澳门新萄京娱乐“内资外买” 资金寻路人民币REITs

几经波折,华人首富李嘉诚的REITs终于获得香港证监会的批准。与先前的领锐、越秀不同,这只被命名为“汇贤”的REITs,首次采用人民币计价、发行以及派息。目前,包括中信证券、汇丰在内的承销商预估的每手价格约在5~6元人民币之间。即便高出先前市场普遍猜测的每手3~4元的价格,仍然引发市场的“热捧”。而记者掌握的情况表明,由于以人民币计价发行并派息,“汇贤”的潜在买家中,有大量内地机构以及散户资金。  中国房地产研究中心的研究报告显示,由于内地对住宅实施限购,导致约超过850亿元的社会资金从住宅市场中被“挤出”。而以人民币计价的商业资产正在借助私募等渠道,成为这部分资金的出口。人民币计价的“汇贤”,或许又是一条新路。  内资“外买”  “过于具体的情况涉及商业机密,但确实有不少内地的资金考虑购买汇贤,成交的可能性比较大,保守估计这部分需求至少有1/3。”4月6日晚,一位不愿具名的“汇贤”承销商负责人向《中国经营报》记者证实。汇贤是长江实业以旗下内地商业地产——北京东方广场为主资产包发行的以人民币计价的REITs产品。  所谓REITs即房地产信托投资基金,是指以公募方式将指定资产包中的持有型物业分份出售,而后以经营收益进行派息分红的一种房地产资产证券化产品。此前,在香港已有越秀、领锐两只REITs,但均以港币发行计价、派息。“这次汇贤的承销商中,既有汇丰这样的老牌英资承销商,也有内地的中信证券,这样的安排,就是考虑到以人民币计价后,内地资金可能产生的购买需求。”一位接近承销商的人士向记者透露。  记者了解到,领锐、越秀两只REITs首发之时,其内地资金的购买比例约在1/4左右,之所以较低,主要是由于其发行、派息以港币计价,投资人所得的派息收益如需转移至中国内地,须兑换为人民币,但中国内地对于资本项目的管制,即便是港币的结汇,额度也十分有限。  前述不愿具名的承销商告诉记者,汇贤的内地散户购买需求中,内蒙古、江浙等地的社会资金较为集中,其中以不同规模、等级的私募集体商洽认购的情况较为普遍,同时,也有部分“散户”。  “以人民币计价,就意味着汇贤所产生的收益无须结汇,投资人就直接可以转移到内地的账户。”清华大学房地产金融研究所所长冯科告诉记者,这是导致汇贤的内地资金买家远高于领锐、越秀两家的原因所在。  冯科甚至预计,到正式公开发行时,内地买家的比例恐将超过1/3,他表示,除了一些来自美国的押宝人民币升值的资金外,想不出还有什么其他境外买家会购买汇贤。而且汇贤以人民币发行,境外资本同样需要“换汇”才能购买,而外资机构的“换汇额度”,在资本项目管制下,也十分紧张。  记者掌握的情况表明,由于目前认购形势较好,定价意向由此前流传的每单位4至5元提高至5至6元,令每手千个单位的入场费,可能增至近6000元,但暂未最终定案。  资金寻路  中国房地产研究中心最新的一份研究报告显示,目前中国内地执行的严厉限购政策,将导致超过850亿元规模的社会资金从住宅市场中被挤出。前述不愿具名的承销商向记者表示,他所接触的“私募”中,不少都是成立于2011年春节之后,而在春节之前,国务院要求房价上涨较快的城市,要严格出台并执行住房限购政策。  “他们计算投资回报是否合理的方式,就是和当地比较发达的民间借贷做比较,比如,鄂尔多斯民间借贷的利率月息2%~3%,而汇贤的派息预计在2.9%左右,所以,鄂尔多斯的资金在接受起来就有一定的障碍,需要拉长整个回报期以稳定收益的总额度,并且将升值预期都计算在内,而江浙等地的资金,对这个收益率就比较认可。”一位在内蒙古从事小型私募的操盘者向记者表示。  不过,无论如何计算其投资回报率,对于汇贤资产包中的投资对象商业地产,这些资金一直持认可态度。高和投资合伙人苏鑫告诉记者,从2005年开始,商业地产就一直是内蒙古、山西、河北以及江浙部分地区社会资本的出路。  根据商业地产专业销售机构誉翔安的统计资料显示,2010年北京写字楼整售市场大单成交共计7单,总成交额约120亿元。成交项目区域分布极为广泛,可以称得上是遍地开花,这在以往的整售市场上是不多见的。  而整栋成交之后的散售,则佐证了社会资金将商业地产作为资金出路的认可度。高和投资收购的琨莎中心二期已售罄,另外一个该基金收购的金澳国际项目目前也在销售中,潘石屹旗下的中冠大厦也将在未来几个月内启动销售。  “从目前我们和主管部门交流的情况看,内地的REITs只可能先给保障性住房开口子,给商业地产开口子的可能性短期内几乎没有。”中国房地产协会金融专业委员会的一位权威人士称,因此,他认为汇贤的模式是未来的一种可能,但无论是在内地直接散售商业地产,还是在境外购买人民币计价的REITs,实际上是殊途同归。  誉翔安机构负责人王珂则向记者表示,与汇贤购买需求同类的投资性客户主要分为两类,一类是本地客户尝试性投资,相对资金量不大,约在1000万元以内,另一类就是异地客户安全性投资,资金量较大,一般在2000万元以上,规模大的甚至能够达到几亿元,所谓安全性投资,即是在投资渠道匮乏之时的一种变相储蓄的行为。  这与汇贤异曲同工。

此外,近年来,香港成为国内房企IPO的热门选择,并且上市后,企业还都纷纷运用金融工具在资本市场进行后续再融资。包括碧桂园、恒大、龙湖、花样年等公司还通过发行美元及人民币优先票据以及配售新股等方式进行融资。融资的金额也从几十亿元到几百亿元不等。其中,恒大集团在上市后集资金额超过690亿港元,为其2009年IPO集资金额65亿港元的10倍以上,是上市后在资本市场后续融资比例最高的企业。

8、REITs的费用安排

企业总体IPO

汇贤产业信托

澳门新萄京娱乐,■新快报记者 谢蔓

、政府证券及其他公共证券;

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部高级董事陈家辉表示,过往房地产开发商的资金运作模式,主要包括通过预售款回笼资金,开发成本来自银行贷款,地价款来自开发商自有资本等,资金来源单一,回笼资金过程慢,并且容易受到政策影响。“近年来,严厉监管预售安排,再加上政策调控令销售较过往困难,开发商在市场上回笼预售款的时间较长,金额亦有所减少。金融政策调控令银行收紧房地产开发贷款,开发商需自行筹措开发建筑资金。上述种种情况使得积极拓宽融资渠道成为开发商必然的发展趋势。”陈家辉说。目前房企的融资已经从以往较为单一的银行贷款发展成为较为多元化的方式,包括企业间的股权合作、民间金融、在国内、海外上市、发行债券、典当、信托基金、私募基金、保险公司、房托基金等各种方式。

REITs要在港交所挂牌,必须经过香港证监会的批准,根据香港证监会颁布的《房地产信托基金守则》,港股REITs主要有如下特征:

业内人士还认为,目前在香港联交所上市的几只REITs,
普通投资者可以通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权,同时享有物业的租金收益权,这也是真正意义上国际标准的REITs。未来,国内的REITs也有望在A股上市。

置富产业信托

业内人士认为,房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。相对于其他融资渠道而言,REITs由于自身的特点,将成为商业地产市场融资的一种重要渠道。包括为出售资产以外的其中一种理想的退出机制,比股权融资方式更能够掌握对资产的控制权,比公司上市和发行企业债券门坎低,打包资产包组合较具弹性及多样化等。

开元产业信托

商业地产REITs

香港的REITs起步比较晚,2005年才有第一只REITs在港交所上市,也就是2005年11月25日挂牌的$领展房产基金,随后起起伏伏,截至目前总共有10只REITs在港交所挂牌,涵盖资产主要是香港本地和中国大陆的商业地产,主要有商铺、写字楼、酒店、工业物业等资产。

企业总体IPO上市、上市后再发债融资、商业地产资产证券化……戴德梁行的最新分析报告指出,近年来,房企“小伙伴”们都摆脱依靠银行、自有资本的单一来源,实现企业总体IPO,并且上市后,企业运用金融工具在资本市场进行后续再融资,最高获得了10倍于IPO的募集金额。同时随着万科、万达两位带头大哥商业地产REITs的众筹产品推出,以后该类产品将越来越常见于商业地产。

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除了万科和万达外,越秀集团旗下的越秀房地产投资信托基金是全球首只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金,于香港交易所主板上市。记者了解到,除了带头的龙头大哥,中海、保利、华润置地、龙湖等企业也均正在实施将其商业地产证券化的计划。据悉,华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米,而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积也已超过200万平方米。

置富产业信托的物业资产主要是17项位于香港的购物中心/商场,物业主要商户是日用品零售,能在一定程度上抵御周期性。2017年租金水平为平均每平方尺41.8港元。置富的资产管理人会收购物业,上市以来管理的物业由5项增至17项。但很少出售物业,除非足够高估,直到2015年才出售一次物业套现6.48亿港元,主要靠物业翻新和收购提升来带动租金收益增长。

6月8日,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。无独有偶,此前一天,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,这是一款类REITs的产品,以万达广场作为基础资产,募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

以交易价3.19港元计算,总市值约46.5亿港元,以2016年派息计,股息率约为5.5%。泓富与领展同样在2005年上市,泓富11年来的累计分红是1.4846港元,以3.19元股价计算,11年来累计上涨116%,年均涨幅10.5%,相比领展房产基金逊色不少。泓富2017年单位资产净值5.17港元,PB为0.62。

同时在香港和新加坡上市,李嘉诚旗下长实地产持有其27.63%的股权,以每股价格9.05元计算,市值172亿港元,以2016年派息计,股息率约为5.4%。单位资产净值12.9港元,PB为0.7。

1、香港证监会强制要求REITs扣税后净收入90%金额分派给基金单位持有人作为股息;

托管费:一般由银行担任REITs的受托人监管资金运用。按照物业价值的一定百分比收取。

管理人费用:由REITs的管理人公司收取,包括基本费用和表现费,基本费用属于常规征收费用,按照REITs的资产总值的一定比例每年征收。管理人费用既可以用现金支付,也可以用REITs的基金份额支付,相当于增发基金份额;

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@今日话题

富豪产业信托2007年3月在港交所挂牌,发行价2.68港元,上市7年来累计派息1.5609港元,以2017年6月1日2.22港元股价计算,7年来累计上涨41%,年均上涨5.85%,截至2016年底基金单位资产净值为4.125港元,PB值为0.54倍。富豪产业信托的主要资产是位于香港的8家酒店,2016年酒店平均入住率为86%,平均租金下跌3.2%。

6、REITs对房产的持有期至少为2年,如果是发展中的项目,要求自竣工起持有至少2年。这条规定主要是为了防止REITs管理人频繁买卖物业,因为很多REITs管理人在管理合同中都签有收购和出售费用条款,也就是说REITs管理人不管是收购新物业还是卖出目前持有的旧物业,都可以按照物业交易总值的一定比例提取收购费或出售费,这可能会刺激REITs管理人频繁买卖物业,所以香港证监会对此做了限制。

开元产业信托号称是全球第一个专注中国内地酒店业的REITs,拥有6家五星级酒店和2家四星级酒店,分别是杭州开元名都大酒店、上海松江开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店、开封开元名都大酒店、浙江开元萧山宾馆、荷兰开元假日酒店。

成都天府丽都喜来登酒店69%股权

是首家在香港上市的人民币计价的REITs,2011年4月29日在香港挂牌,发行价5.24元人民币,长实地产持股39.09%,汇贤产业信托持有的物业主要包括北京王府井的东方新天地等写字楼和酒店资产,按照股价3.1元计算,市值170亿。上市6年来每股累计派息1.4335元,以2016年派息计,股息率8.8%。以股价3.1元加历年累计派息,汇贤产业信托上市6年来股价下跌13.4%!每基金单位资产净值为4.8403元人民币,PB为0.64。

3、REITs管理的资产既可以是香港本地商业地产,也可以是海外房地产,包括位于中国大陆的商业地产,目前港交所上市的10只REITs管理的资产主要就是香港和大陆的商业地产;

REITs说的通俗点就是包租公包租婆,通过大家集资然后持有物业收租,然后扣除管理费等费用之后,把90%以上的租金分给投资人。就像周星驰电影《功夫》里的这两位:

阳光房地产基金

李氏三杰:置富/泓富/汇贤

领展房产基金

冠君产业信托2006年5月在港交所挂牌上市,发行价5.1港元,11年来累计派息2.6087港元,以2017年6月1日交易价5.1元计算,冠君产业信托累计上涨51%,年均涨幅4.63%。2016年派息比例为94.5%,股息率为4.5%。截至2016年底每单位资产净值为8.72港元,PB值为0.58倍。冠君产业信托的主要资产是位于香港的两项物业,包括花园道三号和朗豪坊

汇贤产业信托的物业组合全部位于内地:

春泉产业信托资产净值为8.6668亿美元(合67.34亿港元),每单位资产净值5.95港元,以3.28元交易价计,PB值为0.55倍。2016年派息比例为93%,股息率为7%。

与置富产业信托不同,领展房产基金概不会就收购、出售或按所管理资产之百分比或按表现收费。领展的分红政策是租金扣除费用后100%分红。

截至2018年3月,总计有10只REITs在港交所上市,包括领展房产基金、置富产业信托、泓富产业信托、汇贤产业信托、越秀房产信托基金、富豪产业信托、春泉产业信托、开元产业信托、阳光房地产基金和$冠君产业信托$

2、REITs管理人可以管理的商业地产抵押向银行借钱,但是借贷比率最高只可占资产总值的45%,这是为了给基金管理人强制设限,以免管理人为了业绩过度上杠杆;

、香港本地或海外地产基金;

收购费用和出售费用:当管理人收购或出售物业时,按照收购或出售物业的资产总值一定比例征收。

洗文来源@割总

5、REITs可以投资以下金融产品,但是该类金融产品要具有流动性,同时投资以下任一由单一机构发行的产品不得超过REITs资产总值的5%。同时,投资以下金融产品和发展中的物业的合并价值,不得超过REITs资产总值的25%:

北京东方广场东方新天地(含购物中心/写字楼/酒店/服务式公寓)

表现费:属于约定项目,可有可无。表现费每年最多只可征收一次,只有当基金的单位资产净值超过上一次支付表现费时的单位资产净值,才可征收表现费,也就是说,征收表现费的标准是单位资产净值创新高。

、在港交所或其他证券交易所上市证券;

李嘉诚旗下长实地产持有泓富产业信托18.88%的股权,2005年12月26日在香港上市。泓富在香港非核心商业区总计拥有8项物业,分别是3座甲级写字楼、2座购物中心、2座工商综合物业和1座工业物业。甲级写字楼、商用物业、工商综合物业及工业物业分别占资产总值的58.5%、21.3%、17.3%及2.9%。

4、除了持有成熟物业之外,香港证监会允许REITs持有或收购开发中的物业项目,但是要求资产总值至少75%必须投资于产生定期租金收入的房地产项目,也就是说至少75%必须投资在成熟物业(已经在产生租金收入),而不是发展中的物业。对于收购尚未产生收入的开发中的物业,这些项目的累积合约价值及物业发展费用等,无论何时均不得超过REITs资产总值的10%。REITs禁止投资空置土地;

开元产业信托2013年7月在港交所挂牌,发行价3.5港元,3年时间内总计派息0.8426港元,以2017年5月25日收盘价2.44港元计算,3年来股价累计下跌6.2%,年均下跌3.1%;以2016年派息计,目前股息率8%。以现价计,单位资产净值为3.9346港元,PB值约为0.87倍。

春泉产业信托

、回购REITs份额,使得单位份额的收益提高;

、交易物业,REITs可以将所持物业交易出去,或者买入收益率高的物业,以增加持有人的分红;

REITs的主要收益来自于租金,而投资人对REITs年复一年的增长要求,要求REITs从以下几个方面提高派息:

、涨租金;

越秀房产信托基金

领展房产基金(以前名字是领汇房产基金)2005年11月上市,发行价10.3港元,上市11年来累计分红13.9801港元,以2017年5月10日56.85港元的股价累计计算,领展房产基金11年上涨5.88倍,平均年涨幅53%!绝对是香港的REITs之王!以2016年派息计,股息率约为3.6%,每单位资产净值约为56.79港元,PB约为1。

春泉产业信托2013年12月在港交所挂牌,发行价3.81港元,3年来累计派息0.83港元,以2017年5月31日3.28港元股价计算,3年来累计上涨7.9%,年均涨幅2.63%。春泉的资产很简单,就是位于北京CBD的华贸中心写字楼,包括华贸中心1号和2号写字楼,以及地下600个车位。

物业管理费:由物业管理公司按照物业收入的一定比例征

领展房产基金市值约为1260亿港元,市值为亚洲最大,为恒生指数成份股。作为指数成份股的好处,港交所有发行领展房产基金的期权,想做增强收益的同学可以去看看,不过由于领展波动较小,期权费很便宜。同时,投行也有发行领展的权证和牛熊证,胆大的同学也可以参与这些产品来增强收益!

越秀房产信托基金2005年12月21日在港交所挂牌,发行价3.08港元,2017年市值134亿港元。物业组合主要是广州的6项物业,另外有一栋上海物业。越秀房产信托上市11年来累计派息2.8843元,以2017年5月股价计,11年来累计上涨142%,年均涨幅12.9%!上市11年来,派息均按照100%派息!以2016年派息计,股息率7.1%!单位资产净值5.18港元,PB值0.88!

如何像李嘉诚一样收房租澳门新萄京娱乐 2

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置富产业信托、泓富产业信托和汇贤产业信托有一个共同点,都是由李嘉诚旗下的长江实业地产分拆而来,分拆完成后,长实地产主要做物业发展,而这三个信托主要负责持有物业,资产包括在香港和内地的购物中心、商场、写字楼、酒店和工业物业。

富豪产业信托

泓富产业信托

、通过物业提升工程,获得更多更合理的出租面积,使得租金上涨;

7、REITs管理人要确保在任何时候拥有物业50%以上所有权及控制权。按常理说一般要求REITs管理人要100%持有物业,但是香港证监会也开了口子,但是要求最低50%以上业权,因为50%以下持有比例,一是管理人对物业的控制受限,二是面临会计上对收入的确认有很大不同。同时,香港证监会要求REITs管理人要能够证明该项安排(包括拥有物业不足100%权益)的决定符合持有人的利益;

领展房产基金的物业主要位于香港,以购物中心和商场为主,同时有部分停车场物业收租,在香港有100多项物业,在中国大陆有3项物业,主要是商场和写字楼,包括北京欧美汇、上海的企业天地1号及2号,以及广州西城都荟广场。

阳光房地产基金于2006年12月在港交所挂牌,主要资产是香港的10栋写字楼和6个零售物业,发行价2.6港元,10年内累计派息2.0746港元,以2017年5月25日5.07港元的交易价计算,10年内累计上涨175%,年均上涨17.5%!以2016年派息计,目前股息率为4.8%。每股净资产为8.35港元,目前PB值为0.6。阳光房地产基金的写字楼和零售物业收入占比分别是49%和51%。

冠君产业信托

、非上市债券;

、节约物业管理成本,比如为物业安装节能装置;

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领展房产基金管理的物业主要承租人属于提供生活必需品的商户,抗周期能力较强,公司拥有的物业从长期看有涨租能力。REITS管理人又常年为旗下物业开展提升工程,遇到价格高估的物业,领展的管理人也愿意适时卖出,或者买进低估物业。

置富产业信托2010年4月20日以介绍形式在香港上市,上市首日开盘价约为4港元。置富产业信托7年内累计派息2.5679港元,以9.05港元计算,加上派息7年内上涨1.9倍,年均涨幅27%!

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