央企退出房地产业务不了了之?

国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场快一年了,但进展非常缓慢。《财经国家周刊》日前却报道了相关政策戏剧性的转变。鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团将获准保留地产业务,允许涉足地产的央企扩大至21家。  2月中旬,国资委规划局局长王晓齐透露,央企“退地”基本整顿结束,未来国资委会允许五家非主业的央企从事房地产业务。王晓齐表示,按照计划,以房地产作为主业的央企,无论是面积还是收入,将能占到央企从事房地产的95%。而对于现有的16家以房地产为主业的央企,据国资委统计,这一数据为85%-86%。王晓齐解释了为何五家央企获批保留地产业务。其中,鲁能集团在被国家电网收购之前,就在做房地产。中航工业是以开发自有土地为主。神华和中煤,主要是开发工矿区的土地,外界不好介入。新兴集团,原本就是一个建筑企业。  国资委副主任邵宁日前明确表示,国资委对中央企业退出房地产业务的政策是非常明确的。“以房地产为主业的可以参加商业性竞标,不是主业的只能从事自有土地开发,开发完就退出,从而集中资源搞主业。”政策的口子一开,不仅之前退地的央企可能后悔莫及,也会增强不少央企不退地的决心,央企退地有可能将不了了之。

鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团将获准保留地产业务,同时历时一年的央企“退地”收官。允许做地产的央企由此前的16家,扩至21家。
国资委规划局局长王晓齐解释了为何五家央企获批保留地产业务。其中,鲁能集团在被国家电网收购之前,就在做房地产,而且规模已经很大。中航工业是以开发自有土地为主。神华和中煤,主要是开发工矿区的土地,外界不好介入,而且开发工矿区的土地的时候,更熟悉如何开发。新兴集团,原本就是一个建筑企业。这5家规模比较大,而且做得比较规范,这五家允许从事房地产开发是有条件限制的,集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发。
2010年3月18日,国资委发出房地产业“清退令”,要求有房地产主业的16家央企带头执行国家法律法规和有关政策,不以房地产为主业的78家央企要加快调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务,同时明确15个工作日提交退出方案。

各地开始纷纷传来大上保障房项目的消息,银行资金和地产开发商的热情似乎一下子被点燃了。央企也盯上了这个不折不扣的“聚宝盆”。  央企瞄准5万亿”聚宝盆”  “十二五”规划纲要指出,我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。有券商表示,按照目前的建设速度,预计2011-2012年每年将建设1000万套住房,2013-2015年每年将建设500-600万套,五年总投资额约在5万亿元。  业内人士认为,在信贷紧缩、地方融资平台清理加速以及规范地方土地出让的背景下,资金实力雄厚的央企适时进入保障房市场,除了履行社会责任,还可以收获真金白银。央企涉足保障房将成为“十二五”地产领域的整体趋势。  根据住建部发布的文件,今年计划建设保障性安居工程1000万套,相比2010年的580万套,增长72.4%。假设户均面积50平米,则对应的总建筑面积为5亿平方米,占2010年全国商品房销售总面积的47.9%,据测算,此目标需要约1.4万亿元投资。  对于央企而言,这是一个不折不扣的聚宝盆。  国都证券报告认为,保障性住房建设比较简单,管理、施工、运作难度不大,回款有保证,毛利率一般在10%-15%,是优质订单的重要组成部分。  在信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策作用下,缺钱成为地方政府的共同特征,由于地方城投企业资金实力有限,民营企业往往担心保障房回款问题,因此不差钱的央企无疑将在保障房市场中扮演更加重要的角色。  中国房地产研究会副会长顾云昌认为,经济适用房与两限房的平均利润率在3%左右,央企参与保障性住房完全可以做到名利双收。  保障房建设责任主体是地方政府,央企在帮助地方政府完成保障性住房的政治任务后,在相关方面无疑会得到地方政府的回馈,从而进一步增强地产央企在房地产开发和城市综合运营业务领域中获取土地的能力。  此次国资委通知对此已说得十分明白:“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”  11家已参与  据媒体报道,一个直接背景是,去年3月,国资委下令要求除16家以房地产为主业的央企外,其他78家有房地产业务的央企,全部退出房地产行业。而此次国资委要求央企积极参建保障房,令业界一度担心一些被要求退出房地产业务的央企,借此次参建保障房的机会“曲线拿地”。  对此,国资委相关负责人表示,《通知》中的“各中央企业”主要指16家以房地产为主业的央企。此外,一些工程、建材和钢铁企业,将为保障房建设项目提供相关服务。  国资委在《通知》中点名要求参建保障房的央企包括勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业。据悉,除了16家房地产央企,另外五家“保留房地产业务但受到限制”的五家房地产央企也将参与保障房建设,分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。国资委允许这五家央企保留房地产业务,但对其投资房地产设限
集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发,也不允许集团公司对其房地产业务进行担保。  国资委规划发展局局长王晓齐称,上述五家企业占央企房地产业务总额的6%-7%,规模较大,并且做得比较规范。国资委研究中心的一位副主任称,上述五家企业在保障房建设有先天优势,比如,神华集团和中煤集团的房地产业务主要是开发工矿区土地,外界不容易进入,这两家央企可以争取将本企业棚户区改造工作,纳入到当地保障房建设计划当中。  当然,众央企参与到保障房建设中,此前已有基础。上述国资委研究中心副主任介绍,16家以房地产为主业的央企中,已经有11家企业参与了保障房建设,有的甚至将大部分精力投向保障房建设,是我国保障房建设的主力军。比如中冶集团就是保障性住房建设规模最大的央企,2010年,中冶集团的保障房项目共计24个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米,分布于天津、上海等城市。  而国资委发布通知之前,许多央企已开始“闻风先动”。保利地产相关负责人透露,两会后,保利公司向有保利项目的城市政府发函,表示愿意参与保障房建设,目前已有一些地方政府给予回应。保利计划今年投资建设3至5个保障房项目。  而中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中,力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。另据了解,五矿正在环渤海区域寻找合适的保障房项目,现正待集团投资委员会批准建设。至于此前未直接参与过保障房项目的央企,国资委上述人士表示,这部分央企本身就拥有大量的工业用地,保障房建设正好可以使得这些土地,获得新的利润增值渠道。  从开发比例看,也不容小觑。王晓齐表示,目前,央企开发建设保障性住房面积约2300万平方米,占全国已建成的保障性住房面积的13%-15%。“这一比例算是较高的。”王晓齐表示,以土地面积计算,央企在商品房领域的市场份额仅为5%左右,但已承担了全国13%-15%的保障性住房开发建设任务。  高利润或致名利双收?

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