点城市已经遭受史上最严厉的调控政策,政策的短期效应已见,市场将逐步进入调整。

澳门新萄京手机游戏,一些机构认为,一旦明年房地产投资增速下降太快,仅靠新动能和基建投资,将可能难以遏制住经济下探趋势。而从近期高层表态来看,2017年调控政策仍将持续。

从近期市场的表现来看,包括南京、廊坊在内的热点二线城市及环一线城市周边也将面临政策调控,市场变盘将现。

因此,即将到来的中央经济工作会议,如何定调下一年的政策走向,在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡,成为舆论关注的焦点。

二线的疯狂

房产投资增速将维持低位

“深圳等一线城市过去一年涨得太多了,掩盖了二线城市涨幅也很大的事实,”去年底在珠海买了房的陈华说,今年开年后珠海房价涨了不少,庆幸自己赶早买了房。

2016年第4季度,房地产行业一个令人意外的现象是,尽管一二线城市住宅市场在执行力度空前的调控面前,出现量价齐跌的局面,但企业拿地热情不减,土地市场依旧火热。

窝在深圳旁边的珠海楼市向来不温不火,但过去一年却是火爆异常的二线城市之一。珠海中原研究中心的数据显示,2016年伊始,珠海房价持续攀升,1月份住宅均价突破14000元/平方米大关,2月均价约为14668元/平方米,再创新高。

来自统计局的数据显示,10月份下半月在住宅市场方面,北京、天津、上海、成都、郑州、深圳、厦门7个热点城市新房价格已经出现下降。同时,中原地产统计显示,全国54个热点城市共计成交住宅15.37万套,比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。

一季度,厦门的房价更突破了2万元/平方米,超过了传统的一线城市广州;南京部分区域房价则高达4万元/平方米,引起了当地物价局的担忧。

11月下旬,福州、广州、武汉等城市接连拍出高价地块。11月22日,武汉单日拍出17宗地块,总成交价约196.86亿元。同时,930新政后,北京连续四个地块出现了开发商为最终胜拍,触发100%持有地块住宅用地的条款,企业资金回笼压力空前。

从过去一年的统计数据来看,部分热点二线城市涨幅也很明显。南京、厦门两个二线城市涨幅均超过15%,分别达到16.8%和15.7%,均排在广州之前,位列前五。

近期银监会加强监管房地产金融业务,叠加住房市场的收紧态势和部分企业的非理性拿地,使得各方对明年一旦达到交易量低谷,房企流动性的充裕程度产生疑问。

二手房市场更能说明问题。国家统计局数据显示,包括合肥、南京、厦门在内的二线城市二手住宅指数同比上涨均超过了10%,其中合肥更是以23%的涨幅排在深圳、北京、上海之后,成为二线城市中同比涨幅最高的城市;从环比来看,则以9.3%位居第一。

这也令明年的房地产投资增长,面临较大压力。

在国家统计局70个大中城市之外,苏州、东莞等热点二三线城市的住宅涨幅也不容小觑。

鉴于房地产投资对国民经济增长的重要作用,上述情况也引发了一些机构对2017年经济下探的担心。瑞银证券近期发布报告称,预计2017年房地产新开工增速放缓至0-2%,房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力,将会使得实际GDP增速放缓。

而开发商一季度在二线城市拿地的热情高涨,也被认为是推高了当地房价的重要原因。今年一季度,中原地产研究部统计的标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元,占总额的53.6%,首次过半,一线城市拿地金额明显减少。

全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为,从宏观角度而言,全国住房绝对短缺的时代已经结束,房地产行业的外部环境与自身供求结构已经发生重大改变,房地产投资大规模超高速增长的时代已经过去。在新常态下,不能再和过去某些地方一样,过度重视和追求房地产投资对GDP增长的贡献。

苏州一季度大型土地拍卖2天成交251亿,创下13个地王的记录,也是当前二线城市的空前热度的一个缩影。

严金明预计,2017年审慎的价格监控和信贷政策仍将持续。但在2020年实现全面小康社会的目标下,经济新常态中出现结构调整、阶段性下行的压力仍然存在,相应政策具体如何制定,还有待观察。

中信建投房地产小组研究指出,一季度二线城市土地市场有了很大起色,溢价率达53.07%,创下近三年来的新高。自去年以来土地市场分化剧烈,一线城市
和二线核心城市成为众多开发商的必争之地,在当前一线城市政策调控的背景下,土地投资向二线价值洼地集中的趋势越来越明显。

调控手段需细化

“一线城市传导的效应越来越显著,我们跟踪的重点城市中二三线城市成交增速开始超越一线城市。”中信建投认为,进入2016年,城市之间分化越发明显,目前一线城市受制于调控政策的影响,量价出现修正情况,而三线城市则受制于人口持续流出、需求不足、库存压力较大等问题的掣肘,市场难以有明显改善,相对而言其更看好二线城市;二线的市场热度已在一线城市的传导作用下迅速升温,相对一线城市居民杠杆弹性更大,二线城市在二季度有望脱颖而出。

从目前情况看,2017年楼市调控可能仍将继续。

火热的地市、楼市成交导致热点城市库存大减,中原地产研究部数据显示,3月份,20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短,合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月,市场短期内严重供不应求,这种情况下,市场很容易被鼓动上涨,形成恶性循环。

有知情人士向21世纪经济报道透露,在11月初高层关于房地产的会议上,继续明确提出对房地产进行宏观调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。

调控将至?

不过,在本轮调控效果显著的前提下,未来调控措施进一步加码的可能性不大。

一二线楼市的火爆,客观上带动了GDP的增长,楼市去库存似乎在显效。

中金公司发布报告称,此轮调控目的在于控一线、稳二线,只有在现有措施效果不及预期的情况下,才会有进一步政策出台,目前来看可能性不大。预计将会出台其他措施和指引,促进房地产市场中长期的可持续发展。

国家统计局数据显示,今年第一季度GDP初步核算数据中,房地产业绝对额较去年同期增长9.1%,在第一分类涨幅中排在第一。

21世纪经济报道记者采访多方专家,大多数的观点是,本次中央经济工作会议,在如何平衡控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间,难以有统一的政策指导,推出更严厉调控政策的可能性不大。

房地产投资增速开始触底反弹。一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比上年全年加快5.2个百分点,比1-2月份加快3.2个百分点。其中,住宅投资增长4.6%。

上述三者中,针对三四线城市的库存去化思路较为清晰。

华龙证券研究员张连军认为,房地产去库存推动房地产价格的回暖,房地产投资增速触底反弹。从目前各项经济指标以及实体经济市场表现来看,去库存的时间有望超预期。

7月26日召开的中央政治局会议提出,要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务,其中去库存和补短板的指向,要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。一亿农民进城、特色小镇等政策已开始落地推进。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟则指出,3月份70大中城市绝大多数房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二、三线城市房价走势相对平稳。

国家开发银行行长郑之杰近日在公开场合表示,下一步国开行将支持棚户区改造,助力房地产去库存,继续加大推动力度,重点支持中西部和东北地区林区、垦区、国有矿区、采煤沉陷区、棚户区的改造,同时强化加快资金支付,提高资金使用效率,把棚改这一重大民生的好事做好。

整体来说,全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存,这类省份占比超半。政策干预可以改变短期市场格局,中长期的楼市走向则依然取决于供求关系的基本面,而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

重庆大学建设管理与房地产学院院长认为,虽然上述问题在政策层面并不存在一个统一的解决方案,但其背后的关键是如何改善土地利用效率亟待提高的现状。

目前上涨飞速的这些二线城市是否具有强劲支撑?恐怕不尽然。从地方的举措来看,担忧房价过快上涨、拟出台调控措施的态度已很明显。

他指出,11月23日,国土部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见试行》,提出提高城镇土地利用效率,升级优化用地结构,这是在土地供求矛盾尖锐的重点城市中短期内改善这一问题的尝试。但长期看,还需要推动土地规划与城市规划的统一,实现多规合一。

在不断拍出地王、房价连涨13个月的南京,有关部门已经坐不住了。

中国报告网提示:从近期高层表态来看,2017年调控政策仍将持续,引发众多机构对调整导致下滑的担忧。即将到来的中央经济工作会议如何定调下一年的政策走向,在控制

3月19日,南京市国土资源局发布2016年供地计划:公开出让经营性用地700公顷,其中商品住房用地占500公顷,全年供应量同比增长30%。

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3月28日,央行南京分行、江苏银监局等联合下发文件针对“首付贷”,加强对个人住房贷款“首付资”资金来源的审查;同时,密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。

此外,新一轮调控措施可能蓄势待发。“可能会类似深圳那样,要求二套房首付比例增加。”南京业内知情人士称。

而临近北京的河北廊坊,环北京的“北三县”中香河的房价在3月至4月一个月的时间内出现大幅暴涨。其中,有些楼盘的均价从7400元/平方米提价至13000元/平方米,涨幅超过70%,燕郊最高的房价已经突破20000元/平方米。

近期有消息称,“北三县”二手房网签已经全部暂停,此举是为了使得环京楼市降温。经21世纪经济报道多方核实了解到,只有三河确实暂停了二手房网签。

北京、深圳的分析人士认为,未来房地产政策将更加兼顾区域差异特征,并做适当微调,不排除环北京区域调控政策继续收紧的可能。

“包括南京、苏州等二线城市纷纷出现地王,而且地价甚至超过在售周围房价,这种情况下二线城市很可能成为下一个被调控的区域。”张大伟称,整体看,房地产市场的风险均在明显增加。

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