险资保障房建设破冰 太保获准上海试点

保监会主席吴定富参加全国两会时表态“支持保险资金投资保障性住房”语音未落,中国太平洋保险(集团)股份有限公司(以下简称为“中国太平洋保险”)参与上海首批公共租赁房项目的债权投资计划已正式通过了保监会的备案。  据悉,该债权投资计划是以10年期债权投资计划方式融资40亿元,用于上海部分公租房建设。这是保险资金以债权方式投资不动产的首单试点。  除了太平洋保险,其他保险巨头都在公开场合表达参与保障房建设的意愿,并投身行动。保险行业全国政协委员、中国人寿保险集团总裁杨超、中国平安集团董事长马明哲在今年递交提案中,都提议利用保险资金支持国家保障性住房建设。  中国人寿已经与北京、重庆等省市政府签约,投资保障房建设,合作还涉及到提供相关的保险保障服务。  风险无忧,商业化模式待考  记者据悉,“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”计划募集资金40亿元,主要用于上海地产(集团)有限公司在上海市区投入的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。  在解释投资方式的选择时,太平洋保险表示:“考虑到投资的安全性,太平洋资产管理公司在深入分析了相关政策和市场主体之后,最终决定以债权形式投资上海地产集团投资建设的公共租赁房,并选择较好的投资项目、资质良好的偿债主体和实力雄厚的担保方。”  不过,对于具体的担保方、项目投资期限等关键信息,上述人士表示暂时不方便透露。  “担保方很有可能是政府成立的公司。”一位地产界人士评论,“有了实力雄厚的担保方,基本化解了保险公司对投资保障房建设的风险。”此前,由于缺少国家财政的担保,保险公司对于保障房建设的安全性尚存疑虑。  保障房建设的投资期限一般在10~15年,符合保险资金尤其是寿险资金的“长期性”特点,可与保险资金久期相匹配,有助于提高保险资金的长期投资收益。  中央财经大学保险学院院长郝演苏表示,要保证保险资金的安全与收益,目前最重要的是要确定相关政策与具体条款:比如,在险资参与的公租房建设中,公租房的土地怎么出,租金标准怎么定,收益分配人群有哪些等等。  “对于保险资金来讲,一个成熟的模式最重要,而且需要在商业性与社会性质中找到一个平衡。”中国指数研究院副院长陈晟认为。  对此,太保集团解释:“由于公共租赁房项目属于保障性住房,项目本身的社会效益高于其经济效益。太平洋资产管理公司为该债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制,在支持公益性项目的同时,保障了保险资金较为合理的投资回报。”

在政府大力开发保障房之际,京沪保障房率先成为险企的必争之地。  在刚刚落幕的2011陆家嘴论坛上,保监会相关负责人透露,由中国太保牵头、联合中国人寿等6家保险资产管理公司参与、筹资规模达700亿元至800亿元的北京保障房建设项目已获保监会备案通过。此前,已有近70亿元的两单保障房债券计划落户上海。  在险企试水保障房项目之际,保监会保险资金运用监管部主任孙建勇更在陆家嘴论坛上透露,年内将会出台保险资金投资保障房建设的相关细则。  一位接近监管层的人士告诉记者,即将出台的保险资金投资保障房建设细则并不影响保险公司已有的操作,而是着眼于解决实际操作中的技术性细节问题。  上海:太保、平安债权计划先行  投资保障房建设是保险资金运用的一个创新,上海保障房项目在吸引保险资金方面已经抢先。  “目前保险资金参与保障房建设都是以发起债权计划的形式设立。”上述接近监管层的人士告诉记者。  今年3月,中国太保宣布旗下太平洋资产管理公司发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”,募集金额为40亿元人民币,目前该项目已经完成资金募集。  5月12日,上海城投与中国平安推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”,募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。  记者了解到,平安与上海城投旗下上市公司城投控股(600649.SZ)的债券计划所募集资金将用于支持城投控股名下的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。  该债权计划的利率方式与之前太保上海的公租房项目采用浮动利率不同:债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息;另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%,浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。债权投资计划的担保方是城投总公司,采用信用担保形式,目前城投总公司在银行的信用级别为AAA级。  上海城投方面人士介绍,采用固定利率和浮动利率结合主要是考虑收益稳定和市场波动,一方面偿债主体希望能稳定利息支出成本,另一方面也希望能够根据市场利率变化进行相应调整。对平安来说,一半固定利率一半浮动利率,也是资产配置的需要。  “资金安全无疑是保险资金参与保障房建设的最大吸引力。资金收益率将是关注的另一面。”一位券商分析人士指出。债权计划中的利率设定肯定是双方的博弈过程,体现了保险公司的议价能力。  上海城投在上海市保障房建设中占据重要角色,其总开发量达到250万平方米,占上海目前总体建设计划的25%。根据城投控股3月25日发布的2010年年报,2010年保障性住房共完成销售面积59.47万平方米,合同金额46.729亿元,回笼资金25.1亿元。  在刚落幕2011陆家嘴论坛上,保监会主席吴定富表示,保监会将在政策允许范围内,本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑,在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。  北京:百亿险资入场  北京保障房项目也在大力吸引保险资金入场,“大手笔”的“蓝德计划”即是佐证。  去年年底,北京启动“蓝德计划”——北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司签订了总金额为700亿~800亿元的债权投资计划,期限为7年。由7家保险公司通过发行债权计划,筹集到的保险资金借贷给北京市土地储备整理中心使用,为保障房建设提供前期土地供应,主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备,不参与后期二级市场开发。与目前所有保险资金参与保障房建设的模式一样,保险资金将不参与后期二级市场的开发。  该项目由太平洋资产管理公司牵头,参与者包括国寿资产、平安资产、人保资产、太平资产、华泰资产、泰康资产。这目前也是保险资金投入保障房建设的最大一单。  据了解,该项目以北京市的土地储备作为抵押,风险可控。该项目收益率是在五年期贷款利率的基础上下浮11%,按季结息付息。另外,首先将按各家资产管理公司规模逐家分配额度,再按照保险资金债权计划的额度分配,每发起一个债权计划,发起公司最多只能认购这个计划的60%,其余40%必须分配给同业机构。因此,理论上讲,业内很多保险公司的资金都将参与其中。  前述接近监管层人士称,目前保险公司“有意向的项目还有很多,不过还需向保监会报备。目前已正式在保监会报备的是太保上海公租房项目与太保牵头的北京保障房计划”。  虽然保障房建设有资金安全、长期回收的特点与保险资金特性匹配,但据记者了解,也有一些保险公司对参与保障房建设并不是特别有兴趣。“利润率不高,6%~8%对一些保险公司来讲并不吸引人。”一位中小型保险公司资产管理部门人士认为。  韬睿惠悦风险与金融业咨询总经理冼懿敏认为,保险资金投资保障房领域风险可控。“目前计划投入保障房领域的保险资金量相对于每年快速增长的保险总资产而言仍然有限可控。保障房也是一种投资标的,不应把它孤立地评估,而应该置于整体组合之内看待保障房对投资组合的回报和风险影响。这要根据保险公司的风险偏好框架建立风险防范体系,对房地产项目、保障房项目进行充分的尽职调查,还要注意人才的培养。”

太平洋保险(601601,股吧)支持公租房建设又有大手笔

“太平洋(601099,股吧)—天津公共租赁房债权投资计划”

最近,太平洋保险集团支持公共租赁房建设又有大手笔,该公司与国家开发银行日前在天津签署全面合作协议,并签署“太平洋—天津公共租赁房债权投资计划”协议。

“太平洋—天津公共租赁房债权投资计划”于今年9月经保监会备案通过,募集资金100亿元人民币,其中首期募集资金50亿元人民币,投资天津市“十二五”期间规划建设的公租房项目。该投资计划偿债主体为天津市保障住房建设投资有限公司,国家开发银行对本投资计划提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

该投资计划的发行设立创造了多项行业领先,是目前募集规模最大的公租房债权投资计划,设计的交易结构安全,实现了经济效益和社会效益的双丰收;是国家开发银行首次提供担保的债权计划,也是开发性金融与保险资金首度合作的成果;本次资金募集迅速高效,从9月28日获得备案通知,到10月25日首期划款,仅经历了14个工作日,有效地增加了委托人在今年的投资收益;该债权计划的交易结构较好地满足了保险资金的特性,资产公司经过多轮艰苦谈判,争取到了较高的收益率,为委托人锁定了长期稳定的收益;太平洋保险在上海、北京、天津三大直辖市率先推出极具社会影响力的不动产资产管理产品,进一步巩固了行业领先地位。

作为一家综合性保险集团,太平洋保险近年来不断加快自身发展,在综合实力持续提升的同时主动融入并服务于国家经济社会发展大局,以股权、债券等多种方式参与国家大型基础设施建设和战略性新兴产业发展。2011年太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”是保险资金参与保障性住房建设的有益探索,起到了良好的示范作用,该项目获得了上海市政府颁发的金融创新奖。上海首批公租房徐汇馨宁公寓于2011年11月上市,共推出约2900套房。馨宁公寓房型分为三种,一房为45平方米,二房为65平方米,三房为75平方米,均为紧凑的小户型,较好地满足了市场需求。

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