澳门新萄京手机游戏陈功:加息对当前宏观调控的作用有限

中国人民银行宣布,从4月6日起,一年期基准利率上调25个基点,一年期存款利率升至3.25%,一年期贷款利率升至6.31%。此次加息比许多分析人士预期的都要早,似乎表明将于下周公布的3月份价格指数大概会高于预期。2月份CPI增幅达到4.9%,与1月份持平。但食品价格加速上涨,PPI增幅达7.2%,是2008年10月份以来的最大增幅。尽管央行再次加息,但经通胀率调整后的银行存款回报率仍然为负值。在各方担心价格上涨失控破坏社会稳定之际,中国政府已将抗击通胀列为工作重点。  对于此次加息,安邦首席研究员陈功并不看好。他认为,加不加息的问题并没有讨论的价值。他表示,加息与通胀是有关系的,这无需讨论;加息在释放调控信号,这也是人所共知。如果要问一个“深刻点儿的问题”,也就是加息是否管用?这也是多年前讨论过多次的老话题了。  陈功指出,在中国加息是没用的。因为加息影响的是资金成本,而拿到资金的大都是国有企业集团以及利益关联企业,这些国有集团才不怕成本高低呢。反正又不是他们自己买单,过去还怕怕舆论,现在舆论都被管起来了,都是一家人,肉要是烂了也是烂在一口锅里面,那就更是什么都不怕了!所以,最终的结果就是烂就烂在一起吧。至于加息,那只影响小老百姓的生活;而消费这部分很稳定,加不加息都差不多,日子还要过下去,只是更加艰难,所以加息的作用基本上没有。陈功强调,“这也是我不主张用加息来调控的原因。”

摘要:中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,五年期以上贷款利率由6.80%上调至7.05%。专家认为,若未来持续加息则将因按揭利率超7%而对销量有负面打击,迫于资金压力,开发商将加快销售步伐,商品住宅价格最快将在7月出现拐点,即70个大…

业内人士普遍认为,尽管加息并非是针对房地产市场的直接调控手段,但对处于调控敏感期的房地产市场影响重大。加息将强化“国十条”和9月底出台的“五项措施”的调控效果,增加持有成本,进一步抑制购房需求,尤其是以规避通胀预期为主要原因的购房需求。
加息将收紧市场流动性,降低通胀预期
“‘国十条’的调控措施其实已经比较严厉,但市场之所以出现8、9月份的反弹,一个很重要的原因是不少购房者对通货膨胀预期强烈,加上投资渠道单一,选择购房作为规避通胀的渠道。”北京中原地产市场研究中心主任张大伟认为,加息将收紧市场流动性,降低通胀预期,减少这部分购房需求。
对房地产市场影响最大的是5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%。购房者贷款100万元,30年等额本息还款,如果是购买首套房享受八五折优惠利率,加息前月还款为5398元,加息后增加至5502元,增加104元。如果是购买二套房,按1.1倍利率计算,加息前月还款6343元,加息后月还款6488元,增加145元。
“加息意味着房产的持有成本将逐步提高。”链家地产副总裁林倩认为,当前房产宏观调控政策中,增加炒房者持有成本的手段相对较弱。而随着有关部门提出将房产税试点逐步推向全国,持有成本增加的心理预期已经形成,央行作出加息的决定后,将明确这一预期。加上二套房首付已经提至五成,执行1.1倍利率,将大大增加购买二套房的成本,投资投机性需求将进一步被抑制。
一些中小开发商和二手房业主可能率先降价
同时,近期首套房首付提高至三成,与加息的效应叠加,将明显增加购房者的首付压力和利息成本。部分资金实力不强、还款能力有限的自住型购房者,也将可能暂缓购房计划。可以预期,加息将增加调控的威力,还将明显影响购房者的心理预期,整个市场的需求将进一步趋冷,从而稳定房价。
“加息意味着开发商资金充裕的好日子结束了。”北京一位房地产开发企业总经理说,在金融机构已经明显收紧房地产开发贷款的基础上,加息将增加已有房地产开发贷款的利息成本,将促使开发商加快项目开盘和销售进度,缩短销售周期,尽快回笼资金偿还贷款。预计开发商将加快推盘,市场将出现一波开售潮。而一些资金实力有限的中小开发商和亟待改善住房的二手房业主,可能率先降价,房价进一步松动的可能性增加。

     
中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,五年期以上贷款利率由6.80%上调至7.05%。专家认为,若未来持续加息则将因按揭利率超7%而对销量有负面打击,迫于资金压力,开发商将加快销售步伐,商品住宅价格最快将在7月出现拐点,即70个大中城市房价环比将由涨转跌。

  ——加息预期仍在 尚未出现反转信号

  自2010年10月第一次加息以来央行已累计5次加息,按揭贷款利率总计上升1.11%,按100万元房贷、25年期限计算,月供累计增加694元,增幅11%,此次加息使得月供增加159元,增幅2%。

  申银万国房地产分析师殷姿认为,此次加息为对称加息,在预期之中,旨在稳定通胀预期,有助于进一步明确政策见顶的信号。同时判断加息进入尾声,意味整体货币整体紧缩力度和节奏将有所放慢。从行业自身的影响来看,加息意味对于购房支出的进一步增加和对通胀预期的缓解,进一步确立对行业下行趋势的判断,也有助于确立政策见顶的预期。

  在日前发布的三季度展望报告中,中国银行表示,考虑到物价高位运行,如果继续维持负利率,将不利于消除通胀预期,进而影响货币政策的调控效果,因此,三季度可能会非对称加息1至2次,但四季度加息的可能性和必要性将有所降低。兴业银行资深经济学家鲁政委也认为年内还将有1-2次加息,但窗口期尚不能确定。

  专家认为,未来加息仍存有空间,未来央行对于利率工具的使用也将超过存款准备金率的调整。当前从国际环境来看,仍处在加息通道之中,尤其是主要发达经济体美国的加息还未开始。

  长江证券房地产分析师苏雪晶认为,此次加息对房地产板块是利好,可以加速开发商降价进而推动成交量上升。但中线来看,地产股只能说是有反弹,反转信号尚未出现,因为加息说明通胀预期的阴影仍然没有散去,宏观经济仍然存在隐忧,不排除继续加息的可能性。对开发商来说,财务成本的增加可能导致一些企业转型或者退出市场。7日大智慧房地产指数冲高回落,至收盘时微跌0.33%。

  ——7月或现房价拐点

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,这是自去年10月以来连续第五次加息,应该说这一轮加息已经接近尾声,其对楼市的影响将很快显现。加上楼市调控政策没有放松,可以预见商品住宅价格最快将在7月出现拐点,即70个大中城市房价环比将由涨转跌。另外,基准利率的上调,不仅影响到贷款成本,也会影响到信托、私募,即抬高房地产开发商融资成本,资金压力进一步加大,迫使开发商促销回笼资金的动力加大。

  国泰君安房地产分析师孙建平认为,若未来持续加息则将因按揭利率超7%而对销量有负面打击,若加息进入尾声阶段则负面影响较小。由于行业可售存货三季度将大规模上升,预计开发商推盘量集中于7-10月,三季度行业销量可能环比下降,行业房价整体性下降。

  中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱也认为,此次央行加息对房地产行业来讲,主要体现在信贷方面。 “房企贷款融资、购房者按揭都会受到一定程度的影响。”加息会使楼市和宏观经济都出现加速向下调整的步伐。目前,楼市成交已开始下滑,加息会加重购房者和开发商的负担,那就会有更多的新盘低开,最终导致二手房和在售楼盘跟进降价。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍宋会雍也表示,7月、8月份恰逢楼市淡季,开发企业虽有价格探市的举动,但大规模的促销潮仍未到来。但不排除在加息的逼迫下,有开发企业率先跳出来,扛起降价大旗,届时楼市将真正启动量价互动的调整循环。

  央行二季度储户调查显示,投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%,仍为居民投资首选。由于CPI仍居高不下,从此次加息的情况来看,负利率的环境并未发生改变,因此加息本身对于行业的负向冲击和边际效应的影响是相当有限的。从实际购房支出的影响来看,根据申万的测算,以月供收入比衡量的购买力在加息前后几乎没有变化,实际冲击和影响也比较小。殷姿称,考虑到今年整体的货币信贷环境和通胀预期,预计全年销售额同比持平或略有增长(0%-5%),考虑供货的上升,预计全国均价小幅调整,部分二线城市压力较大。

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