低毛利高周转:草根万科的“白银时代”

虽然郁亮宣称房地产已进入白银时代,但这似乎没有妨碍万科销售规模的持续增长。10月26日,万科发布了今年前三季度的经营数据。在全国房地产市场成交普遍放缓的大背景下,1~9月,万科实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,同比分别增长15.0%和16.0%。  “白银时代虽然与黄金时代不可同日而语,但依然有赚钱的机会,未来十年住宅业务仍将是万科的主要业务。”在10月25日的万科30周年媒体见面会上,郁亮表示,销售规模的增长早已不是万科的目标,为了拿到白银时代的“入场券”,万科今年以来做了很多创新和改变,“白银时代的万科将是一个草根企业,为普通大众、草根服务,而不是为有钱人盖房子。”  在郁亮看来,房地产高利润时代已经过去,万科未来将通过提高周转率来寻求更多的盈利空间。 盈利能力下滑  今年以来,住宅市场持续调整。7~9月,全国商品住宅成交面积同比下降14.2%,北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市,住宅成交面积同比下降21.5%。在万科看来,三季度以来虽然新房入市速度有所放缓,但市场新增供应超过成交的局面短期内仍然难以改变。  在这样的背景下,第三季度万科实现销售面积442.6万平方米,销售金额481.5亿元,同比分别增长了15.8%和7.4%。1~9月万科累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,同比分别增长15.0%和16.0%。按照2000亿元的年销售目标预期计算,万科前三季度已经完成了今年目标的74.53%。  万科将前三季度的业绩表现归功于万科的营销创新。今年以来,万科在营销上进行大胆突破,包括与淘宝联手推出淘宝账单抵房款活动,通过“万科经纪人平台”“分享达人”等活动掀起全民营销浪潮,以及联合腾讯推出基于微信的购房理财服务等,极大促进了项目的销售。  值得注意的是,销售规模的持续增长并未给万科带来上佳的盈利表现。第三季度万科的净利润仅升2.8%至16.49亿元人民币,首9个月实现净利润64.58亿元人民币,仅增长4.84%,远逊市场预期,当日业绩发布后,万科股价跑输大市跌3.3%至8.79元。野村证券分析师认为,在楼盘减价预期下,万科的毛利率可能会继续向下。  同样表现欠佳的还有万科的营收数据。三季度万科的营业收入与去年同期相比呈现出下降的趋势,为631.4亿元,同比下降了0.43%。  对此,万科董秘谭华杰解释称,历年来公司四季度竣工面积占全年竣工的比例就比较高,今年这一特征尤为明显,前三季度万科实现竣工面积661.6万平方米,完成全年计划竣工面积的44.7%,较去年同期下降了5.8个百分点。“随着未来几个月竣工交付高峰的到来,预计全年竣工量将与年初计划相差不大。”谭华杰称。  不过受市场调整的影响,万科的新开工进度明显有所放缓。前三季度,万科实现新开工面积1367.2万平方米,占全年计划开工面积的61.1%。谭华杰表示,今年以来市场持续调整,部分库存较高的城市竞争更加激烈。为确保产品适销对路,公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化,导致项目前期准备工作相应延长。公司预计,全年新开工面积将略低于年初计划。  唯一在现金方面,万科继续保持其谨慎的财务态度,三季度末万科的账面现金达到487.4亿元,相比年中进一步增加;与此同时,其净负债率为26.2%,继续维持行业低位。

10月26日晚,国内房地产备受瞩目的万科发布了2014年三季报。数据显示,万科前三季度实现营业总收入631.40亿元,同比下降0.43%,实现归属于上市公司股东的净利润64.58亿元,同比增长4.84%。同时,毛利率由上半年的26.5%,下跌至前九个月之25.6%。

  万科26日晚间发布前三季度经营情况。1-9月万科实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,同比分别增长15.0%和16.0%。

公开数据显示,前三季度万科实现竣工面积661.6万平方米,完成年计划的44.7%,相比同期下降5.8个百分点。“今年的竣工主要集中在四季度,前三季度结算不多。”对于前三季度营收的同比下降,万科董秘谭华杰这样解释。

  由于今年的项目竣工主要集中在四季度,万科前三季度结算不多,营业收入与去年同期基本持平,为631.4亿元;但通过推广“轻资产、重运营”模式,万科投资收益大幅增长,前三季度累计实现净利润64.6亿元,同比增长4.8%。

而就在前不久,尚未退休的任志强在新闻发布会上还炮轰万科,“一边说白银时代来了一边拿地”。10月25日,在万科举办的30周年媒体见面会上,万科总裁郁亮坦言不满任志强的炮轰。他说,“白银时代不是青铜时代、黑铁时代,当然有赚钱机会,要继续拿地。”

  截至3季度末,万科已售出尚未结算资源的合同金额为2193.7亿元,较年初增长35.1%。

资本市场方面,昨日A股房地产板块整体上涨0.51%。当天,万科A报收8.78元/股,较开盘价跌去3.41%。另外,当日成交量84.25万手,为近11个交易日最高。

  3季度土地市场调整趋势明显,万科在拿地上保持谨慎。1-9月,万科新获取27个项目,对应规划建筑面积415.2万平方米。

万科三季报营收微降

  截至3季度末,万科的净负债率进一步下降至26.2%;持有的货币资金较年初增长43.8亿元,至487.4亿元。

万科三季报数据显示,三季度万科营业总收入221.77亿元,同比增长0.69%。综合前三季度,万科总营业收入为631.39亿元,该数据同比下降0.43%。

  积极创新促进销售

同时,万科2014年上半年年报数显示,万科上半年营业收入为409.6亿元,同比下降1.0%。通过三季度的销售,万科该数据已有所收窄。

  今年以来,住宅市场持续调整。7-9月,全国商品住宅成交面积同比下降14.2%,北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市,住宅成交面积同比下降21.5%。3季度以来虽然新房入市速度有所放缓,但市场新增供应超过成交的局面短期内仍然难以改变。

作为国内房地产行业的领头羊,万科的这一数据十分具有代表性。开年以来,银行贷款政策的收紧直接导致楼市降温,从而也引发了中国楼市该会走向何方的激烈讨论。

  面对市场调整,万科一方面积极创新,在营销上进行大胆突破,包括与淘宝联手推出淘宝账单抵房款活动,通过“万科经纪人平台”、“分享达人”等活动掀起全民营销浪潮,以及联合腾讯推出基于微信的购房理财服务等等;同时,万科也加大了对产品方案的研发,并对部分项目的前期规划设计进行了优化,以期深入发掘市场需求,尽管公司的新开工节奏因此有所放缓,但这一举措有助于提升万科的产品竞争力,使万科继续保持安全合理的供货、库存结构。

从兰德咨询公布的数据中不难看出,房地产行业的暴利时代已经结束。兰德咨询统计数据显示,上半年,全国202家上市房企中,营收呈现负增长的企业占比高达43.1%;净利润触及10%红线的企业也高达53%。

  万科董事会秘书谭华杰表示,通过坚持主流定位,创新营销模式,贯彻积极销售策略,万科在调整实现了较好的销售表现。1-9月,万科累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,同比分别增长15.0%和16.0%。

有业内人士预测,下一步房地产市场分流加剧。即世界级房必将出现,另一面则是更多的房地产企业被淘汰出局。

  四季度将迎来结算高峰

随着限购政策的逐步取消,很多城市楼市有回暖迹象。加上房贷政策的不断调整,也让诸多如饥似渴的开发商看到了新的希望。

  前三季度万科实现竣工面积661.6万平方米,完成全年计划竣工面积的44.7%,较去年同期下降5.8个百分点。

但是,再看三季度数据,似乎依然不能改变行业的下行趋势。截至目前,据不完全统计,在A股135家上市房企中,约有60余家公司发布了三季报或业绩预告,其中近六成公司业绩出现不同程度下滑或者亏损。

  谭华杰表示,公司4季度竣工面积占全年竣工的比例历来较高,今年这一特征尤为明显。随着未来几个月竣工交付高峰的到来,预计全年竣工量将与年初计划相差不大。

万科的三季报中也透露出相同的信息。公告称,三季度全国商品住宅成交面积同比下降14.2%,降幅较2季度增加4.9个百分点。北京、上海、深圳等14个城市,住宅成交面积同比下降
21.5%。上述城市的新房批准预售面积经过1、2季度的增长后,在3季度有所放缓,环比下降
9.5%,同比减少10.8%。

  由于当前竣工不多,1-9月,万科实现营业收入631.4亿元,与去年同期基本持平。但通过对“轻资产、重运营”模式的探索和推广,万科前三季度实现投资收益16.3亿元,同比大幅增长216.1%;最终实现净利润64.6亿元,较去年同期增长4.8%。

除去整个行业不景气的原因之外,万科方面还把这个原因归结扫工程周期上。

  资金充裕,谨慎投资

四季度工程进度承压

  相比住宅市场,3季度土地市场的调整幅度更大。据统计,深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等16个主要城市,3季度土地供应和成交面积同比分别大幅下降54.1%和59.7%,土地流拍宗数占比上升至24%。

公告指出,前三季度,公司实现新开工面积1367.2万平方米,占全年计划开工面积的比例为61.1%。今年以来市场持续调整,部分库存较高的城市,竞争更加激烈。

  随着土地市场的调整不断深入,万科一方面坚持谨慎投资的原则,另一方面也根据公司发展需要,择机获取优质土地。1-9月,万科累计新增27个项目,按公司权益计算的规划建筑面积为415.2万平方米。

为确保产品适销对路,公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化,导致项目前期准备工作相应延长。受此影响,公司今年以来的新开工进度慢于预期,预计全年新开工面积略低于年初计划。此类调整有助于公司保持市场竞争力和合理的供货、库存结构。

  受益于良好的销售和谨慎投资的策略,万科的资金实力进一步增强。截至9月底,万科账面上的货币资金达到487.4亿元,较中期时增加58.8亿元。万科的净负债率也持续下降,目前仅为26.2%,继续保持在行业低位。

公告中,万科还拿出了具体数据。前三季度,公司实现竣工面积661.6万平方米,占全年计划竣工面积的比例为44.7%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期下降5.8个百分点。相比往年,今年公司竣工集中在四季度的特征更加明显。随着未来几个月竣工交付高峰的到来,预计全年竣工量将与年初计划基本持平。

另外,公告还解释道,由于年内的项目竣工主要集中在四季度,前三季度公司结算占全年业绩的比例相对较低。第三季度,公司实现结算面积190.8万平方米,同比减少0.8%,实现结算收入人民币216.3亿元,同比增加0.3%;实现营业收入人民币221.8亿元,同比增加0.7%;实现归属上市公司股东的净利润人民币16.5亿元,同比增长2.8%。

同样,万科董秘谭华杰的解释也是大致如此。

郁亮隔空回应任志强炮轰

对于楼市向左还是向右,或许,万科最有发言权。

今年5月,圈子里一篇毛大庆的关于楼市走向的讲话稿,引起了不小的震动。万科看衰楼市的言论,也成了一时热谈。为什么会是万科?毫无疑问,因为万科是老大。

但是对于老大的江湖地位,万科总裁郁亮的反应则是看起来不以为然。

不久前,万科再次遭到任志强的炮轰。当时,即将退休的任志强直言,最不赞成万科一边喊不行了一边投资拿地。

确实,在楼市的走向问题上,万科方面几乎从来没有过于激烈的言论。相比于过去十年楼市的飞速发展和的房价的蹿升,万科总裁郁亮把新常态下的楼市称之为白银时代。其中深意,
不言而明。

另一个方面,限购令取消,很多房地产商都吐露了拿地太少的悔意。

今年10月,万科、方兴等大型品牌房企纷纷出手拿地。其中,10月15日,万科以6.04亿元底价取得重庆主城高新区大杨石组团一宗居住、商业用地,土地面积6.9万方,折合楼面价3605元/平米,这是万科今年在重庆首次出手拿地。

10月25日,在张家界,万科举办了30周年媒体见面会。

关于地产行业的发展,郁亮直言,房地产行业已经过了青春期,未来的发展将是深度和广度的延伸。“万科作老大已经太久,谁愿意拿去真的很好”,对于业内一哥的位置,郁亮这样说。

此外,郁亮还正面回应了任志强的炮轰。郁亮表示:“我不满意的是他都要退休了,还要拉上万科一把。”郁亮还说,白银时代与黄金时代不可同日而语,未来10—15年还是白银时代,不是青铜时代、黑铁时代,当然有赚钱机会,要继续拿地。记者
郭晓伟

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