8月新房成交量年内首破万套 环比上涨近七成

【中国经营网注】任启鑫表示,随着刚需项目入市价格的不断调整,部分项目定价已达到刚需购房者心理预期,促动购房者入市。另外,央行6月份的二次定向降准,预示着银行额度将会略微宽松,资金流动面将有所好转,在此情形下,房贷利率高企的市场现状也将会逐步得到缓解,拉升楼市成交量。  据网易财经报道,北京楼市下行仍未有起色。中原地产统计显示,截止30日,7月北京新建住宅签约5747套,预计全月将突破6000套。但如果剔除自住型商品房的交易数据来看,7月新房的成交依然十分低迷,为有网签数据以来的最低水平。  中原地产首席分析师张大伟表示,目前大量低定价自住房进入集中签约,因算在商品房内,所以一方面拉高了整体成交量,另一方面也拉低了平均成交价格。  剔除自住房数据
北京7月新房成交创历史最低  网易财经了解到,7月入市的自住房项目共有3个,供应房源超过5000套,占到本月总供应的7成,仅金隅嘉秀苑仅在30日一天签约了1225套。  如果剔除该项目的成交,据亚豪机构统计,截止7月29日,北京当月新房成交量4049套,环比、同比分别降21%和38%,创下2007年有网签数据以来的新低,成交面积达43.32万平米,同比降44%。  亚豪机构副总经理任启鑫表示,商品房市场成交持续低迷,加深了购房者观望情绪,而本月入市的三个自住型商品房平均高达70%的弃购率,放大了这种负面预期。  “此外,银行信贷政策持续偏紧,多数银行执行的首套房贷无利率优惠甚至上浮政策,客观上增加了刚需置业者购房成本,使其暂时搁置置业计划,”任启鑫说。  打折促销常态化
低价撬动成交  持续低迷的楼市成交,令楼盘项目的去化周期进一步延长。为吸引刚需客群,加快项目周转率,本月入市的刚需项目加大折扣降价力度,房山、通州两个刚需盘聚集的区域,成为北京楼市降价主力区。  本月,华业东方玫瑰、珠江四季悦城、首开国风美仑等项目的相继降价入市,将通州区域价格水平逐步拉低至15000元/平米。7月23日,合生世界村宣布推出9800元/平米的房源,虽然该价格仅针对特定人群,但仍将通州房价一举拉至万元内。  折扣降价项目的增加促使通州区域房价整体回落,据统计,7月通州区域整体成交均价达23348元/平米,与去年末相比下降近2000元/平米。  在房山,
7月份虽然仅有首开熙悦山澜庭和世茂维拉两个刚需项目入市,但今年已开盘仍在售的刚需项目多达10多个,在去库存和房企销售业绩的双重压力下,新入市项目的产品定价一路下滑,从2月份的26000/平米下降至19000元/平米。  业内预期市场触底
或现回暖契机  根据亚豪机构的报告显示,刚需项目降价促销范围的扩大以及自住房项目的不利因素,开始触发刚需购房者回流商品房,7月下旬入市的刚需项目当天去化率大部分超60%。此外,北京的二手房市场成交量也开始触底反弹。  任启鑫对此表示,随着刚需项目入市价格的不断调整,部分项目定价已达到刚需购房者心理预期,促动购房者入市。另外,央行6月份的二次定向降准,预示着银行额度将会略微宽松,资金流动面将有所好转,在此情形下,房贷利率高企的市场现状也将会逐步得到缓解,拉升楼市成交量。

昨日,京城多家房产中介机构根据市住建委的网站数据统计,8月份本市新房网签量达10130套,环比7月上涨66.3%。剔除保障房与自住房套数后,新建商品住宅网签量为7022套,环比增长了54.6%。对该数据是否表明本市房市正企稳回暖,业内有不同看法,但比较一致的观点是,降价销售在促进新盘交易量方面起了重要推动作用。

尽管新房和二手房的成交量相比去年同期仍有一定下降,但10130套的新房网签量,仍是今年以来新房成交量首次破万套。“由于自住型商品房的结构性拉低价格,以及开发商降价走量的销售策略,8月新房成交均价被进一步拉低。北京楼市已基本走出上半年的低谷。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙说。

在购房人格外关心的房价方面,据中原地产统计,8月北京新建住宅成交均价为22962元/平方米,环比下降8%,这与8月上市成交的多个自住房项目的带动有直接关系。
亚豪机构副总经理任启鑫介绍,从8月成交排行中也可以看出,排名前六的项目中自住房项目占据了五席,其中金隅汇星苑自住房与恒大城两个项目的成交即高达2519套。自住房类项目的特殊性使得其会在短时间内创造出较大的销量数字,而包含这一数据的成交量并不能真实的反映目前的实际市场状况。

但是,即使扣除自住房因素,8月新房成交量仍创造了阶段性新高。对此,任启鑫认为,一方面,由于前期商品房市场供应充足,自今年3月份起,北京住宅市场的月度开盘量均维持在30个以上,5月份更是达到35个,上半年入市房源的充足,为8月份成交量的冲顶提供了必要条件;另一方面,在低价自住房的竞争之下,部分项目选择缩小与自住房的价格差距,提升自身优势的策略入市,也争取了部分观望自住房客群的逐渐回流。

“唱反调”的业内人士比较集中的意见是,仅看8月份一个月的楼市数据不足以反映全景,至少连续三个月的成交量上升,才能表明楼市已走出谷底。但从目前来看,一批新楼盘降价促销的势头明显。上周末,以60套房源推盘的首开常青藤,销售均价为35000元/平方米。而9月即将入市的纯新盘东亚尚品台湖,商住产品预售价为16500元/平方米起,定价均明显低于年初的市场预期。

“从珠江地产的‘零首付’、‘降价险’,到万科的‘内部房’、‘淘宝账单抵房款’,表明越来越多的房企将加入降价阵营。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,从往年的规律来看,已经到来的“金九银十”,很可能将是新房市场供应的高峰,从另一个角度来说,这一阶段,也是潜在购房人年内出手的好时机。

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9月入市新盘或创年内新高

对于开发商而言,“金九银十”将成为其冲击年度销售任务的最后契机,大量的新房项目也将在九十月纷纷推出。亚豪机构昨日发布的数据统计,9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售,9月的开盘项目数量有望创造今年来的月度新高。

继7月份后,8月份北京新盘入市数量再次回落至30个以内。据统计,截至8月20日,北京商品住宅产品存量为8.6235万套,按照目前成交量计算,需要12个月以上才能完全消化。

业内人士表示,商品房项目“去库存”计划执行不畅、信贷限制和自住型商品房冲击,已经为未来楼市定下了“降价跑量”的基调。特别是在2014年度已经过去三分之二的节点上,预计9月份各大房企项目不得不加快推盘节奏、调整定价策略,以完成全年销售任务。

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