标杆楼盘销售遇冷 北京楼市6月将现“降价潮”?

尽管任志强把预售资金监管看做是打到地产商七寸的武器,然而,面对12月1日起在北京将要实施的这项措施将直接触及资金链的政策,地产商短期内却并无降价促销的冲动。  10月25日,北京市政府签发预售资金监管文件,要求从12月1日起,北京范围内的房地产开发企业,不能直接收取预售款,转而由第三方银行账户代收,并按工程进度结点由银行定期转付开发企业资金。此举被外界看做是让开发商承受巨大压力的一项政策。  然而,《中国经营报》记者采访的发现,尽管承认这一政策对资金链条的压力空前,但是大部分地产商短期内都没有因这一政策降价促销的考虑,他们的理由较为一致——按照12月1日起执行的规定,即便降价促销换来了更多的销售回款,开发企业也将无法动用销售回款平衡自身的现金流。  降价无冲动  从北京市中心一直向西,五环外的房山长阳镇,便是中粮万科长阳半岛的项目所在。3个月前,这个楼盘因为在北京率先调整价格而迎来热销,而面对这一次被外界认为更为严厉的预售资金监管政策之时,该项目却暂时没有价格调整的策略考虑。  10月27日,万科北京营销负责人肖劲告诉记者,目前,万科长阳半岛项目仍然执行二期开盘时的价格以及优惠政策,均价约为16800元/平方米。在此之前两天,北京市政府刚刚签发了北京市预售资金监管的相关规定,而大型房地产企业由于需要在跨区域、多项目之间调动资金,被认为是受此项政策影响较大。  对于这项政策所造成的影响,肖劲称只是在财务技术层面,不会影响到整体运营。因此,万科不会单独针对这一政策调整价格策略。而依然依据市场的情况制定价格策略,记者还了解到,目前北京在售的其他万科楼盘,也都保持定价策略的稳定。  这并非是万科一家的个案。同为全国性开发企业的富力地产,在北京也没有专门针对这一政策进行价格调整来平衡现金流。富力地产相关负责人告诉记者,对于这一政策,公司的前期部门、账务部门正在研究、学习,并将按照规定进行相关财务支付制度的调整。但在营销管理部门层面,还没有针对这一政策调整价格策略的打算。  记者发现,目前富力地产在京的在售项目,富力10号、丹麦小镇等,均维持着最近一期的开盘销售价格,而将于明年进入销售阶段,总规划建筑面积超过400万平方米的香河项目,目前正在进行前期准备工作。但是,由于该项目地处河北香河,届时将不受北京市预售资金监管相关规定的限制。  10月27日晚,记者就同样问题向华润置地、首创置业等大型房地产企业询问,所得到的答复均是没有针对资金监管政策调价的准备。  促销不得益  促使地产商不针对资金监管进行降价的原因有多方面,但是,其中最主要的一点,是资金监管新政使房地产开发企业无法直接从降价促销之中得益。

相比于那些动辄售价五万元以上的高档楼盘,普通住宅更快地感受到了来自调控政策的“寒意”。

尽管距离4月24日已经领取的预售许可证已经一月有余,但是在北京市房地产交易管理网,远洋一方的销售记录上,批准可售315套,仅仅售出96套,开盘一个月销售率约30%,和

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该项目以前开盘即售罄的风格极不相符。

北京市房地产交易管理网的数据显示,远洋一方的本期开盘销售均价为25000元/平方米,售价与其相近的万科·紫苑项目也不再有开盘当日售罄的“神话”,降价之后,开盘当日也只售出50%左右的房源,尽管万科方面对此业绩已经满意。

房企面对如是市场,又是一道何去何从的选择题。

曾几何时“一房难求”

开盘一月,价格无调整,这在2009年的北京楼市,几乎是不可想象的事情。

“我们现在没有价格调整的计划,均价还是在18000元/平方米,开盘已经20多天了,成交速度不快,是没办法涨价的。”位于北京东五环外某住宅项目的销售总监告诉记者,而就在去年,他们在两个月内,便调整了四次价格。

记者了解到,这是一个没有“降价”的项目,它的境遇实际上并不孤单。记者查阅北京市房地产交易管理网数据显示,于4月24日开盘的远洋一方项目,截至本报记者发稿时,其批准可售的315套房,仅仅售出96套。

这与2009年业界已经习惯了的远洋地产快速销售的风格对比鲜明。2009年远洋地产的沁山水、远洋一方两个住宅项目,基本上是以开盘当日售罄的方式进行销售,基本上处在“一房难求”,2009年初,北京市建委还特意组织开发商到远洋地产考察,以帮助时值回暖初期的北京楼市开发商促进销售,今昔对比,不无落差。

远洋一方目前的对外销售均价为25000元/平方米,而据北京市房地产交易管理网的数据记录,上一期远洋一方开盘的销售均价在19000~21000元/平方米左右。该项目位于北京东南四环,本期批准预售面积为29274.5平方米,总计三个楼栋。

记者掌握的情况表明,除去一次性付款9.8折优惠外,作为该项目的开发商,远洋地产没有其他折扣优惠。而开盘一个月,远洋一方亦未进行相应的调价。

5月14日,保利地产在北京的住宅项目保利·西山林语亦获得了预售许可证,但记者于5月25日查询其成交记录时却发现,一周之内,批准预售的7个楼栋,未有一套签约或者认购记录。

北京市房地产交易管理网上的登记信息显示,西山林语的开盘销售均价为22100元/平方米,较上一期最终销售均价略有涨幅,没有采取向下调整价格的策略。该项目位于北京西五环外,本期批准预售面积76345平方米。

“现在真正进行价格策略调整的开发商还是少数,大部分选择观望,把开盘价的涨幅控制得低一点,看市场的情况,这是比较普遍的心态。”前述不愿具名的销售总监告诉记者。

降价才是市场硬道理

尽管在“降价”的“行为”上 , 地 产 商 尚 未 取 得 一 致 ,
但是,在思想的认识上,已经有越来越多的地产商认同小幅价格调整在当下市场环境下,对销售的促进作用,特别是在恒大、北京万科相继降价销售,并取得市场认可情况下。

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与“不降价”的地产商形鲜明对比的是,5月16日,北京万科紫苑项目开盘当日,北京万科推出大幅优惠活动,累加优惠后,较前一期最终销售均价下调将近800元/平方米,北京万科营销负责人肖劲表示,此举是北京万科顺应市场大势,促进销售所最终做出的决策。

在此之前,恒大地产也已经在全国范围内执行8 .5折优惠,在合 肥 恒 大 城 开
盘 当 日 , 即 解
筹800多套,恒大地产总裁夏海军亦对记者表示,尽管较先前销售业绩有所差距,但是,在调控背景之下,这样的销售业绩,已然能够让恒大满意。

肖劲也向记者表示,优惠开盘当日,万科紫苑项目当日实现了50%的销售率,万科对此十分满意。

保利地产董事长李彬海就曾告诉记者,4月14日以来出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头,而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。

“我们现在只是在个别楼盘进行了打折销售,目前还是项目的营销 策 略 , 这 需
要 一 个 阶 段 和
过程。”5月19日晚,一位保利地产的高管向记者表示,截至目前,保利地产还没有形成统一打折促销的“共识”。

一道十分复杂的命题

“长期销售走低的话,拒绝调整价格策略的开发商的资金链就要经受考验,因为他们的资产周转率会降低,这对于大型的房地产企业,会非常致命,上游的土地市场以及未来的市场拓展,都会成为问题。”薛建雄向记者表示。

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恰在此种销售状态之下,远洋地 产 曾 在 望 京 高 价 拿 下 的 “
地王”,传来了退地的消息,尽管随后远洋地产出面否认了此消息,但是对于这些地王在调控之下的命运,市场仍然捏着一把冷汗。

远洋地产在2010年前后扩张非常———记者了解到,在2010年远洋地产的内部工作会议上,扩
张 成 为 或 显 性 或 隐 性 的 关 键词 。 成 都 、 重 庆 、 海 南 , 这
些曾 在 远 洋 地 产 业 务 版 图 上 为
空白的区域,都将在2010年年陆续开设“分公司”,业务扩张的意图明显异常,但在调控之下,这种扩张背后的现金,显然需要良性的销售回款支撑。

2006年曾经疯狂扩张的顺驰,即因在宏观调控的背景之下,过快的规模扩张,导致资金链条无法周全运作,最终不得不将公司拱手让于路劲基建。

“类似绿地、保利这样在去年及今年初扩张最快的开发商,都有可能是此轮率先降价的房企。包括绿城、龙湖、招商地产等企业也都在此前激进扩张,资金链将随着销售放缓渐显紧张。”易居中国分析师薛建雄向记者表示。

十分微妙的是,远洋地产位于玉泉路的沁山水上品项目,将在6月开盘销售,在远洋一方的销售业绩进展并不顺利之时,沁山水上品项目将如何定价,将是考验远洋地产高管的一道考题,而在远洋一方附近的远洋地产塔营项目及位于通州的远洋东方项目,也都即将进入销售期,其定价,同样是一道十分复杂的命题。

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