澳门新萄京手机游戏人大代表王填:发展REITS 助力商业地产证券化

本报记者 刘成昆
北京报道  3月5日,十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上,全国人大代表,步步高商业集团(002251.SZ)董事长王填提出中国房地产业库存数量巨大,希望通过推出商业地产投资信托基金来解决。来团参会的证监会主席刘士余表示对此议题很感兴趣,此前就已关注到这个问题。  此次王填提交《关于尽早推出房地产投资信托基金(REITS),助力商业不动产资产证券化的建议》。他提出五项建议,主要是尽早推出房地产投资信托基金;在现有税制的基础上设立专项法,速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。建议REITS经营方
、REITS募集方、投资方减免部分税用。  一位不愿意透露姓名的资产管理业内人士告诉记者,REITs作为资产证券化的一种,拓宽了投资者的投资渠道。但现实中,现在发行的REITs收益仅比银行利率稍高,对于机构投资而言有利可图,一旦允许公开发行,成为公募基金后,收益需看环境。在目前货币利率下行时,投资REITs有利可图,一旦利率走高,REITs的受欢迎程度就会下降。并且目前机构多投资住宅地产,对商业地产兴趣不大。  我国商业地产存量巨大  REITs
(Real Estate Investment
Trusts)直译为房地产投资信托基金,是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券。  根据国家统计局数据,2015年前10个月非住宅商品房中,开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积(包括办公楼、商业营业用房及其他)已经达到2.5亿平方米,比2014年同期增长25.1%,是2010年的1.74倍。2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米,到2018年,预计仍然将有6146万平方米的可见新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%。这意味着在三年内,我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。  我国商业地产目前的库存压力很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。研究发现,在住宅市场反复调控的2008-2014年间,办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%,明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候,商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功,但是随着存量日益累积,供需失衡加剧,这种开发模式日益式微。  2014年9月30日,央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。住建部也表示积极推进房地产投资信托基金试点。2016年全国证券期货监管工作会议上,证监会主席肖钢也表示要发展企业资产证券化,研究推出房地产投资信托基金。  现行税制阻碍REITS发展  中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产,传统投资杠杆已然缺失效率,许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营,商业地产行业亟待转型。  目前市场上已经出现的为数不多的“类REITs”产品,但是只能通过私募发行、多重增信等手段降低发行成本。这些方法使得当前的“类REITs”产品交易结构复杂,合格投资者门槛高,募集资金来源单一,无法实现物业权益的真实出售和与原始权益人的破产隔离,最终导致其份额名为证券实则毫无流动性,募集资金来源也未脱离银行体系,并未真正发挥房地产投资信托基金的作用。  产生上述扭曲现象的一个主要因素,王填认为是当前税收制度使得房地产投资信托基金需背负不合理税赋,导致发行成本高企。  我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定,根据现行税法,我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题,主要表现为:在设立阶段,受托人需要缴纳包括契税、印花税等在内的一笔税款;在存续环节,受托人管理信托财产获得信托受益以及发行房地产投资信托基金所获收益需缴纳所得税,受托人再将收益支付给受益人,受益人还需缴纳所得税,期间还需要缴纳印花税和营业税等;在信托终止环节,受托人将房产交予受益人,受托人需再次缴纳所得税、营业税、印花税等,受益人也需再次缴纳印花税、契税等。在整个环节中,房地产只存在一次实质上的转移,但却存在多次征税的问题。

“建议发行房地产投资信托基金,帮助房地产去库存,促进商业地产转型。”全国人大代表、步步高董事长王填在今年两会上说,REITS能够有效化解当前行业高库存,为商业地产开发商提供了一种退出机制,不但对房地产运营模式由重资产转型至轻资产具有催化作用,还可以通过份额分散投资控制风险。

REITS,它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风,走上中国房地产市场和资本市场的舞台。

澳门新萄京手机游戏,王填认为,商业地产目前的库存压力,很大程度上源于过去三十多年高速推进城镇化导致的供需失衡。研究发现,在住宅市场实施调控的2008至2014
年间,办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%,明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候,商
业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功,但随着存量日益累积,供需失衡加剧,这种开发模式日益式微。国内的商业地产已经沉淀了庞大的运营中或开发中
的物业资产,许多开发商正在积极探寻轻资产化运营,商业地产行业亟待转型。

房地产行业进入白银时代,城市化的进一步发展,扩大的城市对经营性物业的需求持续上升,与此同时,政府出让土地的用地规划中住宅混合经营性用地的现象越来越普遍。即使企业发展战略是住宅型物业开发,也难以避开经营性物业的开发现实。经营性物业供需的现实情况,住宅市场在2014年进入调整期的市场行情,国内房地产市场对房地产投资信托基金的需求已经迫不及待。更多的企业开始思考转型和调整,万科、万达等行业龙头都在做REITS的准备。

房地产投资信托基金,是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金,由管理人进行房地产投资、经营和管理,并将投资综合收益分配给投资者的证券产品。
目前,全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金,并且有7个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。在成熟市场,房地产投资信托基金已
被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

2014年证监会以证监发〔2014〕37号印发《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》,意见在“支持业务产品创新”中指出研究建立房地产投资信托基金的制度体系及相应的产品运作模式和方案。2014年,中信金石基金公司私募发行设立中信启航资产管理计划,成为迎合目前国内正在蓄势待发REITs的先行先试者。

目前,我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定。根据现行税法,我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题,导致发行成本高企。
王填建议,可借鉴国外的税制经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决,以及早日出台相关税收立法;对房地产投
资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。

市场对REITS的需求迫切

REITs是以信托方式组成的,而主要投资于房地产项目的集体投资计划。它是运用信托关系机制,以基金的方式将投资者分散的资金集合起来,用于投资持有型房地产物业的金融产品。

根据香港《房地产投资信托基金守则》的定义,REITs旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。REITs透过出售基金单位获得的资金,根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

从上述定义中,可以看出,REITs存在委托人、受托人、受益人和基金发起人、基金管理人、基金托管人、基金份额持有人两类角色关系,是房地产运用资本工具发展物业的一种方式。

如果说中国房地产之前的黄金10年是使用银行开发贷换来的春天,那么开拓白银时代的地产序幕,离不开房地产行业对资本工具的进一步挖掘运用,而下一个绕不开的工具将是REITS,它将乘着中国A股市场结构性牛市的东风,走上中国房地产市场和资本市场的舞台。

REITS是培育经营性房地产物业的土壤

国内企业早有成功使用REITS机制,解决发展瓶颈的案例。2005年12月,越秀投资通过设立并公募发行越秀房地产投资信托基金(下简称“越秀REITS”),成功降低自身资产负债率,获取获得的约33亿港元现金(包括越秀REITS发行6.87亿份基金单位所得资金约20亿港元和“越秀RE1Ts”下属BVI公司贷款融资支付现金约13亿港元)作为后续发展的资产。越秀REITS的发行极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况,而且越秀REITS的资产证券化还继续发挥作用,盘活越秀投资的持有物业资产,增强流动性。

首次募集后的第3年,2008年6月,越秀REITS收购大股东越秀投资的越秀新都会项目,收购标的物的总代价6.7亿港元,其中支付现金4.7亿港元(数据来源越秀REITS,2008年财报),剩余对价由越秀REITS使用基金单位支付。2008年7月,越秀REITS以拍卖方式购入财富广场一个单位物业,向大股东支付1550万人民币。2012年,越秀REITS收购越秀地产的广州国际金融中心,收购物业总代价89亿人民币,其中支付大股东现金51亿元人民币,其余由增发基金单位和递延基金单位支付。(数据来源越秀REITS,2012年财报)。

成立10年来,越秀REITS所持有的物业从2005年的4个上升到2012年的6个,资产总额从2005年的44亿港元,提升到2012年的248亿人民币。伴随越秀REITS的持续扩张,越秀REITS管理人——越秀房托资产管理有限公司对其持有物业管理的不断提升。越秀REITS与大股东形成了项目开发与资产管理的良性互动机制,大大缩短了大股东开发持有物业的投资回收期,也提升了基金本身的持续增值能力。

国内类REITS的初步尝试

“中信启航专项资产管理计划”于2014年4月成立,是目前国内最接近REITS的资管计划,计划私募发行,仅针对机构投资者。计划管理人中信证券股份有限公司,专项计划托管人中信银行股份有限公司天津分行,专项资管计划存续期五年。中信启航产品分级设置,优先级和次级均可在深圳交易所综合协议交易平台交易转让。注入资管计划的目标资产是北京与深圳的中信证券大厦,均是中信集团自持物业。

中信启航资管计划共募集52.1亿元,其中,“启航优先”受益凭证发售规模为36.5亿元,优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%;“启航次级”受益凭证发售规模为15.6亿元,实际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。

根据中信证券发布的2014年第二季度、第三季度的资管管理计划报告,计划月租金及综合收入合计约3350万元,按此收入估算,资管计划年租金收入可达4亿元,足以覆盖启航优先的固定收益。

由于“启航优先”单笔成交申报最低数量为50万份,“启航次级”单笔成交申报最低数量为30万份,大额度设置,且非公募发行,仅面向机构投资者,决定了该资管计划流动性低,难以形成有效的二级市场。截止2015年3月3日,“启航优先“在协议交易平台共交易6笔,”启航次级“在协议交易平台共交易4笔。

真假REITS的差别

越秀REITS与中信启航资管计划的主要差异在于是否具有持续的扩张性,这也是真假REITS的最核心差异。成立10年的越秀REITS,设立人是越秀投资,同时拥有资产管理人,管理人聘用物业公司,致力于提高租金收入,完善物业功能,提升资产的使用价值。越秀REITS与越秀地产形成了良好互动,解决了目前超高层物业投资回报周期长的难题。

设立人可以将建成并初步培育的经营性资产注入REITS,快速回笼现金。而REITS由于持有可租售物业,有优质现金流保证,在发售基金单位的同时,可以低成本获取银行贷款。这样的互动机制,一旦在国内能够顺利实行能够解放开发持有物业的地产商。中信启航是单纯的资管计划,非公募发行,只有5年的存续期。这样的机制只能使资管计划成为解决企业短期发展的融资工具。

房地产金融化的行业已进入存量时代,大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重新梳理和管理。而目前持有物业的租金收益水平在北上广深这样的一线城市核心商圈也不过7%-8%,且经营性持有物业需要在建成后,在招商、物业、运营等方面需要持续投入培育,众多企业在投入一个经营性物业后,需要配比多幅住宅用地产生现金流进行平衡。持有物业的高投入、漫长回收期和低的动态投资回报,使得市场参与者在住宅高存量的市场行情下,仍然只能继续投资住宅等快速变现资产,无法转型。

随着城市化的深入发展,市场必然会产生对办公、商场、酒店等经营性物业资产升级换代的需求。REITS是能够解决资产价值重新梳理和提升物业使用价值双重问题的机制,同时,由于REITS规定其经营收入绝大部分用来支付股息,其高分红也将为国内普通证券投资者开辟投资新渠道。

相关文章