逼开发商卖房还贷 银行助力房价松动

近日,央行公布房地产信贷数据的错误引起了各界议论。23日,央行在《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》中公布,今年上半年房地产开发新增贷款为1625亿元。不过,央行此前公布,今年首季房地产开发新增贷款已达3207亿元。这意味着,次季的新增贷款是负1582亿元。  有媒体就此向央行统计部门查询时,对方解释得头头是道:“统计新增贷款时有两个变量,一个是统计期内新发生的贷款,一个是统计期内偿还的贷款,两者之间的差额即为新增贷款。如果新增贷款为正数,则表明新产生的贷款大于偿还量:反之,新增贷款则为负数。”根据央行人士的解释,上述数据若要成立,唯一合理的解读是在次季偿还的房地产开发贷款,比起新借出的贷款还要多1582亿元:这反映了各大房企在次季不但没怎么借钱,同时还拚命地向银行还钱,意味着他们极端看淡后市,这绝对是足以震撼市场的讯息。  不过,央行在23日晚间已低调地更改了上述《报告》中的数据,把“上半年房地产开发新增贷款”由“1625亿元”改为“4423亿元”。不过,央行虽然自行更改了数据,但并无发出任何更正或澄清声明,也没有把报告撤回重发,因此绝大部分媒体都毫不知情,25日见报时,全国报章所引用的仍是错误数据。  市场人士评论,这次事件不仅罕见,而且是很大一件事,因为中国房贷数据对全球市场都举足轻重,而根据央行最初公布的数据,根本不合理,难以想像央行会犯这种错。市场人士指出,央行低调更正的做法不正确,起码应召开记者会交代事件及解释出错原因,否则难以挽回公信力。

商业银行谨慎发放房地产开发贷款,或将成为推动房价松动的利器。来自渣打银行的一份调查显示,商业银行正要求开发商尽快展开项目销售以偿还贷款或申请后续贷款。此种情况与央行数据相当吻合。央行官方数据显示,二季度房地产开发贷款增速较一季度骤减。

在央行没有公布一季度金融机构贷款投向统计报告之前,各界都在以各种经济、金融数据的积极变化来论证中国经济增速已经见底。但在这个统计报告公布之后,各界才恍然大悟,原来中国经济出现的各种积极信号都可以与房地产挂上钩,换句话说就是房地产把GDP增速拉出了谷底。下面我们就来分析这些房地产数据。

商业银行谨慎发放房地产开发贷款,或将成为推动房价松动的利器。来自渣打银行的一份调查显示,商业银行正要求开发商尽快展开项目销售以偿还贷款或申请后续贷款。此种情况与央行数据相当吻合。央行官方数据显示,二季度房地产开发贷款增速较一季度骤减。
渣打银行此次调查了6个城市的30家中小型开发商,调查显示,部分开发商正受到银行越来越大的还款压力。针对“银行是否要求开发商展开销售以申请开发项目贷款”的问题,有12家开发商称,这种做法“非常普遍”,有8家称“比较普遍”。主要原因是银行需要看到开发商的现金流情况,因此要求开发商出售住宅,不再捂盘。同时,有8家开发商表示正采取提前销售期房的举措来为在建项目融资。
渣打银行分析师王志浩认为,如果开发商需要出售库存以获得银行贷款,可能导致开发商降价。不过,鉴于调查的开发商中有一半称仍有贷款余额,信贷压力可能不会影响到大多数开发商。
此次调查情况与央行公布的官方数据较为吻合。最近,央行修正了不久前发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》中的部分数据,将上半年新增房地产开发贷款由1625亿元更正为4423亿元。根据央行的最新数据,虽然二季度房地产开发贷款增速较一季度骤减,但上半年内地房地产开发贷款仍保持微弱的正增长。
有分析人士认为,此次房地产信贷调控一方面为建设项目提供充足的信贷支持,另一方面打击土地投机交易,压低土地价格并限制开发商囤地。
上海银监局最近向各商业银行下发通知明确要求:“一律要求以在建工程为抵押,不轻易用土地作为抵押发放开发贷款;要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查,动态控制贷款成数,贷款总额不得超过在建工程的五成,对已有土地抵押的,要根据不同风险状况相应下调成数”;“住房销售回笼资金要实行封闭管理,根据销售进度按比例归还开发贷款”。

今年一季度新增贷款规模为4.61万亿元,同比多增9301亿元。住户部门贷款增加1.24万亿元,其中,短期贷款增加1470亿元,中长期贷款增加1.10万亿元。

央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告揭示了住户新增中长期贷款的去向。该报告显示,一季度个人购房贷款余额增加1万亿元(约占同期新增贷款总规模的22%),同比多增4309亿元。

这组数据说明,一季度住户新增的中长期贷款几乎都流向了个人购房贷款。而2015年全年,新增个人住房贷款总计只有2.66万亿元。

央行调查统计司司长盛松成称,个人按揭贷款增速自去年5月份以来持续回升,促进了房地产市场的销售,房地产市场去库存加快。

自去年第四季度开始,一系列的楼市去库存政策开始登场,降准、降息、降首付、减税接连出手。在这些政策组合拳的作用下,今年以来,一线城市与三四线城市楼市分化愈加严重,前者开始出现量价齐升,而后者仍是不温不火,地方政府只能继续苦寻去库存良策。

众所周知,楼市去库存的压力在三四线城市,一线城市的库存量并不大且需求较大。于是,一线城市在强化限购政策的同时开始推出差异化政策,为楼市降温。

但政策组合拳对房地产市场的影响已经显现。截至3月末,房产开发贷款余额5.22万亿元,同比增长13%,增速比上年末低4.9个百分点,其中,保障性住房开发贷款余额1.86万亿元,同比增长45.4%,增速比上年末低14.1个百分点;地产开发贷款余额1.8万亿元,同比增长22.8%,增速比上年末高10个百分点。

盛松成认为,房地产开发贷款增速回升,表明房地产开发投资有所回暖。

国家统计局公布的数据也对这一判断提供了佐证。该局公布的数据显示,今年前3个月全国房地产开发投资同比名义增长6.2%,增速相比前2个月提升3个百分点。

房产开发贷款的高速增长与地产开发贷款余额的暴增,说明房地产投资已经有效启动。作为中国经济重要的基础产业之一,房地产投资的有效启动是确保经济实现稳增长的重要抓手之一。但管理层并不希望再度出现房地产过热的境况,这就意味着后续在继续巩固、微调前期去库存政策的基础上,会更加强调“因城施策”。

从央行披露的数据看,房地产投资开始回暖,个人房贷大幅增长,这两个指标反映出全国房地产市场开始走出低谷。而从房地产各项贷款余额的增速看,判定是房地产(至少是绝对主力之一)把GDP增速拉出谷底也是可以接受的。换个角度看,如果没有房地产回暖的支撑,今年一季度GDP增速会达到6.7%吗?■阎

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