奥门新萄京REITs融资推行不畅 国开行单兵突入住房保障

保障房建设已经成为地方政府的一项政治任务,但数据显示地方开工及建设情况不容乐观。为此,发改委等也在研究相关的办法。不过,有银行界人士表示,保障房建设存在四大问题,如果不能得到有效解决,中央制定的目标难以实现。首先,贷款规模受限。央行多次上调存款准备金,贷款额度紧张,导致保障性住房建设项目无法及时放款。  其次,保障房项目无法符合房地产开发贷款标准,存在风险。目前保障房项目贷款执行房地产开发贷款标准,银行必须在项目四证齐全情况下发放贷款。但经济适用房、廉租房等保障性住房往往不能提供完整四证,且项目资本金不足,部分项目即使到位但未反应在“所有者权益”科目,不符合监管要求。  第三,抵押担保难,抵押物变现难。很多保障性住房项目用地无法提供抵押,甚至个别地区不办理国有土地使用权证。保障性住房普遍需满足一定年限或补缴相关费用方可进行二手市场交易,造成银行处置保障性住房难度较大。  第四,项目收益低,还款来源不确定。保障性住房不以盈利为目的,经适房、限价房保本微利为主,廉租房、公租房等依靠租金收入,项目现金流较差,贷款周期长,且贷款利率一般执行最优惠利率,综合收益较低。

2011年1000万套保障房能否顺利实现目标,可持续的资金来源是关键。1.3亿元建设资金,对于中央、地方政府,乃至商业银行都是不小的压力。

奥门新萄京 ,本报记者 周见喜 发自广州

推荐阅读

2014年2月,广州市国土资源和房屋管理局对外表示,将加大对于保障房的建设力度,并表示2014年广州将计划筹集1.1万套保障房;基本建成1.81万套保障房;新增发放1300户住房租赁补贴。

默多克与邓文迪将离婚 分手费或达10亿美元

广州与全国存在的共同问题是:保障性住房建设和管理,一直以来都存在前期投资大、管理时间长、资产分布广的特点,更为关键的,则是资金来源的相对匮乏。

94年女孩 曝与73年干爹故事炫富 孙静雅艳照 校园内激情亲热场景 裸体火辣游行
迷奸案女星不雅照 刘嘉玲钓遍富豪 明星爱就发裸照 富二代隐私生活
护士装撩人短裤 曝泰国红灯区人妖 新金瓶梅裸战

据悉,全国的保障房建设资金缺口超过8000亿元。

尤其是,鉴于保障房的民生保障特性,各地建设保障房的模式中,政府和市场发挥的作用应如何匹配?对此,政协委员们纷纷献策。

时代周报记者在采访中了解到,虽然中央、省二级政府都下拨了相关资金支持保障房建设,但是资金比例偏小,地方政府匹配建设资金所占比例大,筹资有难度。

全国政协委员、中国银监会主席助理、党委委员阎庆民日前向两会提交提案《建议进一步提高保障性住房资金供给水平》,议案提出:应采取多种方式加大对保障性住房建设及其资金供给的支持力度,从设立财政专用账户、加大财政贴息的力度、允许保障性住房的市场化处置等几个方面入手,形成政策合力。

这笔钱到底从哪里来?

全国政协委员、国家开发银行原副行长刘克崮建议,保障性住房建设资金应“政府为主,市场为辅”,而具体比例的配置,应针对住房体系的细分差别化设置。此外,未解决地方政府建设资本金不足的问题,允许地方政府定向发债,以及发挥政策性银行的政府辅助功能。

从2011年以来一些重点城市的土地出让收入下降明显,进一步削弱了地方筹资能力。因而通过金融创新获取更多的建设资金,就显得十分重要。2009年开始,天津等地率先开始的保障房REITs计划,从实际来看,通过国有资金的支持,从而弥补外来资金回报率低的方式,并未真正实现依靠外部资金解决保障房资金难的问题。

此外,全国政协委员、招商局集团原董事长秦晓建议,放开商品房,从出让土地、出售商品房的收益中提取一定比例建立专项基金,用来建设公租房、廉租房。

作为尝试多元化融资进入保障房领域的广州而言,也曾试图通过配建以及REITs等方法缓解保障房资金压力。

政府主导

2月28日,广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波在接受时代周报记者电话采访时并未对该计划当前进展作回应,只是强调“广州保障房建设不缺钱”。

秦晓在两会期间指出,政府工作报告中提到的保障房,还存在几个问题,一是廉租房只提到每年何时开工,但未提何时竣工,目标和完成之间相差多少未说;二是廉租房和公租房的建设资金还差多少,如何解决,没有具体措施;三是现在已建成的廉租房、公租房,存在管理人员要花费很多管理费用的问题。

想法很好,但是利润率低的问题很难吸引社会资金进来,保障房REITs融资并未给保障房的发展注入强心剂。这种情形下,银行贷款额度就成为了各地保障房融资的追逐目标,而从实际来看,国家开发银行(以下简称“国开行”)已经成为了保障房资金的主要来源之一。有数据显示,截至2013年11月底,国开行累计发放保障性安居工程贷款5894亿元,同业占比过半。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。鉴于保障房的民生保障属性,不同于商品房的产业经济属性,其建设资金的筹集,政府应在其中承担主导作用。

保障房建设缺口8000亿

显然,完全依靠政府,保障房建设任务难以实现,那么市场应发挥多大功能?金融支持又将如何兼顾政策性与商业性?

保障房的前期投资资金需求量大,而且资金占用的时间长,资金回笼慢,比如经济适用房的资金需要5年时间回笼,那么租赁型保障房可能需要10年乃至更长的时间才能回收资金,仅靠政府的财力难以满足大范围的建设需要。

刘克崮委员认为,政府与市场的功能配置可以与住房的分类相结合。如将住房体系分为低保住房、廉租房、平租房、普通商品住房、中高档商品住房、高档商品住房六大类,其中前三大类为基本住房,覆盖45%左右的人口。

2011年,关于资金的筹集,广州市国土局方面就曾表示或借助房地产投资信托基金向社会融资。而直至今日,对于保障房REITs计划,似乎并没有太多的进展。

对应的,低保住房应由政府全资建设管理,产权归政府所有;廉租房收取一定租金,由政府负责建设管理,收取一定租金;平租房以收回成本为目标,以政府和有条件的单位为主进行建设和管理,社会资金适当参与,其产权由政府或单位所有,平租房销售后有限产权归购买者所有,且仅允许在本单位中流通,不能获利。

2月28日,时代周报记者就保障房资金来源情况及保障房REITs进展等相关问题采访广州市国土资源和房屋管理局,截至发稿,对方并未回复采访提纲。

资金方面,低保住房和廉租住房以财政拨款为主,实行低税费政策;平租房可采取财政与信贷相结合的方式,实行低税费政策。这与商品房以信贷为主、实行正常或高税费政策区分开来。

2013年,国家提出了建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房的政策目标。据估算,1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿。全国土地出让金收入可以提供约2700亿元的建设资金;中央财政划拨款将达到1400亿元左右;28个公积金贷款投资保障房建设的试点城市将获得公积金贷款约838亿元。上述三项合计为4938亿,距离1.3万亿还有8062亿地方财政的缺口,占到了建设资金总额的62%。

信贷三大风险

而从实际来看,各地已经开始尝试多元化融资手段。自2009年北京、上海、天津成为REITs试点的首批城市之后,2010年6月,央行广州分行在发布的《关于落实〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)〉推动金融业科学发展的若干意见》中明确提出,将广州、深圳列为房地产信托投资基金试点城市。尝试多元化筹集资金进入保障房领域,已经成为主管部门迫切希望解决的问题。

政府主导的同时,还要充分发挥包括银行信贷在内的社会资金的作用。不过,保障性住房项目属政府主导项目,项目融资主体多为各地政府融资平台,商业银行必须考虑其中的信贷风险,避免新一轮“平台贷款”大跃进。

而当时,广州也被指非常有基础率先进行REITs试点。其理由是广州拥有国内首家离岸REITs—越秀房地产投资信托基金,且越秀投资为广州市政府在香港的窗口公司,在人才积累和经验上都有相对优势。

阎庆民指出,银行贷款资金支持保障性住房建设仍存在一些困难,三大风险不容忽视。

不过实际上,越秀房地产投资信托基金目前涉足的物业都是商业物业,并没有向住宅物业及保障房这一块发展的计划。

一是政策风险。保障性住房项目均属政府主导项目,项目实施过程中涉及拆迁、土地出让等环节,政策变动将直接影响项目的完工进度和收益。

从其他区域来看,天津的保障房REITs做法,则成为了内地推行保障房REITs主要借鉴对象。按照天津做法,外部资金以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源,同时以低于市场价极多的价格收取租金,而其中的差价,则由政府提供相应的资金补助返还给外部资金。

二是信用风险。目前各地政府推动落实保障性住房的载体多为政府融资平台企业,贷款偿债第一来源实为地方财政,因此,贷款存续期间政府换届、体制改革以及行政干预等均有可能产生贷款风险。

广东省房地产研究会副会长、地产专家韩世同表示,目前信托基金用于保障房建设,还没有成功的先例。目前由于保障性住房投资信托基金还没有一个政策与方案,如果成立一个保障性住房投资信托基金,操作的难度将十分困难。

三是担保风险。一方面,由于保障性住房以政府主导为主,银行难以争取优质担保尤其是抵押担保。另一方面,保障性住房实际操作过程中,大多数土地属于非正常出让,或免交土地出让金,或存在大量拆迁等,因此银行正常抵押难度较大。

回报率低难引社会资金

目前地方融资平台贷款还处于调整压缩之中,银监会要求仅允许平台贷款在有偿还能力的保障房建设领域适度新增。阎庆民此前接受记者采访时曾提出,银行贷款跟进保障房项目的平台公司,必须有财政资金足额到位、追加优质资产、项目独立核算等前提条件,以落实稳定的还款保障,满足银行信贷的商业可持续性。

虽然各地关于保障房REITs的思路得到了众多业内人士的支持,但是在具体实施过程中,却面临着不少的难题,当初设定通过此种方法吸引外部资金的预期,并没有实现。

信贷资源普遍紧缺的2011年,保障房信贷支持仍是银监会差别化住房信贷政策下的重点导向之一。实际上,我国银行信贷支持保障房建设已有一定积累。截至2010年末,主要银行业金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元,共支持1127个保障性住房项目,总建筑面积3.6亿平方米。

与此同时,关于发行REITs建设保障房到底靠不靠谱的疑问就开始出现。安邦咨询认为,REITs只是一种较为市场化的融资方式,并不能改变保障房收益率低,投资回收期长的本质。

适当市场化

依照中国国情来看,假使发行成功,保障房REITs的主要购买者可能仍会以银行为主,若如此,整个REITs融资过程,只是在银行的账面上打了个转,由原来的信贷变成了信托基金。很难想象,如果没有行政压力,其他机构或个人会愿意投资保障房。安邦咨询表示,保障房REITs只是一种打包方式,并不改变标的资产的本质属性,发行REITs建保障房,乍看是种金融创新,实际上可能只是一厢情愿。

“财政为主、信贷为辅”是保障房建设资金的来源结构。阎庆民建议,应采取多种方式加大对保障性住房建设及其资金供给的支持力度,从三个方面夯实基础,形成政策合力。

从实际来看,拥有充足现金流的信托及基金公司,的确没有对保障房REITs表现出什么热情,时代周报记者在采访新华信托及德信资本关于此事的看法时,对方均表示目前没有参与的意愿,“主要是以市场化销售的商住项目为主”。

其一,设立财政专用账户。各类支持保障房建设的财政性资金应全部存入专用账户。他认为,一方面,可以从制度上防止财政性资金的挪用;另一方面,有利于银行全面评估当地政府的实际支持力度,并据此确定授信额度和实际贷款额。

外部资金不愿意进入的主要原因,实际上本质只有一个:回报率低。德信资本总裁助理刘聪在接受时代周报采访时表示:“毕竟资本都是逐利的,无风险利率都接近6%,一般贷款利率都已经接近9%了,除非是专业的建筑商,对于其他投资商而言保障房的利润不够。”

其二,加大财政贴息的力度,形成地方政府和商业银行的风险分担机制。有关部门已对公租房贷款的贴息进行了明确的规定,即要求公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等管理办法由省级财政部门会同发展改革、住房城乡建设部门制定,报财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部备案。

以目前已经推行的天津保障房REITs方案为例,其基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司持有并管理的4万套廉租房,建筑面积200余万平方米。其实际操作方法是,天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源,推行之初实际收取月租约为每平方米1.85元,但当时周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。

阎庆民建议,可在此基础上进一步加大力度,由省级财政部门直接对保障性住房贷款给予全额贴息,贴息年限为贷款年限,并对贴息资金的来源进行安排。对地方承担保障性住房的房地产公司要追加资本金和添加优质资产,以确保保障性住房资金的落实。

这一廉租房设计成REITs产品对外发售时,也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着,在这一产品中,每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。

其三,允许保障性住房的市场化处置。阎表示,在保障性住房建设贷款不能偿还履约的情况下,允许债权人对保障性住房依法进行市场化处置,具体处置方式可由合同当事人商定,如直接卖给保障性住房居住家庭,直接向市场出售等。

在刘聪看来,一般来说,回报率至少要比无风险利率高2-4个百分点,保障房REITs才能吸引到外部资金进入。“目前根据银行的利率,REITs发出来的产品至少要有5%左右的收益才是合理的,所以做保障性住房投资信托基金REITs,面临的问题还是给它提供一个合理的回报。”

“在市场化处置时,土地、税务等相关部门应减免相关收费,使债权人确信债权能得到有效偿还。”阎庆民建议。

“要么就是政策补贴,确保资金有较高的回报,要么就是税收优惠等,不过客观上而言,带有政策性的保障房,本来就很难大规模引入社会资金,只能是由金融机构,或者社保基金,国开行等机构,或者设立专门的国民住房银行来解决,政府归政府,市场归市场。”刘聪认为,从目前来看,保障房所附带的政策福利性质,已经注定其很难通过纯商业的手法吸引外部资金。

此外,刘克崮表示,保障房建设资金,政策性银行可发挥重要作用。“大面积低保房的建设,是地方政府面临的财务压力,有两个方法解决,一是允许政府定向发债,筹集保障房建设资金,或者财政注入的项目资本金;二是发挥政策性银行的作用。”刘克崮8日接受本报记者专访时表示。

国开行惠及740万户

由于保障性住房和棚户区改造均为5年期以上的中长期项目,盈利菲薄甚至不盈利,先不说外部信托机构,即使商业银行都很少涉及。从目前来看,从保障房建设所需的大笔资金,其主要来源都来自国开行。

目前保险资金及商业银行徘徊不前,争取到贷款额度,对于地方的保障房建设来讲,无疑是雪中送炭。而国开行的资金,无疑成为了最受争抢的资金。

据资料显示,早在2012年,广州市住房保障办与国家开发银行广东省分行签署了《开发性金融合作协议》,国开行承诺,2012-2016年期间,双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。

根据协议,国开行将为广州市住房保障业务提供长期稳定的金融支持和全方位金融服务。2012-2016年期间,双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。

公开数据显示,截至2013年11月底,国开行累计支持保障房建设总建筑面积约4.48亿平方米,惠及741万户、2488万中低收入群众;其中,棚户区改造贷款超过3423亿元。国开行的保障房及棚户区改造贷款规模已占同业的半壁江山。2013年,国开行又获准通过软贷款回收再贷方式,5年内发放棚户区改造过桥贷款1000亿元,加大对棚户区改造的支持。

国开行的钱主要通过发行债券作为最主要的融资来源,国开行2012年发行债券余额达到人民币5.3万亿,同比增加18.45%,占负债总额的75.51%。目前国开行是中国债券市场上的第二大发行人,仅次于财政部。

如何保证债券有市场、卖得出去是问题之一。保障房的盈利测算只有3%,而国开行曾在北京保障房融资平台组建过程中提出要求回报在年化6%左右。“单从保障房盈利上很难保证债券投资者收益。债券利率太低,没有投资者买,太高保障房盈利难以承担。”韩世同说。

“仅靠租金收入,公租房和廉租房肯定是不够偿还贷款的。政府应该还会配置其他例如土地收益等资源来保障还款。”有业内人士如此猜测。

数说保障房

中国作为一个大国,一个市场经济国家,要保证每一个居民的基本居住权,同样也得通过市场方式来解决,并最终建立双轨制住房体系,形成“市场的归市场,保障的归保障”这一根本制度。

从2009年至2011年底,全国共开工建设城镇保障房2100多万套,基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。根据“十二五”规划,在此期间将新建保障性住房3600万套,到2015年前,让2.18亿个城市家庭中的近五分之一,住上有政府补贴的住房。这个计划看上去是很宏伟、很民生,是解决当前住房市场矛盾问题的很好思路。

但是,要想实现这个宏伟目标并非易事。

保障房建设的历史欠账太多

1998 年

房改虽然制定了房地产市场要以商品房和保障性住房两条腿走路的改革方向,但因片面追求市场化而忽视了保障性住房的建设。

2007 年

国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,保障性住房才得以提到主管部门的案头。然而,冰冻三尺非一日之寒,保障房建设存在着“历史欠账太多”的难题。

2008年1月1日起

财政部在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》早已规定,从2008年1月1日起,地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。

数据整理 陶春宇 制图 高映标

专题相关文章

悲喜保障房

供求缺口巨大 京五万套自住商品房难抑房价

垫资数百亿回款困难重重 中冶战略性退出保障房

年开工面积增10% 首开股份(4.16, -0.10, -2.35%)押注保障房战略

相关文章