奥门新萄京金融危机后美国地产贷款不放松 贷出5成就算不错

当地时间4月5日,美国众议院提出一系列法案重新整顿“两房”,逐步结束政府对其的接管。考察美国“两房”模式对于正在大力推进保障房建设的中国也许能带来有益的启发。  在过去40年,房利美和房地美一直是美国政府鼓励私人拥有房产的重要机构。大量的房贷,都由这“两房”担保,“两房”又由政府出资担保。结果,银行释放出大量房贷,不必考虑太多风险,一旦房主无法还贷,所出现的坏账可以通过“两房”由纳税人埋单。这使美国的房贷优惠到了令人难以置信的地步:30年的贷款年息在5%以下。这个锁定的利率,在日后通货膨胀、利率上涨时能旱涝保收,在理论上可以低于通货膨胀率,等于零利率甚至负利率。如果日后利率下降,房主则可以通过再贷款进一步调低房贷利率,永远立于不败之地。难怪有人曾在《华尔街日报》上质问:哪个中小企业能够拿到如此优惠的贷款?这种“先生活,后生产”的信贷结构,是导致美国超前消费经济泡沫的根本原因。  如今,“两房”成了“毒产”,其坏账已经吞噬了1340亿美元的税金,而这个数字还在看涨之中。让“两房”寿终正寝,也是众望所归。但是,埋葬“两房”后的房市前景如何?对此则很少有人考虑。  有学者指出,“两房”寿终正寝,将彻底撼动30年固定利率这一主导性房贷。财长盖特纳在国会作证时已经承认,政府降低对房贷市场的参与,一个直接后果就是减少30年房贷的供应,同时也将提高30年房贷的利率。自1954年以来美国人已经习以为常的住房福利,也可能由此大部分消失。  道理很简单:没有政府担保,银行就不愿意提供那么长期的贷款,不愿意维持那么低的利率,对贷款人的信贷信誉也查得更凶。如果把30万美元房贷的偿还期从30年砍到15年,那么贷款人每月的还贷额就要多出600美元以上。同时,如《纽约时报》的报道所指出,房贷的费用也可能全面提高。比如锁定利率本身就要付费。利率本身也会攀升。这样,月还贷额的上涨就不止600美元。假设一个年收入5万多美元的中等家庭,每月的工资单在扣除各种税收、医保等费用后就剩下3000美元上下。还贷额突然上涨600美元以上,还有多少人买得起房子?  另一问题是首付。《经济学人》最近的专题报道揭示,美国政府通过“两房”担保了85%以上的房贷(另有说90%)。首次购房的人,在这种福利下只需支付3.5%的首付。金融危机后信贷紧缩,银行普遍要求20%的首付。在这种情况下,30~39岁首次购房的阶层需要五年如一日地积攒税后收入的35%,才能拿得出首付来。如果房贷“私有化”,首付标准再进一步提高,40岁前还有多少人能拿得出首付呢?  房市泡沫崩解后,美国的房价大致回归了理性水平,目前市场上75%左右的房子按当地薪金水平属于可承受的范围。在内陆大片地区,两年左右的年收入即可买下一栋独体房子。问题是,美国近几十年强劲的经济增长,主要是沿海发达地区所创造的。这些地区的大中城市,房价依然难以让年轻人所承受。知识经济的主力,主要是这些正在创造力顶峰却缺乏资本的年轻人,而非买得起房子、功成名就的大款。“两房”之后,这些年轻人往哪里去?他们退出大中城市,美国又如何维持经济活力?另外,一旦大中城市房价难以承受,许多人不得不到郊区寻找落脚之地,摊大饼式的郊区化将进一步破坏生态、增加通勤时间、交通系统的压力和能源消耗。在中东动乱、石油危机的悬剑之下,这样的发展如何可能持续?

近期国内各地一线城市的房屋价格在疯涨。王先生在某座城市中所购买的房子是2室2厅1卫,2004年买进后几年涨幅一直不大。而2015年9月的时候,他查了小区内类似的房子,价格是350万左右,这两天他再查,类似房子的房价已经达到420万。短短半年上涨了20%。

Chester@丘爷房谈

“我本来以为房价基本到顶了,现在还能看到这波行情。”王先生告诉《第一财经日报》记者,“我打听了一下,原来有一种新的融资火起来,叫做首付贷,把房市给抄火了。”

2015年12月,美联储将联邦基金目标利率从0-25基点(一个基点=0.01%)提升到25-50基点,从而正式开启了新一轮的美元升息周期。这次加息,距美联储上次将利率降到0%,已经过去了7年,距离上次加息,则已经过了9年。

首付贷在不同金融公司有不同的称呼,但是基本概念相同,就是在购房者付不起20%首付的时候,给予购房者部分或全部首付款的贷款,同时收取更高的利息。例如搜狐焦点和捜易贷推出的首付贷24个月的利息是10%,同时,搜易贷平台对借款用户还收取贷款额3%的服务费用。首付贷最高可贷款总房款的20%。《第一财经日报》记者在该网站上列出的成功案例里看到,一般贷款金额都在10万以上,也不乏60万元的贷款。即使是北京、上海这样的大城市,10万元也相当于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭总收入。

对于自住房购买者和地产投资人来说,加息周期中最为关心的问题当然是:买房贷款的Mortgage利率是不是也会随着美联储加息而逐步上涨,而上涨幅度和速度会怎样。这就涉及到Mortgage市场利率的形成机制。

中国的这个新金融产品,很容易让人联想到美国2008年金融危机,美国火红房市的情形。那么当初美国到底发生了什么事情呢?

对于大部分银行贷款产品来说,美联储加息的影响是立竿见影的。因为美联储利率是整个市场资金成本的基石。美联储加息的效果,会马上反映到银行的资金成本(基石利率+金融机构风险溢价)中,银行又会把这个成本传导到贷款者头上。最为极端的例子是信用卡。由于信用卡是浮动利率,美联储的加息在下一个账单日就会反映到信用卡的新利率中。而其他产品,根据其条款利率是否固定或者浮动,也会在以后以存量或者增量形式陆续反映这种变化。

权责错配贷款资质失控

但是Mortgage的利率生成和传导机制却和普通金融产品不一样。

回顾美国2008年的金融危机,推手为上世纪末美国政府不当的房地产金融政策。当时美国经济低迷,政府希望找出一个新的经济增长点,居者有其屋曾是美国梦的一部分。“两房”就在这个环节发挥作用,它们为国民提供住房融资,帮助民众购买房屋,刺激内需。这两家公司与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同,它们虽然是以营利为目的的私营公司,但又担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。2001年,房利美在使命宣言中称:“我们的事业是房屋所有权的美国梦”,公司的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。正是因此,他们享有政府隐性担保的特权,因而其发行的债券与美国国债有同样的评级。借钱给购房者的商业银行通过把客户的房贷打包卖给两房,不仅仅银行能迅速回笼资金,而且可以利用两房优越的评级降低融资成本,使得购房者的买房成本更低。如此利国利民的好事,与其他资产证券化一样都有一个问题,就是发放贷款的商业银行不承担最终承担信贷风险。这种权责错配造成了银行放贷条件越来越激进。

美国最为典型的房贷形式是30年固定利率贷款(30 YR
FIXED),占整个房贷市场85%以上份额
。但这个30YR
FIXED却是一种颇有美国特色的金融产品。在其他很多国家,比如中国,尽管也有长达15-30年期限的房贷,但是利率大多是浮动的,每隔3个月或者半年会根据市场利率进行调整。30年固定利率贷款对于买房者的好处是显而易见的:

随着房市火爆的日子越来越长,优质客户越来越少,银行和房产商的生意都越来越不好做。商业银行只有放宽了条件。

承受性好:30年固定房贷的利率相比于别的贷款产品,一般较低(后面会解释原因)。而特别长的还款期也减少了每月的还款额

只要信用分数能够达到两房的最低要求,没有收入没有工作都不要紧。银行推出免文件贷款(Alt
A Mortgage)
。原本是为了使得优质客户特别是收入比较难以证明的自雇人士或者小业主快速地取得贷款,不必为筹备例如在职证明,收入证明等等繁琐的文件而奔波浪费时间推出的产品被迅速的滥用了。根据经济危机时检察官对银行的起诉,许多银行都有雇员蓄意夸大贷款者的收入,以便贷款能得到批准。至于贷款者如何能够还得起月供则是两房需要担心的事情,银行工作人员根本不在乎。

预期稳定:利率和还款现金流固定,不会出现还款额突然跳涨而断供的情况

从上世纪末期开始,在货币政策宽松、资产证券化和金融衍生产品创新速度加快的情况下,“两房”的隐性担保规模迅速膨胀,其直接持有和担保的按揭贷款和以按揭贷款作抵押的证券由1990年的7400亿美元爆炸式地增长到2007年底的4.9万亿美元。在迅速发展业务的过程中,“两房”忽视了资产质量,这就成为金融危机爆发的“温床”。

有弹性:提前还款没有罚金

有信用没收入的人买到了房子之后,银行下一步的业务来源就只有没有信用的人。银行认为很多人目前还是很有钱的只是以前犯过错误,例如忘记还过信用卡债,既然现在他们现在都“幡然悔悟”了,自然银行也能帮助他们实现拥有房产的“美国梦”。虽然两房不收这种信用分数过低的次贷,但是能进行资产证券化的也不止两房,投行都在打包次贷,投资人也愿意为了多收些利息,冒险投资次贷衍生出来的证券产品。

但是对于银行来说,发放30年固定利率的贷款,却是一个天大的难题。银行不光要对贷款人的还款能力和违约风险进行评估,还需要对市场未来30年的通货膨胀率率进行准确预测。如果固定利率显著低于未来的实际通胀,银行就会面临负利率和亏损。

费城宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产客座副教授山姆·坚登告诉记者:金融危机的主因就是“有毒”房贷。那些借贷人的信用有问题,文件缺失,或者就是造假和骗贷。

预测通货膨胀这个活儿有多难呢?2010年美国通货膨胀率为0,但是往前推30年的1980年,美国通货膨胀率是15%!而今时今日,又有谁能够预测2047年的通货膨胀率呢?

不断攀升的金融杠杆

这么说起来,给30年固定贷款定价似乎是一项不可能任务。那么它又怎么会成为美国房贷市场的主流呢?秘密就是:银行们根本不用承担这个风险!他们找到了背锅侠——房利美和房地美。

佛罗里达州坦帕市查尔斯·鲁顿伯格房产中介(Charles Rutenberg
Realty)的房产经纪人林雅琛至今回忆起金融危机以前几年的房产销售高峰还是感概不已。

Home
Ownership(“自有住宅”)一直是美国梦和美国生活方式的核心要件之一,也是美国中产社会稳定的基础
。当年“两房”的创设,就是为了帮助更多的美国人实现这个梦。“两房”推进自有住宅的手段,并不是直接去建设廉租房或者经济适用房,而是创造一个更宽松的房贷市场。两房的主要功能,就是从各银行手里收购符合标准的30年房屋贷款,将它们打包成住房抵押债券(MBS),然后卖给二级市场投资人。所谓的MBS,就是以屋主们的房贷还款为现金流的债券。

“买房的人太多了,我们只要做文案就可以了,贷款几乎都不是问题 。”
林雅琛告诉《第一财经日报》记者 。

而这个系统中点石为金的一笔是:“两房”会为被打包的房贷提供担保,而这个担保几乎等价于美国政府担保。也就是说:两房债券的信用级别几乎可以与美国国债相比!之所以说是“几乎”,是因为“两房”的美国政府担保属于隐性。美国法律将两房定义为Government
Sponsored
Entity(GSE),可以说金融市场没有人知道这个词到底是什么意思,但是没有人怀疑政府会担保“两房”的债务履行。2008年以后美国财政部接管濒临破产的“两房”,更是明确了这种担保义务。

佛罗里达州三面临海,州内有著名的迈阿密海滩,是人们旅游的度假胜地。这里在2000年年初房市泡沫高潮时成为人们争相抢购的地方。而金融危机后
,林雅琛则经常带客户购买法拍屋。当地的法拍屋在金融危机后的一段时间货源充足。原价近30万美元的房子,20万美元就被买走了

房贷MBS市场的另一个重要特点是:两房对conforming(“符合要求”)的房贷是敞开收购的。不管贷款人是张三李四,发贷银行是农村信用社还是花旗大摩,只要符合“两房”对于贷款的一些基本要求,比如FICO分数,LOAN
TO
VALUE比例,贷款额上限,两房都会敞开收购,然后打包成MBS资产包,在二级市场上拍卖。而二级市场投资人也根本不用去认识MBS背后的一个个贷款人,他们只要定期从两房收取债券付息就好了。

专家介绍,贷款的金融杠杆最重要的指标是贷款价值比。通常30万美元买一套房子,首付20%也就是6万美元,贷款24万,贷款价值比就是80%,金融杠杆为5倍。两房要求房贷贷款价值比最高不超过80%,这样万一房价下跌20%以内,两房还可以不用承担损失。当然,两房所料未及的是,金融危机的时候房价下跌超过20%的地方大量存在。

打个比方:各种不同地域,房型,贷款人,发贷银行的房贷,就像不同毛色、胖瘦的生猪。只要符合两房的最低标准,两房就会把它们收购进来,做成香肠,在运到超市去出售。而最终消费者根本不知道,也不在乎猪长的什么样子,他们只要认准“两房”牌子的香肠就好了

美国纽约的Aquity
LLC公司的董事总经理李池专门做房地产融资的生意,她告诉记者,
在金融危机前,房地产开发商轻易就可以贷款到90%以上,而现在能贷款到50%就已经很不错了。

典型的房利美MBS债券,如同食品配料表一样,标明了其中包含的各种房贷信息。但是一般来说,二级市场投资人由于有GSE担保,并不会去关心这些“配料”。

“你可以很明显感到这里的区别。”李池说,“我觉得以前的放贷太松了。”

这样一来,银行根本不需要担心30年以后的通胀率如何。他们发放的房贷,只需要在自己账上呆几个星期,就可以转售给“两房”,资金可以回笼,继续发放新贷款。而两房对新贷款的收购价格,则是根据近期类似贷款MBS的拍卖情况来定的(房贷收购价=MBS定价-两房利润)。而两房MBS债券的价格,又是类比(稍高)于美国长期国债的。

在金融危机以前,贷款价值比经常能够进一步提高到95%,也就是说只要5%的首付就能买房子,金融杠杆一下子从5倍提高到25倍。通常有两种方法可以提高金融杠杆。有的商业银行本身就提供首付不到20%的房贷。这种房贷无法通过两房证券化,但是因为利息高,还是能卖给投行打包变成无两房担保的房贷证券。这样,30万美元的房子,只要有1万5千美元的首付款,剩下的银行都负责贷款解决。

所以住房贷款市场,其基石利率并不是联邦基金利率,而是美国长期国债利率长期国债利率,又取决于市场的长期通胀预期。美联储只能通过公开市场操作影响短期利率,却无法决定市场的通胀预期。而由于“两房”的介入和担保,房贷利率的传导机制和普通个人消费和商业贷款也不同。国家担保抹平了市场波动和不同购房贷款人之间的各种差异,形成了稳定而廉价的贷款成本预期

还有一个办法就是由银行提供一个住宅权益贷款(Home Equity
Loan)。住宅权益贷款就像首付贷。如果要买30万美元的房子,购房者只有1万5千美元可供首付,银行可以提供4万5千美元的住宅权益贷款,以及24万美元的普通房贷。这样,银行可以把普通房贷部分卖给两房,以便快速回笼资金。4万5千美元的住宅权益贷款,作为首付款,由房屋价格减去普通房贷的差价也就是6万美元的差价做担保。因为房屋价格减去房贷被称为住宅权益,所以首付贷在美国被称为住宅权益贷款。住宅权益贷款不仅仅可以拥有首付,也可以用于其他消费。

为了让低收入者能够买房子,仅仅是提供住宅权益贷款补足首付款还不够,美国银行继续创新,发明了低月供房贷。这种房贷刚开始几年月供很低,只要偿还利息不需要还本金。有的更加激进的甚至每月还款额还不能够还利息,所以本金就不断的上升。如果房价不相应得上涨,贷款价值比和金融杠杆就与日俱增。

住宅权益贷款虽然也是抵押贷款,但是其抵押顺序低于普通房贷,如果贷款人无法偿还债务,拍卖房屋所得款项必须先全额偿还普通房贷,有多余的才会偿还给住宅权益贷款,所以又被称为次顺序抵押贷款(second-lien
mortgage)。在金融危机的时候,大量的法拍屋成交价格尚低于房贷余额,借出住宅权益贷款的银行就没有任何补偿。与中国和其他国家不同,美国银行对房贷和住宅权益贷款都只有对抵押品的权利,对贷款人没有追索权。即使拍卖房子不能全额偿还贷款,银行也不能继续要求贷款人把余款还上。金融危机时的大量的借款人明明有钱还贷的,但是看到房价已经比房贷低了超过20%就也拒绝付钱,直接把房子交给银行,让银行承担大部分房价下跌的损失。

坚登教授告诉《第一财经日报》记者:
“从政策制定角度来讲,维持首付比例,防止购房者减少他们对房子的直接投入是必要的谨慎。首付比例过低,会鼓励购房者在房价下跌时放弃房子。20%的首付比例是非常必要的风险缓冲。”

金融危机以后低月供房贷,特别是本金会继续上涨的房贷已经绝迹了。住宅权益贷款继续存在,但是更多的是为了没还完房贷的人提供新的贷款。目前,住宅权益贷款可以最长借10年,利息只比30年房贷利息高1%,大约4.75%的年利。但是由于银行收紧了信贷,严格控制总的贷款价值比,使其不超过90%,抑制了通过住宅权益贷款来筹措首付款提高金融杠杆的做法。

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