王珏林:空置税应纳入政策视野

15日,住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券中期策略会上指出,目前房地产政策没有适度放松的客观条件,但也不会出台更严厉的政策。王珏林指出,未来一段时间房价很可能仍会处于“上不去,下不来”的状态。房地产的调控尚未达到理想状态,未来会加大力度落实已有政策,尚未考虑出台更严厉的措施。  对于理想状态的界定,他表示,住建部内部并没有定量的标准。他还表示,加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。目前保障房建设的难点有三,一是认识到位难,二是资金筹措难,三是分配管理难。其中,分配公平是最关键的环节。住建部未来将采取长期跟踪检查的方式,进行保障房分配资格认证,并会持续检查分配条件是否长期符合要求。同时将建立奖惩机制,奖励监督,严厉惩处违规行为。保障房的资金筹措不能完全依赖政府,还将采取配建式和出让经营权等方式解决。  所谓配建式是指,政府在出让土地时,同时要求开放商保有一定比例的保障房用地。出让经营权是指,开发商建成保障房后在一定时期内享有保障房的经营权,以便收回成本并取得一定利润。关于保障房用地增长是否导致商品房供地减少的问题,他指出,2011年全国计划供应21.8万公顷房屋用地,比2010年多增加了2.93万公顷,其中保障房多供应1.16万公顷,两者各增加了1万余公顷的用地。

为贯彻落实国家调控要求,2月28日,杭州市政府出台关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)(以下简称意见),其中让人印象深刻的有一条,即在科学规划、合理布局的前提下,2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。

住建部政策研究中心副主任王珏林昨天做客上证演播厅时,对当前房地产市场热点问题进行了探讨。他认为,未来一段时间,不排除出台限价等更严厉的房地产调控政策的可能性,并且限购政策两年内不会放松。

事实上,关于这个规定,已经在开发商中间流传已久。但是对于具体实施方法,业界还是疑惑重重。供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房,是指拿出部分土地来做保障性住房?还是在每一块土地中,都要配建10%保障房?10%的保障土地,是强制拿地开发商来开发吗?建成后,又该如何移交给政府,后期又如何管理?

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对此,杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示:杭州以前的保障房用地都是单独供应,但自今年起,将增加一种10%配建供应方式,因为10%配建是个全新的举措,需要各方统筹考虑,具体的操作细则还在研究和论证过程中。

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奥门新萄京,实施办法还在论证中

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《意见》明确要求,加强住房供地管理增加住房用地有效供应,优先保证保障性住房建设用地,确保年度各类保障性住房和中小套型普通商品住房建设用地供应量不低于住房建设用地供应总量的70%。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不低于前两年年均实际供应量。

成交量大跌是第一阶段

同时,优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。通过建立行政审批绿色通道等多种手段提高办事效率,加大保障性住房项目用地供应力度。在科学规划、合理布局的前提下,2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。

王珏林指出,目前各个城市的住房成交量处在低迷状态,是房地产调控的正常反应,预计这一现象会持续2-3个月,随后市场会有所恢复,但房价反弹的可能性极小。

对于市场关注的10%保障性住房用地具体实施细则,杭州市国土资源局土地利用处处长沈波表示,具体细则经仔细论证报市政府审批通过后,将及时向社会公布。他说,杭州在保障性住房用地供应上,一直力度就比较大。而现在,政府在以往供应保障性住房用地的基础上,在商品住房供地总量中,也划出10%用于保障性住房,说明政府在加大保障性住房建设和供地上的决心和力度。

“政府不允许、政策不允许,今年房价不会再暴涨。”王珏林分析指出,“新国八条”针对性更强,有些措施更严厉。如限购的范围和层次增加了,包括直辖市、省会城市、计划单列市、房价涨得过快的热点城市都要限购,再者房地产税推出试点,二套房首付提高、对地方的要求标准更严了……这些政策对市场的触动非常大。

10%保障性住房用地如何确定,还在研究和论证过程中,但可以明确的是,将根据地块区位、大小、周边配套等情况具体确定配建和带建方式,并非机械地对每一宗宅地进行配建。沈波说。

“一方面广大消费者在观望,另一方面开发企业也在观望,还有许多城市的政策正在陆续出台,在这个过程中市场出现低迷应该属于正常的现象。”王珏林预计,整个一季度市场不会有大的改观,两三个月后市场可能开始恢复平稳,价格也趋向基本稳定。

随后,他也透露了一点。一是10%政策目前主要针对的是杭州主城区,而萧山、余杭两区则可能会采取其他方式,比如两个区目前正在酝酿,各拿出2平方公里的土地来建保障房;二是这个政策主要针对住宅用地,不涉及纯商业用地。

王珏林还指出,“新国八条”中明确提出,“各个城市要确定房价涨幅指标”,这就是要防止房价出现快速上涨。

去年保障房供地占总量7成

限购政策2年内不会放松

如沈波所说,杭州市在保障房住房供应工作上,一直就做得不错。比如在2010年,杭州就在这一块上做了很多工作。首先,强化了保障性住房供应制度保障。杭州市委、市政府为贯彻国务院国办发〔2010〕4号、国发〔2010〕10号、浙政发〔2010〕23号等房地产调控政策,先后出台了《关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2010〕3号)和《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》(杭政函〔2010〕232号),为加快保障性住房建设提供制度保障。

对于市场非常关注的限购政策,王珏林分析认为,至少在2年内不会放松。并且,如果房价再度出现过快上涨,不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。

二是切实加大保障性住房用地供应,杭州市国土资源局按照市委、市政府对保障性住房的总体计划和要求,优先确保经济适用房、廉租房、公共租赁房、拆迁安置房、危改房等各类保障性住房用地供应,并按年度分解用地供应计划,确保落实到具体地块。保证大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用,切实增强保障性住房的宜居性。

“在限购方面,还有十几个城市没有出台具体措施,相关部门对此已经提出要求,必须尽快出台。另外,对于各地房价涨幅指标,也必须按照出台,这是保证房地产调控取得成效的一个好办法。”王珏林分析指出,如果哪个城市房价报复性上涨,就是没有认真贯彻落实“新国八条”,就会被问责。

据统计,2010年杭州主城区全年供应各类保障性住房用地4841亩,完成年度保障性住房供地计划的138%,占主城区住宅用地供应量的70.5%。与此同时,杭州主城区出让经营性用地3138亩,其中商品住宅用地2022亩。

同时,王珏林还分析认为,将行政手段的“限购”政策,转变成经济手段的“限售”政策,需要一个过程。

也就是说,去年杭州主城区的保障房性住房供地,已经大大超过商品住宅供地。

“这既需要市场的发展和完善,也需要保障房制度的完善,因为‘限售’之下,中低收入家庭的住房问题还是解决不了,所以说限购是目前不得已的办法,限售是现在应当开始做准备,以后必行的办法。”王珏林说。

今年主城区计划供地量4500亩

另外,王珏林分析认为,差别化信贷政策对个人购房方面已经相当严厉,而对房地产企业开发贷、融资门槛设定和预售资金监管方面,仍有强化的空间。

据介绍,2011年,杭州主城区计划供地量为4500亩,这些土地将位于主城区各个区域。

空置税应纳入政策视野

很显然,4500亩的计划供地量,相对于2010年最终3260亩的成交量来说,是比较充足的。供地总量的增加是贯彻落实中央调控房地产市场精神举措之一,在房地产市场调控背景下,通过增强土地市场供应计划,千方百计加大土地供应力度,稳定土地市场预期,以促进市场健康稳定发展,也是基于目前形势及未来市场供需判断,但今年最终能推多少地,还要看今年国家宏观调控下的市场实际需求。

对于房产税,王珏林认为,在上海、重庆试点后,未来其推进速度可能要逐步加快,最终要扩大到全国范围。

不过业内人士也表示,这些土地无论最终能不能成交,都表明了政府从主观上加大土地供应的意图。

“虽然上海和重庆房产税试点采取的征收方式有所区别,但是征收的目标和任务基本一致,即是限制投资性购房。目前来看,两个城市的征税方案波及面都不大,只是处于积累经验过程中,对市场作用还非常有限。”王珏林表示,通过总结经验,今后还将消化研究制定更细致完整的税收方案,届时房产税就会成为调整房地产市场的一个很好手段。

这位业内人士分析说,如果这些土地(按照全部是住宅用地)能够按计划出让,那么按照10%保障房用地的政策,其中会用来建保障房的土地,也会达到450亩。如果今年这些土地出让不是很理想,也没关系,因为开发商即使不拿地,但保障房依旧在建,等到两年后,保障房供应一上来,市场也就不缺少供应量了。

王珏林还建议,应该对住房空置问题进行管理,类似空置税也应纳入房产税范畴之中。

毕竟今年要建设1000万套保障房,无论是资金还是土地等任务非常艰巨。需要吸引多方多管齐下,发动社会力量,吸引社会资金,10%只是一个开始。他说,10%政策,确实也能让更多的人关注并参与到建设保障房的队伍中来。

“有一些城市的住房空置率比较高,如一些旅游城市,大部分是异地购房,这对城市土地等资源是很大浪费,因此应当重点抓,应当通过征税减少空置率。”王珏林指出。

配建模式最受人关注

作为一种全新的模式,市场对10%政策十分关注,而对于实际操作该政策的政府部门来说,更需要精密布局。

沈波表示,同样一块土地,规划建设商品房和保障房,对配套的要求是不一样的。比如说,一块建筑面积1万平方米的土地,如果做商品房,以每户100平方米计算,那么是100户,如果建保障房,而保障房的面积都有限制,如50平方米,那么就可以建200户,而200户比100户对周边配套比如小学、幼儿园、菜场、交通设施、车位等的需求要更高一点,这就需要政府有更精密的考虑,需要经过更充分的论证。

另外,如果是由开发商来配建,那么产权如何移交?政府是否回购?价格又该怎么样制订?建筑又是什么样的标准?等等。沈波认为,保障房的建设、监管主体应该是政府,这样才能更好地保证保障房工程进度、质量和分配。

杭州楼市资深业内人士烟客接受采访时说,开发商可能会考虑的问题主要有三个层面:一是保障房和商品房混搭在一起,两类消费人群又如何在一个小区里和谐共处;二是小区物业管理应该怎么做,物业费如何收取等相关管理问题;三是一个小区里分别存在3万元/平方米的房子和3000元/平方米的房子,开发商如何均衡两者之间的利差。

当然,保障房是否该由开发商来建造,也很让人关注。对这个问题,沈波认为,保障房的建设、监管主体应该还是政府,即保障性住房的建设、适用对象、管理等都应该由政府有关部门全程监管。这样才能更好地保证保障房工程进度、质量和分配。当然具体建设方式可以有多种,可以是政府主体建设,也可以政府确定建设的技术标准、规则,由开发商建成后移交政府。

记者吴彩萍

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