今年上海已有12个项目获贷款逾百亿元

上海在公积金支持保障房建设试点中更进一步。10月18日,住房公积金主管部门等各方签约,上海多个保障性住房建设项目落定。  2011年,上海成为公积金贷款支持保障房建设的试点城市。当年,上海住房公积金增值部分投资了上海杨浦的一个公共租赁房项目,略作试水。今年据统计,上海已获批的住房公积金贷款支持保障房建设的总资金已超过百亿元。  据2010年披露的数据,上海住房公积金的“蓄水池”有高达千亿元的结余资金,以贷款的方式进入保障房建设领域,是管理资金相对安全的模式,同时解决了保障房建设资金的燃眉之急。  “试点”规模扩大  目前,住房公积金进入到保障房建设领域尚属试点阶段。  10月18日的签约,标志着上海今年的住房公积金贷款支持保障房建设试点工作全面启动。  共有6个项目获得公积金贷款支持,项目分别位于上海杨浦、徐汇、浦江镇等区域。类型包括棚户区改造动迁安置房、公共租赁房以及经济适用房等。  去年年中,上海市住房公积金管理中心曾对外披露,收购了由上海城投置地(集团)开发的新江湾尚景园。当时的项目投资近15亿元,使用的是住房公积金的增值收益部分,这是上海的首次此类尝试。截至目前,上海使用住房公积金增值收益投资收购的除了新江湾尚景园之外,还有闵行晶华坊,共两个公租房小区,向符合条件的公积金缴存者出租。  进入2012年,上海公积金支持保障房建设的力度明显加大。今年试点的模式是住房公积金以“贷款”的方式进入到保障房建设之中。  此次受托放贷的银行分别为中国建设银行上海市分行、交通银行上海市分行以及中国银行上海市分行。  上海住房公积金网披露:今年上海申请扩大试点的13个项目全部得到批准,项目投资总规模175.48亿元,
其中住房公积金贷款总规模113.62亿元,总建筑面积210.25万平方米。本次签约的6个项目贷款总金额36.92亿元,连同上月已签约的6个贷款项目,合计贷款总额103.62亿元。  复旦大学房地产管理中心副主任华伟告诉《中国经营报》记者,以往上海的保障性住房建设资金来源主要是政府的预算内、预算外收入,包括政府的财政补贴、土地出让金等。由于住房公积金本质上属于缴纳者本人,政府在管理住房公积金时就需要保证资金安全,并且在公积金管理的制度创新方面进一步完善法律法规等配套手段。  目前,按照国务院发布的《住房公积金管理条例》规定,住房公积金可以通过发放住房公积金个人住房贷款、国债投资、银行存款三种方式实现增值收益,但进入到保障房建设领域尚属试点阶段。  贷款风险如何防控  在保障性住房中,不论是公租房的内部流转还是经济适用房的上市,都还没有一个明确的资金回收模式。  1991年,上海成为住房公积金制度首个试点城市,如今已经实行了21年。上海官方发布的一份数据显示,前20年间,上海的住房公积金和补充住房公积金累计已达到2524亿元。20年间累计向149万户职工家庭发放住房公积金个人贷款2333亿元,2010年的贷款余额为1127亿元。  与此同时,上海的保障房建设面临着资金不足的问题,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者,2011年,住建部要求全国开工建设1000万套保障房。其资金来源包括社会投资、开发商贷款、中央政府下拨以及地方政府投资等。  其中地方政府除了财政资金之外,还将一部分土地出让金投入保障房建设。上海一位房地产开发商告诉记者,在开发商拿地阶段,有时政府会要求开发商在拿地的同时“配建”一定量的保障房。  但面对大量的保障房建设任务,地方政府的资金压力是比较大的,上海和全国其他地方情况类似。公积金进入保障房建设,是一种新的探索。  2009年出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的意见》提出,实行试点的城市在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。  中原集团研究董事程澐认为,将住房公积金以贷款的方式投入到保障房开发中,需要流程的公开透明,因为住房公积金本质上是缴存职工自己的钱。  在保障房建设资金紧张的情况下,住房公积金确实可以解决燃眉之急。但由于保障性住房中,不论是公租房的内部流转还是经济适用房的上市,都还没有一个明确的资金回收模式。因而住房公积金贷款仍需要解决如何获得收益的问题。  杨红旭同样认为,住房公积金成为贷款之后,需要保证不会形成呆账、坏账。地方政府需要特别重视风险的防控。如果能做好以上工作,住房公积金贷款支持保障房建设是一个“双赢”的模式,一方面解决了天量的住房公积金沉淀问题,另一方面缓解了保障房建设的资金短缺。

据经济观察报报道,去年落选公积金贷款支持保障房建设试点的上海市,在今年给了人们一个惊喜:以15亿元直接涉水公租房建设。  这座曾经在公积金制度建设上开全国风气之先的城市,显然不愿意在公积金参与保障房建设方面落伍。不过,这笔庞大的资金,追求的可能不仅仅是积极参与到宏观政策,同样有寻求更为稳妥回报途径的需求。  衔枚疾进  5月底,上海市公积金中心在其成立20周年前夕宣布了一则消息:收购由上海城投置地有限公司开发的公租房项目——新江湾尚景园。这个项目建筑面积15万平方米,共有2202套住宅,以60平方米的二室一厅为主,公积金中心为这个项目支付了14.98亿元。  公积金管理中心人士说,收购新江湾尚景园后,管理中心将按照本市公共租赁住房管理的有关要求,对住房进行适当的装修,达到入住的基本标准后,委托专业运营机构管理,并向符合本市公租房条件的公积金缴存者出租。  一位知情人士透露,该项目运营任务可能是由杨浦区公共租赁住房运营管理有限公司来承担。这家公司是上海新近成立的8家区县公租房公司之一,由杨浦区住房保障中心和杨浦国资卫百辛集团共同出资组建,主要负责公租房投资、建设筹措、供应和租赁管理。但这一说法并未得到官方的证实。  一位接近上海市公积金管委会人士透露,该系统2011年的重要任务之一,即利用公积金的资金优势加大支持保障性住房建设的力度。  不过,上海市这一动作在全国公积金系统内还是引起了不小的反响。因为按照中央意图,当地并没有位列去年由住建部确定的可以将公积金贷款用于保障房建设的28个城市试点之中。并且,该作法更不符合2002年国务院颁布的《住房公积金管理条例》,该条例明确规定,公积金的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。  分析人士认为,上海市公积金系统围绕尚景园项目的操作手法,是一种股权投资的模式。今后即便是移交专业机构来运营,产权仍然是上海公积金本身,既不属于贷款支持也不属于债券融资。  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,严格来说,还是应该先修订《条例》再开放公积金用于保障房建设。“个人认为,以贷款形式来支持,收益看起来有保证,但风险过大,我更主张债券方式的融资支持。上海公积金中心收购公租房项目这样的股权投资,需要很成熟的运营模式才能保证收益和风险的平衡,还需要观察。”  住建部公积金司司长张其光告诉本报:“上海的这一做法,只是一种探索。”其表示,中央和地方也未明确该模式是否会成为当地支持保障房建设的主流模式。  失落先锋  事实上,公积金中心运作尚景园项目早有伏笔。知情人士透露,2010年,住建部在为公积金增值部分支持保障性住房试点时,上海市政府表现出了浓厚的兴趣。并按照国务院的规定,制作了一份方案,具体的试点在杨浦区,并上报住建部。  知情人士透露,此前,杨浦区尚景园本身就是杨浦方案中的一部分。但该方案很可能是“资金来源问题”,导致上海被排除出试点之外。  根据当年的试点《意见》,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设,需在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于支持保障性住房建设。  但作为房产交易和公积金贷款最为活跃的城市之一,当时上海的住房公积金结余资金使用率超过90%。“按照规定算法,上海公积金没有结余资金可以使用。”上述知情人士说,“虽然上海风险备付金很高,但这部分并不属于‘住房公积金结余资金’。”  这一结果,对上海市公积金系统无疑是一个不小的打击。20年前,上海在全国率先建立了公积金制度,并成功将该模式推广至全国。并且,上海公积金管理中心早于2007年底就已开始尝试以公积金增值收益投资廉租房建设。  上海市主要领导在日前的公积金制度建立20周年大会上表示,上海在下一步的探索创新中,要大力支持共有产权房(经济适用房)建设;要大力支持公共租赁房建设,探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。  资金的冲动  虽然上海此前在试点中失意的主因在于可供运用在建房上的资金有限,但形势在过去一年中有了较大的变化。  本报获取的资料显示,“由于2009年上海市公积金个贷超常规增长,个贷余额和缴存余额基本相当,表明在满足提取后的缴存额几乎全部用于发放公积金个贷,公积金资金流动性不足的矛盾突出。”  然而到了2010年,中央针对房市的调控政策的效果已然显现:公积金个贷规模回落,个贷余额增速放缓。全年上海住房公积金贷款9.96万户,同比下降46.86%;发放金额302.93亿元,同比下降46.48%。  同时,随着公积金扩覆工作的推进、归集量的扩大,缴存余额稳步增长。上海公积金中心在今年一季度的资金运行报告中说,目前的情况反映出资金的供应大于资金的使用,自去年以来资金流动性不足的矛盾得到了有效缓解。  而另一方面,这笔庞大资金的收益率却不容乐观。去年下半年,央行两次上调住房公积金存贷款利率,今年一季度又一次上调住房公积金存贷款利率。在加息效应的作用下,市场上出现大量住房公积金个人购房贷款提前还贷。  由于加息缩小了存贷款利差,致使一季度业务支出增加和业务收入增加不同步。由于新增贷款减少,而归集量不断加大,致使存款余额比贷款余额多130多亿元。几项因素叠加,使一季度的增值收益同比减少。

近日,上海市住房公积金管理委员会、市公积金管理中心在市政府举行“住房公积金贷款支持保障性住房建设项目签约仪式”。杨浦区116街坊(北块)棚户区改造动迁安置房项目等6个保障房项目获得总金额36.92亿元的住房公积金贷款。此次签约标志着上海市今年住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作全面启动。

据了解,参加本次签约、获得公积金贷款的项目有杨浦区116街坊(北块)棚户区改造动迁安置房项目、杨浦区106街坊公共租赁住房项目、地产集团顾村镇新选址一号基地棚户区改造动迁安置房项目、城建集团浦江镇鲁汇基地二期B地块经济适用房项目、徐汇区龙南佳苑公共租赁住房项目。受托放贷的银行分别为中国建设银行上海市分行、交通银行上海市分行、中国银行上海市分行。本次签约的6个项目贷款总金额36.92亿元,连同上月已签约的6个贷款项目,合计12个项目贷款总额103.62亿元。

二十一年前,上海市借鉴新加坡经验,在全国率先建立了住房公积金制度。二十多年来,上海的住房公积金制度从无到有,不断发展壮大,对解决本市居民住房困难、促进住房制度改革、培育商品化和社会化的市场体制,起到了至关重要的作用。住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金,是职工解决住房问题的重要资金来源,也是实现我国住房保障体系的手段之一。住房公积金的根本功能是住房保障功能。

2011年7月,经国家批准,上海成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市。继去年成功开展首个试点项目杨浦区棚户区改造安置用房项目的基础上,今年上海市进一步扩大项目贷款试点规模。在住建部、财政部、人民银行等部门的支持下,上海申请扩大试点的13个项目全部得到批准,项目投资总规模175.48亿元,其中住房公积金贷款总规模113.62亿元,总建筑面积210.25万平方米。

此前,上海住房公积金使用增值收益投资收购了新江湾城尚景园和闵行晶华坊两个公租房小区,向符合条件的公积金缴存者出租,拓宽了住房消费渠道,让职工有了更多选择。

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