“银十”收尾 房价仍将小幅上行

“银十”收尾。  在大多数观察家眼中,尽管“银十”销售增幅不及去年,但是其成交数据却依然有所上涨。肇始于今年年初的楼市反弹主要体现在一线城市,这种复盘得益于上半年国家政策予以房地产市场的政策扶植。  作为一线城市代表的北京,在整个10月销售出现了同比增加,但环比出现了下降。来自链家研究院10月份的监测数据显示,10月1日到25日,北京新建商品住宅网签量为6390套,环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套,环比下降20.5%,较去年同期上涨7.9%。  宏观政策对于全国整体房地产市场来说雨露均沾。二线城市以下的市场却并没有太多起色。去化不足,库存巨大依旧是这些中小城市所面临的挑战。全国市场分化程度扩大的预判逐步应验。  “银十”成色不足,房价扔将小幅上行  根据《中国经营报》记者的统计显示,自从今年4月末5月初以来诸多城市出现交易量反弹。尽管截至目前这股回暖趋势还不满5个月,但是在房企不断强化去库存战术下,一些城市展现明显的去化效果。比如,北上广3个标杆城市的去化月数从高点13个月下降至不足8个月。  北京多个在售楼盘项目的销售人士表示,自9月以来,成交量一直稳定增长。他们预计10月份的销售数据也应属乐观,甚至一些项目在“十一”过后进行提价。  要求匿名的中国房地产业协会副秘书长对本报记者评论说:“上半年政策利好不断,这有利于市场信心重新回归。在“金九银十”的传统旺季,10月份延续上月度的趋势,成交量稳中趋涨的可能性较高。”但他亦指出,传统旺季背后的内涵是“比平常要好一些,但是要比去年同期增幅下降。”  这样的观点与一线的房企销售部门的推断一致。一家综合实力排名前5的境内赴港上市房企的客户经理私下告诉记者:“9月份我们在淄博和潍坊的项目卖得不错。10月1日一天淄博项目就销售了10套。相较于去年的价格最低谷,目前的售价已经出现一些涨幅。但是今年销售情况依然远远落后去年同期。”  “在2013年,潍坊项目的一个普通销售员10月份共卖出30套,一个月拿了5万佣金。”这位客户经理告诉本报记者,这样的情况已经很难再出现了。  上述匿名的知名房企客户经理也向记者表示,淄博和潍坊的项目未来应该会提升销售价格。“现在当地有项目的小型开发商日子比我们难过很多,虽然不至于卖不动,但也推盘艰难。这是市场分化的一种表现。”作为二线城市中发展较弱的淄博和潍坊,在这家房企看来此类城市拥有一定购买力。  境内房地产市场机构易居房地产研究院统计显示一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势确实出现了分化。其中,一线城市的同比增幅由8月的40.5%扩大至47.0%,二线城市由8月的34.2%收窄至29.1%,三线城市则由8月的31.6%收窄至11.7%。  然而,作为一线城市代表的北京,在整个10月销售出现了同比增加,但环比出现了下降。因此,“银十”成色略显不足。来自链家研究院10月份的监测数据显示,10月1日到25日,北京新建商品住宅网签量为6390套,环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套,环比下降20.5%,较去年同期上涨7.9%。  该机构认为,由于经过前期大量消化,房企存货下降,推盘节奏放慢。而去年北京住宅用地供应量偏低,拖累今年下游住宅供应。从近期释放的若干项目来看,当前市场的购房热情依然较浓。同时近期“双降”利好政策的出台,银行房贷优惠折扣有望继续松动,这将再次推动需求积极入市,预计房价将维持小幅上行。  市场分化程度扩大,三四线城市不容乐观  尽管有分析认为,随着三四线城市努力去化,当地的库存积压已经得到好转。但是更多宏观数据和微观情况则显示,一二线城市与三四线城市的市场分化程度正在不断扩大。  上述房企客户经理认为,除了区域城市的不同以外,每个项目地段、定位等不同也导致分化的出现。“我们淄博和潍坊的项目主要针对刚性需求。受制于淄博和潍坊当地的房地产库存以及经济情况,项目目标客户定位于刚工作的年轻人。在项目中也有一些改善性户型存在。”  上述匿名的中国房地产协会副秘书长对记者预测说:“目前一些机构的数据显示一些三四线城市出现了明显涨幅。这实际上是此前的补涨。未来区域房地产市场之间会出现越来越明显的分化。”  他分析认为,今年以来,国家对房地产业地位的再度肯定以及不断出台的房地产刺激政策对全国的整体市场都有利好刺激。因此出现了整体性的回暖。但是由于房地产区域性差别太大,不同城市出现不同表现。随着中国经济进入新常态,一些中小城市受到更大的经济下行压力。这些城市可能会出现人口净流入减缓,产业萎缩等不利因素,这对当地房地产市场将带来较大影响。但是一线城市对此的抗压性将远远胜出。  比如在在辽宁省抚顺市经济开发区,方大地产旗下上上城五期的一位销售经理告诉本报记者,目前整体抚顺区域的房地产市场都不好,这主要受制于整体经济形势和当地的经济发展情况。“从去年到现在,当地很多项目都在降价。只有个别项目会保值。”  抚顺是一个典型的三线城市。当地的房地产销售人士告诉记者,一些大型房地产企业在此地均有在售项目,但是受制于当地经济发展情况和购买能力,这些项目销售情况并不乐观。  而来自国家统计局等官方统计数据也显示,诸如洛阳、济宁等三四线城市的房地产销售价格与成交面积都出现下滑。

房地产变局:“分化”成一季度关键词

“分化”,成为定义房地产行业在今年第一季度表现的一个关键词。

在如今的房地产市场,各类城市间(房价 户型 二手房
租房)的分化、不同房企间的分化、楼市内部不同项目间的分化,无一不是越来越明显。从以往一个一荣俱荣的行业,到目前处处分化,房地产行业的增长“斜率”正越来越平缓。

城市之间:回暖时点分化

在不同的城市,楼市分化的表现较为明显。3月份,30个典型城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米,环比增加40%,同比减少37%。其中,4个一线城市率先回暖,新建商品住宅成交面积为265万平方米,环比增加91%。

二线城市的成交则缓慢复苏。3月,15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万平方米,环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后,二线城市成交量出现了明显下滑,15个二线城市成交在2月份“全军覆没”,但3月纷纷提振,均出现环比正增长态势。其中涨幅排名前3位的城市分布是杭州、成都和武汉,增幅分别达到80%、72%和67%。杭州之所以出现较大幅度的上涨,和2月份基数过低有关。

而三线城市的楼市回暖则较为迟钝。3月份,11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米,环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性,其中淮安、茂名、莆田、扬州、九江和泉州6个城市成交量甚至出现环比下跌,跌幅分别为42%、40%、35%、15%和9%。

对于今年各线城市的走势,分析员认为“分化”将是贯穿全年的主旋律。一线城市供不应求局面短期内难以缓解,成交量将与去年基本持平,房价整体下降可能性不大;二线城市将显著分化,部分二线如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市,项目去化将维持既有节奏,降价可能性不大;而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断,市场观望情绪累积,成交量也将回落,房价预计也将下滑。

房企之间:业绩增速分化

同样,楼市分化亦体现在房企身上。《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜可以发现,大型房企业绩依然良好,但三四梯队房企绩增幅普遍下滑,部分房企业绩甚至不如去年同期。

2014年第一季度,大型房企依靠将去年年底留存的销售放至今年,使得销售数据继续实现稳定的增长。行业龙头万科实现销售额528亿元,完成2000亿元目标的26%,继续领衔金额榜。碧桂园(房价
户型 二手房
租房)紧随其后,尽管其扩张模式近期受到资本界的质疑,但是至少现在来看,这种模式还是能够延续,从一季度碧桂园在三明、高淳等地的开盘热销表现便能看出。相对而言,提出了2400亿超高销售目标的绿地,则由于其主要推案集中在二季度之后,导致企业在一季度销售额仅完成全年2400亿销售目标的14%。但是3月份158亿元的销售额已经预示绿地今年的业绩会低开高走,年底与万科的老大争夺会异常胶着。

而三四梯队的房企一季度销售增幅明显减缓。由于今年一季度市场环境较为低迷,从房贷利率上调的全国铺开,到降价风波的持续发酵,推案量的减少,楼市成交呈下滑趋势。今年一季度100亿元以下处于三四梯队内的房企,业绩增速也趋缓,部分房企业绩不如去年同期。从而导致一季度TOP50房企成交金额和面积门槛与去年同期分别下降25%和6%。

楼市内部:成交结构分化

上海德佑地产研究中心提供的数据显示,3月份,上海新房市场单价在2万至5万元/平方米之间的刚需住宅成交均价为29997元/平方米,环比下跌39%;而单价在5至8万元/平方米之间的中高端住宅成交均价则依然在58937元/平方米,环比2月基本保持稳定,无明显下降。

从另外一份数据也可看出上海郊县刚需自住型楼盘目前面临的降价窘境。在德佑地产提供的上海嘉定区在售新盘成交均价表中,包含了10个公寓和1个别墅项目,售价均在3万元/平方米以下,除了两个项目尚未开盘外,其余9个项目的实际成交价均明显低于项目此前的对外报价。例如佳兆业1号项目(价格
动态 户型图
论坛)此前最低报价为24200元/平方米,最高报价为28000元/平方米,而如今的成交价仅为22711元/平方米;另一项目嘉宝梦之湾(价格
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论坛)的降价幅度更大,其公寓房源此前报价为21900-26700元/平方米,而实际成交价仅17400元平方米。

在北京,自住刚需项目与中高档住宅间的分化同样明显。就在上周,地处房山长阳板块的首创·新悦都(价格
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论坛)以21800元/平方米的相对低价入市;位于长阳的首创·新悦都开盘价格与周边同类项目相比每平方米也低了4000-6000元。此外,继“万科橙”之后,北京通州区亦有多个项目进行了价格调(房价
户型 二手房
租房)整。其中,东亚·印象台湖毛坯改精装,售价从预期的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起;东亚·尚品(价格
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论坛)台湖预期售价为2.4万元/平方米,现在则为2.09万元/平方米起售。

与京郊刚需盘形成鲜明对比的是,3月北京中高端住宅市场价格异常坚挺,甚至不降反升。据亚豪机构统计数据显示,3月以来,售价在40000元/平方米以上的中高端住宅及别墅项目开盘价格与上期开盘相比普遍上扬,平均涨幅为13%。

“不仅是城市之间的分化愈加明显,同一城市中楼市内部成交结构的分化也日趋明显。”分析员表示,刚需项目的开发商加速跑量的心态十分明显,且这类项目的购买群体早晚都要买房,只要降价幅度达到预期,购房者就会出手,对销售起到明显的促进作用;而中高端住宅的开发商则仍抱有一定的惜售心态,降价动力不充分,且高端住宅的购买需求并不“刚性”,往往买涨不买跌,越是降价越不敢买,降价对销售的刺激作用比较弱。

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