奥门新萄京一线城市国五条细则或念紧箍咒

2月24日下午,纷扰多时的广州版国八条细则终于落地,至此调控细则落地的城市已经增加至17个,虽然依旧未及总数的一半,但对楼市的冲击已经开始显现。限购政策究竟能否长效抑制楼市投资冲动?会否在重压之后,楼市出现超强反弹?除了限购难道就没有其他更有效的措施了吗?  限购将拓至72个城市?  “广州楼市新政细则一定会在全国‘两会’前公布实施。”广州主管国土房管工作的副市长苏泽群2月23日表示。当公众都认为穗版细则要拖到3月之后时,2月24日广州国土房管局突然召开新闻发布会,宣布广州限购细则落地。这个前后不足20分钟的发布会略显匆忙,而细则内容则比预期宽松。  其实早在二月初,广州楼市调控细则已经拟定并提交政府部门,2月18日广州市政府常务会议就原则上通过了“新国八条”的落地细则。这份早已向媒体透露内容的细则提出,将广州两县级市从化、增城纳入限购范围。然而最终结果却是维持广州十区限购。广州房管局的知情人士会后向记者表示,增城、从化并非就此免于限购,因为“两地与广州不属于同一行政级别,他们要单独提报告给广州市政府。现在正等待批复,预计将于3月底公布”。  早前,市场上争抢末班车的热情却被点燃。2月14日至20日,广州房地产成交量大涨,除了前两天楼市网签量低于200套外,其余五日成交量均在两三百套,已经恢复到去年年底的水平。而被传言难入限购范围的从化、增城,周成交量涨幅分别达到591%、120%。  已经落地细则的一线城市,市场成交则是寒冷难耐。同一时期,上海商品住宅成交面积为5.1万平方米,与19.1万平方米的年均周成交量相去甚远。而同期的供应量也仅1.2万平方米,低于春节假期的供应,供需均急剧萎缩。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,2月17日楼市调控细则执行首日,住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成。北京的二手房市场也落入低点,2月以来,截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前,成交仅为7237套。北京中原预测,在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签将不足万套,相比1月份的23478套下调6成,这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。  而且有迹象表明,限购将推广至全国。据1月27日国务院办公厅发出的通知,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高的城市,均要在2月中旬出台限购细则。京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市达到36个。  而2月15日,国家信息中心经济预测部表示,住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单,但没有公布具体名单。有媒体预计实施限购政策的城市将翻一番至72个。  “堵”的结果会如何  在沪渝房产税试点出台后,潘石屹曾在媒体上表示,“已经想不到还会有什么措施推出”。话音未落,京版调控细则出台。其中的规定让许多京漂一族大呼难以接受,其中规定外地人购房须提供五年纳税证明。“链家地产”的数据显示,今年1月北京卖出的住房中,有44.8%是非北京市户籍居民购买。  但17个已公布调控细则的城市中,有6个没有在全市范围内限购。贵阳市规定限购范围只在一环内,成都的限购也只限主城区。而这两个城市的主要供应均在非限购区域,预计对楼市的影响有限。青岛、贵阳、长春等城市均明确了执行时间到2011年年底。  这样的限购行动究竟会对楼市产生多大影响?中金公司的预测则偏向保守。其预测若全国有40个城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%~18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。  而究竟限购能否降下房价,经济学家对结果有些悲观。中欧国际工商学院教授许小年认为,房价不是由短期供求而是由预期决定的。如果行政调整让投资者形成未来需求上升、供给减少的预期,房价很难降下来,甚至会形成更为强烈的投资冲动。

各地“国五条”调控细则将在本周密集发布。3月25日,广东省“国五条”调控细则率先出炉。业内人士向中国证券报记者表示,作为楼市回暖的代表性市场,北京、上海、广州、深圳四大一线城市即将出台的调控细则都将从严,而近期二手房市场态势也表明,一线楼市购房者的心理预期已经发生变化,深圳地区的投资客已有大规模离场迹象。北京调控细则的严厉程度或高于其他城市。

按照“新国八条”要求,各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。截至目前,已有北京、上海等11个城市出台了“限购令”细则。在本轮限购令中,各地主要对限购人群,购房套数作出规定,其中户籍成为已公布“限
  按照“新国八条”要求,各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。截至目前,已有北京、上海等11个城市出台了“限购令”细则。在本轮限购令中,各地主要对限购人群,购房套数作出规定,其中户籍成为已公布“限购令”城市的重要调控手段。    京版“限购令”被称较严厉    据观察,目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市的限购令中,除济南外,外地人在本地新购住房均与户籍挂钩。    根据目前公布细则的城市来看,北京的限购令以“较严厉”领跑全国。新出台的京版“限购令”细则要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明,才能在北京市购房,因此被称为目前为止较严厉的“限购令”。    北京去年5月实施的“限购令”中规定:同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。与此相比,本次出台的限购令显然在“限外”方面下了更多工夫。    多数城市未提具体目标    相较于北京严厉“限外”,其他城市则相对“温和”,大部分城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。成都出台的限购令在这一方面则相对更为宽松,仅要求有社保缴费或纳税记录即可,并未明确规定年限。    在调控目标方面,大部分已出台房地产调控细则的城市均未提出具体目标,仅贵阳提出:新建房价格增幅不高于去年全国平均值。    第三批限购城市名单初定    据悉,按照相关要求,近期还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。有媒体报道称,国家信息中心经济预测部15日在中国证券报发布的报告表示,住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单,未来房地产调控政策将进一步细化。    ■反应    观望情绪浓房源多“转售为租”    自限购令实施以来,各地房地产市场销售均有不同程度的影响。    根据中原地产的统计数据,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降,买卖双方观望情绪浓厚。    据报道,南京公布“限购令”的第二天,南京全市的商品住房成交了53套,是一个星期以来较低的一天。根据南京网上房地产的统计数据,这53套住房主要分布在河西、江宁与江北这三大板块,其中江南八区内以河西较多。    面对“新国八条”的压力,贵阳的房屋租赁市场也在节后陆续出现了一些“次新房”的房源,房龄多在5年以内,这些房源的业主都希望通过“转售为租”进行过渡,对政策影响观望一段时间后再决定是否出售,或者直接打算等到满5年后再上市交易。    然而,楼市销售遭遇“限购令”管制的同时,租房市场却是风生水起。北京市链家房产一位业务员透露,受“新国八条”政策影响,加之建设部严禁出租地下室和隔断房的新规自2月1日起执行,春节之后的租房价格涨得非常厉害,几乎一天一个价。“一套朝阳区东南三环的2居室精装房,年前标价是2800元,刚过正月初十租出去的价格就到了3200元。”    北京中原地产市场分析师张大伟此前对媒体表示否认限购推高房价,他表示,“限购令对租房供需的影响还需要观察,但我们判断这种影响应该是积极的,会让供求关系向良性变化。”    ■预期    “北京全年价格下调压力不大”    据申银万国测算,由于政策力度超预期,且北京外地人购房比例达到40%,预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛,短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足,库存处于低位,预计北京全年价格下调压力不大,交易量整体萎缩幅度在20%-30%。    各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度,整体来看,二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显,预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%,价格基本与去年同期持平,部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。    中金公司则估算认为,若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。    据中原地产统计,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降,业主开始惜售,购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计,五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。    ■专家观点    “不认为限购是中长期政策”    自1月下旬开始逐渐出现的各地“限购令”能否完成调控房价的任务,各方观点不一。成都的限购令将国八条的“行政区域内”改成了“主城区”,贵阳改成了“一环内”,“新国八条”在地方遭遇瘦身则会影响其调控威力。    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也在其2月18日的微博中表示,成都和贵阳出台的限购令存在“放水”,两者细则中的一条颇具共同点的规定——在主城区或中心城区人口密集、房价过高一带限购。这种“放水”的细则或被西部地区效仿。    但也有专家对记者表示,各地的限购措施不应一刀切,还是应该根据当地的具体情况作出差别化的调控政策。    杨红旭分析认为,目前的调控政策已“阶段性见底”,接下来购房者要观望一段时间,预计2-3月间各地商品住宅成交量将持续低迷,较快房价在二季度会触底,同比增幅将出现负增长。    至于限购的时限,杨红旭表示不认同限购是中长期政策的观点,他认为,国八条中明确了“暂停”时间,部分城市如贵阳也明确“截至2011年12月30日”。此外,行政干预一般“命不长”。“快则年底,慢则明年,将松绑,中央不松地方也会松。”

业内预期细则较为严厉

部分开发商称做最坏打算

与广东省细则“温和”落地相比,业界预期北京细则更为严厉。

近两周来,北京已制定了调控细则的征求意见稿,并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中,主要对现有调控政策进行强化处理。其中,为应对“假离婚”等现象,北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购,鼓励单身或离异人士持有一套房。同时,“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款,也在上述征求意见稿中。此外,在土地出让环节,北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法,用以抑制高地价的出现。提高二手房交易最低计税价格等措施,也有可能作为储备政策。

至于“北京版”细则的出台时间,业界预计已经临近。这主要与近期北京的房价、交易量等市场表现相关。

根据北京市住建委的数据,3月第三周,北京市二手住宅网签9912套,与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来,北京二手住宅交易量首次出现回落。同期,北京新建商品住宅网签量为2426套,环比下降8.7%。尽管如此,京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。

多数业内人士认为,尽管成交量有所下滑,但从市场表现看,恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据,今年2月,北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%,同比上涨7.7%。

上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏,且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示,提高二手房最低计税价格的条款,很有可能最终落地,用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外,不排除提高二套房交易门槛的可能性,此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示,对北京即将出台的政策细则,已经做好了最坏的预期。

另据了解,针对“国五条”中最受关注的二手房交易个税内容,住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见,旨在抑制投机的同时,也对刚需进行保护。但北京在具体执行中,预期仍将以“从严”为基调。

个税政策可能弹性落地

上海“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称,上海将弹性化执行个税政策,限购措施或再加码,二套房贷的首付和贷款利率也应有所提高。

目前业内对于上海的限购政策进一步升级的猜测较多。现在上海执行的是外地户籍家庭购房需缴纳社保满一年方可购房,针对外地购房者的限购仍有升级空间。一位上海社科院专家透露,在上海细则中,限购政策或将参照北京做法,进一步提高购房人群的社保缴纳年限,从目前的缴费1年,提升至缴费3年。同时,继续严格执行单身人士的限购政策。去年上海曾对单身人士购房政策有所收紧,本地户籍单身人士只能拥有一套住房,限买第二套,外地户籍单身人士不能购买,必须以家庭为单位进行购买。有开发商猜测,对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的,或继续免征个人所得税,这一条可能在细则中继续明确。除此之外,细则很可能对个税调整更加柔化,采取分阶梯执行。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,个人所得税政策弹性落地的可能性非常大,很可能会按照3年、4年等阶梯形执行,分别制定不同的税率。备受关注的二套房贷首付和利率调整的问题,在上海也极有可能执行。

业内人士分析,就“地方版细则”来看,上海的房价控制目标压力较大,按照“国五条”要求对今年以来房价上涨过快的城市细则将更为严厉,因此房价控制目标很可能会保持平稳,不会超过GDP的增幅,执行力度上将更加严格。

由于开发商担忧政策落地后市场降温,抢搭“末班车”,新盘供应量大增。仅上周上海就有13个楼盘获取预售证入市,创下近25周内单周获取预售证项目数量的新高。截至3月24日,3月上海楼市合计新增供应面积为83.6万平方米,较2月同期增长近7倍,也超过了1-2月份合计的新增供应总量。

据佑威地产统计,截至3月24日,3月上海新建商品住宅累计成交面积为110.74万平方米,预计3月全月的成交量或在143万平方米上下。该机构判断,3月将成为2010年1月以来近39个月的月度成交量冠军,也很可能创下整个2013年的月度最高成交纪录。

佑威机构执行董事黄志坚分析,新增供应急剧放量,反映出开发商的担忧,需借势出货,以规避政策影响的不确定性。地方细则落地前供求放量表明交易双方都有恐慌情绪。

黄志坚提醒,随着“国五条”地方细则的落地,购房者的“恐慌”情绪消退,楼市成交量将有所回落,预计4月上海楼市成交量较3月将大幅减少。

房价涨幅不高于GDP涨幅

3月26日,广州市常务副市长陈如桂对媒体表示,广州市的方案还未审定,暂不公布。广州今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。

陈如桂介绍,广州市国土房管部门和有关部门正研究广州市的调控目标和调控措施,正在报政府审定,审定之后将尽快公布实施。他说,广州要调房价,比其他城市的压力都要大得多。陈如桂表示,在二手房的交易中按20%来征税,这个政策对二手房交易中打击投资性的行为起到很大的作用。广州市政府将和有关部门对新房的销售指导管理加强市场监督和监管,对违法违规经营者采取措施,维护好广州的房地产秩序,希望今后加大房地产的供应,使广州的商品房价格能够处于合理的水平。

由于广东省调控细则中没有对二手房买卖20%个税问题明确说明,业界对广州二手房市场走势看法依然不明朗。广州合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌认为,广东省的细则对二手房市场没有实质性影响,目前买卖双方都处于观望状态,上周二手房的成交量已经开始缩减,但价格比较平稳。“广东省的文件只提到了严格执行‘国五条’对二手房买卖个税的规定,但没有出台可操作的标准。广州市到底如何执行,还要看国税总局是否出台有关指导性意见。”龙斌表示。

对从严限购的问题,亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,增城和从化两市纳入限购区域的可能性很小。“严格来讲,增城和从化在行政区划上不隶属于广州市,是广州市代广东省托管的县市。而且,增城和从化的房价比较平稳,不属于上涨过快的城市。”而二套房首付比例和贷款利率、二手房个税征收,广州市调控细则对此作出调整的可能性也不大。“如果央行和国税总局出台相关指导性政策,广州市可能会以补充意见的形式出台相关规定。”

将实行限购限价“双限”政策

“国五条”出台至今,深圳二手房成交始终处于井喷状态,并连续刷新历史新高。与此同时,深圳新房市场保持平稳,库存依然处于高位。业内人士表示,二手房成交井喷从侧面说明深圳投资客离场意愿明显,而深圳今年的房价走势“很不好说”。

深圳市民小黄长吁了一口气,她在“国五条”出台第三天订下的一套二手房,昨天终于过户。“‘国五条’确实加快了我买房的决策。”小黄只是深圳近期二手房成交热潮中“抢购”的一个案例。在刚刚过去的一周,深圳共成交4272套二手房,这是以前一个月的成交量。未来深圳二手房交易很有可能再次刷新纪录,因为按照以往交易程序,尚未还清按揭的二手房交易从付订金到最终过户,一般需要一个月的时间。“还有相当数量的二手房在交易过程中。”深圳一位地产中介人士对中国证券报记者表示。

在二手房成交井喷的同时,深圳新房市场却一直保持平稳。深圳规划国土委数据显示,深圳新房成交数量已经连续4周下降,周成交数量已经从今年第9周的1002套下降至第12周的813套。“抢房”的场面并没有在深圳的新房市场出现。世联地产估算,目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎来新一轮推盘潮。

深圳将实行限购与限价相结合的“双限”政策。深圳即将出台的调控细则内容有了众多预测版本,一个说法是深圳可能从明年起开征房产税。

虽然深圳调控细则的猜测版本众多,但是可以肯定的是,深圳楼市的风向已经发生变化。在深圳二手房成交井喷的背后,是深圳投资客离场的急迫。深圳中原福田区北A区营业总监刘燚介绍,“国五条”出台一个月内,福田区的二手房放盘数量增加了30%。“一些投资客急于出手,而接手的都是刚需,所以豪宅的成交量不大,价格也保持稳定。”刘燚还表示,虽然现在还有很多二手房在办理手续,但是如果在过户之前开征所得税,一些买家很可能放弃交易。“没有实力的投资客以后不会太好过。”

相关文章