澳门新萄京娱乐国土资源部拟“刚性约束”城市新增建设用地

中国的16个大型城市已经习惯了的“以土地换发展”的经济增长模式,将在不久的未来彻底终结。作为全国土地工作的主管部门,国土资源部正考虑对16个城市的新增建设用地规模进行“刚性约束”。  北京、上海、广州、深圳、成都等城市都有可能登上这份总计16个城市的名单。按照相关工作提出的标准,城市常住人口规模500万以上被划定为重要的标准,所有常住人口规模达到500万以上的特大城市,新增建设用地都将被严格控制。  被“刚性约束”的城市,将主要通过存量建设用地的盘活,解决经济发展所需要的土地资源。与此同时,国土资源部已经在着手一系列鼓励盘活存量建设用地的新规定,这些有望在此后1~2年内,陆续推出。  刚性约束  “国土资源部确实已经确定,实施城乡建设用地总量控制制度,强化对县、市一级的建设用地总量的刚性约束。”6月24日下午,权威人士向《中国经营报》记者证实,国土资源部已经确定对地方城市建设用地规模实施“刚性约束”,以提高土地利用效率。  此前,有市场消息称,国土资源部正在拟定一份城市名单,在这份名单上的城市,新增建设用地规模将被刚性约束。所谓刚性约束,是一个工作术语,即通过土地利用规划审批、年度新增建设用地指标审批、新增建设用地审批等,对相关城市新增建设用地进行规模管控。  中国目前正在执行“最严格的耕地保护制度”。通过编制和落实土地利用规划,并配合以新增建设用地指标管理和审批制,实现到2020年保有耕地不少于18亿亩的“红线”。  在如是管理制度下,地方政府年度拥有的新增建设用地量,由新增建设用地指标决定,而这一指标,则由国土资源部确定。这实际上构成了中国土地管理的基本制度,也使“刚性约束”具备了基本权力框架。  目前,国土资源部已经确定通过两个手段,对地方城市的建设用地规模进行刚性约束。其一是要求地方政府制定城市发展总体规划等规划时,规划期内的新增建设用地总量不能突破现有土地利用总体规划的总量。这实际上使土地利用规划成为所有规划的前提。  其二,国土资源部准备通过开展编制重点城市群土地利用规划、村土地利用规划的方式,进一步约定新增建设用地规模,从而确保“最严格的耕地保护制度”得以落实。  500万人口划线  此前,有市场消息称,国土资源部已经初步拟定了一份名单,并首先对这个名单上的16个城市,进行新增建设用地规模的刚性约束。这份名单中,既包括北京、上海、广州等城市,也包括成都这样的二线城市。
大连万达集团董事长王健林在公开论坛上也曾部分提及此事。  但是,对于名单的问题,国土资源部至今为止未有公开发布。前述权威人士称,对于新增建设用地规模的管控原则,国土资源部已经有了初步的结论,并划定了标准,这个标准是以城市人口规模划线的。  按照国土资源部目前划定的标准,国土资源部会严格核定各类城市新增建设用地规模,适当增加城区人口100万~300万的大城市新增建设用地,合理确定城区人口300万~500万的大城市新增建设用地,从严控制城区人口500万以上的特大城市新增建设用地。  同时,国土资源部还确定了另一个原则,即东部地区特别是优化开发的三大城市群地区要以盘活存量为主,率先压减新增建设用地规模。按照这一标准,北京、上海、广州等均是人口500万以上的东部城市,成都的人口也在500万以上。  北京市的“二调”(第二次全国土地调查)数据显示,截至2009年,北京市耕地相对比1996年第一次土地调查结果净减少11.67万公顷(175.1万亩)。这导致北京市的可占用农地量逼近红线。  根据《北京市土地利用总体规划(2006~2020年)》确定的目标,即到2020年末全市耕地保有量指标21.47万公顷(322万亩)。北京市到2020年仅有约1.24万公顷(18.7万亩)的占用空间。  在与北京市方面就土地“二调”的沟通过程中,国土资源部表示,北京市耕地保护形势十分严峻,必须坚持实行最严格的耕地保护制度,同时要严格控制增量、盘活存量,大力推进生态文明建设。而上海,也存在相同的问题,甚至比北京更为严重。  存量给出路  按照国土资源部目前刚性约束新增建设用地的指导思路,将逐步减少新增建设用地规模。与国民经济和社会发展计划、节约集约用地目标要求相适应,逐步减少新增建设用地计划和供应。  在此基础上,国土资源部将从“盘活存量”的角度上,给予地方政府土地使用的“出路”,毕竟土地资源是地方社会经济发展的最主要资源。  记者了解到,国土资源部将出台促进批而未征、征而未供、供而未用土地有效利用的政策,将实际供地率作为安排新增建设用地计划和城镇批次用地规模的重要依据,对近五年平均供地率小于60%的市、县,除国家重点项目和民生保障项目外,暂停安排新增建设用地指标,促进建设用地以盘活存量为主。  与此同时,还将有盘活存量土地的“鼓励性政策”出台。国土资源部已经提出,建立健全低效用地再开发激励约束机制,推进城乡存量建设用地挖潜利用和高效配置。完善土地收购储备制度,制定工业用地等各类存量用地回购和转让政策,建立存量建设用地盘活利用激励机制。  在此之前,国土资源部曾集中研讨过存量建设用地和新增建设用地区别入市的可能性。研究拟将存量用地交易、开发、建设与新增建设用地进行“区别管理”,存量用地原使用权所有方将有望直接参与到存量建设用地的开发过程中。这对于一直厉行的“一律招拍挂”,有望形成突破。  按照研究期间的“设想”,国土部将建立利益共享机制的原则是,对纳入再开发的土地,通过征收集体建设用地实施经营性开发的,土地纯收益可按一定比例返还村集体;通过政府收回、收购进行再开发的,在依法补偿基础上给予原土地使用者一定奖励。  不过,国土资源部内部人士强调,这些内容均是研究和探讨范畴,并非最终“定案”。

在北京、天津、上海到2020年农地占用指标几近枯竭、已经枯竭将近一年之后,全国《土地利用总体规划》的调整工作终于完成。这项前后耗时将近两年的工作,将决定未来将近10年中,与发展有关的“土地故事”。  作为全国土地工作的主管部门,国土资源部已经将《土地利用总体规划(2006~2020)调整方案》(下称《调整方案》)下发至各地方政府,并由地方政府在控制性指标的约束下,进行细化,而后进入实施阶段。  在《调整方案》中,北京等超大型城市的农地保有指标已经下调。但是,这并不意味着超大城市新增建设用地总量的增加。国土资源部已经明确,超大城市的农地保有指标下调,与新增建设用地增加,不构成因果关系。超大城市的经济发展,未来将难以继续维系“土地故事”。  调整完成  “这项工作一开始,部里面一直就强调这不是修编。”7月6日中午,一位地方国土资源厅的内部人士向《中国经营报》记者证实,《调整方案》已经下发到各地方政府,地方国土资源职能部门正在分解相关指标。  所谓《土地利用总体规划》是在土地利用的过程中,为达到一定的目标,对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。由于中国目前执行最严格的耕地保护制度,国土资源部、地方国土资源职能部门按照各级土地利用总体规划,对用地进行指标管理和约束性审批。  按照惯例,修编即是对土地利用规划的目标等纲领性内容进行调整和修改,提出新的目标。而“调整”是在刚性约束目标不变的情况下,通过结构性调整解决现实工作中的突出矛盾,从而使土地管控与国民经济协同发展。  “因为刚性约束目标是逐级分解的,比如,全国的土地利用总体规划,耕地保有红线是18亿亩,这样就可以倒算出来,每一年,每个省的耕地保有指标是多少亩,然后再逐级向下分解,根据每一级地方的耕地保有指标,确定新增建设用地指标,进行审批管理。”前述地方国土资源厅内部人士向记者表示。  从约两年前开始,国土资源部着手对现行土地利用总体规划进行调整。在调整中,“耕地保有面积不降低”“强化存量建设用地盘活”“严格控制新增建设用地规模”等,均被作为指导性的刚性原则得以贯彻。  此前,国土资源部副部长王世元在一次内部会议上表示,土地利用规划调整的总体原则是,总体稳定、局部微调,应保尽保、量质并重,节约集约、优化结构,统筹兼顾、突出重点。  指标调降  在土地利用总体规划的调整中,超大城市农地保有目标的设定,一直是最为敏感的问题,几乎没有之一。由于北京、上海、天津、深圳、广州等超大、特大型城市最近10年来快速的经济发展,导致这些城市已经逼近农地保有红线,或者已经突破原有规划设定的农地保有红线。  这其中,矛盾最为突出的即是上海、北京、天津三个直辖市。全国土地第二次调查(以下简称“二调”)结果显示,以2020年为限,上海已经没有农地占用的空间;北京市和天津市,在农地占用空间的指标上,也仅有1.24万公顷和2000余公顷。  二调于2007年启动,至2009年结束。由于在调查过程中形成了海量数据,因此从2010年开始,国土资源部会同地方国土资源主管部门对二调数据结果进行分类汇总和研究,并提出针对性的政策要求。  “北京等超大型城市到2020年的农地保有指标,已经降了。”前述地方国土资源厅的人士告诉记者。按照调整方案,北京到2020年须保有的耕地总量不低于166万亩,而在原有土地利用规划中,这一指标为322万亩。指标降低将近一半。  其他几个特大型、超大型城市,大概也进行适当的耕地保有总量指标调降。在此之前,国土资源部部长姜大明在部署调整土地利用规划方案的有关工作时表示,要科学论证耕地保有量,要依据二调成果,调整增加耕地保有量和基本农田保护面积,合理安排生态退耕。  但是,姜大明彼时也强调,要防止地方借机大规模调规,防止规划调整完善演变成规划修编或重编。“调整是结构性的,总的管控指标没有突破,有地方减少耕地的保有量指标,就会有地方增加耕地的保有量指标,从而使布局更加合理。”前述地方国土资源厅内部人士称。  难有新增  “耕地保有指标的下调,并不一定意味着新增建设用地总量的增加,更不意味着住宅用地的增加,所以,不可能对超大型城市的房价造成什么实质影响。”中国土地开发综合研究院研究员黄群贤向记者解释。  中国土地管理实施“用途管控”的方式。按照用途,城镇国有建设用地中,包括住宅、商业、公建、教育、综合等用地。在农村集体土地中,包括农村集体建设用地、耕地、宅基地等用途种类划分。黄群贤向记者强调,不是除了耕地,就是国有建设用地,更不要说住宅了。  “现在确定的原则是,由国务院审批的超大型城市、特大型城市,原则上不安排新增建设用地规模的增加。”7月6日中午,国土资源部一位内部人士向记者表示,调降北京耕地保有量指标,并不意味着北京将新增建设用地规模。  “要积极适应经济社会发展的客观要求,进一步树立节约集约利用的资源观,强化约束性指标管理,实行建设用地总量和强度双控,既保障国家重大发展战略实施和‘十三五’重点建设项目落地,又确保依法依规管地用地。”王世元在一次内部系统会议上表示。  《调整方案》显示,在严格保护优质耕地和生态环境的前提下,以空间格局优化统领京津冀协同发展各项土地利用任务,推动区域现代农业协同发展,并且明确指出将严格控制新增建设用地,通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升,原则上不安排新增建设用地,鼓励将存量建设用地转化为生态用地。  “所以,和房地产用地的供应量没有直接关系,北京的住宅用地供应也不会因此而增加,所以,大家不要觉得对房价有什么影响。”黄群贤告诉记者。

相关文章