奥门新萄京农村无证宅基地,拆迁时有没有补偿?

关于小产权房确权问题,深圳的土地改革总体方案没有给出明确答案,却有着核心指导思想,即首先明晰权益,并结合土地二次开发模式,丰富土地确权方式,探索权益实现的多元化。  正是由于房屋所有人确权积极性不高,深圳从2007年开始尝试以土地二次开发的方式释放土地,并同时解决产权问题。  本次《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《总体方案》)中明确,近期将以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区作为重点试验区,在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度方面开展试点工作。  在关键的二次开发确权方式上,深圳出现了“土地整备”、“城市更新”、“城市发展单元”,最近又有人提出“村民自主开发”等试验模式。  整备确权  坪山新区的金沙社区,就尝试着进行整村统筹土地整备确权。  所谓土地整备确权,更细化表述就是政府提高区域的容积率,该社区的居民搬进高层住宅,获得了高层住宅的房产证,然后腾出的空间用于城市升级开发。  用金沙社区所属坑梓街道党工委数据巫健跃的话来说就是:“将金沙1.69平方公里零散土地统一打包、统一征收;对地面所有建筑物统一补偿、统一迁换;对全体居民统一搬迁、统一安置;然后对整个金沙统一规划和建设,再造一个新金沙。”  由于涉及全村1400多名原居民,15000人的常住人口,如何做到利益共享是确权的难点。这种模式的关键是政府将部分土地增值收益打包给社区股份合作公司,由这些股份公司协调处理居民诉求、整体拆迁、合理补偿、重新安置后赋予土地物业明晰产权。金沙股份合作公司就是实施这一难题的主体,与其他村股份合作公司一样,金沙股份合作公司的前身是金沙村集体经济组织。  政府在将明确的收益给予金沙股份公司后,如何赔偿就变成该公司与原居民的问题,政府就不再纠缠于确定房屋产权问题。如果发生新的违法抢建,不会获得新的利益,只是抢走同村其他人的权益。在股份公司整体拆迁后,政府收回了原社区范围内成片的国有土地,再重新规划。按照政府的规划,未来金沙社区将是集居住、商业、办公、休闲、研发、产业园于一体的多功能社区。  根据《金沙社区特区一体化转型发展试点工作住宅房屋迁换补偿与保障方案》,金沙试点试图探索“房地分离、同权同价及补偿安置一体化”的新思路。所谓“房地分离”,指的是在对房地产进行货币补偿时,依据土地和房屋的实际分别估算其补偿价值,最终依照相应权属对房地产的价值进行补偿。  在金沙社区2456栋各类建筑物中,违法建筑信息普查申报1361栋,建筑面积108.62万平方米。根据金沙的方案,除了规划的宅基地,在金沙城市化以前(以2003年10月29日为准)已建住房所占的土地,可作为“祖宅地”,与规划宅基地一样,获得3500元/平方米的土地补偿。这相当于“默认”了2003年10月29日以前的违法建筑包括土地和房屋的合法性。至于是否属于宅基地或“祖宅地”,则“由金沙社区确认”。  《总体方案》显示,深圳市力争到2015年通过土地整备释放150平方公里的建设用地。  城市更新  5月30日,万科宣布签署南园新村旧改项目合作开发协议。这是除了土地整备外,另一种模式是城市更新。这种模式最大的不同就是引入开发商,在村集体股份合作公司与开发商达成协议后,政府会将土地整体协议出让给开发商。  这一模式最大的好处是项目地块在流转过程中,谈判双方都有市场化的操作过程。原居民获得了合理的补偿,并有可能获得清晰产权的物业,实现确权。开发商又获得预期的利润。深圳的城市更新早在2010年即展开实践,是对已经不适应现代化城市社会生活的地区进行拆迁、改造、投资、建设,可分为重建或再开发、综合整治以及功能改变三种。但其适用范围一般仅包括五类用地,即国有合法用地、城中村用地、旧屋村用地、房地产登记历史遗留用地和城市化历史遗留违法建筑处理用地。  例如此次万科参与的南园新村旧城改造项目,一期位于福田区深南大道南侧,东为松岭路,西连爱华市场,是南园片区城市更新计划的组成部分,占地面积2.7万多平方米。原有建筑老旧,配套设施不足,消防和治安存在隐患。按规划部门初步方案,未来将建设住宅、商务公寓、商业配套以及其他社会公共设施,建筑面积共约20万平方米。据深圳万科表示,目前公司和合作的恒豪公司已经与南园新村住宅区共计458个住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》,签约率已达80.3%。目前,签约工作仍在继续推进之中。  可见,深圳中期目标是从30万人原住民手里盘活近300平方公里非法土地。此次深圳土地改革总体方案不过是加快了这一进程。“真正有改革意义、全国示范效应的,放在2016年之后,而不是当前。”北京大学国家发展研究院院长周其仁表示。根据该改革方案,深圳远期将通过创新土地金融工具,开展土地金融政策研究,设计不同类型的土地金融产品,在条件成熟时推行土地资产证券化。深圳还将积极研究制定土地基金资产经营政策、收入分配调节以及投融资等政策,同时探索不动产信贷基金、土地信托、土地基金等土地资本运作和管理模式,进一步丰富和完善土地资本化的相关理论。  资料  《深圳市土地管理制度改革总体方案》亮点

十八届三中全会对农村集体土地改革的表述引发了社会关于农民命运、城市房价的无限遐想。但新土改从哪里着手,如何协调各方利益?与前任国土资源部部长徐绍史一样,自山东省省长履新的姜大明选择了从存量土地管理制度的改革入手,2014年,姜大明需要厘清全面改革面临的风险和难题。

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这几乎是最为检验“改革诚意”的一场改革。

在农村,因各种原因造成的无证房屋非常的多,这些房屋在没拆迁时,老百姓都安然无恙的在里面住着,可是一遇上拆迁,大多数房屋基本上都会被认定成违法建筑。那么为什么会把无证房被一刀切的认定成违法建筑呢?

2013年,徐绍史从国土资源部部长的位置调任国家发改委担任主任,接替他的是来自农业大省山东省的省长姜大明。如今他们都成为十八届三中全会后,新一轮土地改革的关键执行者。

在农村,因各种原因造成的无证房屋非常的多,这些房屋在没拆迁时,老百姓都安然无恙的在里面住着,可是一遇上拆迁,大多数房屋基本上都会被认定成违法建筑。

在距离2014年还有3天的时候,姜大明主持了2013年的最后一次部长办公会,在这个会议上,姜大明部署国土资源部开始启动土地管理制度改革总体框架的研究工作。在此之前,国务院办公厅刚刚完成了土地管理制度改革工作任务的分配,国土资源部负责其中6项工作,国家发改委负责其中的3项工作,这9项工作,关乎“新土改”最终命运。

那么为什么会把无证房被一刀切的认定成违法建筑呢?

土地管理制度改革的利益纠葛和复杂性,远胜其他领域。十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》讨论过程中,就土地管理制度改革的路径与方向,徐绍史和姜大明多有沟通,尽管在建立城乡统一的建设用地市场等方面,两人早已形成共识,但他们两个都更为关心的是,哪个领域的土地管理制度改革能够形成整个土地管理制度改革的杠杆?

奥门新萄京,通常情况下,房屋被认定成违法建筑除了相关证件不足或是翻盖、新盖的部分没有得到审批之外,还有一种就是拆迁方想借助拆违来加快拆迁进程。

这一“杠杆”将在2014年渐次清晰——相比于农村集体建设用地流转、宅基地流转等领域的改革,存量土地的集约节约利用,既事关多方利益,又直接关乎城镇的发展路径与方式,更为关键的是,相比于农村集体土地流转、宅基地流转等领域的改革,存量用地集约节约利用的改革,无须背负“数亿农民稳定”的压力,也正因如此,存量土地管理制度的改革,有望成为新土改的突破点所在。

根据相关法律法规,违法建筑是不予以任何补偿的。因为违法建筑不补偿,那么这成了近年来拆迁方以“拆违”的名义来促进拆迁、压低拆迁补偿或是不补偿的常用手段。

深圳的意义

而且一旦房屋被拆迁方认定成违法建筑,那么接下来,相关部门就会要求被征收人限期自行拆除房屋,被征收人不在限期内拆除且不维权的,相关部门就会强制拆除!

在中共十八大召开之前5个月,时任国土资源部部长的徐绍史签发了《深圳市土地管理制度改革总体方案》(以下简称《总体方案》)。5个月后,徐绍史得知,在未来的政府换届后,中央有意推荐自己出任国家发改委主任。后来,徐绍史曾对深圳的这一次土地改革尝试,给予过“里程碑”的评价。

所谓的违法建筑,严格意义上来讲,就是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。

深圳向来在中国土地制度改革中曾扮演重要角色。1987年这里敲出中国“土地拍卖第一槌”,开创土地市场化交易先河,此后又率先探索统征统转的“征转分离”用地模式。经1992年原特区内统征和2004年的城市化转地后,深圳成为中国第一个辖区土地全部国有化的城市。这些探索释放出巨大的土地增值收益,反哺了深圳30年来的城市化进程。

面对拆迁,房屋被认定违法建筑不但拿不到拆迁补偿款,而且连个住的地方都没有,这种情况对于老百姓来说,苦不堪言。那么宅基地无证,在拆迁时究竟有没有补偿?首先我们先来看一下合法宅基地拆迁是怎么补偿的?

新的《总体方案》推出,意味着深圳推进改革开放以来的第三次土改。和前两次确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速高效不同,此次改革主要围绕存量土地的盘活利用展开。

我们都知道,合法的宅基地一般都有宅基地证,当宅基地遇上拆迁时,对于补偿标准则是依照《土地管理法》以及其它法律法规和当地规定的征地补偿标准来补偿的。农村宅基地属于集体建设用地,征收补偿标准是由省、自治区、直辖市人民政府参照《土地管理法》第47条规定的耕地的征收补偿标准来规定的。

此次深圳土改,原农村土地和房屋的权属问题,被纳入土地管理制度改革的整体框架下重点推进。《总体方案》在健全土地权利体系的内容中,指出了产权管理方面的核心任务:首先要明晰权益,并结合土地二次开发模式,丰富土地确权方式,探索权益实现的多元化路径。其中改革的难点和重点,即是原农村土地权益的实现问题。

《土地管理法》第四十七条:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

由于深圳城市开发建设较早,工业化进程较快,从而如今的城市中心区域产生了大量产权复杂的存量土地,对此深圳的土地改革做法是,是将政府、原村民/原村集体和二次开发主体共同引入城市二次开发过程,达成开发利益共享的预期,解决各方的确权动力问题;然后通过协商、谈判,达到明晰产权和利益分享。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

至今,这项改革已经潜行两年时间。两年时间中,深圳成立了全国唯一的“土地整备局”,两年之中,整理土地67平方公里。而更为关键的意义在于,深圳在盘活存量建设用地过程中所设计的利益分享机制,正是其他领域土地管理制度改革的难点所在。

征收其他土地的土地征收补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

在此次改革中,与确权一样引人瞩目的,是深圳对建立市域和规划功能片区两层次的土地利用规划管理体系的探索设想。按照《总体方案》,深圳未来除市域规划、全市土地利用计划、中心城区的农转用方案仍按照程序上报外,各功能片区的规划审批与调整、土地利用计划审批与实施、农转用方案审批都可以由省政府授权深圳市政府开展。

具体的相关部门会制定XX省征地统一年产值标准和区片综合地价标准,而宅基地的补偿标准可在这个里面查询,对于最新的征地统一年产值标准和区片综合地价标准可在当地的省国土资源网站上查询。

在中远期措施上,深圳的探索包括城市更新、土地整备、城市发展单元等二次开发模式的金融保障运行机制,包括开展土地资本化理论和管理研究,探索不动产信贷基金、土地信托、土地基金等土地资本化运作与管理模式。

这里提醒大家要注意的是,根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》(国土资发〔2010〕96号)的规定,征地补偿标准每隔二到三年就要调整一次。因此,被征收人在遇到拆迁时一定要查找最新的统一年产值标准和征地区片综合地价标准,否则可能就会出现低补偿或是补偿不合理的情况。

酝酿全国新规

其次,宅基地没有并不意味着拆迁时就没有宅基地的补偿,之所以农村房屋大量的出现没有证的情况,是因为历史遗留问题。对于有这种情况的,被征收人是可以要求合理拆迁补偿的。

在国务院办公厅分配给国土资源部的6项任务中,集约节约利用存量土地一项,赫然在列,深圳积累的经验如何在全国推广,现在看来将是新一轮土地管理制度改革杠杆效率的关键所在。而当下,国土资源部正在考虑的问题之一,就是如何制定存量用地管理新规,并且将其区别化于增量建设用地管理。

而且在《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中对宅基地如何确权登记就有明确规定:

“国土资源部政策法规司的一位领导向我们表示,长期以来,现行土地管理的制度框架和管理手段,均是针对新增建设用地为主,对于存量用地没有专门的管理手段和制度,在存量用地的管理领域一直沿用的是增量用地的管理手段,就存在一定的问题。”地方国土资源厅一位负责人告诉《中国经营报》记者。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

目前,在存量用地管理新规的酝酿过程中,涉及三方面的要点以及实现路径,一是鼓励社会各方参与存量用地开发,包括允许原土地使用权所有人自行开发;二是妥善处理历史遗留问题,对历史遗留的用地问题“从旧、从宽”处理;三是制定政府与土地权利人利益共享政策。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

按照目前的“设想”,这一利益共享机制的原则是,对纳入再开发的土地,通过征收集体建设用地实施经营性开发的,土地纯收益可按一定比例返还村集体;通过政府收回、收购进行再开发的,在依法补偿基础上给予原土地使用者一定奖励。

1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

上述三条原则之下,现有的“招拍挂大一统”的土地交易格局可能出现一定的调整和改变。在和地方国土系统官员就此问题沟通时,国土资源部一位高级官员就表示,“‘招拍挂’用在增量建设用地上是不错,但存量用地也用招拍挂就值得商榷。”

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

按照酝酿中的制度设计,除规划用于商品住宅等经营性房地产开发的地块,必须由政府依法收回、收购重新招拍挂外,允许原土地使用权人自行开发、允许开发主体通过收购进行集中开发、允许农村集体经济自行组织开发。

而拆迁中,将无证宅基地直接认定为违法建筑明显是拆迁方惯用的小伎俩,其目的就是为了减少被征收人合理补偿以及缩短拆迁时间,这严重的损害了被拆迁人的合法权益。

在“三个允许”的“制度框架”内,涉及划拨土地使用权和改变土地用途、出让年限、容积率等土地使用条件的,可采取协议方式补办出让手续,按规定补缴土地出让金。从而对现有土地交易“招拍挂大一统”的格局进行了“有限突破”。

所以,被征收人千万不要轻易的相信拆迁方说的话,只要是在法律规定内的无证宅基地,在拆迁时都应该给予合理的补偿。且宅基地的补偿和房屋的补偿是分开来算的,不过有的地方则把宅基地的补偿和房屋的补偿算在了一起,因此,被征收人要注意一下。最后,在签拆迁补偿协议的时候,补偿内容以及数额都要看清楚。

不过,一位不愿具名的国土资源部官员向记者强调,上述内容仅是用于酝酿阶段的探讨、研究,并不代表上述思路和内容已经“定案”。同时,在对历史遗留的土地问题“从旧、从宽”处理时,一个必须遵守的前提就是对新增违法违规用地,保持严肃处理的力度和政策口径。

凯诺律师建议大家,如果觉得补偿不合理,可拒绝签补偿协议,及时的咨询律师,不要坐以待毙。因为争取合法权益是有限期的,期限一过,征收方则有可能申请司法强拆,到时在维权就比较的困难了。

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