澳门新萄京手机游戏住宅落成量急挫及拍地价格下行 香港楼市周期尽头?

虽然香港这两年房价大幅上涨,已接近于1997年的高点,但供不应求的局面恐将被打破。在2月底最新公布的财政预算案中,香港政府计划于新财年推出住宅用地共52幅,可提供约1.6万个单位,较上一财年的约9000个单位大增70%。连同一些招标项目和重建项目,新财年的私人住宅土地供应估计将可提供3万-4万个单位,远远高于每年平均2万个单位的工作指标。但资产价格上涨的受益者却并不十分认同政府“住宅单位供应越多越好”的想法。  美联集团在4月1-6日,调查了全球超过500位基金经理和分析师,结果显示,有约65.9%的受访者表示,香港每年提供约2万个单位已经足够。美联集团副主席黄锦康表示,根据香港差饷物业估价署的资料显示,近20年来,香港平均每年的住宅单位入住量约2万个单位。政府今年大幅增加土地供应以填补过去两年供应不足的情况可以理解,大方向也是正确的,但推出的单位数量可能偏多,使楼市出现供过于求的情况。  此前巴克莱资本发表研究报告指出,香港楼市的按揭利率上升,将削减买家的购买力。该行预计香港的按揭利率将由今年底的2.5%上升至明年底的约4%,而香港楼价至2012年,将有25%-30%的调整。

以下为网志全文:

由于这些龙头地产商秉持稳健的财务管理,负债率控制在较低水平,从而可以支撑长周期的精细化开发模式和超强的持货能力。

**一手楼供应**

事实上,特区政府早已觉察到了楼市的畸形,并不断推出各种措施试图扭转这种局面。首任特首董建华在任期间曾雄心勃勃地推出“八万五”政策,即希望每年供应8.5万个新住宅单位来改变香港房屋供不应求的局面,提出七成置业(即七成香港人拥有自己的物业)目标。然而,这个政策尚未正式执行,恰逢亚洲金融危机爆发,香港楼市暴泻,“八万五”则无奈束之高阁。

**楼价升幅**

“第二季度的落成量低于市场预期,估计今年整体房屋的施工量不多,近期市况不稳定,开发商会根据市场动态及销售情况来决定推盘速度,考虑到空置税的影响,开发商会尽可能减少持货成本。”莱坊高级董事及估价及咨询主任林浩文向21世纪经济报道记者表示。

最后一点,就是宏观经济的形势。美国上周五公布的新增职位数字和失业率均显示该国经济持续有所改善,虽然市场对2017年美国联储局是否如年初时估计再加息一次的推测莫衷一是,但利率正常化的方向不会改变,未来息口只会向上。加上美国联储局预期今年会开始缩减资产负债表,相关的不确定性随时会影响国际资金流向,令环球金融市场及本地资产价格波动。在联系汇率制度下,随着港美息差扩阔,港息最终都会跟随美息走势。过去数次美国利率踏入上升周期,本港楼价的升势大致都会放缓、甚至由升转跌。就以上一次美国加息周期(2004-2006年)为例,香港的利率上升不久后,本港的楼价便出现下调,大家要加倍留意有关风险。

然而,特区政府推出的各项楼市降温措施,包括收紧住宅按揭等,导致二手市场成交大幅萎缩。在仲量联行董事总经理曾焕平看来,上述措施反而导致市场的购买力主要流向一手市场,而二手成交却日益萎缩,市场越发畸形。他指出,目前香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位,这是住宅供应的最大来源。政府绞尽脑汁增加一手供应其实是“本末倒置”,一手住宅供应在2007-2016年期间每年平均不到1.1万个单位,只占整体供应的很小一部分。

大家不时在传媒报导中见到个别屋苑的成交尺价「破顶」的消息。但请注意,现时大家普遍参考的楼价指数,均是滞后指数,而且只是反映二手巿场的楼价,并不反映一手巿场的楼价情况。此外,如果二手市场比较淡静时,个别特殊因素或一些「极端」的高价成交个案,会影响到指数的升跌。而在一手市场方面,不少发展商在开售时都会提供形形式式的「优惠」、「折扣」、「回赠」或按揭的特别安排。因此市民在考虑二手楼价与一手楼在价单所列的楼价时,不能作简单比较。

公私营博弈

**澳门新萄京手机游戏,土地供应**

在张翘楚看来,香港龙头地产商的高度垄断,囤积居奇的模式由多方面因素所致,“香港是个较小的高度自由市场,以往也有很多开发商参与,但随着市场竞争加剧,土地价格飙升,开发成本增加,中小型开发商越来越难参与,从而导致出现寡头垄断的局面。但香港一直奉行自由经济,多年来政府唯一能做的就是进一步增加公营资助房屋的比例,缓解房屋供应长期不足的局面。”

**利率趋升**

同时,近年来,已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升,由2013年3月底约4000个增加至2018年3月底约9000个。为了鼓励开发商加快推盘速度,特区政府决定将过去12个月内,超过6个月并未作居住或出租的单位视为空置物业,并每年征收相当于楼价5%的额外差饷。

2011-12至2016-17这六个财政年度,私人土地供应可供兴建约115,000个单位,比之前几年大幅增加。在2017-18年度,首二季私人房屋土地供应合共可供兴建约16,100个单位,已近今年度目标18,000个单位的九成,今年度供应超标不成疑问。

此后,政府明显放缓了公营房屋的建设以及填海增加土地供应的步伐,此举无疑为香港楼市此后的暴涨埋下了伏笔。数据显示。香港增加土地供应的步伐在过去十年间大幅放缓,1995至2004年间香港已发展土地共增加了7800公顷,有关数字在最近十年大幅减少至只有1100公顷,填海工程几乎陷入停顿。

自从政府在2010年订立每年私人房屋土地供应的目标至今,每年新增住宅土地可供应的单位数目均多于该年的一手楼成交量,合共多出约30,000个。

龙头地产商的炼成术

**新增土地供应与一手楼吸纳量**

恒隆地产行政总裁卢韦柏透露,目前恒隆仍持有1间浪澄湾的复式单位,同时位于跑马地的超级豪宅项目蓝塘道项目仍剩余11个单位。今年3月,蓝塘道一个实用面积4571平方呎的单位,以逾3.38亿港元的天价售出,呎价高达7.4万港元,创该项目单价的历史新高。

行政长官林郑月娥周日率领主要官员前往北京展开四日访问行程。随行的陈茂波出发前在机场向传媒除了谈及最新网志文章关于上述楼市观点之外,他并表示,政府一直密切注视和观察楼市数据,但不会评论楼市“辣招”会不会加或者会不会减,以免被一些人士用来把这些说话变成楼市一个推波助澜的作用。

以香港新界为例,自1990年代末开始,刚刚诞生的香港特区政府就展开“新界东北规划及发展研究”,筹划在新界东北的古洞北、粉岭北、打鼓岭、洪水桥等地兴建新市镇,然而这一“研究”就研究了16年。新界开发计划筹划已久,大多数精明的开发商都在过去数十年中不断买入并囤积新界各地农民手中的地皮。同时,新区建设中政府也需要众多私营力量一起加入土地开发,因此规定在拟开发的住宅区域拥有土地面积超过4000平方米,就可以获准自行开发地皮。

在过去数年土地供应不断增加下,未来一手楼宇的供应量也较过去几年大幅增加,将扭转近年住宅供求偏紧的情况。七月底的最新数字显示,预计未来三至四年潜在的一手私人住宅供应量约为98,000个单位,是自2004年9月起每季公布有关数字以来的新高。98,000个单位包括约8,000个已落成但未出售的货尾单位、61,000个建筑中单位,以及可兴建约29,000个单位的「熟地」项目。尤其值得注意的有两点︰第一,在这98,000个单位中,有约20,000个单位随时可供出售或预售,另有约20,000个符合申请预售楼花条件,发展商可随时申请预售楼花同意书;第二,这98,000个单位并不包括已预售的一手楼单位,也即是说纵使在过去三年一手市场成交大增的情况下,未来一手楼的供应量仍然会不断增加。

香港运输及房屋局最新公布的数据显示,今年第二季度香港的私人住宅落成量仅为4800个单位,同比急挫81%,环比亦大跌26%,创下近两年以来的季度新低。

**落成量与动工量**

去年6月29日,香港推出了六项新的房屋政策,包括将政府资助房屋(俗称“居屋”)的定价与市场价格脱钩,并以申请人实际承担能力定价,变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%。同时,政府宣布将改拨九幅私营房屋用地发展公营房屋,总共可提供大约10600个住宅单位。

如果我们比较2017年六月和2008年高位的售价指数,会发现中小型单位(实用面积70平方米以下)售价的升幅为180%,而同期较大面积的D类住宅单位(实用面积100至159.9平方米)及E类住宅单位(实用面积160平方米或以上)的售价升幅分别只是76%和54%。与此同时,在未来三至四年98,000个潜在一手私人住宅单位中,估计约有七成是中小型单位。换言之,中小型单位的价格过去几年已极大幅上升,但未来供应却会大幅增加,有意购买「上车」盘的人士需予留意。

国际公共政策顾问机构——Demographia公布的2018年国际房价负担能力报告显示,香港连续第九年登上房价最难负担城市首位,房价对家庭入息中位数比率进一步恶化,由2017年的19.4倍升至20.9倍,意味着一个香港家庭须不吃不喝20.9年才能买得起一间住房,续创调查历来最高水平。

**楼价指数的不足**

泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚向记者表示,这是香港住宅供应未来出现严重断层的先兆,“最近10年每年的住宅落成量大约为1.2万个单位,远低于2.2万个单位的目标落成量。今年新盘供应主要来自2016年前后推出的地皮,但2017和2018年政府卖地面积大幅减少,令人担心中短期住宅供应会在2021至2022年出现断层。”

**投机与投资需求**

“根据过去四五十年的经验显示,香港的住宅市场非常独特,
对于一些初来乍到的内地开发商而言,他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗坦言。在他看来,香港楼市的价格相对波动,而且本地市场有数个老牌龙头地产商,“这类地产商实力超群,他们不仅财务非常稳健,杠杆比率极低,而且他们已经身经百战,历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”

记者 雷美珍;审校 林高丽

“香港长期缺乏土地导致楼价高昂,严重影响民生,很多市民被迫住劏房(面积狭小而被分割的房屋),政府要设法解决贫富悬殊问题。因此政府应该考虑进一步增加公营房屋的比例,新加坡的组屋政策的成效十分显著,大部分当地人都居住在政府提供的资助房屋中,私人住宅变成一种奢侈品,而非必需品,市场需求自然不大。”张翘楚坦言。

政府先后推出多轮需求管理措施,包括额外印花税、买家印家税、新的从价印花税税率,以及收紧有关「一约多伙」的豁免安排等,这些措施均成功打击短期投机活动(近年有关交易占住宅物业成交量平均不足1%)、遏抑外来需求(近年有关交易占住宅物业成交量平均约2%)和减低投资需求(由高峰期的25%至30%下跌至近月约13%),压低上述需求有助让新的供应给未有物业但欲置业的市民考虑。

这却让“财大气粗”的龙头地产商们看到了新的商机。迫于香港金管局推出的收紧物业按揭措施,很多买家无法从银行获得足够的按揭。自2015年以来很多地产商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”(即90%按揭)服务,招徕这些买家,为他们提供免压力测试、免入息证明,甚至高达楼价95%按揭。

房屋和楼市一直是市民最关心的课题,我想借这篇网志,全面地和大家分享一些相关的数据和观察。

据报道,有民间组织调查的资料显示,被规划到新区私人住宅用地的土地,超过20万平方米将落入长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展等四大开发商的手中。政府业权调查文件则显示,其中涉及逾130名土地的业主可以拥有自行开发权,也的确有大半属于为数不多的大型地产财团。

现时的楼市处于历史高位,而今年第一季的置业负担比率(即按揭供款与私人家庭入息中位数比例)进一步恶化至66.1%的高水平,我希望上述的数据和分析,可以帮助市民对未来住宅供应的走势和整体情况,有一个更全面和客观的了解,知悉风险所在,量力而为。

与此同时,香港社会近期动态已经开始波及土地拍卖市场。香港特区政府推出的启德新一块跑道区住宅地,仅接获4份标书,相比此前同区地块的竞标情况,开发商反应明显冷淡。最终由会德丰、嘉华国际及中海外合组的财团,以127.398亿港元中标,折合每平方呎楼面地价仅为11842港元,较市场估值下限1.3万港元低逾9%,更是创下区内逾两年半新低。

香港8月7日 –
香港财政司司长陈茂波称,现时的楼市处于历史高位,与市民的负担能力严重脱节,而未来住宅供应增加且利率趋升,市民考虑置业时需注意风险,量力而为。

多年来,经历了数轮的“大浪淘沙”之后,香港中小型房地产企业逐步被淘汰,房地产销售收入进一步向头部企业集中。香港前十大房企销售收入占整体市场的比重高达77%。数据显示,目前香港四大本地开发商(恒基地产、新鸿基地产、长实地产以及新世界地产)共有1.06亿平方呎的农地储备,掌控了香港整体住宅供应市场的半边江山。

私楼的动工量和落成量也是重要的参考指标。在2012至2017上半年间,每季平均的动工单位数目达4,500个,比起2007年至2011年期间每季的2,600个,增加了超过七成。动工量上升,落成量亦自然相应增加。根据政府已知「熟地」上已展开或将会展开的私人住宅项目估计,未来五年私人住宅单位的每年平均落成量约20,300个,比过去五年的每年平均落成量增加约七成。落成的楼宇会即时令巿场上的实质供应增加(因为业主会将原有物业或新购物业出售或出租)。根据过往经验,一些大型住宅项目落成时,对区内楼宇的租售巿场均会带来一定影响。

“此次中标价格比市场预期低,反映开发商对市况有所忧虑,因此在竞标出价上有所折让。预计这个项目将以中小型单位为主。除非特殊情况,否则启德地价应该已经见底。然而,一些大型不能拆售且投资额较大的商业地皮,其价格相比住宅的下行压力更大,如果政府不能随行就市的话,可能会出现流标。”林浩文坦言。

开发商囤积居奇

冰冻三尺非一日之寒,楼价持续高企对香港经济带来了诸多负面影响,香港楼市周期是否会逆转?林浩文坦言,所有房地产政策应该定期检讨,“事实上,在新政策下,开发商每次销售的单位要占整体的20%,但在自由市场下,不可能强制要求开发商的推盘速度,否则在楼市下行时的影响非常大。”
同时,7月25日,即将接任香港金管局总裁的余伟文于记者会上表示,会密切留意该些因素以判断楼市周期是否出现演变。而改变,或许即将发生。

数据显示,2018-2019年度的私人房屋土地供应可提供13850个单位,较上一年度锐减46%,创下近8年以来新低。香港政府《长远房屋策略2018年周年进度报告》宣布调整公私营房屋供应比例,公营房屋由60%提高至70%,私人住宅土地年度供应则由1.8万个单位下调至1.35万个,且未来数年都将维持在这一水平。

以恒隆地产为例,截至今年6月底,公司的净债项股权比率仅为17.6%。
近年来香港楼市持续炽热,主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例,共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘,时隔五年后,直至2012年才重新开始销售一些尾盘,整个项目的销售周期已经超过10年。

自2003年起,香港房价已创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历来最长的房价上涨周期。香港私人住宅售价指数由71点飙升至去年年底的321.5点,过去15年涨幅超过3.4倍。相形之下,2018年香港家庭每月收入中位数仅为2.8万港元,比10年前仅上升了约45%。

此外,被称为“纳米楼”的超小型住宅单位近年来也在香港楼市中一枝独秀,由于总价较低,受到急于买楼但预算有限的一众买家的追捧。据仲量联行的统计数据,预期2019年至2021年间将有超过3000个纳米楼(面积少于200平方呎)住宅落成,较2016年至2018年过去三年的落成量高出60%。该行表示,2019年至2021年纳米楼新供应占整体私人住宅新供应约5%。这些纳米楼的平方呎单价动辄达到2万港元以上,为开发商带来更丰厚的利润。

同时,为制造“低息”效果,发展商提供的按揭贷款通常前2-3年的优惠利率约为2.15%至3%,但只要“低息”优惠期一过,利息即时飙升,例如新鸿基地产旗下新盘筲箕湾形荟,按揭贷款首两年为P-2.85%,即2.15%,但其后则直接飙至P-1,即4%利息,某些开发商的按揭利率甚至飙升至6%,远高于目前香港银行的按揭利率2.35%。

因此,有观点认为,香港住宅土地供应不足,往往是少数大地产商囤积居奇的结果。

据21世纪经济报道记者了解,香港大型地产商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价,首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下,一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张,他们的资产负债率动辄超过200%以上。

不过,香港政府网2018年5月发布的数据显示,在1111平方公里的总土地面积中,已建设土地占24.3%(270平方公里),其余75.7%为非建设或未建设范围。已建设土地包括房屋(6.9%)、基建(5.9%)、经济用地(2.7%)、政府和小区设施(2.3%)及休憩用地(2.3%)等。这就意味着,尽管香港地势多山,但仍有超过七成的土地处于未开发状态,其中就包括地产商囤积的土地。

摘要
香港运输及房屋局最新公布的数据显示,今年第二季度香港的私人住宅落成量仅为4800个单位,同比急挫81%,环比亦大跌26%,创下近两年以来的季度新低。(21世纪经济报道)

相关文章