奥门新萄京利海汪传虎:用创新思维推动新型城镇化建设

田伟 周丽
3月5日,李克强总理在政府工作报告中指出,2015年,要推进新型城镇化取得新突破。城镇化是解决城乡差距的根本途径,也是最大的内需所在。要坚持以人为核心,以解决三个1亿人问题为着力点,发挥好城镇化对现代化的支撑作用。
作为新型城镇化的先行者,利海集团从2009年已经由传统房企转型为以新型城镇化为核心业务的城镇价值增值运营商,在新型城镇化的探索道路上,利海集团一直坚持新型城镇化的核心是人的城镇化,而人的城镇化靠产业驱动。
不仅如此,作为新型城镇化的引领者,利海集团在新型城镇化的过程中进行了大量的创新,不仅在模式上创新,机制上创新(政府引导、市场主导、企业化运作、密集化推进),同时在合作模式、项目运行上不断创新。
全国两会召开之际,就如何推进新型城镇化建设等问题,《中国经营报》记者与利海集团执行总裁汪传虎进行了深入访谈。汪传虎认为,“经济发展到今天,唯有创新才有出路。只要认真去做,未来的发展空间很大。必须用创新的思维来推动新型城镇化的发展,做到产城合一,产融结合,产融一体。”
房地产从“粗放”走向“集约”
《中国经营报》:3月5日李克强总理在政府工作报告中提出“稳定住房消费”,并鼓励刚需和改善性住房,被视为房地产行业的极大利好,对此你怎么看?
汪传虎:李克强总理在政府工作报告中提出稳定“住房消费”的确是对房地产行业的一剂良方。中国经济发展仍处于中高速发展时期,中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。
改革开放三十年来,中国经济取得了巨大的成就,其中房地产行业功不可没。粗放式的增长方式保证了经济增长的高速度,房地产行业也实现了井喷式的发展。与此同时,整个市场的潜力被释放,也隐含着巨大的投资及投机性,造成了资源分配的不平衡,未来很可能会引起泡沫。
房地产粗放式发展的暴利时代已经结束。市场趋向细分,要求企业从粗放经营走向精耕细作,对质量、成本、资金、服务有更高的要求,对此房地产商要保持清醒的认识。
《中国经营报》:在此形势下,三四线城市应该如何发展?
汪传虎:三四线城市应该确定自己的产业发展方向,制定相应的产业政策,而不能仅仅依靠房地产发展。一定要遵循“产城一体,产镇一体,先产后镇”的原则,合理发展。
三四线城市做产业,应该结合自身特点,而不是简单模仿一线城市。一线城市的高房价是依靠高度发达的产业做支撑,住宅随着产业发展,用以填补城市的发展。而很多三四线城市是宜居城市,可以结合当地的休闲、度假等资源,打造出一种独特的生活方式。
比较而言,一线城市的市场环境非常好,价值高,市场繁荣,但相应的运营成本高。三四线城市市场的繁荣度就差很多,但是运营成本也低。如果把各自的优势和潜能挖掘出来,形成互补,各自扮演不同的角色,用一线城市的市场带动三四线城市的资源、生产和开发,城乡一体,将会各自发挥自己的优势和作用,形成良性互动。
城镇化的进程就是人口聚集的过程,从农村到小城市、从小城市到大城市的过程。这个过程中,大城市需要大量的房地产来支撑,而小城市本身是人口迁出城市,所以不可能像大城市同等速度发展。我们看到,此前的房地产问题更多出现在三四线城市,比如竞相模仿大城市,修建超宽的马路、豪华的写字楼,引发了很多问题。
到今天为止,我依然认为中国的房地产存在泡沫,如何挤掉泡沫是关键。房地产有泡沫,但并不是说每个地区都有,也不是说每个地区的泡沫都一样大。北、上、广、深房价很高,可能恰恰没有泡沫。三四线城市的房价低,但很可能就有泡沫。泡沫跟房价高低没有直接关系,而是与市场的供应和需求有关,核心是供需关系是否平衡。
“新常态”下首先要打破思维藩篱
《中国经营报》:此次会议,对“新常态”的讨论十分火热,你如何理解“新常态”的“新”?
汪传虎:“新常态”“调控”“转型”是2014年的关键词,“新常态”是基于“超常态”而言的,中国经济前十年是“超常态”,很多地方经济达到10%以上的增长速度,房地产单盘售出几十个亿甚至上百亿元,这不应该是常态,而是“超常态”。
从“超常态”进入“新常态”主要体现在以下几个方面:
第一,三十年粗放发展,以大中城市为引擎,成就巨大,但受资源、环境、生态等制约,已经走到尽头。未来转型方向为中心城市的再城市化与三四线城镇的就地城市化。第二,以简单工业加房地产驱动的模式转向农业、消费业、科技创新为驱动。第三,以政府主导的城投(土地财政)向市场化配置资源的方向过渡。第四,以土地、税收优惠为手段的产业招商模式已经走到尽头,加强顶层设计,打造产业链,提供良好公共服务,以人、要素资源的聚集带动产业发展。第五,房地产商向产业投资开发运营商过渡。第六,国防现代化带动技术进步,新型城镇化带来四化同步,人民币国际化提升金融竞争力,治理方式现代化提供保障,是当代中国的核心任务。

奥门新萄京,李克强总理说,中国的城镇化,其规模之大为人类历史所未有,不仅对中国的发展很重要,而且会影响世界。作为城镇化建设身体力行者的碧桂园,已经在这场翻天覆地影响世界的运动中摸索前进了二十年,其发展轨迹为中国的房企建设新型城镇化提供了有益借鉴。

编者按/十八大以来,新型城镇化被上升为前所未有的高度。2015年稳步推进。2016年迈入深入推进新阶段。经过几年的探索、快速发展,新型城镇化已成为未来撬动我国内需,乃至整个中国发展的最大的潜力所在。但在此过程中,农业转移人口市民化进展缓慢、城镇化质量不高、房价水涨船高、农民工买不起房、无法就近就业等问题逐渐凸显。  “十三五”新开局,新阶段。新型城镇化,将如何深推?发展如何提质?新动力如何发现?维稳就业是否是关键?户籍改革又是否是突破口?这些都是接下来深入推进新型城镇化建设中备受考验的焦点,也是本期“城镇化深耕”专题报道中我们试图解答的问题。  两会前夕,北上广深等一线城市,甚至部分三四线城市楼市出现涨价热潮。一边是国家在大力推进,一边是基本门槛水涨船高。目前召开的全国两会上正在热议农民工市民化。  研究农民工进城问题的专家直言,单就居高不下的房价,就让部分收入有限的农民工的进城步伐滞缓不前。尤其是三四线城市的农民工,一辈子辛辛苦苦挣的钱或许都进不了城里的一道“房”门槛。两会上“打破农民工进城门槛,降低房价,让农民工买得起好房”的声音更是备受关注。  新篇章:深耕新型城镇化  《国家新型城镇化规划(2014-2020)》指出,城镇化是保持经济持续健康发展的强大引擎、是加快产业结构转型升级的重要抓手、是推动区域协调发展的有力支撑。并强调,我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段,正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期,也处于城镇化深入发展的关键时期。  业内共识,经济新常态下,寻找新的驱动,调整投资结构已经迫在眉睫,而新型城镇化被寄予厚望。十八大提出新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化四化同步发展之后,新型城镇化更是被赋予前所未有的高度。继2013年首次召开中央城镇化工作会议之后,2015年底又召开了中央城市工作会议,中央就深入推进新型城镇化、统筹城市发展作出一系列重要决策部署。  2016年1月22日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署深入推进以人为核心的新型城镇化。  2月6日中央发文《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(以下简称《意见》)再次明确深耕新型城镇化建设,强调牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。以人的城镇化为核心,以提高质量为关键,以体制机制改革为动力,紧紧围绕新型城镇化目标任务,加快推进户籍制度改革,提升城市综合承载能力。制定完善土地、财政、投融资等配套政策,充分释放新型城镇化蕴藏的巨大内需潜力,为经济持续健康发展提供持久强劲动力。  2016年是我国“十三五”规划的开局之年,同时也是我国新型城镇化建设进入深入发展的新纪元。  日前中国经济网报道,相关部门负责人介绍,国家正在抓紧制定2016年推进新型城镇化重点任务方案,将重点包括农业转移人口市民化、新生中小城市培育和特色镇发展、提升城市功能和体制机制创新保障。  国家发改委宏观经济研究院科研管理部主任、研究员高国力在接受《中国经营报》记者采访时表示,多次高层会议和相关政策出台,预示着“十三五”期间的城镇化要推行集约、高效的城镇化模式,注重在不同地区的均衡推进,让东部提质,西部加速就业。同时推进绿色城镇化政策进一步落地。  新动力:改革创新从户改突破  全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在两会上表示:“应从制度改革入手,打破农民工进城门槛,让他们自由迁徙。同时改变房产市场游戏规则,对房地产市场的供给侧进行结构性改革,降低房价,让农民工买得起城里的好房。”  上述《意见》指出,坚持补齐短板、重点突破。加快实施“一融双新”工程,以促进农民工融入城镇为核心,以加快新生中小城市培育发展和新型城市建设为重点,瞄准短板,加快突破,优化政策组合,弥补供需缺口,促进新型城镇化健康有序发展。  中国区域经济学会副会长肖金成则在接受记者采访时表示,深入推进我国新型城镇化建设,户籍问题应率先破题,举家享受到同等的公共服务是使农民走进城市,促进城镇化进一步发展的有力突破口。  据了解,2015年我国常住人口城镇化率56.1%,户籍人口城镇化率37.5%,其中2.6亿被统计为非户籍城镇常住人口的农民工及其家属,距离发达国家80%的平均水平,以及人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平,还有较大的发展空间。  两会召开前几日,春节刚过北上广深等一线城市,甚至部分三四线城市出现节后楼市涨价潮。  居高不下的房价,让收入有限的农民工进城的步伐滞缓不前。  来自山东的范娟有购房意愿,但据其介绍,她没工作没收入,平时在家照顾孩子,丈夫一个人在济南市里打工,一个月有3000多元的工资,如果算上衣食住行、养家糊口的开销,以丈夫一个人的收入负担三四线城市普通住宅还是很困难。“得攒几年钱才能买”,范娟对《中国经营报》记者如是说。  国家统计局报告显示,2015年全国农民工月均收入水平3072元。  肖金成指出,目前存在农民进城缓慢、不愿进城的现象,主要原因是在有限的经济能力下,城里的房子买不起,生活成本高,相反在农村可以过得很舒坦。同时受限于户籍问题,享受同等的公共服务待遇受阻。这促使新型城镇化进展缺乏动力。换言之,破除这些基本的制度壁垒,也会是新型城镇化深入进行的有力动力。

2014年,碧桂园完成销售额1288亿元,成为千亿元房企军团当中新的一员,市场人士对碧桂园刮目相看。碧桂园身上最明显的标签是“不进城”,这很容易让人联想起在二三线城市,甚至是四五线城市深耕细作的碧桂园在市场的探索上与新一轮可能到来的城镇化,在某种市场和发展潜力上的吻合。在“收获”城镇化
红利的同时,碧桂园的探索,也给国内愈演愈烈的城镇化实践提供了新的市场思路。

产城模式之碧桂园实践

我国“十二五”
规划纲要中明确提出,主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点,城乡区域发展的协调性进一步增强”。这就意味着到2015年,中国的城镇化率将由现在的
47.5%提高到51.5%。城镇人口将首次超过农村人口。“十二五”期间,从2010年到2020年,中国将有约2亿人口从农村转移到城市。在经历了滞
后城镇化和城镇化加速阶段后,中国城镇化进入到与重新工业化阶段相适应的城镇化基本实现阶段,新型城镇化的创新实践面临产城融合的现实局面。

中国人民大学区域经济研究所所长孙久文教授说,实现产业与城市发展的双轮驱动、双向提升,这是产业新城的核心诉求。中心城市人口的疏解是当下城市发展的必然趋势,疏解中心城市人口也离不开新城的发展。碧桂园实现产城互动的第一个产业配套综合体项目。

产城模式改变了碧桂园以往大城模式下“卧城”困境,南京句容项目、兰州项目、贵阳项目等均为碧桂园实现产城互动的配套综合体项目,启动住宅、办公、酒店、公寓、会所、购物中心
“六位一体”模式。碧桂园的产城模式,满足居民日常生活便利的同时,导入文化、餐饮、娱乐、休闲、购物功能,融吃、喝、玩、乐、购、住于一体,居民无须假
步他处,即可轻松享受便利生活。从办公、居住、消费需求,自然增长,也就有望体现出新城发展所需要的经济聚集能力。

碧桂园在当地拿下地
后,配合政府各类配套的完善及环境的改善,致力于打造高品质住宅、优质园林环境、完善配套等高品质人居社区项目。响应政府号召,不断加强城市基础设施以及
各类配套的发展,不断改善新城环境、居住条件以及生活配套,让居者安居乐业。同时,碧桂园产城融合的发展模式,可以解决城镇化进程中农村人口城市化以及
“人到哪里去”的问题,为县域经济的发展提供必要的条件。

在碧桂园产城模式中,产业生态、社会人文生态、自然环境生态等既能够形成循环生长社会机制又能相互促进,从而有效解决了大城市病并促进城乡协调发展。随着中国城市化程度的深入,二三线城市及城镇建设正在成为未来中国经济增长的新引擎,碧桂园模式及发展战略优势日显。

以人为核心 打造高品质人居环境

新型城镇化,是以人为核心的城镇化。中国目前大约有2.6亿农民工,使他们中有愿望的人逐步融入城市,是一个长期复杂的过程,要有就业支撑,有服务保障。如果房价太高,就会使得人口“进不来”,阻碍城镇化发展。另一方面,“人口进不来”又阻碍了城镇化发展,这样就会导致我国的城镇化实现只能称为“半城市化”。

要扭转靠高房价为城市建设筹资的倾向,才能为老百姓提供平价住宅,这也成为建设以人为核心城镇化的首要基础。碧桂园的城镇化建设,即契合了这一时代主题。

碧桂园创始人杨国强一直认为,碧桂园所谓的价格利器,只不过是遵循市场经济的规律,薄利多销。数量和质量并举,是碧桂园大盘模式成功的关键。碧桂园在实
实在在地建造“老百姓买得起的房子”的同时,其产品品质的不断提升与淬炼,也充分展现了碧桂园力求把每一个产品都立足于市场需求之上的企业宗旨。

在房价飞涨,“安居”问题越来越成为社会普遍关注焦点的今年?熏碧桂园对稳定房价、构建和谐社会起到了极大的作用。众所周知?熏碧桂园销售面积、销售套
数时常位居市场成交前列?熏但楼盘销售均价远远低于市场平均价。这主要得益于碧桂园“快速开发?熏快速销售”的经营策略?熏为其赢得了“物美价廉”、“薄
利多销”的口碑。在中国城市化浪潮席卷而来?熏房地产市场发展的历史重要时期?熏碧桂园的开发理念体现了其作为房地产企业的高度社会责任感。

协调发展 因地制宜

城镇化不能靠摊大饼,还是要大、中、小城市协调发展,东、中、西部地区因地制宜地推进。还要注意防止城市病,不能一边是高楼林立,一边是棚户连片,李克强在会见中外记者时如是强调。

在地产业面临人口红利优势逐步消解的形势下,碧桂园带领中国的房地产企业走出一条享受中国“城镇化红利”的新路。碧桂园创始人杨国强一直坚持这样的观
点:中国要发展不能只把眼光放在大城市,除了北上广深,还有很多的县城也要发展。避开一线城市,精耕二三线城市,是碧桂园一直坚持的路线,这种做法不但暗
合国家的经济发展规划思路,更让普通百姓可以拥有经济上能够负担得起的好房子。

碧桂园,在控制大城市尤其是特大城市的进一步扩张时,发掘了中小城市和小城镇集聚能力和人口潜力,符合新型城镇化建设的主要发展方向,有效吸纳农村剩余劳动力就地就近就业。在城镇布局上进一步集约开发,集中建设,完善小城镇公共服务和居住功能,在更好地保护农业地区的农产品和生态产品生产力的同时,提高城镇综合承载能力。

新型城镇化面临着产城融合难题,存在二产、三产融合的问题,产业之间首先要进行融合,然后才是产业区、商业区和居住区在空间上的深度融合。作为横跨二、三产的房地产,责无旁贷地担起未来城市发展模式的重任。

在这条路上,碧桂园已经走了20多年。碧桂园所到之处,因地制宜,打造了各具特色的魅力新型城市。通过造城的集群效益,为城市经济提供发展动力。反过来,以新城出现的产业集聚模式,完善了支撑产业发展的各种配套体系,促进了产业的提升。

2001年,增城凤凰山脚下的一片荒地,2002年,碧桂园·凤凰城仿佛一夜之间在广园东诞生,并成为现今当地首屈一指的大型成熟生活社区碧桂园凤凰城。对于增城市凤凰城项目,当地官员曾这样评价:“如果没有碧桂园开发的凤凰城,就没有今天的新增城。凤凰城的落户和发展为我们带来了发展商机,引来本田汽车、五羊摩托车落户增城。”十年来,约10万业主在凤凰城安居乐业,凤凰城已成为广东一座名副其实的山水缤纷人居品质新城。

同样的还有碧桂园如山湖城、长沙威尼斯城,碧桂园的进驻,不仅打造了当地全新高尚居住社区,而且带动了当地相关上下游产业的全面发展。碧桂园以独有的五星级家园模式,不但为中心城市居民提
供了高性价比的住宅,也化解了房地产大盘模式的“卧城”困境,更解决了落后地区城镇化的资金、技术、市场问题,为当地就业、税收、城市配套做出巨大贡献。

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