大幅抬高拿地门槛是在推卸土地监管职责

政府今年的土地政策是要增加土地供应,但同时供地也增加了新的原则和规则,提高对开发商的供地门槛,即使因此而减少了土地成交量也在所不惜。目前门槛提高主要在部分大城市实施,北京可谓代表。  深圳一家地产开发商北京地区负责人称,今年以来在北京土地市场四处出击,虽然手中不缺钱,但却未能斩获一块土地。“现在政府给开发商拿地设置了很多门槛,尤其对我们外地来京发展的开发商,要拿到土地的可能性几乎没有,因为有一条规定是要求拿地的开发商在北京开发的房地产项目必须要达到一定面积。”
该负责人认为,今年北京市场土地频频流拍,也与拿地门槛太高绝大部分开发商无法参与有关。拿地难不仅是外地开发商来京发展所遇到的难题,也正在成为不少北京本地开发商的心头痛。如北京市昌平区回龙观地块二类居住用地在招拍中,报价最高的华远地产再次落选,主要原因就是没有建过保障房。  北京城建一负责人证实,今年北京的土地确实很难竞拍,政府对土地设置重重门槛,只有少数企业能够达标,上半年多块土地流拍与门槛问题也不无关系。“国十一条”明确表示,要加大土地供给量,以平抑房价,但事实上,目前各主要城市土地供应并没有如新政所称的在增加。从平抑房价的终极目的而言,设置高门槛虽然可以减少囤地行为,增加有效供地,却在减少了土地的总供应,长远来看是不利于调控房价的。打击囤地完全可以通过拍地后的其他措施来解决,不应成为减少供地的理由。

中国报告网提示:近来,一些大城市的新建商品房和二手房成交价格快速上涨。住房和城乡建设部再度强调,热点城市房价要稳。

中国国土资源部周一发布通知,要求地方政府加强建设用地批後监管.并再次强调,对取得土地後满两年未动工的建设项目用地,应依照闲置土地的处置政策依法处置.

新闻事件近来,一些大城市的新建商品房和二手房成交价格快速上涨。住房和城乡建设部再度强调,热点城市房价要稳。同时,热点城市的土地市场也开始升温,不断刷新地王纪录。在此背景下,增加土地供应,成为各地稳定房价的一记重拳。北京今年将采用多储、快供的策略,计划投入1000亿元用于储备土地,并根据储备和需求情况,主动调整供地节奏。剔出保障性住宅用地,今年广州计划供应商品住宅用地250万平方米,大大高出去年供应量。福州、南昌等地也纷纷表示,将增加土地供应,以期稳定房价。那么,目前各地增加土地供应的政策,会对房价的稳定带来何种效果?能否如愿以偿地实现稳定房价的初衷呢?对话人:编辑:苗苗,记者:夏珺,记者:于猛一问:供地并不少,楼市为啥还有虚火?编辑:当前楼市,有两个现象并存。一方面,各地加快土地供应,一方面,房价涨幅依然不小。那么,土地供应的增加,为什么不能迅速有效地败楼市虚火呢?记者:国土资源部的统计表明,全国36个重点城市中,第二季度环比增加土地供给的重点城市有28个,其中,天津、上海、广州、杭州、青岛、武汉等22个城市环比增幅超过了100%。总的来说,增加土地,有助于抑制过快上涨的房价。从供求关系看,增加土地供应,并在正常的周期内建成商品房,可以改变市场供需现状,抑制房价的过快上涨。从市场预期看,增加土地供应,就等于政府明确告诉公众:我们准备了大量土地,不用愁买不到房子。这样,可以改变购房者对楼市未来的预期,一部分准备购房的人就可能打消眼下买房的打算,房价涨幅有可能趋缓。但现实情况并非这么简单。且不说影响房价的因素是多方面的,单说土地,情况也很复杂。比如土地供应,有量的问题,也有结构问题。增加的土地供应,是在郊区多,还是市区多;是保障房用地多,还是商品房用地多?不同的区位,不同的用途,对楼市的影响也不相同。如果新增土地供应大部分在远郊区,恐怕对抑制房价,特别是市区房价作用并不大。此外,按照正常的周期,新增用地形成楼盘供应,将需两到三年时间,对楼市的影响有滞后效应。二问:供地增加了,百姓为啥心里还慌?编辑:既然目前供地数量已经有了增加,为什么老百姓好像毫无觉察,还因为房价不断攀高而心慌呢?怎样提高供地的有效性呢?记者:目前公众对高房价的心慌,说明政策推行、政策宣传等方面的工作,仍有待加强。一方面,政府有关部门的土地信息公开和明确告知,对稳定社会心理预期极为重要。相关部门应该及时告知公众客观、真实以及尽可能全面的楼市信息,防止由于涨价预期引发恐慌性购房。比如,在近期涨价比较快的北京、上海等城市,政府相关部门如果能及时准确地告诉当地居民:今年供应的土地面积有多少,地段在哪里,全年将会有多少套房子上市,目前在售住房空置率有多少等等,情况可能就会好得多。另一方面,从长远来看,还是应该优化土地供应,形成有效的住房供给。在供地指标分配上,要根据土地市场需求,优化房地产市场土地供应结构,并按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。在供地方式上,应适当加快推地节奏,加大供地力度,给市场以住宅用地供应充裕的预期。从国土资源部公布的数据来看,今年上半年,保障性住房用地供应3754.37公顷,同比增加36.3%,增加的趋势很明显。这是一个好现象,说明政府相关部门正在积极调整供地结构。三问:天价地晒太阳,政府真就没招?编辑:业内有句话:小开发商捂盘,大开发商囤地。近期有报道称,广州2007年高价出让的27块地中,有24块仍未开发。这种天价地晒太阳的现象,由来已久,客观上给楼市火上加油。对此,政府真的就没招吗?记者:供出去的土地晒太阳,确实是个老问题了。这也提醒我们,如果一味强调供地,而忽视了供地后的有效监管,增加的土地供应并没有形成商品房供给,土地供应政策会毫无效果。开发商囤积土地,不仅影响到房地产一个行业的发展,更关系到在我国经济形势企稳回升时的风险防范。目前,我国有些地方已经出现这种囤地、炒地的现象或者苗头,如处理不果断、不及时,潜在的风险就会不断累积,有可能对国民经济的健康发展造成伤害。前几天,国土资源部主要负责人要求,在那些房价上涨过快、住房供应和开发土地不足的地方,要确保保障性和普通住房的土地供应,并督促开发商进行开发。如果开发商仍无动于衷,要按照已有的规定,一年不开发按20%收取闲置费。还有专家建议,对不按政策办事、纵容开发商囤地的地方政府,也要严厉问责。其实,处理闲置土地,相关的法律法规都有,主管部门也是三令五申,为什么仍然得不到解决,值得有关部门深思和认真研究。这个存在多年的问题,的确到了非解决不可的时候了。只有让闲置土地动起来,尽快形成商品房的有效供应,才能给购房者更强烈的信心,也有利于土地的节约集约利用。

“住房商品化以後,客观上很难避免价格的波动,我们希望商品房的价格保持一个平稳的状态,升也不要升得太多,降也不能降得太快,”住房和城乡建设部部长姜伟新周三说.

中国报告网提示:近来,一些大城市的新建商品房和二手房成交价格快速上涨。住房和城乡建设部再度强调,热点城市房价要稳。

* 增加新楼供应,防房价泡沫越吹越大

–审校 屈桂娟

“政府再次严控土地,是希望开发商把已经买到手的土地加大力度开发,增加市场房屋产品的供应量,来缓解近期房价涨得比较高的现象,”中国房地产业协会副秘书长何琦说.

中国国务院宏观研究室一位不愿署名的官员亦表示,土地管理涉及中央和地方政府的配合,存在落实难的问题,况且通常能在当地拿到土地的开发商也都有一定”背景”,恐怕严令下的查处最後还是不了了之.

基于房地产市场在拉动本轮经济复苏中的重要作用,中国政府对房市调控从来都慎之又慎.而在经济复苏基础并不稳固的背景下,此次从土地供应面着手调控,则是希望加快房地产投资,为经济复苏继续提供源动力.

地产商在对房价走势未看清楚之前,不约而同地选择了囤地观望,其实他们有充裕的现金流.如远洋地产控股1-8月的合同销售金额为90亿元人民币,已超过原来80亿元的全年目标;首创置业将全年合同销售目标金额,由年初制定的60亿元调高33.3%至80亿元;中国海外发展将今年的房地产销售面积目标调高23%,因至目前为止的销售面积已超过年初所定目标.

(北京沈燕、谢衡对该文均有贡献)

政策执行难的老问题,或令增加土地供应、平抑房价的效果大打折扣.

* 政府施压地产商的囤地行为,但恐执行难

国泰君安的房地产分析师孙建平提到,有时往往是地方政府本身就违约,没有按时交地,导致一些开发商开发缓慢,

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卖地一直是地方政府财政收入的重要来源,今年中国政府为提振经济,全面扩大政府支出,地方预算首次出现2,000亿元赤字,财政收支情况仍十分紧张,”卖地’成为地方财政收入的聚宝盆.

何琦表示,土地问题实质上是政府间、各部门间与房地产开发商之间的博弈,涉及问题很多,这影响了政策执行的力度和效果.

北京9月4日电—房地产的回暖对拉动中国经济复苏功不可没,但房价也涨得离老百姓越来越远.近日中国政府出面表态,严查地产商囤地不建.这回政府是真的要出手规范混乱已久的土地市场,还只是又一次喊”狼来了”而已?

* 促房地产开发有助拉动经济

“严查囤地可能会增加部分新楼供应量,但对中国庞大的需求只是杯水车薪,根本上不会改变房地产的供需状况,难对抑制房价上涨有直接影响,”上述国务院宏观研究室官员说.

7月份,中国60个重点城市共成交土地730宗,同比增加135%,上海、北京、杭州、成都等城市”地王”频出,但囤地不建现象升温.

最近来自政府有关收紧二套房贷的措施以及近期信贷形势的变化,已在国内房地产市场引起反应,部分城市房屋成交量出现明显下降.而房地产个股则全面下跌,其中龙头股深万科(000002.SZ)股价自7月份高点反复回落,累积最大跌幅达38%.

“土地乱是整个房地产乱的根源.如果现在不及时处理,中国房地产会出一个特别大的问题,”潘石屹表示,目前部分开发商土地储备足够用二十年,而各个城市的地王中约有50%为囤而未建.

“说了三五年,一直没执行.到了今年,小产权房、圈地问题太严重了…今年可能会不一样,”SOHO中国董事长潘石屹日前在出席峰会上表示.

不过,对于囤地一说,中国万通地产股份有限公司(600246.SS)董事长冯仑则表示不赞同.

“市场好的时候,我买下地,称我为’地王’;市场不好的时候,我不开发,说我是囤地;等市场刚一转好,我准备开发了,政府又要把地收走”,他说.

受充裕流动性推升,中国房地产市场自年初以来再度趋热,不少一线城市的房地产价格已超越2007年高峰时的水平.7月份中国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%,为连续五个月上涨.

* 地产商拿地热情高,开发热情低

**囤而不建**

作者 邵晓忆

不过,会不会”雷声大,雨点小”?从以往的经验看,此类行政严查涉及多方利益,执行难度很大.

**执行难**

如果房地产商继续观望,囤积土地而不愿投资,会影响到明年的新楼供应.房价涨到百姓更加买不起时,恐怕就难以拉动经济了.

打击囤地在中国并不是新鲜事,中国政府已经喊了好几年.但这次的背景不同:开发商早已摆脱去年到处难借钱的窘境,在今年火热的房市中落袋大把现金,但却一味囤地而不投资.而中国还指望着房地产的热络交易,带起建筑建材等上下游数十个行业,拉动经济增长.

戴德梁行DTZ.L报告显示,1998年-2008年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,而截至去年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中.

花旗最新的报告提到,中国现时已建成新楼的库存量较年初的高位减少13%,而新供应最快要到明年第二、三季才会投入市场.

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