中房观察| 二胎放开不代表楼市春天马上来

10月29日,二胎政策在十八届五中全会结束中全面开放。  专家指出,这也许是一项迟到了十几年的改革措施,而且暂时也还没走到完全放开生育的那一步。但无论如何,这毕竟是继“单独二孩”之后的又一大进步,也是中国经济在现在和未来收获的一大利好消息。  券商预计,未来四年将多生育2500万~5212万婴儿,并分析称,未来二孩婴儿潮所蕴含的消费红利每年超过1600亿元,并将短期推涨楼市。  业内人士指出,二孩政策全面放开后,四房将变刚需
、五房成为改需、保姆房会列入开发范畴 、三房的市场被大大挤压
、学区房地位更加不可动摇。  在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,全面二胎政策对于提振楼市需求,延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用,对当前楼市去库存也有积极的意义。二胎放开后,将影响住房需求结构的变化,改善型需求突显,利好改善型项目。改善型需求功能性要求更高,细节更多,对开发商研发能力提出更高要求。  “当前,由于城市家庭养育小孩的成本较高,一般来说,不是任何家庭都具备生育二胎的经济条件。首先生二胎的多为经济状况较为良好的家庭,二胎家庭对于改善型住宅功能性要求更高,比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间,考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然,不同的家庭需求更是差异化,这对开发商的产品研发能力提出更高的要求,也将是未来开发商的核心竞争力之一。”上述业内人士表示。

比起三中全会启动的“单独二孩”,“全面二胎”让更多人嗅到了更加浓厚的“人口红利”和“儿童商机”的气味,其中也包括开发商。很多新项目就趁热打出“别让第二个孩子住的还像现在这样挤”、“早为迟早到来的他/她做准备”等广告。

提振楼市需求,“红利”可期

同策咨询研究部总监张宏伟就分析:生育二胎后,夫妻二人难免顾及不暇,需要长辈来帮忙或雇佣保姆,随之产生的就是居住空间的扩大需求。因此,过去一孩时够用的一居或二居至少要变为二居或三居,甚至四居,因此对改善性住宅项目是利好。

不仅如此,二孩政策也会为商业地产带来新的契机。

有助去库存利好改善盘

尽管二孩放开带来的利好可能不会显现得如此之快,但已经有房企快速反应。

奥门新萄京 ,但这一条人口计生政策方面的变动,究竟能对已经确实进入到下半场的楼市起到多大作用呢?很多业内人士的共识是——有积极影响,但十分有限且需时间发酵。

继“单独二孩”放开后,最近,十八届五中全会决定全面放开二孩生育。面对家庭成员增加的可能,不仅个体家庭在考虑换房的问题,业内也在估算二孩放开后,将会给房地产市场带来的影响。

真实数据可能也的确会让“盼二胎力挽狂澜”的开发商们失望。按当前我国育龄人口计算,放开二胎后每年新增人口在600万—700万,分散到各个城市就是一个不太显眼的数字,对整体市场能起到的作用甚微。

相比孙晶,有些家长更是未雨绸缪。计划要二孩、想换房的周先生就表示,全面放开二孩,小学学位竞争只会更加激烈,最好是提前买好学区房。

虽然尚未到完全放开生育的程度,但“全面二胎”无疑是我国经济发展中的一个里程碑,比如美国就是四口之家居多。但对照其他发达国家的居住条件和房屋户型,我国市场上现有的户型还不能十分符合“一对夫妻两个孩”的家庭结构。

学区房(房价 户型 二手房 租房)、大户型咨询量增多

张宏伟也总结:“当前中国楼市的“病灶”是库存高、去化慢、利润低,是整个行业的结构性失衡。”白银时代已到,人口红利改变不了大格局,充其量是静水微澜。

就在二孩政策放开的消息刚传播开来时,佳兆业在广州一项目打造的“逆天户型”便在朋友圈里广为传播。该88平方米的复式户型,被打造成四房两厅三卫,据称该产品刚推出即被“秒光”。

但若仅凭“放开二胎”就期冀冀楼市马上大涨缺乏基础。“毕竟,生育还有个时间窗。”上述业内人士直言。“另外,生与不生是夫妻二人选择。有的没政策时也生,有的有了政策也不生,真正因为政策放开而去生二胎的人可能没那么多。”

记者在采访中也了解到,自明确放开二孩政策以来的这段时间里,北京楼市在成交量方面尚未有明显的波动,不过一些学区房区域内的中介表示,这段时间前来咨询三居或四居的客户变多了。一些购房者虽然现在只有初步的生育计划,但也想要尽量一步到位,选定合适一家四口的房源。

马上谈楼市大涨夸大作用

广州某楼盘推出的破解二孩、婆媳难题的“逆天户型”。88平方米的复式户型,被打造成四房两厅三卫。

他阐释,由于城市家庭养育小孩的成本较高,因此首批对二胎政策积极反应的应该多为经济条件较好的家庭。也因此,他们对生活配套、居住环境、空间功能等方面有更明确和严格的要求,且不同的家庭之间还会有差异化需求。这就要求开发商从拿地规划到设计建造都要更精准和用心,洞悉改善性客群心理和提高研发能力将是未来开发商的核心竞争力之一。

根据盈石集团研究中心调查显示,儿童日常消费占家庭总体日常消费的33%,占家庭总收入的14.6%。正是由于儿童日常消费在家庭收入支出中有着颇高的占比,对儿童业态进行合理的融合和创新,有利于品牌和购物中心(房价
户型 二手房 租房)对于家庭式消费获取更大的吸引力。

另一位业内人士也提出,未来,“一妻、二子、四房”或是未来家庭的标准模式,继四居之后,五居的户型产品将会被大量研发落地。因为“两个孩子消耗的体力和精力让主人有更多的独立空间诉求。”

“一家子都在这里住惯了,想在同区域内换套房子,日常生活也方便,老人接送孩子上幼儿园也方便。”

但张宏伟同时表示,放开二胎给予改善性项目机会的同时,也对这种类型产品的开发商提出了更高考验。

引发家庭式消费 商业地产获新机

昨日,“全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策”的受关注度和讨论热度,远远超过了十八届五中全会上宣布的其他事项。

继“单独二孩”放开后,最近,十八届五中全会决定全面放开二孩生育。面对家庭成员增加的可能,不仅个体家庭在考虑换房的问题,业内也在估算二孩放开后,将会给房地产市场带来的影响。

一项调查表明:目前在我国,购房主力年龄段在20—44岁,大部分人在25—30岁期间就会面临首次买房置业需求。根据测算,全面放开二胎后至2050年,20—44岁的人口比例将比之前增加4%——达1.28亿人,这部分绝不算少的新增人口,势必会有相应的住房需求,对提振楼市大环境、延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用,对去化当前楼市的积压库存也有积极意义。

去年,在北京放开“单独二孩”后,孙晶夫妻俩便计划再生一个孩子。今年9月份,他们家的第二个孩子出生了,大女儿则升上一年级。家里新添一口人,现在孙晶觉得一家人居住的小三居不够用。因此,孙晶两口子便开始了换房之旅。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,当前楼市已经进入下半场,人口红利对楼市影响趋弱,二孩政策全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响,“但对于提振楼市需求、延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用,对当前楼市去库存也有积极的意义”。

国泰君安报告指出,预计二孩放开可扭转人口增长平稳的趋势,整体利好于房地产市场。

盈石集团研究中心总经理张平表示,全面二孩政策放开,这无疑将催生儿童产业的红利效应。但儿童消费对于商业的带动不仅限于儿童产业的繁荣,由儿童引发的三口之家、四口之家甚至三世同堂的“家庭式消费”,对购物中心吸引力的提升将具有不可低估的作用,适合家庭消费的都市旅游概念将受到越来越多商业地产项目的青睐。

“二孩家庭对于改善型住宅的功能性要求会更高,在设计时,应考虑客厅拥有更大的公共活动空间,考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。当然,不同的家庭需求更是差异化,这对开发商的产品研发能力提出更高的要求,这也将是未来开发商的核心竞争力之一。”张宏伟也表示。

根据机构统计,目前楼市的购房人口结构,20-44岁的人口是买房的主力,大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算,如果全面放开二孩,那么在2050年,20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%,增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。

不过,生二孩并非一个简单的问题,背后涉及教育、医疗、就业、养老等多个方面。就在二孩政策全面放开之际,对于生育二孩的经济和照看压力,在网上已经引发激烈讨论。

而在北京,二孩政策放开也成为了不少主推三居、四居改善楼盘宣传的噱头。

最近,孙晶一家因为换房子的事情犯难。

在业内看来,放开二孩政策,并非着眼于刺激房地产行业,但其带来的行业红利却不容忽视。在产品精细化的未来,房企面对这一政策,也在准备着相应的调整。

由于考虑到两个孩子未来的教育问题,孙晶对房子户型、学区方面的要求更高。“现在小学学位那么紧张,不知道全面放开二孩后会怎样?”

“根据市场需求,我们也会考虑对产品进行调整。家有二孩的客户,对房屋面积和空间设计的需求会提高,而且本身也具备比较丰富的置业经验,对产品细节可有着更高要求。”一上市房企北京区域相关负责人表示。

需求提高,改善型住宅设计待细化

开发商对于二孩利好楼市也抱乐观态度。长期耕耘北京市场的一房企相关负责人表示,二孩将为楼市带来人口红利,未来对改善产品的需求将会持续上扬。

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实际上,不仅是学区房,“二孩”为房地产市场带来的红利是显而易见的。

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