北京一季度土地市场量价齐跌 土地收入缩水2/3

这两年在全国城市土地收入榜上常名列三甲的北京市今年土地收入开局不利。一季度北京市土地市场共成交46块土地,总成交面积达441.6万平方米,出让金总额达159.3亿元,平均楼面价格仅为3607元/平方米。而去年第一季度,北京市土地市场共成交59块土地,总成交面积达664.5万平方米,土地出让金总额达486亿元,楼面价格为7314元/平方米。  据此计算,今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%,楼面价格下降了49%。一季度,北京市共供应经营性用地37宗,已成交20宗,还有17宗待成交,总成交面积约为240.3万平方米,为北京市带来了约140.9亿元的土地收入。其中仅7宗为纯住宅用地。在已成交的土地中,纯住宅用地只有2宗,总成交价约为2.38亿元。特别是在3月,北京住宅用地零成交,导致3月的楼面价格仅为1504元/平方米,环比下降79.65%。与较少的住宅用地供应相比,商业金融用地及多功能用地较为活跃,18宗其他性质用地的建筑规模达237万平方米,是住宅用地供应量的73倍,而这18宗土地的总成交价高达138.5亿元。  随着北京市土地供应计划的出台,一季度的最后两天,北京市土地整理储备中心连续推出13宗地,合计提供建筑面积达190万平方米。一开发商表示,其实目前楼市调整期地价开始下跌,正是拿地的好机会,只是目前市场的好地太少了。

4月13日,在国务院常务会议上,温家宝总理再次强调,要巩固和扩大房地产市场调控成效。这也意味着,一些业内人士对政策松动的期望或许会落空。最新数据显示,在持续调控之后,全国20城市土地出让金总额并未出现同比大幅下滑。根据中国指数研究院最新的调查结果,2010年保障房建设需要的资金中,来自政府的比例并不高,未来是否会加大投入?另一方面,即使今年以来不少开发商拿地成本已经出现了下滑,但他们拿地的热情似乎依然不高,是否愿意更多地参与保障房建设,还有待观察。

昨日,某研究院发布“中国300城市土地市场交易情报”报告,近期市场形势转暖,6月环比向好,但上半年整体下行趋势难改,供求量及出让金均低于去年同期,楼面均价小幅回升。兰州1~6月土地出让金为29.9亿元,同比上涨22%,位居300城市第五位。

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根据中国指数研究院数据显示,上半年,土地市场供需及出让金同比下跌,土地出让金总额为7835亿元,同比减少38%。全国土地出让金排名前20城市成交总额为4458亿元,同比减少33%,上榜门槛较去年下降。一线城市出让金总额降幅较明显,深圳仅排名第21位,厦门、青岛、南通、昆明、常州为新上榜城市。

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从供应情况看,上半年土地供应下降近三成,二季度供地逐月上升。数据显示,全国300个城市共推出土地13745宗,同比减少22%;推出土地面积47372万平方米,同比减少29%。其中,住宅类用地3938宗,同比减少27%;推出土地面积15075万平方米,同比减少40%。

近日,国务院房地产督察组陆续出发,奔赴多个省市对当地房地产政策落实情况和调控效果进行督察,中央调控似乎有加码的迹象。

成交面积同比下降40%

此前房地产专家普遍认为,调控的严厉程度取决于各地土地出让收入,如果地方土地出让金收入大幅下滑,会让楼市调控最终无果而终。

供地量整体下滑致成交量走低,1~6月,全国300个城市共成交土地9567宗,同比减少35%;成交面积33362万平方米,同比减少40%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2585宗,同比减少41%;成交面积10633万平方米,同比减少47%。

然而,《每日经济新闻》联合中国指数研究院对“卖地”收入达全国土地出让收入1/3以上的20个城市一季度土地出让数据进行调查却发现,多地土地出让收入基本和去年持平。一季度这些城市的土地出让收入总额超过2000亿元,达去年“卖地”总收入的22.96%。

兰州住宅用地楼面成交价1253元/m2

五合国际智库总经理邹毅说,在各地土地出让金收入没有大幅度下滑的情况下,地方和中央都有着进一步调控的空间。

报告中,上半年月度楼面均价成“V”形走势,6月份冲高,整体小幅回升4个百分点。1~6月,全国300个城市成交楼面均价为1269元/m2,同比上涨4%。6月当月,全国300城市成交楼面均价为1785元/m2,环比上涨79%,同比上涨66%。

城市土地财政“贫富”拉大

数据显示,1~6月份,兰州市总用地楼面价格成交871元/m2,其中住宅用地楼面成交价格为1253元/m2。

尽管上述20城市一季度的土地出让金收入总额达去年“卖地”总收入的22.96%,但各城市却是“贫富不均”。

20个城市中,五成的土地出让金收入达去年全年的20%。苏州一季度“卖地”收入228.72亿元,达去年土地出让收入的63%;去年总共只卖了331.43亿元的沈阳,今年一季度的土地出让收入已达去年全年的47.9%。考虑到一季度向来是土地出让的淡季,部分城市今年的土地出让收入还有可能超过去年。

然而,也有“卖地”收入大幅减少的城市。去年土地出让金收入最高的北京,今年一季度土地出让收入仅159.3亿元,为去年全年的9.7%。1~3月,北京共成交6宗住宅用地,成交面积37万平方米,较去年同期下降75%。去年收金307.05亿元的厦门,今年一季度的土地出让收入只有去年的零头,为8.91亿元。

另外,还有部分城市出现土地出让面积和出让收入不成比例的情况。如去年“卖地”收入增长较快的南京,一季度土地出让面积达去年全年的24.78%,但成交金额只占全年的12.9%;宁波一季度土地出让面积占去年全年的24.25%,但成交金额只有全年的13.4%。

上述城市低迷的土地成交表现,让业内人士质疑城市土地出让收入会不会大幅度下滑,进而拖累地方经济发展。邹毅说,通过土地出让获取收入是国内城市获得财政收入的主要模式,在没有新的模式取代它之前,楼市调控将不得不受制于土地出让收入。

事实上,一些城市土地出让金收入下滑,也有供应减少的原因。

以一季度土地出让收入下滑明显的北京为例,全市总共推出住宅用地5宗,共32万平方米,较去年同期减少77%;天津今年一季度推出和成交面积同比双双下跌,共推出住宅用地351万平方米,而去年第一季度推出面积将近1000万平方米。

土地市场拐点未现

中国指数研究院的统计数据显示,一季度,全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米,环比下跌15%,同比下跌14%。北京土地成交溢价率一路走低,成交的6宗住宅用地溢价率均低于50%,广州共成交5宗住宅用地,均以底价成交。

上述土地低价成交的现象,似乎不代表土地成交价格的下滑。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军说,仅120个城市土地出让价格不能够代表全国的土地价格整体趋势,而且仅凭一季度数据难以预言土地价格整体趋势。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍则认为,观察土地价格,还要看所供应的土地位置。一季度供应的土地大多位置不佳,周边或是工厂区,或是郊区,配套欠佳,地价很难卖高。

除此外,在各城市一季度成交的土地中,有不少是动迁安置类商品住宅用地,拉低了商品住宅用地成交均价。以上海为例,3月推出地块的楼面均价仅为2603元/平方米,成交楼面均价仅6079元/平方米。

不过宋会雍承认,一季度的地价确实比较平稳,往年总会有价格达到周边新房价格80%~90%的地王出现,但今年一季度这类高价地已极为罕见,这说明土地市场开始趋于温和,但要说是土地市场的拐点,还为时过早。

部分城市土地财政依赖减轻

与此同时,调查显示,部分一线城市对土地财政的依赖正在减轻。

中国指数研究院的统计数据显示,土地出让收入并不计算在地方财政的一般预算收入内,而是属于政府性基金收入。在政府性基金收入中,来自土地出让金的份额并不算高。

以上海为例,去年上海的政府性基金收入为2255亿元,其中土地出让收入只有579亿元。而在一季度土地出让收入下滑幅度较大的北京,去年的土地收入只有557.7亿元被列入政府性基金收入。

除此外,一线城市地方经济的增长,或许也在降低城市对土地出让金的依赖。写字楼的租赁数据,或许可以说明问题。仲量联行的统计数据显示,上海浦西甲级写字楼的租金价格环比上涨了8.8%,超甲级写字楼租金环比上涨了10.9%。

相比之下,土地财政对广州、杭州、宁波等城市的重要性仍显突出,中国指数研究院数据显示,土地出让收入往往占到当地政府性基金收入的90%左右。

楼市调控前景难料

尽管上述20个城市中只有一半土地出让收入较去年同期下滑,但国务院向多个省市派出楼市督察组,可以看出中央进一步调控楼市的决心。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为:“全国范围来看,部分工业发达城市的土地成交量下降,不会对地方政府财政造成严重影响,但是由于部分二三线城市土地收入占财政比例过高,一旦土地出让收入减少,会影响到财政收支平衡,从而给当地社会经济带来负面影响。”

“3月份各地房价调控目标出来,反映出中央调控和地方政府之间的博弈。”深圳都会城市研究院院长高海燕称,“中央在制定政策时,会考虑各地发展不平衡的现状,各地城市化水平不一样,对土地财政的依赖度也不一样。”

高海燕称,调控能否坚持,取决于政府对政策执行的态度和决心,但是,房价调控效果或许并不明显。最终,地方政府交出来的房价调控目标,“或许仅有降价结果的数据,而实际上没有降价效果。”

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