天津滨海新区大爆炸或致房产贬值

天津滨海新区大爆炸影响正在持续发酵。在靠近爆炸点的受灾业主要求赔偿甚至回购房产之时,滨海新区整体楼市也受到影响。  公开数据显示,大爆炸发生后,天津市商品房销售均价和成交面积均环比下跌。业内专家在接受《中国经营报》记者采访时表示,天津滨海新区大爆炸或导致区域内物业贬值。  值得注意的是,高银地产控股有限公司(00283.HK,以下简称“高银地产”)旗下的“高银天下”项目属于天津滨海新区高新区,并以“华北第一高楼”的地标属性为外界所知。该项目此前即被质疑销售困难,如今大爆炸发生后,业内人士表示其整体区域环境不及从前,加之销售乏力、资金紧张等现实问题,未来前景堪忧。  大爆炸或致区域物业贬值  天津港“8·12”特别重大火灾爆炸事故波及多个住宅小区。在万科中期业绩会上,万科总裁郁亮表示,“万科在天津爆炸地点附近的3个项目共涉及4990户居民。”  据报道,天津滨海新区政府已开始向爆炸区受灾住户发放一个季度6000元资金补贴。而海港城及启航家园多名业主要求政府回购房屋或开发商退房。  伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,天津滨海新区的房地产市场之前就不是很理想,入住率不高,爆炸事故会加剧空置率。相关部门将来会在规划上有一些调整,包括危险品的运输储存等。  事实上,天津房屋库存高企、去化困难的总体趋势由来已久。  据中国指数研究院天津分院(以下简称“中指院天津分院”)提供的数据,截至7月底,天津市可售面积1964.65万平方米,出清周期19.8个月;滨海新区可售面积418.38万平方米,出清周期18.1个月。  当地一位房地产研究人士表示,天津市前些年土地供应量一直处于相对较高水平,相继开盘入市之后,新房市场供应量处于较高水平。“天津市的人口吸附能力比北上广深等一线城市要差一些,本地居民需求又不足以支撑,这最终导致了需求不足,库存量高企的现象。”  而天津大爆炸事故的发生使当地楼市又蒙上一层厚重的阴影。  中指院天津分院提供的数据显示,爆炸事故发生当周(8月10日~8月16日),天津市商品房销售均价和二手房的成交面积均环比下跌。天津市商品住宅销售均价为10982元/平方米,环比下跌,跌幅为2.7%;二手房共成交20.88万平方米,环比第3周下跌,跌幅扩大为10.0%。  搜房网数据监控中心数据显示,爆炸事件当周开发区新房成交量仅有19套,环比上周下降36.67%,预估短时间内,滨海楼市将进入下行通道。  上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平认为,滨海新区各类房屋贬值,将是可以预见的事实。  资深地产专家薛建雄表示,有安全隐患的房屋肯定会大幅贬值,政府肯定会重新制定规划和维护,或者目前的厂区就变成了公园等,但这只能通过时间去对冲。  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示,天津爆炸背后凸显了天津房管、国土等部门策略的失误,这确实会带来投资者对于城市投资价值的怀疑,进而使得部分物业的估值下滑。  “后续滨海新区项目的销售肯定会面临压力,最主要是部分购房者对于此区域的住房规划等存在不信任的情绪,所以后续如何说服购房者是最关键的因素。”严跃进说道。  高银地产780亿押注滨海新区  天津滨海新区大爆炸事故牵连多家企业。于天津拥有公司最大、亦是唯一项目的高银地产日前表示,公司旗下“新京津·高银天下”及当中的“高银金融117”并无受大爆炸影响,项目将维持原有进度继续施工,并如期于明年落成。  据悉,“新京津·高银天下”项目与爆炸地点同属滨海新区,位于滨海新区功能区之一的滨海高新区。高银地产公司发言人指出,项目与爆炸地点距离两个小时车程,因此完全不受爆炸事故影响,至于对以后京津一体化的发展信心及当地楼市前景的看法,公司发言人表示至今一直对天津长远发展相当有信心。  公开资料显示,市值曾一度高达千亿港元的高银地产,只有“新京津·高银天下”这一个地产项目在运作,该项目总投资额达780亿元。  高银地产官网显示,“新京津·高银天下”由中央商务区、高级豪华住宅以及天津环亚国际马球会三部分组成,总建筑面积接近200万平方米。中央商务区板块目前有一座正在兴建的高银金融117大厦共有117层,高银地产称,项目落成后将为天津市中心地标、“华北区域第一高楼”,并成为全球十大摩天大楼之一。

天津滨海特大爆炸事故造成的冲击波还在扩散,并迅速波及当地房地产市场。  《中国经营报》记者从天津市滨海新区规划国土局了解到,8月19日,滨海新区已成立8.12事故受损房屋服务中心,组织房屋受损情况的核查登记,“部分房屋维修工作已经开始,房屋安全鉴定已经启动,具体政策,区政府正在组织研究。”  而事件对当地楼市的影响已经开始显现。搜房网数据监控中心数据显示,受812天津滨海爆炸事件影响,上周开发区新房成交量仅有19套,环比上周下降36.67%,预估短时间内,滨海楼市将进入下行通道。  房屋修缮定损工作正在进行,但如何重新提振阴影下的楼市信心,尚需时间。  房屋鉴定、维修工作已展开  万科海港城作为距离事故核心区最近的小区之一,受损严重,目前尚未交房的海港城三期已处于停工状态。  对此,万科集团品牌主管李钧告诉《中国经营报》,目前公司以配合政府工作,对小区居民进行疏散安置为主导,因为小区目前处于戒严状态,公司定损、维修暂时还无法开展。“海港城三期处于停工状态,后续工作还没有具体明确的安排。”  一位海港城业主对记者表示,万科拿地的时候没有危险品仓库我们理解,但万科卖房的时候知道或者应当知道其所售房屋周边发生的环境和风险变化应该如实告知。基于环境污染、房屋贬值等方面的担忧,部分业主提出“解除合同、返还房款、赔偿损失”的请求。  李钧重审,公司在2010年之前拿地,10年4月开始销售第一期房子,“我们可以肯定的是,当地在拿地的时候旁边只是储存仓库,瑞海公司将普通仓库改为危险品储藏仓库的时候,我们确实是毫不知情,也没有任何人及单位向我们公开、披露或公示过这方面的信息。”  据了解,截至17日18时,根据目前排查情况,事故造成周边建筑门窗受损17531户,受损商户779户。目前已对事故现场外围受影响较轻的房屋展开维修。  对于“政府是否组织回购受损房屋”的问题,在19日下午召开的第10场新闻发布会上,天津市委常委、滨海新区区委书记宗国英表示,是否回购需要按市场经济原则根据双方的买卖合同进行。  而对于业主对于领取过渡期安置费将影响后期理赔的疑虑,宗国英表示,受损房屋修缮需要一个过程,政府已成立房屋修缮服务中心对受损情况进行统计,有专业、有资质、群众认同的机构拿出完整的修缮方案,居民代表全程参与,确保客观公正。  “该拆掉的彻底拆掉,需修缮的经修缮符合安全标准,该赔的就要赔,该理的就要理”,宗国英表示。  楼市或将再陷低迷期  自贸试验区获批及京津冀协同发展战略的利好影响,今年上半年,天津滨海楼市迎来大幅上涨,新建商品房成交面积107.89万平方米,同比增长31.4%,比一季度提高16.9个百分点;成交额104.38亿元,同比增长35.6%,比一季度提高22.2个百分点。  不过,库存高企、去化困难的总体趋势并未得到改变。中国指数研究院天津分院提供的数据显示,截至今年7月底,天津市可售面积1964.65万平方米,出清周期19.8个月;滨海新区可售面积418.38万平方米,出清周期18.1个月。  当地一位房地产研究人士表示,天津市前些年土地供应量一直处于相对较高水平,相继开盘入市之后,新房市场供应量处于较高水平。“天津市的人口吸附能力比北上广深等一线城市要差一些,本地居民需求又不足以支撑,这最终导致了需求不足,库存量高企的现象。”  搜房网数据监控中心数据显示,受812天津滨海爆炸事件影响,上周开发区新房成交量仅有19套,环比上周下降36.67%,预估短时间内,滨海楼市将进入下行通道。  此外,爆炸事故产生的后遗症已经开始显现在房价上,成交均价也出现小幅下跌,现已降至9065元∕平。  业内人士担忧,脆弱的天津滨海新区楼市或将再次陷入短期低迷,即将到来的“金九银十”能否拉升提交还有待观察。  易居房地产研究院天津分院研究员李齐君告诉本报记者,事件发生后,滨海新区特别是开发区板块房地产开发建设受到了明显的冲击,事故核心区的项目开发建设已经全面暂停,项目的销售也处于停滞状态,特别是对于尚未交房的项目来说,交房延期不可避免。另外周边多个项目正处于蓄客阶段,现在几乎没有到访量,对后期的销售也将产生一些影响。

近日,海关总署宣布,京津冀海关区域通关一体化改革率先在北京海关、天津海关启动实施。

7月1日,随着首票空运进口报关单在天津海关隶属经济技术开发区海关顺利通关,备受瞩目的京津冀海关区域通关一体化改革试点正式启动。此外,一些高端优质物业供应商进入,更是同京津冀一体化推进形成了互动作用。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受采访时表示,由于北京没有出海口,通关一体化对北京的正面影响会更大,国内任何一个区域的发展都有关联效应,如果北京市的出口量增加,出口的供给或是一条很长的产业链,可能由天津配套生产,通关一体化也将间接带动天津产业的发展。

滨海新区成发展亮点

此前,中国社科院工业经济研究所研究员陈乃醒表示,海关为经济服务、促进经济发展的理念正逐步成熟,也真正落到了实处。“我国经济体制正在进行全方位改革,其中海关改革是非常重要的一个方面,也是我国发展对外贸易的重要环节。”

自从京津冀协同发展上升为国家战略,三地在海港、空港等方面也相互关联,互相补充。天津港是环渤海区域与华北、西北等内陆地区距离最短的港口,而北京虽然没有海港,却拥有国际大型航空港、中国民用航空辐射中心——首都机场。

商务部研究院综合战略研究室副主任、研究员张莉认为,京津冀一体化规划有很多方面,每个方面的效应都会对其他方面带来直接影响,通关一体化无疑也会对其他方面带来直接影响,比如进出口贸易、服务贸易和物流运输等。

牛凤瑞说,通关一体化提供的便捷将降低进出口成本,天津在京津冀区域中,作为港口而言,贸易量是最大的。

据了解,2013年,天津港货物吞吐量突破5亿吨,世界排名第四位;集装箱吞吐量突破1300万标准箱,世界排名第十一位。全港70%左右的货物吞吐量和50%以上的口岸进出口货值来自天津以外的各省区。

在牛凤瑞看来,天津是北方进出口的贸易中心,通关一体化有利于天津实现国际贸易中心,具有正向作用。就天津市而言,滨海新区逐渐成为天津市的经济聚集区,也成为京津冀区域的经济亮点,乃至中国北方的经济亮点,这是毋庸置疑的,上述措施对于滨海新区发展都是利好的。

业内人士认为,天津处于高度吸附资源时期,滨海新区有2270平方公里的开发面积,开发量惊人。滨海新区在天津市的地位尤其重要,是京津冀对外贸易的重要航运中心,北京的一些产业转移到滨海新区,生产的产品可以通过当地的港口运到世界各地,这样就扩大了天津市的对外开放度,能进一步吸引外汇。其中,属于滨海新区辖区范围内的滨海高新区,因其更优越的地理位置,越来越受到市场青睐。

区域价值的提升,吸引了各类优质物业开发商进入,高银地产就是其中一个典型例子。据了解,高银地产作为一家世界级大都会综合地产商,其总部位于香港中环的香港国际金融中心,身处国际顶级商务区使其对CBD有着更深的了解和认知,高银地产一直专注发展高端优质物业项目,将世界级商务区开发理念带入天津。

$pager$

区域经济与房地产协同发展

牛凤瑞表示,区域经济的繁荣也将带动房地产市场的发展。提前在滨海新区布局的开发商,也率先分享到京津冀一体化带来的红利。

据高银地产公布的业绩,公司项目“新京津
高银天下”富国高银第一期住宅销售收入约26.8亿港元,物业销售占高银控股年度总营业额的96%。该项目良好的业绩,更多得益于项目的优越配套和高端品质。

以“高银金融117大厦”为主的国际商业区拥有丰富的业态。国际甲级办公大楼为高端产业提供顶级的办公场所;国际会展中心为入驻企业召开会议以及展会提供便利;五星级酒店及服务式公寓充分满足商旅需求;高端商场及娱乐配套设施营造休闲放松环境;歌剧院为整个商务区增添文化氛围。总之,高端商务办公、居住、休闲和娱乐等多种需求都可以得到满足,完全拥有国际商务区的配套条件,势将成为京津冀最具发展潜力之地。

这座标志性建筑也在不断
“长高”。据悉,7月4日,“高银金融117大厦”的主体结构高度达到337.2米,超过了目前天津市最高的地标性建筑——高达336.9米的津塔。在一切顺利的情况下,“高银金融117大厦”有望在月底超过高达415.2米的天塔。

据了解,项目整体装饰装修工程涉及装饰材料种类多、体量大、节能环保要求高、设计理念丰富,装饰装修档次高,精装修设计豪华。项目采用的各类石材种类就有33种,需国外进口的各类高档石材有黄色缟玛瑙和蜂窝复合白玛瑙等约23种,产地遍布伊朗、西班牙、法国、意大利和巴西等20余个国家和地区,装饰面均采用吸声降噪系统。

除此之外,毗邻的“天津环亚国际马球会”拥有两个国际标准的马球场、能容下超过200匹马匹的马房、全天候训练设施、骑术学校以及豪华的会所酒店,每年承接世界最顶级的马球盛会。作为名副其实的王者运动,马球运动不仅可以培养不折不挠的贵族精神,而且有利于打造属于自己的高端社交圈层。

投资者和置业者正在寻觅优质资源。根据高银地产相关工作人员介绍,“新京津
高银天下”外部交通更具优势,毗邻地铁3号线及规划的地铁10号线;5分钟车程直抵京沪高铁天津南站,乘坐高铁35分钟即可到达北京中心城区;紧靠京沪、津保、京塘高速公路;45分钟到达天津滨海国际机场,2013年在该区域内还开通了天津滨海国际机场首家市区内城市候机楼。

易居研究院研究员严跃进分析称,滨海新区的区域价值在凸显,“高大上”的房地产项目自然能赢取地方政府、产业界和商业界的青睐,但今年以来,很多房企受累于楼市的疲态,所以难以大规模进入此类市场,类似高银地产这样的企业进入滨海新区,恰是对时机、区域和产品规划等层面富有前瞻力的把握。(

相关文章