北京楼市调控再出重拳 12月起开发商禁收预售款

自2010年11月1日起,浙江省将开始监管商品房预售资金。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户,预售资金使用实行封闭式管理。由于之前批准预售的商品房项目不适用本管理办法,杭州地产商纷纷抢先开盘,出现了一波“领证”高峰,回避政策。  据不完全统计:10月,杭州有30多个楼盘扎推开盘。截至24日下午5点,杭州全市住宅可售套数突破2万套,达到历史性的23178套,存货巨大。而去年的销售高峰时期,住宅可售房源不足5000套。杭州一家老牌地产集团公司营销总监表示,一旦预售资金被全部监管,不少以项目滚动开发模式扩张的地产商将失去对资金的自由调配能力,整个企业的运营因为各个项目之间的资金拆借受阻而将面临资金断流的威胁。  北京最新出台的将于12月1日实行的《商品房预售资金监督管理暂行办法》也明确规定,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。新政策显然将进一步加大开发商的资金压力。

房地产市场二次调控风暴还在继续。北京市25日出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》,对商品房实施“专款专用”监管。  《办法》将从12月1日起正式施行。其中明确,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售时,购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。  没专用账户不发预售许可证  商品房预售资金是指,购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。  根据《办法》规定,房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户,并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。  今后,每个预售的房地产开发项目都必须确定监管银行,如果是分期建设的,每一期只能确定一家监管银行。在人民银行的指导下,开发商可以自行选择监管的商业银行。  开发商要按照一个预售许可证对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户,并签订预售资金的监管协议。“没有确定监管银行或设立专用账户的,市住建委不发放预售许可证。”北京房地产协会副秘书长陈志说。  在商品房预售时,购房人不再将购房款直接交给开发商,而是必须存入这个专用账户中。“包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款,都要存入这个专用账户中。”陈志说。  限价房经适房执行相同制度  “账户中的资金,开发商是不能随意提取的。”陈志介绍,开发商要根据项目的建设方案和施工进度,编制该项目的用款计划,报住建委等部门审批。  另外,《办法》还规定,预售资金将严格按工程节点支取。即,房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额度。  “如果这个项目出现了问题,可能会影响到购房人利益的话,区县住建委会立即通知监管银行,暂停拨付专用账户中的资金,并启动应急措施,监督用这些资金完成这个项目的建设,把房子交到购房人手中。”陈志表示,涉及的问题包括:开发商存在违法违规行为导致工程停工;项目存在严重质量问题;项目未按期交付使用等。  此外,由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅,因此《办法》中表示,限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。

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