澳门新萄京手机游戏“房地产”身份正成为上市公司业务发展的羁绊

曾几何时,房地产公司一直是银行和资本市场的宠儿,融资基本不成问题。但在调控的压力下,不仅房地产项目持续“缺血”,连其他非地产业务也受到身份的牵连。作为一家老牌的房地产公司,万业企业最近就碰到了融资难题。2010年,万业企业收购印中矿业(塔里阿布铁矿)Ⅱ区铁矿(储量3504万吨)。  广发证券研究报告称,印尼塔岛铁矿远景储量超过2亿吨。据此前公司预计,该铁矿将在2013年贡献收入,并将在2015年完全达产,预测该矿山在2016年-2022年对于公司EPS的贡献将超过0.66元。目前该项目的资金投入也已确定,万业企业5月20日公告称,根据塔岛铁矿项目可行性研究报告,确定该项目建设总投入为人民币10.09亿元,公司与控股股东将根据各自持有股权比例出资。然而,如此诱人的矿产蛋糕,眼下却只能看而不能吃。  据知情人士透露,印尼矿山的后续开发所需资金将从资本市场融资。而目前最大的问题是,万业企业是房地产企业,房地产企业如今在资本市场融资被叫停,无法在资本市场上直接融资。实际上,身为房地产公司的万业企业早在2007年就已进入能源领域。广发证券研究员冯刚勇表示,虽然万业企业现在宣称是“地产
资源”双主业,但以后可能更侧重于能源矿产,房地产业务不会再扩张,能源矿产将是公司未来发展的重心和盈利增长点。另有知情人士表示,万业企业现在的内部设置是董事长亲自抓矿业,总经理管地产。由此也可以看出,公司的重心已经转移到了能源矿产业务。但“房地产”的身份却已成羁绊。

万业企业曾经试图分羹铁矿石市场利润的盘算并不顺利,三年等待后,其位于印尼远景储量达2亿吨的富矿被打包转让。
7月24日晚,万业企业发布公告称,因印尼政府矿业政策发生较大变动,决定退出印尼铁矿项目。
来自万业企业的公告显示,万业企业拟向控股股东三林万业企业集团有限公司(以下简称“三林万业”)转让银利有限公司(以下简称“银利公司”)、新加坡春石有限公司(以下简称“春石公司”)各60%股权,转让价拟在前次三林万业向万业企业转让银利公司、春石公司各60%股权转让总价约5.94亿元的基础上,加上30%合理回报,总计为7.72亿元。
除此以外,公告中还指出,万业企业拟将按照股权比例支付印尼铁矿塔岛项目前期开发建设资金所形成的对银利公司、青石公司的债权一并转让给三林万业,转让价格为1.62亿元。
“铁矿价格一直缩水,加上印尼对国内矿产资源的保护性政策出台,万业企业将资产出售也是迫不得已,之前他们对这个项目是非常重视的,高层亲自负责跟进。”了解万业企业的一名矿业协会人士说。
政策突变
2010年8月,万业企业与三林万业签署股权转让协议,收购关联公司后间接持有塔岛项目开采权拥有者印尼印中矿业服务有限公司60%股权,以一家房地产公司身份挺近矿产行业。彼时,万业企业也随即喊出了“房地产+能源矿山”的运营模式。
据了解,塔岛项目位于印尼西亚北马鲁骨省苏拉县塔里阿布地区,截至收购前,这一矿山运营许可证批准范围内的铁矿石资源量为3504.32万吨,但熟知该项目的机构人士则透露,由于印尼方面准备的资料相对保守,其实际远景储量则高达5亿吨。
但万业企业试图借助塔岛项目推进业务转型的计划并不顺利,而来自印尼政府的政策无疑是摆在其面前的首道障碍。
2012年5月,印尼政府发布矿石出口禁令,将对包括铁矿石在内的14种原矿增收20%的出口税,此外,印尼能源矿业部还将陆续颁布新的矿业投资及矿产品的出口条例,规定原煤、矿石出口税还将逐步上调,至2014年彻底停止出口。
印尼政府对矿产资源的政策变动也直接拖延着万业企业的塔岛项目。
在投资者纷纷对项目前景表示担忧时,今年4月,万业企业发布公告,称“由于当地政策对项目发展较为不利,公司不妨可邀请行业专家对铁矿项目进行评估,倘若预测收益不佳,也不用投入过多资金,以免不必要的损失。”
而再此之前,万业企业已于去年完成了35公里的开山道路建设,此外,包括综合炸药库、油库等配套项目也皆建设完成。在此前的一次股东大会上,万业企业副总经理刘洁还称,“公司今年在该项目还需投入7000万至8000万的资金。”
但来自资源国政策的变动,以及铁矿石市场的低迷最终让万业企业放弃了这一项目,万业企业在公告中称,“如果继续开发,塔岛项目盈利前景将远不及三年前的预期。”
资产处置潮
双重压力下,万业企业对塔岛项目的转让还仅仅是全球铁矿市场哀鸿遍野的一个缩影。
据了解,澳大利亚矿业巨头力拓公司与中铝合资的位于几内亚西芒杜项目也将推迟投产,资料显示,几内亚西芒杜铁矿是目前全球最大的未开发铁矿之一,依据此前的计划,该项目年产铁矿石将达9300万吨。
此外,全球第四大铁矿石FMG也正为应对其高负债的运营境况四处兜售旗下资产。
据了解,FMG已先后出售了所罗门矿区的发电站等资产,其还正计划出售一座铁矿的股权。“所罗门矿区是一个新矿区,如果不是急着要钱,根本不可能卖掉。”接近FMG的知情人士说。
与此同时,四处筹资的FMG仍旧在与中国钢铁企业积极接触,试图兜售旗下基建项目及矿山股权,但无一公司愿意接盘。
“虽然铁矿价格下滑带来了很多并购机会,但现在国内公司也都非常谨慎,买家不会轻易接手,这也是为什么万业企业把塔岛项目再卖回给控股股东的原因。”上述矿业协会人士说。

日前,香港上市公司富
力地产总裁张力旗下的力量矿业能源有限公司香港IPO初步拟筹资高达14亿港元,将于3月23日在联交所挂牌上市。

事实上,在楼市调控不放松的政策口径下,房地产企业已经开始加速“挖矿淘金”。上海易居房地产研究院发布《全国房企多元化经营调研评估报告》(下称“报告”)称,进入2012年,在行业日益成熟、市场深度观望的背景下,房地产业转型已经成为趋势,矿产行业正在成为房地产企业跨界发展的热点。

集体涉矿

力量矿业的招股书显示,该公司目前主要持有内蒙古鄂尔多斯准格尔旗大饭铺煤矿,刚于今年1月份开始试生产,预计6月底正式投产,2012年实现产量240万吨,明年计划将产量提升至500万吨。

“希望未来将参与内蒙古以及贵州地区煤矿整合。”力量矿业执行董事兼行政总裁王长春在记者会上透露,还将在贵州申请杨梅龙泰煤矿的采矿权,预期年产能达60万吨。


力地产并非投身矿业的第一家房地产企业。易居研究院企业研究中心总经理周建成在上述报告中指出,通过对沪深主业为房地产业的132家上市公司多元化扩张进行调研发现,中天城投、中润投资、鼎立股份、华业地产等20余家房企已经或即将涉足矿业,占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6。

周建成分析称,此前,那些主要进军矿业、能源领域,进行无关多元化经营的房企大多是中型地方房企。然而目前,一些大型地产商也开始瞄准能源矿业领域。

据了解,较早转型的绿地集团,目前能源产业已经成为集团仅次于房地产业的第二支柱产业。而去年年底,主营建筑和地产的广厦控股宣布,总投资预计120亿元的黄泽山石油中转储运项目一期工程正式开工。

为求“多金”

“近两年是楼市调控最严厉的时期,限购限贷等政策效果显著,各地楼市均出现了量价齐跌的局面。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向《国际金融报》表示,在这种市场背景下,多元化布局已成为房企的战略选择。

资料显示,去年全国排名前十及前二十的房地产企业销售金额的增长幅度从2010年的65%和58%分别下降到2011年的18%和17%。

“进入新的业务领域都将拓展企业的利润渠道,成为了逆势之年房企的突围之路。”周建成称。在他看来,房企集体涉矿看中的正是高利润。“近年来,国家加大了在矿产能源行业的投入力度,而矿产能源行业也一直利润丰厚,平均行业利润率高于15%,甚至达到20%。”周建成介绍道。

“与之类似,酒业也属于高利润行业。”姚玲珍提醒说,“正因为如此,之前是酒业进入房地产,现在是房地产进入酒业。”今年年初,走豪宅路线的星河湾,高调亮出“星河湾老酱香”的白酒品牌。有媒体报道称,未来几年星河湾白酒的销售目标为600亿元。而此前,酒鬼酒、水井坊等酒企已先后剥离旗下的房地产项目,集中资源发展白酒主营业务。

有数据显示,房地产业务的毛利率约为20%-30%,而一般白酒的销售毛利率约为70%-80%,远在房地产之上。

此外,很多房企开始设立产业基金,进行相关多元化扩张,以期开拓房企的融资新渠道。

问题犹存

多元化是一把双刃剑,有高利润,也有高风险。周建成认为,房企进行多元化经营应该以向房地产相关行业拓展为主,以进驻商业经营、金融领域为主。

“如果房企进行无关多元化经营,由于各业务间的关联程度较低,难以充分利用企业的战略协同。因此,低估市场风险或高估企业自身能力恐怕会导致投资失败。”周建成认为,矿业前期融资成本大,投资周期长,而且受政策影响明显,一旦出现安全事故,矿企将会停产从而影响现金流。

不过,在广发证券分析师沈爱卿看来,房企“涉矿”的另一层问题,在于只有部分房企是真正图谋转型,而更多的都是在为市值考虑。在资本市场上,只要公布“涉矿”的信息,公司的股价就会立刻向上。

今年2月中旬,莱茵置业便有过封住涨停的经历。对此,也有分析认为,短期之内,矿业并不会给公司带来实质性的利润改善。

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