澳门新萄京娱乐成都房价保持温柔涨势 二手房复苏新盘一卖就光

对于即将到来的成都春季房交会来说,业界紧张的期待远远超过3月底4月初楼市的小幅反弹。就如限购令的姗姗来迟一样,直到3月30日,成都市才公布其2011年度新建住房价格控制目标:“新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。”  成都政府工作报告显示,2011年成都城镇居民人均可支配收入将增长12%,农民人均纯收入将增长12%以上。那么,2011年成都的房价控制目标应为低于12%。  原本早已风声鹤唳的房价调控上升为“行政目标”之后,成都部分开发商还在清明节前得到主管部门的约见。“除了新建商品房价格一旦确定,一年之内不得擅自调价外,如果企业要降价促销,最好是控制在10%以内。”一位开发商表示,涨跌两难的阴影或许让“暖春”的形势不容乐观。  暖春博弈  春节之后发布的“限购令”,让成都楼市经历连续4周下滑,近日成交量开始低位回升。而在持续1个多月的零星供给之后,进入4月,成都楼市也开始了放量供给。这被当地业界认为冰冻之后的暖春即将到来。  四川中原地产数据显示,在成都发布限购令后的一周,即2月21日~27日,成交量大幅下降,成交套数与成交面积较前一周分别减少49.9%和50.34%。该周主城区商品住宅共成交1690套,成交面积为16.07万平方米。随后连续3周延续下降趋势。  拐点在3月14日~3月20日这周出现,其间主城区商品住宅共成交713套,成交面积为8.21万平方米,成交套数与成交面积较前一周分别增加37.1%和49%。而3月21日~3月27日这周成都楼市一手房市场交易重回1000套以上,楼市开始呈现持续回升趋势。这种成交回升态势也延续到了近两周。  来自四川中原的调查还显示,3月,成都主城区商品住宅新增量为7018套,新增面积为56.67万平方米,环比2月分别上升235.31%和232.96%。而4月,成都还会有70个左右的楼盘上市。  “限购令的观望潮已经淡去,在原本的四五月销售旺季中,只要供应多了,成交相应也会上去,但就是在这个时候政府调价目标和央行加息双重调控袭来,无疑又会加大购房者的观望情绪。”四川泰利行地产顾问机构总经理夏畅认为,一旦在春交会的销量下降的话,开发商将会普遍采取降价促销的措施,“这就意味着暖春很可能出现拐点。”  开发商定价左右为难  一年一度的春季房地产交易会往往被开发商视做一年的晴雨表。  “现在开发商已经比较紧张,必须做出相应的调整。”上述开发商表示,政策的密集出台也重新带来了三个方面的思考:一是如果后续影响比较大,开发商的在售项目就必须加快放量,而且定价会相应保守一些,甚至采取促销措施;二是已经有存量土地的开发商会将推迟上市时间表,至少会重新做规划;三是开发商找地、买地的步子会放缓,因为土地市场价格也出现调整期。  “虽然成都把房价涨幅初步调控在12%以内,对市场来说是个可以接受的幅度,但相对去年成都整体涨幅18.7%,下降幅度则在三分之一以上,形势无疑更为严峻。”四川鼎兴地产总经理梁伟成表示,对于新推盘的项目来说,定价成了个大问题。  “这次推盘的定价不仅是首批100多套房源的问题,还牵涉到整个公司能否实现今年的整体业绩。”成都城南一处楼盘项目总监告诉《中国经营报》记者,4月中旬新盘即将上市之前,他们曾针对主管单位、潜在购房者、媒体等进行了多达5轮的价格摸底,但仍难最终定论,“因为一旦定了不仅不能随便涨,还不能随便降。”  “大多数开发商指望通过四五月份的销售为全年的业绩打下基础,因为就政策调控本身来说,到了半年之后的金九银十政策就淡化了,也就是说可能会出现上半年趋稳,下半年略涨的局面。”在夏畅看来,但对于看重全年业绩的大型开发商而言,错过了四五月的销量,则很难在下半年实现销售的猛涨了。  进入全面行政调控阶段  2010年,成都城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11.7%和15.1%,而房价涨幅为18.7%。要把房价涨幅调控在12%以内,市场是否能够接受?  在四川倍瑞地产顾问机构总经理闵红淞看来,目前成都房地产市场调控已是全面的行政调控。比如,在年底前多推郊区房,高价房不让备案或推迟到明年,这都是行政手段控制市场因素。但接下来,政府还有很多手段,比如保障性住房建设,未来可能还有税收政策,加上加息的多重因素作用下,“政府调控目标应该很容易达到”。  据了解,成都2011年将开工建设400万平方米的保障房。这个开工量超过成都前3年保障性住房建设总量的两倍。为此,成都将投入140亿元建设资金,这还不包括土地费用。  “政策现在是通过限价、限购打压投资性需求,又通过保障房等分流刚性需求,这些叠加效应都是冲着房价来的。”梁伟成认为,随着政策杠杆的持续,以成都为代表的二线城市今年将出现波浪型走势,全年趋于平稳的状态。“但能否实现政策的杠杆效应,还有待执行细则落实后对市场的观察。”他说。

近日,国家统计局成都调查队发布成都市7月房价监测数据【2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况】,成都房价继续保持上涨态势,但上涨幅度继续缩小,国五条落地成都本就“温柔”,业内对房价走势也呈看好趋势,恰逢七月淡季,楼市却不曾遇冷。

“这可能是近几年最惨淡的春交会了,购房者的观望情绪比预想中的还浓。”5月4日,刚刚忙完成都春季房交会的一位开发商告诉《中国经营报》记者,虽然绝大部分大型开发商借助春交会拉开了抢市场的大幕,无奈整体市场疲软,大部分开发商并未看到应有的“热度”。  本次春交会的成交量只有2010年春交会的3成左右。限购令、信贷收紧等多重调控的系列阴影下,以成都为代表的二线城市房地产市场正遭遇一场前所未有的压力。  两头热中间冷  2月15日成都出台了限购令后,商品住宅市场成交量锐减,2011年3月主城区商品住宅成交量环比下降77.5%,但价格依然坚挺,环比上涨8.8%。而量跌价滞、买卖双方深度博弈的焦灼局面很快就与春交会不期而遇。  “开发商按原计划或加快节奏地推盘,也是为试探市场行情,希望通过一些促销手段逐渐打消部分消费者的观望心理,但市场的结果还是让大部分开发商大吃一惊。”成都天爱地产顾问公司总经理何欣表示。  “我们原本判定刚需一族将成为调控期购房的主流人群,但他们对于户型的选择却出乎我们的意料。”成都一家房企销售经理童小姐告诉记者,“调控出台后,90平方米以下的卖疯了,120平方米以上的也卖疯了,而90平方米到120平方米的户型确遭到冷落。这种两头大、中间小的情况成为了此次成都房交会最大的特点。”  然而,同一城市冷热不均的现状更多的出现在成都、贵阳、太原等中西部城市其所在的楼市:即主城区成交量大幅下挫,但郊县区域成交量所受影响不大。以成都为例,成交方面,3月份,成都主城区各行政区商品住宅成交量全线下滑,共成交商品住宅3174套,成交面积约为34万平方米,环比分别下滑68.63%和66.01%。而郊县区域,则由于不在限购区域之内,成交量基本稳定。  “由于限购等因素,来自外地和主城区的购房者更多选择了郊区楼盘,使得郊区楼盘库存大约下降了近40%。”何欣表示,成都等城市郊区的成交量已达主城区的180%左右,这和限购令严厉的北京、上海、广州相比,冷热不均的现象尤为突出。  另类降价  “虽然通过代金券和抽奖等方式出现了很多促销,但真正降价的几乎没有。”在成都春交会上逛了三天的张女士表示,原本看好成都东郊一处打出8.8折促销的楼盘,但等她到销售现场一看不管是户型设计还是布局都与“正常”户型相距较大,根本就是“便宜没好货”。无奈之下,张女士只得放弃在春交会上淘优惠的想法。  “从4月上旬开始的国务院对地方楼市督察已结束,房价出现一定程度上的松动,但离期待尚有差距。”在专业地产机构成都星源行看来,5月1日起,旨在抑制房价的《商品房销售明码标价规定》开始执行,商品房销售明码标价后,可自行降价,但涨价必须重新申报。从目前的各项政策态势来看,开发商和购房者博弈的均衡态势预计可能在房交会后有所打破:开发商或会以价换量,以缓解日益紧张的资金压力。“但以价促销的幅度,开发商还难以掌握。”  一面是楼市的冷热不均,一面是大型开发商仍在加快小步快跑策略。据了解,保利地产在成都春交会前夕推出12个楼盘,受保利等大型开发商的冲击,5月,成都楼市新推楼盘量可达70个左右。  有关机构统计显示,“五一”前一周成都楼市供给总量超过36万平方米,为今年来单周供给量最大的一周,但由于受大环境政策影响,卖方市场依旧低位运行,该周成交仅7.8万平方米,环比基本持平;4月整体成交仅有32万平方米,环比3月基本持平。  何欣认为:“5月份是楼市传统的分水岭,很多开发商都会在近期快速出货、迫切加速资金回笼。”但在更多的当地地产人士看来,不管是大型开发商加快出货还是花样繁多的促销形式,5月的楼市也难以成为真正意义上的价格分水岭。  正合地产的市场调查数据显示,迄今为止成都的商品住宅存量是400万平方米,而往年的需求是800万平方米,换言之,如今开发商的房子只够卖半年,“房价要跌实际上有点困难”。

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纯新盘上市:一卖就光

价格走向:温柔

7月,开发商在推盘方面谨慎放量,但成交量却逆市上涨,成交套数达到9519套,同比上涨5.74%;成交量上行的同时,价格也在稳步推进,数据显示,成都新建商品住宅价格环比上涨0.3%。

成都装修网获悉,城南在售的最大综合体江宇天府城首批开盘售罄;东三环内理工旁的正成·东区1号项目首期盛大开盘,短短3个小时现场成交300余套,销售额就突破2个亿;东原?西岸开盘狂销260套揽金8000万…新盘上市,火热劲销,在成都市场,开发商似乎捏准了客户的心,“涨”字也成为成都市场最好的诠释。

二手房回暖复苏

价格走向:温柔

根据市场实际形势来看,成都的二手房市场早于6月便呈现出回暖复苏的迹象,受实际市场的影响,成都7月二手住宅成交量为3905套,成交量止跌回升,环比上涨11.22%,从整个七月来看,二手住宅价格环比上涨0.3%。

政策与市场的较量

成都房价控制目标或可实现

2013年成都商品住房价格控制目标如下:

一、各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施

二、进一步加大住房保障力度

三、强化房地产市场监管,切实增加中小套型普通商品住房供应,努力满足居民合理住房需求

四、确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。

市场的力量大过了政府宏观调控的行政力量和经济的力量,市场特征重回以市场调控为主,基于成都地价的不断上涨,也就是开发商成本的不断上涨和成都的城市价值不断得到体现,成都装修网业内预计,成都房价不会往下走,还会上升,但不同于一线城市的报复性反弹,成都的房价将会呈现出温和上涨的趋势,以0.3%的走势来看,成都到年底或能保证房价涨幅低于城镇居民收入增长幅度。

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