聚焦Ⅰ丨调控密集出手,楼市走向何方?

“降了,降了,终于降了。”过完国庆长假的上班族发现,在密集政策强压下,高烧不退的一、二线热点楼市似现降温,网签套数急剧萎缩,个别城市一天甚至出现“白板”。  在刚刚过去的国庆长假前后9天时间里,从北京到深圳,从上海到成都,全国19个城市先后出台了限购限贷等房地产调控新政策以抑制房价过快上涨。  “一城一策是这次房地产调控的最大特点,集中出台应是决策层的态度。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处原处长赵路兴对上证报说。  在中国房地产数据研究院院长陈晟看来,这次房地产调控是在货币较宽松且低利率的环境下进行的一次调控,其抑制资产泡沫和防控金融风险的特征明显,更是意在为深化改革破冰赢得时间。  多位房地产专家预计,除19个城市之外,这些城市周围地区以及其他房价上涨过快城市后续也会跟进调控。而随着暴风骤雨般的调控政策落地,一、二线城市的房地产价格上涨小周期或终结。  9天19城接踵调控楼市“双限”成调控撒手锏  19个城市涵盖一线、二线和三线  随着8日上海、南昌楼市调控新政“露脸”,这轮始于9月30日的楼市调控政策发布期初告段落。在这9天里,出台新政的城市达到19个,也宣告全国对楼市实行限购限贷的城市达到19个,分别是北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌,涵盖一线、二线、三线城市。  记者发现,这19个城市大多是近期房价上涨过快的城市。郑州、无锡、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月环比涨幅在4.8%至7%之间。今年八九月开始限购限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉等城市,9月份新房价格分别环比上涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。  从19个城市的调控内容来看,大多数超越了2011年的“双限”,北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“加码”调控,堪称“史上最严”。比如:二套首付款,南京和苏州提高到80%,深圳提高到70%,挡住了一大批炒房者;深圳、南京、苏州对成年单身人士(含离异)的限购,堵住了以前“假离婚”漏洞;添加社保、个税的缴纳和只能买一套的要求,限制外地投资客。  在“双限”之外,上海发布的六条措施中,还首次提出了“商品住房用地交易资金来源监管”,开发企业高价拿地的资金渠道将受到监管,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,这将遏制“地王”出现几率,降低未来房价必涨预期。  “双限”成调控撒手锏  19个城市调控政策中,主要措施是“双限”(限购限贷)  在限贷方面,大幅度提高二套房的首付款比例。如深圳,直接将二套房的首付比例提高到70%;北京二套房为自住的,首付款比例不低于50%,非自住的,比例不低于70%;天津、成都、无锡、济南、郑州等5个城市升为40%;南京、苏州、厦门、合肥、广州、杭州、珠海、东莞、福州等9个城市,分无房贷或已结清、有房贷未结清两种情况,不同程度地进行了上调。其中,对于有房贷未结清的,南京、苏州上调幅度最大,从45%、50%直接提高到80%,广州则提升至70%。  首套房首付款比例也有所调高。其中,杭州、成都、无锡基本维持在20%或微调至25%,北京提高至35%,南京、厦门、武汉等13个城市均在30%。对于有房贷但已结清的,南京、深圳、苏州还提高至50%,合肥提高至40%。  而对于拥有二套及以上住房的居民家庭,南京、苏州、合肥、武汉、广州、珠海等城市明确规定,暂停发放商业性个人住房贷款。这意味着,如果要买第三套住房,只能付全款。武汉更是明文规定外地人二套房停贷。  在限购方面,此次调控整体温和,分区域、分户籍、分面积段调控为主。多数城市限购范围主要集中在中心城区,比如成都、郑州、济南、合肥、佛山、南京、福州等城市,都是在主城区施行限购政策,远郊区域并不在限购范围之内。  深圳、厦门、广州、武汉、南京、合肥、济南、东莞等10个城市,对本地人限购两套住房,其中,深圳、南京还对单身(含离异)人士限购一套住房。  济南、珠海相对宽松,本地户籍家庭限购三套住房。值得注意的是,天津、苏州本地户籍家庭不受限购政策影响,成都更是以自然人、法人身份作为限购认定标准,意味着更多成员家庭可以购买更多商品住房。  对外地人,19个城市统一都把数量限制在一套住房,而且大多数城市还附加了需要连续缴纳社保或个税1到5年不等的条件。

自9月30日至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海共计16个城市先后发布新的楼市调控政策,多地重启限购限贷。一个假期过后,楼市政策已经变了天。部分城市限购政策之严,超乎市场预期,包括北京、深圳、合肥、苏州等城市的限购力度已恢复到2014年“9·30”之前。

国庆假期前后,多个城市接连出台楼市调控政策,为高烧的楼市念紧箍咒。仅9月30日至10月7日,便有北京、天津、苏州、深圳、广州、东莞等19个城市出台限购限贷政策。

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今年以来,南京、杭州、苏州等城市已经几度颁布调控政策。楼市限购限贷政策不断升级,暴涨的房价会迎来降温吗?在经济下行压力及房地产泡沫等多重因素影响下,中国的楼市调控将何去何从?

国庆假期楼市限购城市的数量还在增加。自9月30日至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海共计16个城市先后发布新的楼市调控政策,多地重启限购限贷。一个假期过后,楼市政策已经变了天。部分城市限购政策之严,超乎市场预期,包括北京、深圳、合肥、苏州等城市的限购力度已恢复到2014年“9·30”之前。

限购政策频出

热门城市已被“控制”

“就差一天。”这个十一假期,丁勇过得比较烦,他本该在9月29日完成自己在北京所购二手房的网签,但因有事耽搁了。节后再做网签,他不得不多承担5%的首付。

据湛江装修网了解到,国庆节假日期间,住房和城乡建设部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单,指出这些企业和机构发布虚假广告、恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,煽动消费者购房,以抬高房价、牟取私利。这些不法行为损害消费者权益,误导市场预期,社会影响恶劣。这是有关部门宣布对房地产销售机构实施“黑名单”管理以来的一次雷霆行动。

9月30日晚,北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,包括加大住宅用地供应力度,提高购房首付款比例。

房地产市场何以从“去库存”变为“抢房”?此次公布的45家违法违规企业和机构涉嫌的不法手段之外,其分布地区也可以看出一些端倪:其分布的北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、南京、无锡、杭州、厦门、福州、济南、合肥、郑州、武汉、成都,都是目前国内房地产市场“热得发烫”的城市。

政策的发布让很多人感到突然,但更出乎意料的是,国庆假期期间,除北京外,天津、苏州、南京、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、东莞、珠海、厦门、福州、南宁、惠州、共计18个城市也出台了楼市调控政策。

南京:二套房首付提至八成

这些政策都包含了限购、限贷等“杀手锏”。有的城市重启限购,有的城市则在原有限购政策上再加码,只是限购的方式及范围各有特色。

昨日,南京楼市调控进一步升级。南京《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》要求,进一步加大主城区(不含六合区、溧水区、高淳区)房地产市场调控力度,对非南京户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前两年内在南京累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。南京户籍成年单身人士在本市限购一套住房。

天津也在9月30日晚出台新政,要求在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。

在信贷方面,通知要求居民家庭首次购买普通住房,按照国家政策,最低首付款比例不低于30%;对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%;居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有二套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

深圳、广州本市户籍居民家庭限购2套住房,非本市户籍居民家庭限购1套住房。深圳还进一步规定本市户籍成年单身人士在本市限购1套住房。用假离婚换取购房资格的方式也不灵了。

南京林业大学房地产研究专家孟祥远认为,此次调控严字是首要特点,“主要的规则是‘认房又认贷’,包括对限购也进行了升级。南京的政策力度应该是非常强的,在二线城市里面应该说是最严厉的。”

苏州在一个多月前出台的“苏十五条”基础上再按暂停键,暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭售房,暂停对拥有3套及以上的本市户籍居民家庭售房。成都、合肥、武汉等地也都在部分区域实施限购。

孟祥远说,新政对外地投资者、改善型需求、都有明显影响。此外,以前靠“假离婚”躲避限购政策,现在也行不通了。外地人买房要缴纳一年以上的社保或者缴税的证明,这个就堵住了外地人在南京买房投资的漏洞。第二个是单身人士或者离异人士,只能限购一套房子,通过假离婚来买两套房,现在这个也不行了,这个漏洞也是被堵上了。

限购政策一出,会直接减少购房人群。“玩了一圈回来发现自己没有购房资格了。”在“黄金周”变“限购周”后,不少人感叹。

厦门:三类家庭限购180平方米以下住房

差别化信贷

昨日晚间,厦门市政府网站也突然发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,进一步升级了厦门的限购政策。根据该意见,厦门限制向三类家庭出售建筑面积在180平方米及以下的商品住房。这三类家庭分别是:拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭;以及无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳两年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

在这一波限购中,差别化住房信贷政策在各地都被强调。大多数地方提高了购买二套房的首付比例,北京甚至提高了购买首套房的首付比例。

南宁:实售价格不得高于预售申报价

澳门新萄京娱乐 ,北京规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买二套房,普通自住房首付款比例均不低于50%,非普通自住房首付款比例不低于70%。

昨日,南宁也出台楼市调控新政。为避免开发商开盘时报价虚高,新政要求,新批准商品住宅项目预售许可时,房地产开发企业应将预售申报价格报房产管理部门备案后,全部进入南宁市商品房销售公示平台对外公示。房地产开发企业对外销售时,实际销售价格不得高于预售申报价格。

“北京的首套房首付比例从2011年之前的20%,到限购限贷后的30%,到现在的35%,在大幅度提高。北京四环边缘一套房子最低约300万元,银行评估价很难高于实际购买价的九成,加上税费、中介费,现在进入北京楼市的起点资金将在150万元以上。”房地产研究专家童大焕分析,北京的楼市新政在一定程度上会加大刚需族的购房压力。“年轻人,尤其是父母给不了多少支持的白手起家的年轻人,在北京立足的门槛越来越高了。”

广州:二套房首付款比例不低于70%

在首套房、二套房的首付方面,北京、深圳、合肥、苏州4个城市推出了严格的“认房又认贷”,不只是看贷款是否结清,还看是否有过贷款记录。

昨晚,广州住房公积金管理中心又出台新规,对申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭,执行最低首付款比例30%的规定,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例不得低于70%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

比如,合肥规定市区居民第一套房贷首付比例最低30%;有1套房或有1次房贷记录的,最低首付比例40%;有1套房且有贷款未结清,最低首付比例50%;停止三套房贷款。深圳规定购房人无房但有住房贷款记录的,首付款比例不低于50%;购房人有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。

前晚,广州已经连夜出台八条楼市调控新政。新政规定,广州市户籍居民家庭限购二套住房(含新建商品住房和二手住房)。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,限购一套住房。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,此轮调控重点打击投机需求,抑制投资需求。不同城市的措施侧重点不同,政策力度上也有差异,体现了因地制宜、因城施策原则。

对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例不得低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

楼市调控走向何方

珠海楼市新政:暂停向三类家庭销售144㎡及以下普通住房

这波楼市调控潮显然还没有结束。

6日,珠海市政府转发市住房和城乡规划建设局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》。自即日起,珠海市执行住房限购政策,对以下类型居民家庭,暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房:1。拥有3套及以上的本市户籍居民家庭;2。拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭;3。无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

东莞宣布自10月7日起开始实行新的楼市限购政策。据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,东莞出台限购政策,是希望设置一道防火墙,防止深圳限购升级后,部分刚需购房者和炒房者转移到东莞。

16个城市政策有何不同?

很多二线城市都面临这样的情况。一线城市限购后的溢出效应会造成部分二线城市房价大幅上涨,使它们也不得不陆续进入限购限贷的行列。

重启“90/70”政策

相对于“国几条”这样的全国性楼市调控,今年的这波调控潮是一城一策。业内人士认为,一城一策的精准化调控方式将是以后的楼市调控方向。

何为90/70政策?早在2006年,建设部等九部委曾联合推出了一份文件——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。说的直白点,就是小户型的房子必须站到总面积的70%以上。

“一城一策是对的,楼市调控由当地政府来做,更贴近当地实际。但问题是很多地方政府与房地产商关系暧昧,实施起来会比较矛盾。怎么解决这个症结,还有待探讨。”我爱我家集团副总裁胡景晖说。

在本轮楼市调控中,明确重启“90/70”政策的包括:北京和深圳。

在这次大规模的楼市调控之后,房价的拐点要来了吗?

重启限购

“相信这一系列措施,对稳定热点城市的房价、稳定社会预期,会发挥积极作用。”刘洪玉说。

天津:在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。

胡景晖认为,房地产市场应该进入调整周期了,今年四季度一直到明年上半年,都会是降温的趋势。“房价已经连续18个月向好,又经历两次爆发,有效需求已经被耗尽了,再涨下去,购房者的钱从哪里来?”

苏州:户籍居民有三套房者,不得再买房。

但在短期的降温后,房价会不会再次抬升?事实上,过去很多城市的房价在限购一段时间后出现大规模反弹。

无锡:无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房。

“任何需求端的限制,都没起到什么作用。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉《民生周刊》记者,“限购限贷政策都是短期、临时性的应急政策,只会加重购房成本,对房地产市场的周期没有作用。”

成都:部分区域单人只能新购一套房。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,限购限贷的调控政策是“堵”,效果并不理想。楼市“供给侧”改革的重点应该是“疏”,疏导人口流向,建设多个智慧型中小城市和卫星城镇,对涌入大城市的人口进行疏导;疏导产业发展,增加中小城市就业机会,吸引人口在当地就业生活;疏导城市构造,尤其是疏导土地供应结构。在大型城市内,应增加居住用地供应,调减工业用地。

郑州:拥有两套房者限购180平方米以下住房。

如果新供应的住宅用地还是“地王”频出,地价居高不下,会推动房价上涨。“关键是地方政府要摆脱对土地财政的依赖,把住房保障做好。”李宇嘉强调。

济南:本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房。

合肥:市区实行限购,市区两套及以上住房者暂停购买。

武汉:主城区限购,本地人最多可购2套房。

北京、深圳和广州一直实行限购政策,而此次深圳调控新政进一步规定:本市户籍成年单身人士在本市限购1套住房。

限外

天津:对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

苏州:暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

无锡:暂停对已拥有一套及以上住房的非无锡市户籍居民家庭出售新建商品住房。

济南:非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。

合肥:外地人需提供1年社保或纳税证明,首付30%。

武汉:外地人购买首套房首付25%,购买第二套房限贷,购买第三套房限购。

深圳:社保3年改5年,且非本市户籍居民家庭限购1套住房。

广州:执行现行政策,社保要求5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,限购1套住房。

限贷

北京:收紧首套房首付比例到35%,非普通自住房首付比例上涨到40%,二套房首付比例提高到50%,二套房为非普通自住房首付至少七成。

郑州:二套房贷款首付40%,首套房首付30%。

苏州:首套房首付30%;无房有贷和有1套房无贷的居民家庭,首付为50%;有1套房且贷款未清,首付比例为80%;对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

武汉:主城区限贷,首套房商业贷款首付比例25%,二套房比例提至50%。

无锡:首套房,最低首付款比例保持20%不变;2套房最低首付款比例由不低于30%调整为40%。

合肥:首套房贷款首付比例30%,二套房无贷首付40%,二套房有贷首付50%。

济南:在特定区域范围内,首套房首付提高至30%,二套房首付提高至40%。

成都:购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

深圳:首套房无贷首付最低30%;本市无房但有贷款或公积金住房贷款记录的,首付不低于50%;二套房首付款不低于70%。

广州:执行现行政策,首套房和拥有1套住房并已结清贷款的,执行最低首付款比例30%的规定;2套房首付不低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

认房又认贷

北京:对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

苏州:无房有贷和有1套房无贷的居民家庭,首付为50%;有1套房且贷款未清,首付比例为80%。

合肥:一次购房记录贷款已结清,首付40%,未结清50%。

深圳:认房又认贷,无房贷记录首套30%,无房有贷50%,二套房70%。

公积金政策调整

合肥:购买第3套住房,停发住房公积金贷款;停止“商转公”贷款业务办理;停止发放住房公积金异地贷款。

苏州:第二次使用公积金贷款,最高额度从现行70万元调整至50万元,单人贷款从45万元调整至30万元,首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的,从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度,调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款业务。

济南:家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元,个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元。

严惩违规销售

佛山:加强商品房销售管理,严惩违规销售行为。

新一轮政策收紧谁受影响最大?

多个城市这一轮政策收紧,主要针对的是谁呢?什么样的购房群体会在这一轮调控中受到影响?在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民看来,政府出台住房公众政策,其实它根本的目的还是让住房回归居住的核心功能,而在这个阶段,特别是在那些供求相对偏紧的热点城市,要降低这种房地产的投资属性。

在业内人士看来,虽然各个城市调控政策各有不同,但这一轮限购,都带有一定的普遍性,那就是从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为,出台这些政策的城市,是投资和投机比较猖獗或者是比较旺盛的城市,出台政策的最关键的或者最核心的目的是要抑制过度的投资和投机。

“出台的政策不是针对刚需或者是真实的消费的,而是抑制投机的,所以对真实的消费应该说是不但不会有负面的影响,还有积极的影响。当这些措施实施了以后,房价回稳,会对真实的需求有一个非常好的满足,同时价格的涨幅也会下降。”倪鹏飞称。

调控政策何时能真正“抑房价”?在易居房地产研究院总监严跃进看来,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。“但需要注意的是,此类市场拐点是周期性的,而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。

“今年以来楼市表现令人困惑,城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”白彦军说。专家认为,近期热点城市政策收紧力度升级,或限购限贷,或限房价地价,或加强监管,政策主要以抑制投资投机需求为重点,特别是购买人群受限及信贷收紧,短期将为当前过热楼市适当降温,也将成为更多城市控制房价的重要选择,预计四季度各线城市政策分化将更明显。

白彦军建议,热点城市还应主动公布土地储备和供应计划,合理引导市场预期,抑制短期市场波动。对去库存压力较大的部分三四线城市,应执行区别于热点城市的支持政策,通过合理信贷政策引导,让小地方楼市活跃起来,大城市冷静下来。此外,专家指出,一方面要警惕楼市有泡沫,对居民生活成本影响较大,并影响实体经济;另一方面要实现经济稳增长,宏观经济转换增长动力尚需时日,还需要发挥房地产行业的支撑作用。因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点,既要防控风险,又要稳定楼市,确保经济运行在合理区间。

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