花样年潘军玩“花样”:用互联网思维做社区服务

在中国经济新常态下,越来越多的房地产开发商开始转型。来自大多数的研究者们认为,新常态意味着中国宏观经济增速将由两位数降至7%左右并成为常态。  在各路人马的转型大军中,身为花样年集团董事会主席的潘军率领花样年早已踏上转型征程。这家原本以传统房地产产品开发为主营业务的开发企业不再愿意被人称为“开发商”,甚至潘军曾对此“怒吼”:谁再叫我开发商我跟谁急。因为在潘军的预判下,传统房地产开发企业的路将越走越窄。  所以潘军试着要把花样年玩出“花样”。他计划让花样年的发展定位在社区金融服务、彩生活住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业等八大业务板块方向上。潘军告诉《中国经营报》记者:“其实我就做一件事,用互联网思维做社区服务。”  潘军“只做一件事”  “最近京东的刘强东希望能跟我谈一谈。平安银行也在跟我们谈希望进入我们社区开发社区银行。”谈及最近的手头工作,潘军很是“得意”。他知道,随着房地产产业达到顶点,中国经济发展进入“新常态”,他手中花样年转型正是时候。  “新常态在我理解中就是低增速。低增速的情况下带来的压力对于我们从业人员来讲,应该是非常清晰的摆在眼前。”
第二届平安地产金融创新论坛间隙,花样年董事长潘军在接受记者专访时说,从现在房地产业整体增速来讲,这个行业在去年已经达到顶点。“以前我们讲增量,而现在我认为应该看存量。”  从房地产产品存量着手开发新业务,是潘军将主营业务由产品开发转为社区服务的基本逻辑起点。潘军认为,随着宏观经济进入新常态,人口增速放缓,以及整个房地产市场供需关系的变化,都使得中国房地产行业的黄金时代成为过去。“未来存量房市场将取代增量市场成为市场主体。”潘军说,对于广阔的存量房市场,社区运营将打破房企传统的融资、拿地、建房、销售等重资产的开发模式,而实现轻资产运营,这也成为花样年未来发展方向。  这种轻资产运营是指公司旗下的彩生活社区服务。该服务的提供者是半年前由集团剥离后赴港上市的彩生活服务集团。  深圳市花样年彩生活科技有限公司总经理唐学斌曾撰写文章概括彩生活的模式:传统的物业服务是负责社区的安全、保洁、绿化、维修,通过向业主收取物业管理费来服务业主和住户,没有形成完整地品质体验体系。彩生活的模式将难以为继的劳动密集型企业变成了智力密集型企业和服务密集型企业,形成自动化的智慧社区,为社区住户提供除基础服务管理服务之外的增值服务,用最先进的技术手段,对社区做全面的智能化升级,云服务小区涵盖家电控制、家庭安防、视频监控、安全防护、车辆管理、物业管理、社区事务管理、社区服务、社区微商圈整合等功能,同时通过彩空间与安全管家、物业管家的服务相结合,提供更为专业的管家模式。  “轻资产”运营的花样年已逐步确立向社区金融服务、彩生活住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业等八大业务板块发展的方向。潘军对记者说,花样年商业模式的核心将从对物业的管理转为对人的服务,将传统的依靠物业开发和管理盈利的模式转变为依靠为业主服务盈利的模式。这种服务既覆盖社区业主衣、食、住、行、娱等所有方面,也将覆盖生老病死的全生命周期。  潘军以“社区金融服务”为例向记者说:“我们社区有人做融资租赁,我不懂,我向他请教。我慢慢变成半个专家了。他给我讲融资租赁有什么猫腻怎样运营。当时我正好在筹备,他还帮我推荐人。”  “当时我就考虑融资租赁如何与社区服务结合起来。比如社区洗衣房里干洗设备,理发店里面的设备。这些设备整体购买都很贵。所以我整体购进设备然后租赁给社区里的商家。这样就可以减轻商家的整体成本,每个月提供月租即可。”  “同时我还做社区P2P金融服务。比如一个社区业主需要融资,那么我就可以通过社区金融平台进行众筹,这样需要资金的人得到资金,提供资金的人在保证安全的情况下可以获得利息。每个社区业主在我们的服务平台上都有信用评级。这些评级通过社区表现来确定。比如是否如期缴纳物业费,家庭构成,有无恶习等共200多个维度来确定。这些都是通过公开信息搜集的,不涉及个人隐私。”  不过潘军并不认为花样年正在多元化经营,他对记者说:
“其实我只做一件事情,就是用互联网思维做社区服务。”

  11月30日消息,花样年控股董事局主席潘军在该公司新品牌战略发布会上称,花样年未来将以社区服务运营为核心,全面布局八大业务的战略协同,打造中国最大的社区服务营平台。

  按其轻资产战略转型规划,花样年旗下的地产集团将把业务分拆成地产基金和代理建设公司。

  “土地已经不是开发商的核心竞争力。”
潘军称,存量房市场将取代增量市场成为市场主体,并催生中国房地产市场迎来“第二个春天”。

  年底2亿平方米

  “截至10月31日,花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米,年底预计能达到2亿平方米。”潘军表示,花样年将成为全球最大的社区服务运营商,公司推出另一个全新的社区O2O服务平台“解放区”,与彩生活共同构成花样年住宅社区服务运营平台的双引擎。

  据了解,彩生活仅仅是花样年社区服务运营平台的一部分。除住宅社区,花样年还将打造基于国际物业的商务社区、基于花样年商业的商业社区、基于花样年养老产业的养老社区,这四大社区将共同助推花样年打造成中国乃至全球最大的社区服务运营平台。

  在此基础上,花样年还“玩”起了社区金融。据其内部人士介绍,以部分彩生活社区为例,花样年金融和彩生活推出“保本保收益,冲抵物业费”活动,业主可参与预存一定金额的费用冲抵一年物业管理费,一年之后,不但可以收回预存本金,实现物业“零收费”,还可享有3.5%的投资收益。

  来自花样年内部统计数据显示,2014年前10月,彩生活管理服务的社区物业面积较2013年底的9100万平方米约增加一倍。按照计划,到2020年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿平方米,超过4000万人口。

  业内人士就此估算,若每人每月社区消费2000元,一年就是2.4万元,4000万人的年消费规模将高达上万亿元。

  五年后深圳房价高于北京

  “谨慎乐观”是潘军对房地产市场未来走势的判断。他认为尽管近期房地产政策有所放松,传统的开发模式不再适应当前经济的发展,确定行业到了拐点之际。但随着城镇化进程和人口增速放缓,以及市场供需关系的变化,存量房市场将取代增量市场成为市场主体,并催生中国房地产市场迎来“第二个春天”。

  “深圳的房价在五年后很可能高于北京。”潘军表示,中国房地产未来将呈现阶梯化发展的格,一线城市的房价将会坚挺,且有可能呈现较为稳定的增长;而三、四线城市的房价则会出现调整。

  业内人士表示,实际上,在过去的20多年里,国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式,依靠资产升值获得了巨大收益。但是当房价上升速度受到抑制,持有资产的回报降低并且不足以弥补资金成本时,传统的融资、拿地、建房、销售等开发模式盈利日益困难,越来越多的房企转向轻资产运营。

  “尽管未来房地产行业在总体上将保持平稳过渡,但只有轻资产转型才是房地产企业真正的出路。”潘军称。

  截止2014年11月,花样年商业已在成都、合肥、长沙、扬州等城市成功签约四个轻资产管理项目。预计至2015年底,花样年商业轻资产管理项目将超过10个。

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