武汉保障房建设最好“成绩单”背后的尴尬:

一边是超过百亿元资金缺口的保障房建设任务,另一边却是“房等人”的畸高空置率,湖北武汉的保障房项目面临尴尬。  8月底,《中国经营报》记者在武汉市洪山区、汉阳区、江岸区调查发现,武汉保障房项目空置现象十分严重,其中洪山区有些项目空置率高达70%。虽然没有总体的调查数据,但据中国指数研究院华中分院研究副总监李国政预测,武汉市保障房的空置率远远高于当地商品房20%左右的空置率。  就是在这种情况下,《关于武汉市保障性住房建设工作的调研报告》显示,“十二五”期间,武汉市需要完成保障性安居住房40万套(户)、总面积1350万平方米,每年需要投入140~160亿元。而在2011年,武汉市财政共计安排了19.45亿元资金用于保障房建设,这就意味着,“十二五”期间武汉市保障性安居工程每年都有超过100亿元资金需要政府统筹解决。  武汉市政协参与撰写上述调研报告的相关人士告诉本报记者,“若不能建立多元化的筹融资体制吸引各个方面的资本投入,要完成保障房建设任务简直是纸上谈兵。”  畸高的空置率  位于武汉市洪山区青菱乡的“青菱城市花园”规划建设3477套经适房,其中包括预留拆迁安置房2549套,面向社会的保障房928套,2008年10月开始面向低收入家庭登记销售。  本报记者在这个小区看到,崭新的楼房高高耸立,不过许多房子仍在空置,还没有开始装修。小区物业公司相关负责人介绍,目前这个小区入住率仅为30%左右,大部分是重点工程建设的拆迁户,“持经适房资格证购房的大概只占10%”。  人气不足的还有汉阳区最大的经适房项目“惠民苑二期”,以及江岸区的“谌家矶·天兴花园”。记者调查得知,“惠民苑二期”一共建设1443套经适房,全部面向低收入家庭销售;不过,自去年8月份交房至今,仅有407户办理了装修手续,入住的户数更少。  武汉市江岸区住房保障和房屋管理局发布的消息显示,今年4月26日,“谌家矶·天兴花园”(一期2组团)442套经济房面向社会公开登记销售,签订购房合同仅有128套。  本报记者获悉,“谌家矶·天兴花园”开始销售以后,为了防止销售遇冷,江岸区住房保障和房屋管理局工作人员对所有具备购房资格的低收入家庭进行了电话“一对一”、短信平台“点对点”、街道社区“人对人”的告知,但最终的销售结果仍然不尽如人意。  遇冷的不只是经适房,公租房也是如此。去年底,武汉市洪山区从马湖“丰华苑”以及南湖“新城家园”两个回迁小区租赁899套房源作为公租房,但对外出租并不顺利。  8月25日,武汉市洪山区房管局住房保障科科长汪洋告诉本报记者,从2012年3月第一批租户入住至今,目前仍有420套公租房空置,空置率达到47%;为尽快“解决掉”空置房源,武汉市洪山区房管局正在加紧“请人入住”。  汪洋透露,洪山区房管局计划把300套公租房给在附近工作的环卫工人,剩余的120套用于安置新的申请对象。不过,申请入住情况实在难以让人乐观,在经过审核获得公租房资格的317户当中,有107户主动放弃了入住资格,只有210户办理入住手续,入住率仅为23%。  “退出难”变“进入难”  本来应成为“香饽饽”的保障房为何遇冷?  华中师大城市经济与房地产研究中心主任邓宏乾认为,有关保障房的制度设计正由“退出难”变成“进入难”:一是保障房项目位置较为偏远,相应的基础设施和公共设施配套也不完善,这增加了低收入人群的生活成本、交通成本和时间成本;二是公租房的租金补贴水平与住房困难群体的实际支付力不匹配,没有形成有梯度的补贴;三是保障方式过于单一,目前主要是实物保障,保障人群没有选择权;四是保障房户型设计不够合理,也是造成很多人弃选的重要原因。  申请门槛高、租金相对市场价格没有比较优势成为武汉公租房“热建不热租、叫好不叫座”的症结所在。华中科技大学建筑与城市规划学院的调查显示,40%的市民希望公租房月租金在200~500元、37.69%的市民希望月租金在500~700元。而南湖新城家园公租房平均面积为65平方米,户型均为一室一厅,租金标准为每平方米每月11.13元,即每月租金为723元,外加每月78元物业费,远高于市民期望。  同时,本报记者从武汉市房管局获得的《2012年武汉市部分公共租赁住房项目分布示意图》显示,目前已经确定的21个公租房项目中,有15个是位于二环至三环之间的城乡结合部,仅有一个位于内环圈。  另外,就武汉市经济适用房的购买门槛而言,根据相关规定,申请经济适用房需要符合户籍、家庭居住状况和家庭人均收入等多个条件制约,其中核心条件是家庭人均收入在824元以下,“这个群体实际上绝大部分没有能力购房”,李国政表示。  保障房项目特别是经济适用房项目在武汉处于“谁都不待见”的尴尬。李国政表示,开发商赚不到钱,买房的不满意,地方政府两头受气。  武汉市房管局相关负责人透露,武汉市将逐步减少经适房的新增建设总量,住房保障方式将从以产权式保障为主,逐步过渡到以租赁式保障为主。据了解,仅去年和今年,武汉市就从经适房项目中采购了6500余套房源作为公租房,而武汉2012年10万套保障房建设计划中,经适房只有6000套,占比不足10%。  财政压力凸显  武汉市保障房项目引人关注的,除了畸高的空置率之外,还有日益吃紧的资金局面。  数据显示,2012年上半年全国土地出让金收入同比下降27.5%,武汉的状况同样不容乐观。中国指数研究院华中分院发布的武汉楼市半年报显示,2012年上半年,武汉共成交87宗地,总面积504.19万平方米,同比降低7.33%;土地出让总金额287.35亿元,同比降低13.00%。

在中央政府的强力推动下,保障房建设纳入了各级政府的政绩考核体系。于是,建设指标被层层分解。为了追求数量,一些住房宽松又便于修建保障房的区县往往成了保障房建设的主力军。地方政府在交出保障房建设最好“成绩单”后,却难掩尴尬困局:一边有人没房住,一边有房却没人住

一边是有人没房住,一边是有房没人住;一边是资金捉襟见肘,一边又是房屋资源闲置——保障房“晒太阳”现象再次引发社会关注。日前,多省2012年审计工作报告密集公布,仅山东、海南、广东和云南四省保障房项目初期供盘后,有5.64万套房屋空置。
“谁愿住离单位40公里远的地方?” ——地址偏僻环境差,申请人“宁要城里一张床”
在北京南六环马驹桥的一片荒草地里,宏仁家园小区作为唯一的高层建筑十分显眼。这个两限房项目距离北京市中心30多公里,去年10月底开始入住。小区居民称,小区北边的1至4号楼,主要是西城区定向分配的房源,目前空置率超过一半,而且入住的多数也并非房主自己,而是转租给附近村民。
记者在早高峰体验了从宏仁小区到西城区上班的路途。小区唯一的公交车723路发车间隔在15分钟以上,从小区到亦庄地铁昌荣东街站车程约15分钟,下车后还要步行20分钟左右才能完成换乘。换言之,在不提重物的情况下,乘公交车从小区到地铁站需耗时近1小时。而如果从小区抵达西城区半径内,无论坐公共汽车还是地铁,都需要两至三小时。
“谁愿意住在离单位40公里远的地方?”家住南六环张各庄的李大爷,目前租住在宏仁小区,房东就是西城人。“这地方是西城区定向分配的两限房。人家要是住西城,在海淀上班,那搬到这,一天要花五六个小时上下班,一个人一天醒着的时间才几个小时啊?”
地址偏远又定向分配,成为保障房空置的首要原因。由于财政投入有限,不少地方把保障房建设任务安排在市郊,甚至县里。在北京,2012年投入市场的各类保障房项目中约77%选址在五环及以外,且这其中一半尚未开通地铁。在南京,今年初投入市场的岱山与龙潭保障房项目分别在城区20公里、35公里外,导致6000多套保障房只有几百人提出申请。
选址偏远,保障房所在地的交通等配套设施常常不健全,医院、学校等公共服务也多有缺失,很多申请人“宁要城里一张床,不要城郊一套房”。去年云南空置的2.3万套保障性住房,主要就是房子建好了,道路却没有完全修通,电、气等配套设施也没有全部完成。一些地方的保障房项目,周边一两公里范围内都找不到超市、菜市、药店和公交车站。
城市郊区多建有城市垃圾处理厂、废水处理厂、工业园区,以及高压输变电站等城市配套服务设施,而不少保障房项目恰好处于这些设施周边。例如,宏仁家园北边紧邻大型收割机生产厂,加工生产以及倒车检验的噪音很大,金属撞击声不绝于耳。广州的归龙城、深圳龙岗以及北京常营的保障房都因毗邻垃圾焚烧厂而一度颇受争议。
“外地人想租不给租、想买不让买”
——分配与户籍、社保挂钩,造成结构性供需不匹配
今年8月初,深圳最大的保障房项目龙悦居进入分配阶段。该公租房基准月租为每平方米16.5元,一套40平方米的房子月租仅约660元,仅是周边同等标准商品房月租的1/3,可首批入围申请人看房后,约45%的家庭还是选择放弃。
“真是饱汉不知饿汉饥。公租房、经适房多划算啊!我们这些外地人想租还不给租,想买还不让买呢!”23岁的江苏人王倩,大专毕业后南下深圳打工。房租约占王倩月收入的一多半,而公租房却是她可望而不可即的福利。“申请深圳的公租房需要户口,还要至少缴纳三年的社保,我们这种人是没希望被馅饼砸到的。”
分配与户籍挂钩,使大量像王倩这样的流动人口被挡在了保障房的门外。在上海,申请经济适用房的夫妻,双方都必须具有上海市城镇常住户口连续满7年,现户口在提出申请的所在区连续满5年;在北京,申请公租房、经济适用房、限价房,都需要持有北京户口;在杭州,申请家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口5年以上。这意味着大量流动人口,以及毕业后获得户口不足一定年限的大学生都被排斥在外,而这部分人恰恰是住房困难群体的重要组成。
中原地产市场研究部总监张大伟分析,保障对象范围狭窄、结构性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特别是像北京这样的大城市,除了极少数低收入群体外,本地户籍的大部分家庭都是有房产的。这些人更期待位置合适的保障房。因此如果有100个人需要保障房,但70人是流动人口,30个本地人又对保障房要求较高,那么就会出现一边是弃购、弃选导致保障房空置率较高,另一边却是流动人口想购购不得、想住住不进。
结构性供需不匹配导致的空置,在公租房上表现得最为明显。今年年初,北京最大的公租房项目——京原家园就遭遇了三成家庭弃选,弃选家庭就表示希望等待购买有产权的限价房。在深圳、杭州、武汉等城市,也陆续出现了候选家庭弃租公租房的行为,有的城市弃选比例甚至接近五成。
“不努力买不起保障房,一努力工作又超标了”
——尴尬的价格与收入定位,使限价房、经适房等出售型保障房丧失竞争力
定价不合理,是保障房遭弃的一个原因。日前公布的数据显示,2012年山东省9个市40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态,其中4个市、22个县的4870套保障性住房因未及时分配而空置6个月以上。价格优势不明显是主因。例如,去年底青岛城阳白沙湾片区的1848套限价房,仅收到申请143户。不少申请者表示,与周边商品房相比,限价房便宜1000多元,但户型设计与物业景观差得多,且今后出售也面临诸多限制,价格优势就不明显了。
建设标准不合理,也使保障房失去竞争力。例如,淄博的部分新建经济适用房面积大多设定在60平方米,套内面积约45平方米,而当地的住房困难标准是人均居住面积在15平方米及以下。如果三口之家搬入经济适用房,等于多花了银子还是没有解困。
申请保障房的准入条件苛刻,更是争议的焦点。据介绍,不少地方政府一是害怕舆论压力,怕被扣上“补贴富人”的帽子;二是财力有限,担忧供应不足,于是把保障房的覆盖面缩得极小,把申请保障房的家庭收入线定得较低,有些地方甚至仅把保障房供应对象锁定在低保家庭。2012年北京申请经济适用房的两口之家,家庭年收入就应不足36300元。这意味着人均月收入不足1513元的家庭才有资格申请经适房,而当年北京市最低工资标准都在1260元。这一方面决定了具有购买资格的家庭购买力十分有限,另一方面又导致部分低收入家庭被申请保障房的收入门槛绊住。
“不努力,买不起房,可你努力工作了,就超标了,保障房大门关了。我就没搞懂,政府花这么多钱盖房子,究竟想不想让人住进去?”家住北京西城的侯先生,两口子前几年的年收入不到36000元,与父母挤在40多平方米的房子里,本来符合北京市经适房的申请条件。可这两年因工作努力,侯先生月薪增加了200元,一下子被踢出了申请队伍。“要是让我去马驹桥、去大兴,我就愿意。怎么就把我们这样的拒之门外了呢?”
此外,保障房从竣工到消防、园林等验收合格,需要一定周期;从验收合格到分配入住还需要经过申请、审核、摇号、公示、签订入住合同等一系列程序,也需要时间,因此客观上讲,保障房也确实存在一定的空置周期。
稳定就业的外来人员将被纳入保障范围
——专家建议新建保障房让位于更易实施的住房补贴政策,使保障对象选择余地增加,最大程度减少寻租空间
目前,我国力争建设3600万套保障房的计划已实施过半,通过完善制度,提高保障房使用的效率,已刻不容缓。
张大伟认为,通过完善配套设施来降低保障房空置率并不现实。由于用地性质不同,且公共服务与商业服务项目都依靠规模效应,客观上具有滞后性,因此无论是商品房,还是保障房,配套设施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率,还是要扩大保障人群范围,并严格监管体系。
对此,住房和城乡建设部有关负责人表示,将进一步做好住房需求调查,2013年底前,地级以上城市要把稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
不少一线城市也已相继出台相关政策措施,加强监管,将保障房的空置率与开工率一并纳入政绩考核。其中广州推行“扣分法”,将“房源空置情况”作为对区住房保障工作绩效考核的内容之一;对于空置超过3个月以上的房屋,会调整分配方案,避免保障房闲置。
在加强监管力度的同时,不少专家认为,保障房制度设计本身也亟待进行调整。在中国社会科学院社会学所研究员唐钧看来,政府应更多地通过盘活市区内的存量房来实现住房保障。
“从城市管理的角度看,人为地将低收入群体聚集到一起居住,并不理想。”唐钧认为,廉租房常常被规划在市郊偏远位置,治安情况也相对较差,沦为“贫民区”的可能性增大。另外,由于多数保障房地址偏远,服务业不发达,提供的就业岗位有限,容易形成“睡城”。“目前国外城市类似新建保障房的政策已经让位于更易实施的住房补贴政策。”
根据国务院发展研究中心房地产基础领域课题组测算:到2015年我国城镇常住人口将实现户均1.08套房,将会出现数量更加充足、租金更加稳定的租赁房源,从而使政府具备从实物性建设为主向租金补贴为主转变的物质基础。
“政府可以通过中介组织,利用各种优惠政策,盘活城里空置的二手商品房,组织起廉租及公租房市场。政府再以专项补贴的办法保证低收入家庭能如期交房租。”唐钧说。实行货币补贴后,保障对象选择余地大大增加,在保障方式上比实物型住房更加公平,不仅保障对象更容易退出,也可以最大程度减少寻租空间和政府的管理成本。
对于那些已经定下的保障房建设计划,唐钧也提议不妨换个规划方式。“空置率高低从另一个侧面反映了保障房规划是否合理。城市的本质是市民的生活,城市规划实际上是规划城市社会,而不是单纯地规划房子、道路。我们的规划在做经济论证、环境论证之前,其实更应该做社会论证,去保障房对象中调研,让他们告诉决策者应该规划什么样的社区。”

申请、审核、摇号、选房……

在经历了一系列程序后,湖北省武汉市市民邵鸿义第一个领到了首批公租房的钥匙。3月7日上午8点多,邵鸿义拎着一包行李来到洪山区南湖新城家园,办理入住手续,住进17栋2单元1802室的一室一厅。

这间65平方米的公租房,终于使邵鸿义有了“家”的感觉。在未来3至5年,他不必担心房租猛涨,也不用再为到处搬家而烦恼。除非他谋得一份薪水更高的工作,家庭收入远高于现在,那样,他才需要搬离这里。

为解决中低收入家庭住房困难的问题,实现“住有所屋”,中央政府近年来力推保障性安居工程,并在全国上下形成“一盘棋”,将任务层层分解到地方。

作为湖北的省会城市,2011年,武汉市政府从省里领到了建设11.17万套保障房的任务,其中18246套落到了有武汉东大门之称的洪山区头上。

邵鸿义便是搭上了这趟政策快车,才有了个安定的“家”,他是317户首批安家公租房的武汉市民。不过,首批900套公租房仍有583间闲置。

公租房遇冷的现象同样出现在河南郑州、广东广州、上海、重庆等地,一边是政府推动保障房建设的新举措,一边是各界“叫好难叫座”的各种质疑。作为保障房重点项目之一的公租房出了什么问题?

首批超六成无人问津

武汉市洪山区位于长江南岸、东湖之滨,素有武汉的东大门之称。光谷广场是最繁华的商业中心区,从此地驱车约20分钟即可到达南湖新城家园———武汉市第一批公租房所在的社区。

3月9日,法治周末记者看到,小区入口前是一条四车道宽的道路,道路两旁堆积着泥土,小区周边的项目还未完全竣工。

洪山区保障性房屋管理营运中心负责管理南湖新城家园公租房的一切事宜。该中心主任蒋农介绍,小区内的17栋、19栋、20栋三栋共有508套公租房,已经审核通过的家庭这段时间正在办理入住手续。

“这里的装修标准是每平方米400元。基本上买张床和日用品就可以拎包入住了。”蒋农说。

“房子的大小和装修还挺好,只是租金贵了点。”陪同一对年轻夫妇看房的方小姐对法治周末记者说。

蒋农介绍,租金标准参照周边同品质房屋市场租金,暂定为723元,住户入住时需要先缴纳3个月租金、押金(3个月房租)以及1年468元的物业费。

“此次公租房实行有限期租赁。”武汉市房管局人士表示,租赁期限一般为3年,最长不超过5年。租赁合同期满后,承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。承租人每人每月可获得80元的政府补贴。

房租不少、补贴不多,让前述方小姐在获得租房名额后仍然放弃。

这位26岁的方小姐4年前从武汉一所大学毕业,之后进入洪山区一家国企工作。此前,她一直和同事合租。去年11月初,当她从网上看到公租房的消息后,立即去申请。

“只要房子合适,租金可以承受,一个人住还是方便多了。”在打印了社保清单和开具单位证明后,方小姐便拿着相关资料奔走在社区、房管局等部门,前后花了一个星期才获审批通过。

但在武汉市房管局公布了公租房补贴标准后,本已经选完房的方小姐最终还是放弃了。

“房租723元,加上每月的物业管理费70元、水电费100多元、公交费200多元,一月下来,房租和出行开支接近1100元,而政府补贴只有80元。”方小姐坦言,对于月工资才1600元的她,这么大的开支承受不了。

方小姐同时顾虑的还有交通问题,目前从该小区附近到市内只有503路和571路两路公交车,出行不便。

不过方小姐也表示,相同地段的同类型住房如果配齐家具,每月租金要1000元左右。记者也从相关租房信息网上查到,南湖新城家园一套两室一厅的房子配齐家具的出租价格为1200元。

知情人士向法治周末记者透露,并不是所有申请人都能够像方小姐一样通过资格审查,申请人须满足户口、毕业年限、收入、社保、公积金等多项要求。一大批申请人均因审查门槛较高而被挡在了公租房门外,求租的热情也被浇灭了。

“在505户的申请户中,最终只有317户通过了资格审查。”蒋农向法治周末记者透露。

这就意味着,洪山区此次供应的900套公租房,还有583套无人问津。此事经当地媒体报道后,在网络上流传甚广,一度引起了中央高层的重视,国务院主要领导作出批示,要求住建部派员调查了解武汉公租房建设情况。

洪山区完成任务有方

“这次公租房配租率不高,是受各种因素影响的。”对于媒体报道武汉公租房遇“冷”的消息,洪山区房管局副局长黄新明表示并不认同。

“当初报名申请的人也多,最后通过审核的只有317户,并不是房子没人要。”黄新明对法治周末记者说。

洪山区房管局局长何继文分析,公租房配租率低,表面上看是房管局的问题,实际上反映出各政府部门的社会管理问题,光靠房管局解决不了。

“比如,有的务工人员在洪山区居住了几年却没办居住证,有的则没缴纳社保金,还有的单位不愿意为员工出具工资证明和担保,这些都给公租房的推广设置了障碍。”何继文认为,推动公租房建设,急需相关政府部门的社会管理创新。

至于没有吸引力的租金和补贴标准是如何制定出来的,武汉市房管局不愿回应。不过,该局负责人此前通过当地媒体回应说,公租房是以市场为导向的新型保障房形式,需要公众有新的理解。

该负责人表示,如果公租房租金低到和以前“公房”租金差不多水准,那就是走“回头路”。公租房是走市场化的新型保障房之路,帮助暂时无力购买住房的中低收入者,通过租房解决“燃眉之急”。

“等租户经济条件好了,通过经济杠杆使其退出。如果补贴过高,势必增加财政负担,对其他纳税人不公平,也不利于公租房轮转,阻碍更多人享受到保障房。”该负责人说。

虽然洪山区的首批公租房遇冷,但其通过“包租”筹集房源的模式却受到了有关部门的肯定。何继文向记者透露,去年以来,住建部曾多次派员到洪山区督查调研公租房建设情况,并肯定了洪山区筹集房源的形式,称之为“洪山模式”。

“‘洪山模式’虽然被住建部官员肯定,但未必能推广。”知情人士向法治周末记者透露,“洪山模式”的首要基础是要有充足的房源。

洪山区是典型的城乡二元结构,随着这两年武汉市加速推进“城中村”的改造,洪山区一栋栋拆迁还建房拔地而起。也正因此,村民得到的还建面积不断增加。截至2011年10月,洪山区的人均居住面积已达40平方米,居武汉市之首。

“很多村民一下得到好几套房,除了一套自住以外,其他的都是空置的。”恰在此时,洪山区接到市里分配下来的建设18246套保障房的任务,其中包括1600套公租房。

洪山区房管局局长何继文提出:能不能将村集体或村民一些闲置住房以政府的名义租赁过来作为公租房使用?

何继文的建议得到了上级部门的认可。通过充分的协商后,洪山区从相关村集体和部分村民手里租赁了900多套毛坯房作为公租房房源,便有了如今的“洪山模式”。

洪山区急中生智采用租赁村集体和村民房屋的方式,解决了筹建公租房的难题,但他们还有解决不了的难题。

层层下压任务的困惑

为解决中低收入家庭住房困难的问题,实现“住有所屋”,中央政府近年来力推保障性安居工程,并在全国上下形成“一盘棋”。

按中央的统一部署,2011年,全国要开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套。中央为此成立了保障性安居工程协调小组,并与各省政府签订了“军令状”。随后,各省政府与市县政府签订责任书。建设指标被层层分解到地方。

湖北省政府给武汉市政府下达了指标———建设11.17万套保障房,武汉市政府则与13个中心城区及3个远城区负责人签订责任书,把指标进一步分解。其中分配给洪山区的指标,占总指标的六分之一强。

洪山区全区版图面积570平方公里,占武汉市版图面积的十五分之一强;常住人口虽超过100万,但仅占武汉市常住人口的近十分之一。武汉市根据什么原则将六分之一强的指标分配给了洪山区?

3月13日,武汉市房管局有关负责人在接受法治周末记者采访时表示,武汉市是按照住房保障工作责任制的要求和对20%的城镇居民实施保障的口径,通过层层签订目标责任书的形式,自上而下地将保障性安居工程建设各项任务落实到各地。

该负责人表示,从2010年至今,省政府通过签订住房保障工作目标责任书的形式,向武汉市分解下达了年度保障性安居工程工作目标任务。

武汉市房管局表示,为全面完成保障性安居工程工作目标,武汉市结合各区保障性住房需求情况,按“以区为主、结构合理、任务均衡、建配分离”的原则,将建设目标进行分解。

但武汉市房管局的这番解释遭到业内人士的质疑。

武汉市房管局给法治周末记者提供的《武汉市2012年保障性安居工程目标计划分解表》显示,2012年,湖北省政府给武汉市下达的新开工指标是107945套,而武汉市给洪山区下达的指标是新开工12500套。

这12500套包括廉租房100套、公租房2000套、经济适用房500套、限价商品房6400套以及棚户区改造3500套(户)。

据了解,洪山区居民住房宽松,廉租房连续5年实现了应保尽保,经济适用房的需求量徘徊在100套左右,然而,每年被下达的经济适用房建设任务却很繁重。

洪山区房管局有关工作人员也表示不解。“以前修建的经济适用房还没卖出去,现在又为完成任务而新建经济适用房。”该工作人员向记者介绍,修建在洪山区青凌渔场附近的青凌城市花园小区,就闲置了大批的经济适用房无人购买。

“我觉得在保障房建设中,要因地制宜,合理布局,不宜搞‘一刀切’模式。”武汉市洪山区房管局相关负责人向记者阐述了他的看法。

该负责人认为,在保障房建设中,应摒弃“头痛医头、脚痛医脚”的做法,在做好充分调查后,可利用税收杠杆盘活现有闲置房产。

“有房就租,无房再建,这样就不会浪费资源,而且有利于我国保障房建设的健康发展。”这位负责人说。

无独有偶。武汉市洪山区公租房遇冷的问题并不是个案。上海最近推出的公租房也遭遇了同样问题。

据媒体报道,上海首批市级统筹公租房有两处房源共5200套,还有约一半待租。

专家指出,大规模建设保障房,这是利国利民之举;层层分解任务,也不失为一个落实的好办法。但问题的关键是,这个指标该如何科学地来分配。

这其中又包含两层意思。其一,保障房包括经济适用房、两限房、定向安置房、公租房和廉租房。那么,“十二五”规划拟建设的3600万套保障房,具体如何构成?其二,具体到各省市县又该如何构成和分配?

这些问题不厘清,即使地方政府交出保障房建设最好“成绩单”,却难掩尴尬困局:一边有人没房住,一边有房却没人住。

建设目标需科学决策

对此次武汉遇冷的公租房,全国政协委员张泓铭很熟悉。这位住建部专家委员会住房组成员说,公租房建设在2009年提出,此后各地开始行动。

当时一个不太乐观的现实是,从1998年房改至2009年,房地产市场异常活跃,成批土地应用于商品住房建设,包括非住房建设。城市的中心城区已经没有土地了。其后果是,新建的保障房只有往城市四周推,相应的房子的区位就远了。

“这是造成一些市民对公租房热情不高的物理原因。”张泓铭说。

在空间距离太远等较浅层面的原因之外,一些全国人大代表和政协委员也注意到保障房建设更深层次的问题。

全国政协委员、国家开发银行顾问、原副行长刘克崮说:“建设中国住房保障体系一定要把握从体系上进行建设,在体系上没有想清楚时,在点上不要着力过大。”他认为,应把中国人按收入等级进行分类,然后在此基础上制定保障房建设体系。

曾担任辽宁省副省长分管社保工作的刘克崮说,国家统计局对全国人口进行过五等份划分,即低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入,这是基础,政府对应提供低保房、廉租房、平租房、平价房等予以保障,比如低保房提供给低收入者中的低保户,相当于两限房的平价房提供给中低收入者。

按照刘克崮的估计,前述四档保障性住房预计可以覆盖占比为20%的低收入者和20%的中低收入者,这40%人群的保障建立起来就是中国的基本住房保障制度。

中国保障房建设在2011年开始大规模上马。今年,保障房在建规模将达到历史之最。有开发商称其为保障房建设“大跃进”。

不过,张泓铭认为,这是对住房保障的补课。从1998年取消福利分房制度以后,盖了很多商品房,虽然安居工程也还在搞,但总体而言,所盖的适合住房保障的中小套型的房屋太少。

今年“两会”期间,中央政府提出,2012年将继续推进保障性安居工程,基本建成500万套,新开工700万套以上。

对于如此巨大的保障房开工量,曾不断有人质疑。不少人还对地方政府能否完成“十二五”规划期间3600万套保障房的目标存疑。

张泓铭表示:“保障房建设不是简单要多少量的问题。具体确切数量,应该是工作实际磨合出来的一个数量,要与国家和政府能承担的相适应。这不仅是民生问题,也是经济发展的问题。”

一名接近武汉市政府的人士说,目前上级划定保障房建设数量的任务后,省里就把指标下达到各市,各市再下达到各区。这种指标和其中各类型保障房的具体比例,并不是建立在公众需求的调查分析之上,出现武汉公租房遇冷也就不足为奇。

一些地方政府已经开始采取具体措施,使保障房建设目标更加科学。

从2012年起,江西省、广东省已决定停建经济适用房,以避免出现武汉市洪山区那种无人购买仍要继续建设的局面。两省将重点都放到了廉租房和公租房建设上。

3月10日,北京市住保办透露,北京将在全国首次正式组建市住房保障决策咨询专家组,以使北京的住房保障政策设计和管理运行更加符合社会实际,更有科学性。

目前,在各地政府都将指挥棒指向大规模建设保障房的背景下,更长远地看待建设规模也十分必要。

全国政协委员刘克崮说,住房阶段性的短缺现象在所有发展中国家都存在,一定要有一个长远的考虑,要在住房制度建设方面遵循工业化、城市化过程中住房供求的一些基本规律。

他介绍,城市化初期,大量的人进来,城市化后期,房子就开始剩余,因为农民不进来了,然后又开始老龄化,房子是慢慢剩下来的。

“我们现在正好在这个中间点上。2011年城市人口达到了50%,大量进城开始放缓,速度逐步下降。所以,怎么把握我们代际之间供求关系的规律是十分重要的。”刘克崮说。

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