广州要求房价涨幅不超10% 目标被指难完成

【中国经营网综合报道】3月25日,首个地方版“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”,通知要求广州、深圳根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,其他地区将抓紧制订稳定房价的具体方案。
广东国五条细则明确指出,至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。  通知要求对于房价过快上涨的地区,要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施,严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定:广州、深圳、珠海、佛山市将继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。
但值得注意的是,并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。  25日晚间,广东的“国五条”细则正式出台,此时距离国务院规定的各地出台“国五条”实施细则大限尚有6天时间。  分析师认为,在宏观经济复苏的大背景下,作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资有其重要性;在“国五条”及其细则相对表述相对从严的背景下,为了平滑其对房地产投资的负面影响,地方政府将被赋予相关配套细则制定尺度上的灵活性的可能性较大。基于此,陆续出台的地方配套细则(尤其是北上广深一线城市的配套细则)将左右板块的走势,其中震荡上行的可能性较大。  另据新华网消息,业内专家认为,此次出台的调控细则是“国五条”在广东的具体落实,或将有效狙击高房价。  另有专家认为,广东的“国五条”细则至少有三个方面有待细化。  一是“国五条”中规定的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”但此次广东的“国五条”细则并未明确执行时间表。  来自满堂红广州公司的数据显示,截至3月25日,仅该公司在广州地区二手房的成交量已超过1000宗,是2月份的近三倍。“正是政策实施时间不明确,才导致二手房交易出现暂时井喷,其实长期来看,是不利于房地产市场健康发展的。”满堂红中国置业有限公司市场研究部高级经理周峰说。  二是如何核定房产的真实成交价格并杜绝“阴阳合同”?对持有年限在五年以上的个人唯一房产能否免税?  据了解,从2012年10月份开始,广州已经实现了房管部门与商业银行按揭系统的信息对接,房管部门通过贷款人在银行的按揭数额,可以准确掌握贷款人房屋的真实价格。  三是广东的“国五条”实施细则如何推进差别化住房信贷政策。“国五条”要求金融机构进一步强化对借款人资格审查,预计今后借款人的征信记录、纳税证明都将作为资格审查的重要部分,严防向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

30日,京、沪、渝三地“国五条”细则出台。加上深圳、广州所在的广东省,至此四个房地产一线城市基本的调控细则已经明晰。严限购、控二套、留后手,各地细则各有异同。

【中国经营网综合报道】据网易财经消息,3月26日,广州市政府召开新闻发布会,就广州何时出台新国五条落实细则,常务副市长陈如桂表示,按广州调控目标,今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅,这就意味着广州今年房价涨幅不能超过10%。  不过一些业内人士认为,从目前情况来看,这一目标很难完成。  陈如桂称,国五条出台之后,市国土房管部门和有关部门正研究广州市的调控目标和调控措施,正在报政府审定,审定之后将尽快公布实施。  陈如桂表示,广州要调房价,比每个城市的压力都要大得多。压力在于,第一,广州刚性需求很大;第二,目前广州处于房价洼地,去年均价是1.4万一平方,比北京上海深圳、杭州价格都要低;第三,广州住房供应结构中,中心城区高端住宅不断推出,量价都比较大、比较高,对全市的均价拉动比较大,所以要调到比较低的涨幅比较困难。而这几年通过规划建设的新城区,配套越来越好,价格也在提升。这也给房价调控带来压力。  谈及今年具体房价调控目标,陈如桂说,广州去年均价是1.4万,今年1、2月份分别涨了10%和14%,现在的房价比去年涨了14%,“如果定的目标太低,压力就很大。广州的调控目标,房价的涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。”  据了解,广州2013年的GDP增速目标定在10%。广州市市长陈建华此前曾表示,这一目标有挑战,本来更倾向定在9%。这也就意味着,广州房价今年涨幅不能超过10%这一红线。  3月25日,首个地方版“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”,通知要求广州、深圳根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,其他地区将抓紧制订稳定房价的具体方案。  广东国五条细则明确指出,至2013年底广东全省地级以上城市(含顺德区)完成住房信息联网工作。  通知要求对于房价过快上涨的地区,要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施,严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定:广州、深圳、珠海、佛山市将继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。  但值得注意的是,并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。  25日晚间,广东的“国五条”细则正式出台,此时距离国务院规定的各地出台“国五条”实施细则大限尚有6天时间。

北京:京籍单身人士限购第二套30日傍晚,北京市人民政府办公厅对外发布房地产市场调控细则,从限购、信贷和税收三方面收紧政策,堪称“史上最严”。细则提出,北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;
对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高:在税收方面,能核实房屋原值的,依法严格按个人转让住房所得的20%计征。

上海:三套房停贷,
严征二手房20%个税30日,上海市人民政府办公厅印发实施意见。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查;
严禁发放第三套及以上购房贷款;根据市场变化,金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。

分析“二套房贷”门槛逐年提高
“改善性刚需”受影响京、沪两地30日出台的“国五条”细则提出要“进一步提高”或“适时调整”第二套住房贷款的首付比例,继续严格实施差别化住房信贷政策。随着二套房贷门槛的逐次提高,这些“改善性刚需”正受到越来越明显的影响。

此次北京提出,“要根据房价控制目标进一步提高第二套住房贷款首付款比例”。上海的“适时调整”,更是悬了一把利剑。有业内人士认为,一些城市的二套房“首付提高至七成”有可能成为现实。“改善性刚需”也可能被投资投机性购房“殃及”,遭遇打压。

经济学家马光远表示,信贷对市场的影响效果比较大,差别化信贷政策甚至要比限购厉害,通过调节金融杠杆,提高进入门槛,信贷政策收紧将会让二套房市场受到很大影响。

各地细则
3月底前出台“20%”已经引得楼市大动,全国政协委员、住建部副部长齐骥在今年全国两会期间明确表示,“国五条”可操作性的细则将在3月底前陆续出台。

由于临近3月底,各地“国五条”实施细则或将在本周末密集出台,虽然为搭上政策“末班车”,各地的二手房交易依然火爆。但专家认为,地方版“国五条”出台实施后,地产市场将迎来“冷静期”。

知名财经评论人士叶檀认为,“国五条”推向市场后,各地二手房交易进入高峰期,这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发,也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地,各地二手房交易将进入一段真空期。本版稿件据新华社

解读京沪粤三地细则详解北京:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

上海:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

广东:广州、深圳市要根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定房价控制目标。

点评:与往年相比,今年的房价控制目标剔除了保障房,实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市,但上海涨幅在四个一线城市中最小,“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”,值得关注。

北京:京籍成年单身人士在北京未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

上海:进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。

广东:广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。

点评:北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求,“限购区域应覆盖城市全部行政区域”,那么珠海原来是在主城区限购,现在扩大到全市全部行政区域。

北京:进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

上海:根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

广东:细则没有提到二套房贷政策。

点评:北京明确要提高二套房贷首付比例,业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”,一旦房价继续上涨,提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

北京:依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

上海:依法严格按照转让所得的20%计征。

广东:严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

点评:三地口径一致,只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税”。差别化的税收政策,体现了对合理购房需求的保护。

观察离婚为避税,结婚为买房

为何调控总是 跟“夫妻那些事儿”过不去?

不如结婚吧,即使感情还没到那份上,因为“单身人士禁购第二套房”;不如离婚吧,即使夫妻俩感情好得很,因为“满五年唯一住房免征20%个税”。房地产调控,怎么老跟“夫妻那些事儿”过不去?

一轮轮调控引发的种种“溢出效应”,说明了住房这种商品和房地产这个行业的特殊性。住房承载了太多居住用品以外的内涵,不是所有的二套房都是投资投机性购房。调控之下市场出现的种种“怪象”,都有着深层次的经济、社会、心理等原因。因此,一方面,调控必须要考虑到楼市运行的复杂性、特殊性,给予更多的关怀和考量。

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