奥门新萄京多个项目烂尾 邯郸房企集体违约引崩盘危机

9月11日,邯郸市金世纪花园售楼部,玻璃门被砸碎,地面一片狼藉。这个昔日邯郸最为高端大气上档次的地产项目,成为邯郸地产界的一场梦魇。  从上千名民众手中高息吸储运作地产项目的模式,因资金链断裂而被验证为失败,这在老板跑路时,也殃及邯郸市几乎所有地产公司。除了影响最严重的地产业,畜牧、养老、矿产、建筑等多个领域数十家公司也涉及其中。据粗略统计,涉案资金高达上百亿元。  邯郸市政府因此陷入史无前例的忙乱之中,疲于应对维稳压力。而在专家看来,如今邯郸地产界的恶果,似乎早在政府进行产业引导时就已种下。近年来,邯郸市政府大力发展房地产,过度依赖房地产和土地财政,从而引发产业结构不合理等系列问题。  地产商跑路  “从去年下半年开始,金世纪花园项目就断断续续停工数次,这一次看来是彻底停工了。”与金世纪花园楼盘相邻的一处工地员工告诉《中国经营报》记者。  金世纪项目是邯郸市贺庄改造项目,因为地理位置绝佳,能拿下这个改造项目者被视为财大气粗、人脉广达。事实上,金世纪也一直位居邯郸地产龙头地位。  1999年,邯郸市政府从“厦门九八国际贸易洽谈会”把金世纪地产公司招商过来。自此,金世纪在邯郸投资颇多。设金源酒店、联泰建设、新能电力和超凡物业四家子公司。此外,还控股有邯郸地产、临沂地产、苏州、重庆、郑州、斐济等6家独立法人公司。号称总资产超过100亿元。  这样一家在邯郸政界人脉关系极广、实力雄厚的地产公司,又是为何东窗事发呢?多位知情人士告诉记者,早在多年前开始,从民间吸收资金已经成为金世纪解决融资的重要渠道。  以金世纪在邯郸市的另一处楼盘金世纪新城三期项目为例,一大批商户在2006年先后购买了商务中心1-6层商铺,金世纪并未在国家规定期限内给金世纪花园的项目办理房产证。购房后又抛出“十年返租”合同,这份合同写明:购房者必须支持金世纪租金3个月,否则金世纪有权收回商铺。  邯郸金世纪房地产开发有限公司将商铺定价每平方米5万元,分割成10万元一份供投资者认购、以及纯借贷形式的集资。而这种抵押形式还被发现存在大量二次抵押和销售的情况。  金世纪地产承诺商铺抵押和分割认购的资金年回报率均能达到投资金额的20%以上,而纯借贷形式的集资月息也在2分以上。  据悉,仅此项目就涉及1000多人,“借贷”金额达3个多亿。除此之外,还有相当一部分是交了部分房款等着交房的购房户,以及部分贺庄村民回迁户。但是等来的却是老板史虞豹跑路。  邯郸市委市政府专门为金世纪一案成立了四个工作组。  7月28日上午,邯郸市政府副秘书长刘永昌和信访局副局长石丽英给理财客户的答复中称,金世纪的财务已被封闭,清产核资过程中,资产大约在45亿至50亿元。其中负债29亿元,在负债中,有15亿元是面向个人销售房屋和民间借贷产生,而另有14亿元则是银行贷款。  8月30日上午10点,政府工作组和业主代表进行了工作组进度通报称,目前40多名审计人员夜以继日工作。但是金世纪账目太乱,大量是私人账目往来,调查起来极为复杂。  “多米诺”效应  “因邯郸市房地产行业大形势所致,造成集资客户恐慌挤兑,致使公司周转困难。”邯郸华煌房地产开发有限公司在9月7日发布公告称,“目前,整个房地产行业形势已不再支持项目高息运转。”  华煌地产的应对策略是将已建成房产和自由资产进行抵押,以缓解理财客户挤兑带来的资金紧张。  受到民间借贷影响的地产公司,还有河北玮泰房地产公司。这家公司开发的新城国际地产项目日前打出“特价5280元/平方米”的销售口号,但是问津者寥寥。出入销售部的大多是中老年理财客户,从中收取较高额度利息。  玮泰地产较华煌地产前一天发布公告称,“在市政府帮扶小组监督下”与投资客户共同商谈,拿出了一份可以由客户选择的解决方案,并将最有利于自己的一条放在最前面:将现有未销售房源抵顶投资款,在公告之日起10天内,优惠9.6折;客户想要申请退款,则需要从11月份开始,在2015年5月31日前分5次退还本金。而关于本金产生的利息,则只计算到10月31日之前。  这家公司之前以月息2.4分的利息吸收民间资金用于地产项目开发,也是由于金世纪老总的跑路,引起挤兑潮。在邯郸市政府的干预下,已将月息“降低至一分”。记者随机询问的几名前来问询“行情”的理财客户,大多抱持一种矛盾的态度:既不想失去以往的高收益,又担心资金放进去“竹篮打水一场空”。  正是金世纪事发引发了理财客户的挤兑恐慌情绪,邯郸卓峰地产、万聚地产、武安银信集团、河北锦魁地产等公司紧跟其后,地产业一片哀嚎。  出问题的已经不仅仅是地产业,东山铁矿、中亚轻质碳酸钙制造有限公司、绿美源牧业等企业的借贷违约也集中爆发。涵盖建材、农牧、能源、建筑、药材等多个行业。  据了解,河北绿美源牧业有限公司在1年多时间里吸收公众存款超过3亿元;河北锦魁房地产的民间集资规模应该在3亿元左右;邯郸武安东山铁矿的集资规模则在七八亿元。这些陷入民间借贷旋涡的企业几乎是清一色的民营企业。  记者接触到的多位知情人士粗略计算后,认为涉及民间借贷的企业已有数十家,目前浮出水面的企业的借贷规模已经至少在百亿元。而“这很可能被低估,因为邯郸市几乎所有的地产公司都牵涉到民间集资”。  集资的名目繁多:购房诚意金、资金占用补偿、意向金,这些“借用”的资金均存在高利息和高回报率的特点。还有一些房地产开发商向购房户收取5万至10万元的“排号费”,不买房可以退还这一费用,期间还可以拿到高利息。  在邯郸民间集资借贷企业名单中,房地产开发商占到半数以上,大部分集资借贷企业向投资者承诺的月息都在2分5以上,甚至一些月息高达5分。

本应是销售旺季的“金九银十”,邯郸却出现了多个楼盘停售的怪现象。

“停售也是迫不得已,现在邯郸很多人都不敢买房了,因为很多开发商都有民间集资,购房者怕他们像其他跑路的开发商一样,拿着预售款跑路。”邯郸某知名项目售楼处工作人员表示。

与多楼盘停售相对的,是邯郸市不断涌出的烂尾楼。据《华夏时报》记者调查了解,目前邯郸市已有金世纪家园、富汇豪庭等多个项目停工,开发商不知去向。

已盛行近10年的河北邯郸房地产民间集资大潮,在今年终于暴露危机。当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路后,至今下落不明,这一事件推倒了邯郸当地多个开发商集体违约的多米诺骨牌。

据《华夏时报》记者调查了解,邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵,短短数年间集资数十亿,将这些资金支付土地出让金或作其他用途。当不断加速的圈地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时,这些开发商无法继续这场豪赌。

“烂尾”多米诺倒下

对邯郸楼市而言,自7月份卷起的违约风暴给本就疲惫的邯郸楼市更沉重的打击,自8月底以来,邯郸多个售楼处已经停售。

“一方面受邯郸开发商集资借贷的影响,邯郸当地人都人心惶惶,陷入观望,另一方面,由于集资事件牵涉的当地开发商太多,很多房企都在自谋出路,根本无心卖房。”对当地楼市十分了解的业内相关人士刘淼对记者表示。

此外,当地业内人士告诉记者,由于当地开发商大多是以项目开发初期“卖房号”等方式进行销售,而这种方式也是开发商集资的一种方式,因此在当地政府部门对开发商集资事件展开调查期间,以这种方式售房的项目也采取“停售”的方式避风头。

与多个售楼处停售相伴随的,是相继出现停工的多个烂尾盘,本报记者9月18日来到金世纪地产旗下的金世纪花园项目,发现该项目大部分楼体已经封顶,但早已停工,售楼处空无一人,但其写字楼部分早已售罄,住宅也销售了大部分。

据邯郸市官方公开消息显示,卓峰房地产开发有限公司正在运作的6个项目如爱佳斯嘉、富汇豪庭等受集资借贷人兑付的影响,基本也都已停工,其中的三个项目所占土地面积达384亩之多。

“邯郸近期出现的大量烂尾楼盘都与近期出现的民间借贷危机相关,为避免事态继续扩大,相关政府部门要求相关房企尽可能兑付部分资金,为此不少开发商的资金链出现断裂。”刘淼告诉记者。

刘淼还透露,除了民间集资款需要开发商兑付,由于邯郸的集资事件影响很大,不少供应商和施工方都要求提前结清部分款项,“很多款项本来应该年底结款的,但出事之后,供应商和施工方都赶来要账,生怕跑路的开发商越来越多。”刘淼如是说。

近百亿集资“黑洞”

邯郸大量烂尾楼的出现,暴露出当地开发商近百亿民间借贷“黑洞”。

“邯郸多个开发商集体违约出现在今年7月份,当时卓峰房地产公司从7月1日开始停息,金世纪地产也在7月上旬贴出公告称停止支付投资人利息,随后才得知这两个开发商的老总马海晨、史虞豹均已逃离邯郸。”金世纪及卓峰房地产债权人告诉记者。

9月18日,邯郸金世纪国际商务中心26层座无虚席,这里曾经是金世纪地产公司的开会大厅,但如今已经成为债权人的商讨中心。当日,数十位债权人以及金世纪地产内部员工向记者介绍了金世纪地产的民间集资路线。

“从2006年开始,金世纪地产开始向内部员工以无抵押纯借贷形式融资,当时承诺的月息从2分到3.5分不等。”负责金世纪地产相关审核工作的李岩对记者表示。

“后期,随着金世纪地产开发的项目越来越多,其集资借贷的利息也越来越高,范围扩大到员工亲属和朋友。”李岩对记者补充道,“最开始只有投资500万以上才给月息3分,后来只要投资100万以上,月息就高达3分。”

除了无抵押借贷外,金世纪地产还以商铺拍卖、商铺抵押等形式向投资者融资,其承诺的年回报率均在20%以上,合同期限为5年到10年不等。

短短几年间,凭借着各种方式的高息民间借贷、集资,金世纪地产将自身产业越做越大,其开发范围从邯郸一路扩展至临沂、苏州、重庆、斐济等多地。在金世纪的“示范”作用下,当地很多开发商也开始效仿。

据邯郸市帮扶处置工作组公布的消息显示,卓峰房地产公司对外融资始于2011年下半年,主要渠道是内部员工集资、组建专门的集资小组向社会募集,融资规模大约16亿元,融资利息在2分至5分之间,涉及融资人数大约1万人。

另据记者整理统计相关数据显示,邯郸目前有数十个开发商、约300个房地产项目,其中进行民间融资的至少超过半数,仅以目前遭遇债权人追债的开发商计算,其融资总额就已经超过60亿元,若算上其他开发商其融资总额度恐超过百亿。

目前,在金世纪地产和卓峰房地产停止付息、老总跑路之后,邯郸不少涉及民间借贷的开发商都纷纷停止向投资人履约付息。

或引发崩盘危机

在记者接触的多位债权人中,很多债权人直指造成目前开发商融资违约的根源在于政府监管的疏松纵容。

“这些参与集资的开发商在拿地、开发、预售等多个环节都存在证件不全的情况,验资过程也不透明。以思特利为例,在今年8月23日停止如约付息后,该公司居然还能竞拍获得土地。”一位思特利债权人向记者指出。

邯郸市对民间集资的纵容,正是源于地方政府对土地财政的依赖。2012年,邯郸市土地出让金达到41亿元,同年,邯郸市全部财政收入达到329.1亿元。当地公开信息显示,加上房地产开发建设相关税收,当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。

“邯郸当地大部分开发商都有很深的背景或者政府资源,基本上控制着当地的土地市场,外地普通开发商一般都进不去,这意味着他们将成为影响当地楼市的晴雨表。”河北省保定市一家房地产企业负责人对记者表示。

金世纪地产内部员工还向记者透露,史虞豹在2013年被评为河北省人民检察院人民监督员,任期至2018年10月17日。而金世纪地产也一直是邯郸重点扶持企业,其所获土地都是邯郸最好的地段,但拿地价格却很优惠。

此外,邯郸诚信大厦项目投资商之一、邯郸市洁泰环保科技开发有限公司的董事长任宪勇就是政协委员,同时也是河北永鑫房地产开发公司法人,而据诚信大厦债权人吴某的辩护律师张律师表示,诚信大厦民间集资总额达8个亿,如今也已违约停止付息。

在这一背景下,邯郸开发商纷纷陷入资金困局,无疑将引发当地楼市震荡。

“今年整体楼市的大环境就比较低迷,邯郸开发商跑路的消息出来后,市场的成交受到了很大影响,月成交量只有几百套。”刘淼告诉记者。

据邯郸当地房地产研究机构人士分析,邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年,邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米,以此测算,当地商品房存量需要消化近10年。

“由于金世纪地产等开发商民间集资的利息均高达20%-30%,因此要支付这些高额利息就需要旗下房地产项目的售价每年涨幅至少要与利息同步。但从目前邯郸的价格来看,并不能支撑这一涨幅。”上述邯郸当地房地产研究机构人士指出。

数据显示,今年8月,邯郸住宅市场的月成交均价达到4900元/平方米,但早在2012年,邯郸商品房的成交均价就达到了4760元/平方米,近两年的增长十分乏力。

此外,当地房地产网站恋家网还显示,2012年邯郸楼盘开发综合成本全面进入4000元/平方米的时代,相比当年邯郸商品房4760元/平方米的均价,其平均利润不高于19%。

“目前邯郸市政府也着急处理此事,这不仅是为了救活当地企业,也是为了救活当地市场,否则邯郸楼市真有崩盘的可能。”刘淼指出。

而记者从债权人处得到的最新消息显示,邯郸市政府正在给金世纪地产寻找并购者,以救活一直以来的重点企业。此前当地曾与中信证券商谈半个月未果,现在又联系河北财达证券,但最终能否成功尚未可知,其他多家违约的开发商如思特利、河北正大公司、诚信大厦等还未有正式解决条约出台。

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