房企转型“生死劫”:成功还是成仁?

近几年以来,尤其是2014年下半年以来,全国品牌房企开始“跨界”转型华丽转身,吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。  2014年下半年以来,无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性,还是企业的多元化战略发展的需要,还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会,还是为了降低融资成本的需要,品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略,以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。  但是,时至今日,全国品牌房企开始“跨界”华丽转身的背后并非一帆风顺。在遭遇2014年房地产行业低迷期之时,房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况还相差甚远,甚至还面临转型过程中的“生死劫”。  首先,行业遭遇低迷期,房企面临经营亏损,转型之路还会遇阻。  据Wind资讯统计数据显示,截至12月1日,沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告,其中,5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后,按照预告净利润同比增长下限来看,净利润同比上升企业为9家,下滑企业达8家。虽然上述27家房企尚不能代表140多家房企的整体表现。但截至目前,近两成企业预亏一定程度上也反映出当前房企的经营现状。  2014年房地产行业遭遇低迷期,房企面临经营亏损,转型之路势必会受到影响,此时,房企试图再转型也会力不从心。如果房企没有及时调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。  其次,大多数品牌房企“跨界”华丽转身商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等成为房企新的“拿地模式”,房企拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑,将大部分开发的物业进行出售,扮演的角色仍然是开发商,而不是进行持有经营,转型做运营商。  从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看,尽管每年增速较快,但是,典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。  同策咨询研究部数据显示,大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1%~3%,很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例并不高,2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%,最多也没有超过30%。  从上述分析来看,品牌房企尤其是以住宅为主的房企的转型更多的是停留在战略层面,或者媒体舆论层面,执行层面并非如各大开发商所言去持有运营,或者在转型运营商
过程中显得力不从心。  再次,大部分房企还缺乏经营管理经验,如果急于转型运营,有可能还未成功就已成仁。因此,对于大多数试图转型的房企来讲,当前基本是“摸着石头过河”,或者对于大多数房企来讲,先期开发的项目还基本上处于市场培育期,项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型不可能取得十足的成功。  最后,房企转型的一些领域面临供应过程,房企极有可能陷入转型过程中的“陷阱”。  房企转型的一些领域已经面临市场供应过剩,比如商业地产、旅游地产。由于政府规划、开发商战略转型等多种因素,导致不少企业争相转投商业地产、旅游地产,这一定程度上导致商业地产、旅游地产开发量过多、同质化竞争与商业地产、旅游地产布局过早等问题,尤其是个别企业为了抢占市场先机,过早布局一些市场区域。这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。  对于正在转型的房企来讲,商业地产、旅游地产等领域大规模的圈地开发已经发生,这些领域已经形成较大规模的市场供应,此时,对于房企来讲,无论是在开发上,还是在经营上,势必还会遇到市场供大于求的压力。此时,房企也需要调整自己的布局策略,优化自己的城市和项目布局,甚至部分项目转手扔包袱,否则,极有可能陷入转型过程中的“陷阱”,还未成功就已成仁。

2014年下半年以来,全国品牌房企开始集中尝试“跨界”转型,以期实现华丽转身,“地产+X产业”模式吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。这些“X产业”形式、方向均多样,如城镇化、养老、商业服务、房企积极与互联网公司合作,等等。

但在遭遇2014年房地产行业低迷期、2015年楼市“分化”阶段之时,房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远,甚至还面临转型过程中的“生死劫”。

先到者先得?


者认为,2014年房地产行业遭遇低迷期,房企面临经营亏损,转型之路势必会受到影响,此时,房企试图再转型也会力不从心,从过往的房企战略调整结果来看
也是如此。因此,对于房企来讲,如果没有及时提前调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,“地产+X产业”
转型的操作可能面临生死大考。

Wind
资讯统计数据显示,从行业整体而言,由于2014年市场调整期企业销售表现不佳,
A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%,而这一指标在2014年中期为12.22%,同比下降1.02%,在中期
净利率TOP100的榜单中,高于11.2%的企业有46家,54家低于该指标,房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好,但由于房
地产销售结算的问题,部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加,将继续导致其获利能力不断下降。

而2015年楼市分化加剧,基本面较好的一二线重点城市楼市需求被透支,占据绝对数量的三四线楼市仍然低迷,这对以地产业务为主的房企来说,“地产+X产业”转型之路增添更多变数。

笔者认为,由于央行“双降”的刺激透支楼市需求,一二线重点城市的楼市极有可能在2016年初开始新一轮调整,到时候房企有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的“地产+X产业”
转型或许会因为资金面遇到问题。

换汤不换药的危险

尽管大多数大中型房企高调“跨界”商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等领域,但不少房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑,将大部分开发的物业进行出售,扮演的角色仍然是开发商,而不是进行持有经营,并非真正的转型。

从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看,尽管每年增速较快,但是,典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。


策咨询研究部数据显示,大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅为1%~3%,很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金
收入占到营业收入比例也并不高,2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%,均未超过30%。而到了2015
年上半年,万达却降至27.77%,宝龙上升为5.50%。2015年上半年,SOHO中国营业额为39254万元,其中,租金收入为
43888万元,虽然同比上升168%,但是,综合其租金收入占营收比重下降至111.81%(SOHO中国上半年物业开发收入为负的,都是投资物业收
入,所以综合比较后比重超过100%),从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。

由此看来,不少房企尤其是以住宅为主的房企,转型更多的是停留在战略层面,“地产+X产业”概念化严重,转型过程中缺乏经营管理经验,开发商也在转型运营商过程中力不从心。

房地产行业整体供应过剩已成不争的事实,未来开发商纷纷转型,“地产+X产业”转型的一些领域是否会面临同样的“陷阱”——供应过剩与企业资金面平衡等问题,将极大考验房企的转型之路。

目前,由于政府规划、开发商战略转型等多种因素,房企“地产+X产业”转型的一些领域已经面临市场供应过剩,比如商业地产、旅游地产,这往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善,只是流入“圈地”的旧模式。

房企的决策者也要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。

而对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良
好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证,也成为衡量一个房企“地产+X产业”
转型是否成功的很重要的标志。

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