二套房认定新规施压房地产市场

据广州日报报道,受上周六发布的二套房贷认定新规影响,广州二手市场成交量出现30%左右跌幅,成交均价也下滑了4%左右。  严厉房产调控政策延续  住建部、央行、银监会三部门上周六联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,虽然市场早在此前已经对此提前进行消化,但预计本来价量出现双跌的房地产市场和股票市场将再受波及。  日前住建部、央行、银监会三部门联合发布通知,对三种第二套房情况进行认定:商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。  虽然市场早已经过一轮猜测,很可能已部分消化该消息,但市场人士认为其对二手市场的影响力不可避免,很可能随着成交量的继续下跌,楼价出现较大幅度的跌幅;而一手市场价格也可能因此而出现“松口”。  据最新数据,广州二手市场成交量出现30%左右跌幅,成交均价也下滑了4%左右。  有市场人士认为,该通知选择在上周六发布,主要是给予市场两天的消化时间。不过,近期已经大受房地产影响的股票市场,周一仍可能对该消息作出反应。  政策影响上市公司业绩  昨日公布的中国指数研究院《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》表示,2009年房地产上市公司的经营业绩突出,表现为资产规模、收入规模、利润规模的快速增长,存货消化周期的缩短,以及现金流状况的明显改善。  沪深房地产上市公司中,有10家企业的营业收入超过了50亿元,其营业收入总和占总体规模的比重为48.93%,房地产上市公司预收账款占2010年年营业收入的比值平均在40%~60%之间。截至2009年底,沪深房地产上市公司平均市值为98.9亿元,内地在港上市房地产公司平均市值为233.8亿元,市值同比均实现翻番。  但2010年4月以来,随着国家房地产行业调控政策的密集出台,房地产板块连续走低。至5月20日,沪深房地产上市公司市值与年初相比下跌逾30%,内地在港上市公司市值下挫近25%。政策和市场环境的变化直接影响房地产上市公司的业绩成长。  中国指数研究院分析师表示,受目前楼市一系列政策影响,房地产上市公司融资和拿地受限,资金压力加大。预计2010年房地产上市公司的业绩将呈现规模扩张减速、存货周转放缓、流动性风险加大、市值缩水明显四个主要特征。

进入2010年以来,楼市调控政策层出不穷,很多借款人常感觉“计划赶不上变化”。日前,住建部、央行、银监会三部门上周六联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,在房产贷款方面又做出了新的规定。
严厉房产调控政策延续  据广州日报报道,住建部、央行、银监会三部门上周六联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,虽然市场早在此前已经对此提前进行消化,但预计本来价量出现双跌的房地产市场和股票市场将再受波及。  日前住建部、央行、银监会三部门联合发布通知,对三种第二套房情况进行认定:商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。  有市场人士认为,该通知选择在上周六发布,主要是给予市场两天的消化时间。不过,近期已经大受房地产影响的股票市场,周一仍可能对该消息作出反应。  贷款:银行严卡“老房子”  多轮调控之后,二手房贷款市场出现了新变化。如果想买20年以上的老房,最好做全款准备。因为银行进一步紧缩房贷,20年以上老房基本停止贷款。  过去,银行对房龄超过20年的房产,例如1985年以后的房产,银行通常还会受理贷款申请,只是贷款成数会降低一些。到现在则不然,多数银行对于房龄在20年以上的房产基本不受理贷款申请,这意味着,如果购房者想购买1990年以前的老房子,则基本需要全额支付房款。  北京:基本停止20年以上二手房贷  据中国经济网报道,北京大银行已经全面收紧向房龄20年以上的二手房发放贷款。这意味着,如果购房者想购买1990年以前的老房子,则基本需要全额支付房款。  记者今天上午以客户身份致电建行海淀支行,相关负责人称这一规定并不是他们支行制定的,而是建行北京分行的统一标准。不管是抵押贷款,还是二手房按揭贷款,只放给房龄在15年之内的。  农行海淀支行的房贷专员告诉记者,虽然该行的贷款门槛是房龄加借款年限小于40年即可。但最近从操作看,对于房龄在20年以上的房贷申请,该行“一般不予受理”,“最近一段时间都没有做过了。”  据个贷机构伟嘉安捷有关负责人介绍,上月开始,与其合作的十余家大型国有银行以及中小股份制银行,已经基本上停止对房龄在20年以上的二手房贷款审批。  伟嘉安捷相关负责人也透露,对于部分老学区房,比如说中关村区域或史家胡同小学等知名中小学附近的房产,由于价格具有相当坚挺的抗跌性,银行也会酌情放一些贷款。但这类房屋数量也相当有限,甚至可以说是寥寥无几。  相关:新规仍有漏洞  对于楼市的政策,购房者们都是见招拆招。据悉,此次新规仍有不小的漏洞“可钻”。  由于外地房屋登记系统部分没有联网,可能造成核查时的漏洞,对于如何认定二套房仍需出台具体操作细则加以完善。另外,房登记系统不完善会使借款人所提交的信息难以辨认真伪。此外,如果夫妻双方户口均不在本地,或一方不在本地,那就可以到原籍开出单身证明,用于申请贷款。
编辑王孖

两个工作日三波政策五部门联动刺激楼市

3月27日,住建部、国土部两部委联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;优化住房供应套型,促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

就在这个被认为是稳定楼市的政策通知还未被市场完全消化时,3月30日下午,央行、住建部、银监会联手发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知称要满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行继续发放商业个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

同时,要进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

几乎就在央行、住建部、银监会联手发布住房贷款政策通知之时,财政部也出台了《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知显示,个人将购买2年以上的普通住房对外销售的,免征营业税。

而从近年来有关房地产调控政策的发布情况来看,经常是由多个部委联合发布政策,以起到联动效应。

本次也不例外,两个工作日内,住建部、国土部、财政部、央行、银监会五个部委分别从土地、信贷、财税等方面出台了三波“稳定住房消费”措施。尽管此前市场间不断传出房地产相关政策有望放松的消息,但本次政策出台时间之快,尺度之大,超出市场预期。

同时,一向对政策敏感的资本市场在30日下午也迅速做出反应,房地产板块全天涨幅超过4%,多只地产股涨停,行业龙头万科股价已升至五年最高位。

为何“稳定住房消费”?房地产在经济中的地位未变

尽管在2014年,房地产市场供求状况发生变化,但房地产在中国经济中的地位和作用仍然没有改变。一方面,房地产行业深受宏观经济形势影响。另一方面,房地产行业的变化在很大程度上影响着整个中国经济运行状况。

事实上,本轮“稳定住房消费”政策的接连出台,早已露出端倪。

今年的全国两会上,李克强总理所作的《政府工作报告》中指出,既要全力保持经济在合理区间运行,又要积极促进经济转型升级、行稳致远。同时要加快培育消费增长点,“稳定住房消费”被写入其中。

此外,李克强总理在今年全国两会闭幕式上答记者问时表示,新常态下会保持中国经济在合理区间内运行。会加大定向调控力度,稳定市场。近几年没有采取短期强刺激政策,运用政策的回旋余地较大。李克强总理不否认中国经济面临下行压力有多重风险,但关键在于新常态下要在稳增长和调监控中间找到平衡点。

就在3月20日下午,国务院总理李克强在国家工商总局考察时再次表示,目前中国经济下行非常严重。由此可见,此时出台“稳定住房消费”政策意味深长。

楼市库存去化加快量增价稳是政策期望值

一系列组合政策的出台,也引起了市场一片热议。住建部与国土部的第一轮政策通知,更多的旨在释放中央稳定楼市消费意图。而在接下来出台的第二、第三轮的信贷和财税政策,无疑为楼市注入一针“强心剂”,再次提振了楼市信心和市场预期。

对此,中房研协测评研究中心分析认为,房地产市场将借政策东风走出一轮行情,未来市场需要有成交量的配合,来保持经济的稳定。而市场供应量和需求量大增,但价格并不意味着大涨,而是有一个对冲的过程,量增价稳是本次政策的最佳期望值。

CRIC研究中心指出,随着新政的出台,一二线城市中大户型普通住宅库存去化有望加快,

三四线城市144平米以下普通住宅受二套首付调整和公积金首套首付调整影响,或均有一波看涨行情。

亿翰智库研究总监张化东在接受中房网采访时表示,从不同部委口径推出救市政策,说明管理层对于当下地产行业惨淡现状的认知非常明确,也表明了地产行业救市的决心。由于政策放松的速率超出市场预期,短期对地产行业形成有效利好,但政策的加速并不一定带来市场出现反转。张化东预计三季度开始出现行业的明显反弹,二季度依然维持较为中性的市场行情。对于行业短期,依然维持比较审慎的观点。

亚豪机构市场总监郭毅分析,在目前国内商品房产能过剩的背景下,有助于缓解三四线城市高库存压力,对于一线城市来说,更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温,三四线楼市也将逐步回暖。

“稳定住房消费”任重道远

一系列的政策出台,有助于进一步释市场需求,稳定房价,从而推动房地产市场企稳回升。但市场能否就此回暖,不能过于乐观。不得不承认的是,目前房地产市场仍然面临较大的去化压力,政策出台后需要时间逐步消化。同时也应避免重蹈覆辙,政策扶持不宜矫枉过正,“稳定住房消费”任重道远。

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