奥门新萄京刘永好的地产“新希望”

2019年6月25日克而瑞研究中心www.cricchina.com/research/研究员/房玲、羊代红2019年5月28日,新希望地产以22.15亿元拿下嘉兴市区两宗地。据不完全统计,自3月开始,新希望地产频繁出现在全国各地土拍市场,至5月底已将9宗地块收入囊中。频繁拿地的背后,体现了其何种战略意图?一、规模稳健增长是拿地主要推动力据不完全统计,2019年前5月,新希望累计拿地9宗,新增土地建面155.02万方,新增土地总价212.38亿元,分别达到2018年全年的49%和60%。土储规模的快速增长,与销售数据快速增长息息相关,2018年新希望地产全口径销售金额316.6亿元,销售面积187.8万平方米,分别同比增长85%和41%。2019年1-5月全口径销售金额达177亿元,同比增长69%,超过百强房企的平均增速。销售规模的持续增加,势必对土储的要求也就更高,但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米,按照其目前的销售规模和增速来看,只够未来2-3年的销售。在此情况下,新希望2019年加大拿地力度,也是为了更好的推动企业规模的持续增长。表:新希望历年新增拿地建面(单位:万平米)数据来源:企业公告,CRIC整理二、聚焦“新一线、强二线”布局,深耕城市的核心区域新希望聚焦“好、深、稳、特”发展战略,进行城市、区域深耕,谨慎聚焦深耕城市的核心区域。在城市聚焦方面,由于高能级城市对人口和产业有极大的吸附力,城市发展红利大,市场去化健康,抗风险能力强,新希望地产在拿地方面聚焦在新一线、强二线城市进行深耕。新希望地产一直谨慎地保持着每年新进1-2个热点城市的节奏,2016年首进宁波、2017年首进苏州和嘉兴,2018年首进杭州和重庆,2019年首进南京。截至目前,新希望地产已经实现在成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳共12个热点城市的布局。新希望拿地在聚焦深耕一二线城市的同时,在城市核心区域重点布局,其持续在同一个区域开发数个项目,均获得不俗的市场表现。从新希望2019年前5月的获地块情况来看,地块分布于成都、昆明、杭州、南京、大连等强二线城市,以及温州、嘉兴等热点三四线城市,其中成都、杭州、温州、嘉兴、昆明5个城市都是2018年销售额主力贡献城市,占新希望地产总销售的60%,温州更是首个销售额过百亿的城市,年内新希望继续在温州拿下2宗优质地块;而在已有5个项目落子的杭州,2019年又新增1宗地块,据新希望内部透露“根据货值盘点和市场情况,2019年预计杭州年销售额将破150亿”。2019年新希望在这些城市持续拿地,可以巩固其已进入城市的市场地位,保证销售的持续性。表:新希望2019年拿地城市分布数据来源:企业公告,CRIC整理与此同时,新希望在拿地时均经过多方位的地块评估,据新希望管理层透露:“公司内部有严格的立项会、投决会保证,超限价的地坚决不拿,偏远的地坚决不拿,有缺陷的地坚决不拿,三四五线城市不考虑,商业达30%以上的地不考虑。投资部门汇报超100块土地,公司才会谨慎的拍下1块,百里挑一是新希望地产拿地的常态”,就新增地块与周边在售项目比较来看,拿地价格相距离售价还有较大空间,也为后期项目亮相后的快速回款打下了基础。5月15日新希望地产在大连拿下的大城(2019)-8号地块,楼面价为11678/㎡,宗地所在促进路板块有三个典型项目,分别为万科大家、大连港天下粮仓、中国铁建青秀蓝湾,其中万科大家在售均价达到27000元/平方米。表:新希望2019年截至部分5月拿地情况数据来源:企业公告,CRIC整理三、加大合作拿地分散风险新希望近几年在加大土地投资的同时,也不断加大与其他企业的合作,与碧桂园、万科、融创、滨江等龙头房企,均建立了长期的合作关系,在行业内也建立了良好的合作信誉,在拿地上一般由新希望地产出面在土拍市场摘牌,后续引入合作伙伴展开合作。2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%,同比下降36.2个百分点,总土地储备权益占比也下降至62.75%,多元化的合作实现了风险分散。2019年,新希望的新增拿地也延续了其合作的方式,如2019年3月新希望与德商公司合作,入股成都金牛区茶店子版块商住地项目,取得项目公司50%股权。又比如,昆明盘龙区龙泉街道办事处编号KCPL2012-32-1和KCPL2012-33地块,2019年3月初雅居乐摘得地块,新希望之后合作介入。通过合作拿地的方式,可以减少企业资金流出,控制风险。

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原标题:新希望地产半年豪掷500亿加速拿地 现金流三年净流出109亿资金链绷紧
长江商报记者 江楚雅 成都报道
“地产业务是被逼出来的,会坚定地以农产品和食品为主业。”在今年初的两会上,新希望地产母公司新希望董事长刘永好曾公开表示,现实却是,新希望地产加速攻城掠地,激进扩张。

中房报记者 卢泳志 | 北京报道

今年以来,新希望地产明显加快了拿地步伐。在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中,新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名,而在2018年同期,新希望地产还尚未入榜。

从最初的“饲料大王”,到当下如雷贯耳的“农牧大亨”,刘永好下一个目标也许是“地产大王”。

然而,从“饲料大王”到“农牧大亨”,刘永好的新目标“地产大王”走的并不顺畅。

5月15日,大连迎来一场备受关注的土地拍卖,最终“川派”房企新希望地产经过200轮竞拍,力压万科、碧桂园等8家一线房企巨头,以12.46亿元的价格摘得编号为大城-8号地块,溢价率达49%。

近期,新希望地产发布2019年半年报,新希望地产实现营业收入近33.8亿元,同比下跌4.8%,而营业成本25.2亿元,同比上浮近1.6%,实现净利润近44.3亿元,同比下跌近44%,扣非后实现净利41.7亿元,同比跌幅近50%,归属于母公司净利润23.8亿元,同比下跌57%。

记者发现,进入2019年以后,新希望地产开始频繁囤地。据中国指数研究院发布的数据显示,1至4月,新希望地产拿地金额高达131亿元,其中3月份单月拿地金额就超过百亿元。

值得注意的是,在土地市场逐步降温的当下,新希望地产却反其道而行之高价囤地。长江商报记者梳理发现,新希望地产2019年高价拿下多地块,且溢价率均不断走高,均超28%。

今年两会期间,新希望集团董事长刘永好曾开玩笑说,“地产业务是被逼出来的,做了20多年的地产,前十几年增长都不快,地产板块目前只占集团业绩的一个零头,2019年或许有所增长。”

高价囤地必然会带来资金压力,新希望地产也曾警示风险称,公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金,对公司资金流形成一定压力。财报数据显示,2016―2018年期间,新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元,三年净流出109亿元。

实际上,新希望地产近年来已经开启了凶猛的进击之路。“地产业务是被逼出来的”实属笑谈,“2019年或许有所增长”则是刘永好的心之所向。

加速扩张的背后,新希望地产在规模扩张和负债之间将如何平衡?长江商报记者联系到新希望地产方面,对方以不方便接受外界采访婉拒了采访。

奥门新萄京,数据显示,2016至2018年,新希望地产年新增土地宗数由5宗增加至20宗,新增土地储备也呈现现象级增长,项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州、温州、杭州、宁波、温州等多个二三线城市。

拿地楼面均价为所有房企之首

与此同时,这三年内新希望地产纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家,相当于平均每年新设立20家子公司,同样彰显了新希望地产的发展速度。

新希望地产成立于1997年,是刘永好创立新希望集团15年后才组建的一个业务板块。地产公司已形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线,以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。

一位新希望地产内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示,“我们始终强调不以规模为向导,但房企想生存就需要发展,新希望从来不以‘小而美’自居。接下来,我们会选择5到8个重点城市深耕,未来我们不一定会输给那些几千亿甚至上万亿规模的房企。”

2016―2018年,新希望规模持续扩大,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。新希望地产2019年定下500亿销售目标,并称要“三年冲千亿”,开始向规模发力。

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新希望地产披露的数据显示,2016-2018年,该公司年新增土地宗数由5宗增加至20宗,新增土地储备也呈现现象级增长,项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州温州、杭州、宁波、温州等多个二三线城市。此外,2016-2018年,该公司纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家,相当于平均每年新设立20家子公司。

单月拿地金额超百亿

进入2019年以后,新希望地产开始频繁囤地。长江商报记者梳理发现,新希望地产2019年高价拿下多地块,且溢价率均不断走高,均超28%。

新希望地产总裁张明贵曾经说过这样一句话,“我的理解是千亿以上才能叫规模,千亿以下的核心还是在做经营,所以未来新希望地产不是规模导向。”

具体来看,3月,新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地,包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京,以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。

随着房地产市场的发展,新希望地产的想法也发生了变化。据记者了解,新希望地产2019年定下了500亿元的销售目标,并计划用三年时间跻身千亿俱乐部。

其中,3月29日,新希望以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%。同日,新希望还在杭州以34.6亿的总价火拼166轮后,夺得一宗位于余杭乔司的土地,楼面价为21008元/平方米,溢价率31.3%。

尽管2018年内新希望地产新增土地储备达316.35万平方米,但截至期末总土地储备仅为691.75万平方米,与同规模企业相比并不占优势。

4月26日,新希望地产又在温州获得一宗土地,总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%;5月15日,新希望地产现身大连土拍市场,经过200轮叫价,以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城8号地块;8月9日,宁波市江北区出让1宗宅地,宁波志卿商贸有限公司以总价6.45亿元竞得该地块,楼面价9760元/平方米,溢价率60%。

按去年销售面积(187.76万平方米)计算,新希望地产的土地储备仅可供3.68年开发。考虑到土地储备的相对不足,新希望地产于2019年3月,在土地市场发动了一场“闪电战”:一个月内在温州、杭州、南京三地接连拿地,拿地金额高达108.82亿元。

中原地产一份房企拿地排行榜显示,2019年截止5月12日,新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米,为所有房企之首。

进入4月份,新希望地产再次现身温州土地市场。经过140轮竞价,新希望地产旗下温州竭诚商贸有限公司以上限价格29.26亿元竞得温审资中心土告字〔2019〕22号地块。

土地储备权益占比降至63%

上述内部人士向记者表示,尽管公司和领导都在强调不追求规模,但是很明显公司已经开始加速发展。如今,千亿规模已经成为每个房企心中的目标,新希望也在进行全国化布局,不过区域深耕依然会成为目前的首要策略。

频繁高价拿地的新希望地产由此被贴上“疯狂”、“激进”的标签。对此,新希望地产相关负责人表示,所谓“疯狂”、“激进”等标签与公司实际情况不符,“经新希望地产内部统计,即使投资部门汇报超100块土地,公司也才会谨慎地拍下其中1块。”

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一位业内人士对长江商报记者表示,新希望地产接下来仍会加大力度扩张规模,频频高价拿地的代价赌今后的增长。一旦资金链出现问题会遭遇流动性风险。

地产“新希望”已初具规模

伴随着投资布局提速,项目本身的周转速度也有所加快。数据显示,2016-2018年新希望地产存货周转率分别为0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情况下,2018年公司存货359.06亿元,同比仅增长2.4%,表明房地产项目的流动性变强。

1982年,刘永好创立新希望集团,并于1997年成立地产公司。当时正处中国进一步深化城镇住房制度改革前夕,1998年诞生的企业还包括海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、金科、俊发等。

新希望地产也提及,公司以住宅滚动开发为主,以“轻资产”运营模式为主,减少商业资产持有比重;根据市场情况调整开工节奏,提高存货的去化率水平。

时至如今,上述同龄房企大多已实现上市,部分企业也成为“千亿俱乐部”成员。和同期成立的地产开发公司相比,新希望地产错过了房地产开发突飞猛进的十年。

销售规模的持续增加,势必对土储的要求也就更高,但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米,按照其目前的销售规模和增速来看,只够未来2-3年的销售。在此情况下,新希望2019年加大拿地力度,也是为了更好的推动企业规模的持续增长。

2014年,为了让地产业务走上快速发展轨道,新希望将旗下房地产业务交由职业经理人打理,同时不断推进团队员工年轻化。这一年,32岁的张明贵接任新希望地产总裁一职,之后新希望地产进入快速发展期。

新希望近几年在加大土地投资的同时,也不断加大与其他企业的合作,与万科、融创、滨江等龙头房企,均建立了长期的合作关系,在拿地上一般由新希望地产出面在土拍市场摘牌,后续引入合作伙伴展开合作。2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%,同比下降36.2个百分点,总土地储备权益占比也下降至62.75%,多元化的合作实现了风险分散。

2018年,新希望地产的销售额增长至316.63亿元,同比增长85%,过去三年间复合增长率约为47.45%。

现金流三年为负

为了促进地产公司独立化,2018年3月,新希望地产通过修订公司章程中董事会构成,及股东投票权比例实现控股股东的变更,新希望投资将享有对新希望地产的控制权,新希望地产自此不再纳入新希望集团合并范围。

随着规模攀升,新希望地产的负债也呈持续增长趋势。2016―2018年,其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

如今,新希望地产已形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线,以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。尽管刘永好对外很少谈房地产,但他的房地产业务早已经遍布四川、上海、大连、呼和浩特、昆明、南宁、沈阳、温州。

债务压力下,新希望地产频繁融资。2018年11月,新希望地产发行购房尾款ABS,产品规模15亿元,成本为5.7%。2019年4月,新希望地产落地首单ABS前端财产权信托,产品规模为6亿元;5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,发行规模6亿元。

(此文刊于中国房地产报5月27日06版 责任编辑 徐妍)

7月5日,新希望地产17亿元公司债券获上交所通过,5月21日,新希望地产“中信证券-新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行,项目规模6亿。

流程编辑:曹冉京

新希望地产方面表示,除了通过多种外部融资渠道进行融资,新希望地产自有资金也较为充足,2018年销售率超过100%,持有现金118.3亿元,同比增长134.5%;现金流量表“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了75.12%,而前一年的增量仅为19.44%。

审读:戴士潮

新希望地产也曾警示风险称,公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金,对公司资金流形成一定压力。财报数据显示,2016―2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

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融资成本方面,2016年发行的公司债,成本分别为3.85%和4.25%。2018年11月,新希望地产发行的购房尾款ABS成本在5.7%,2019年供应链ABS最新一期的成本为5.15%,2019年5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,在民营房企中融资成本均属较低水平。

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截至6月末,新希望地产总资产近840亿元,同比增加17.8%,总负债662亿元,同比增幅21.26%,资产负债率近79%,同比涨幅2.92个百分点,扣除预收款余额247.1亿元后的负债率接近50%。短期借款余额同比剧增244%至1.72亿元,一年内到期有息负债83.7亿元,同比增幅83.2%,主要为一年内到期的长期借款增多。

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