奥门新萄京调控效应初显 北京地价下跌三成

据北京市土地整理储备中心信息显示,该市5月24日推出的4块非住宅类用地因无人报价,最终全部流拍。其中最大的一块涉及规划建筑面积19.7万平方米,起始价7.5亿。  政策密集调控之下,开发商不仅对拿地表示谨慎,他们也更为理性地看待土地流拍事件。北京一家小型房地产企业负责人告诉记者,流拍的4地块都是商业金融、配套办公等性质的用地,对于开发商并不具有足够的诱惑力。  在更多人看来,北京前期新政的威力,使得投资者对于商业用地的盈利预期不再乐观。5月19号,北京四部门联合发文,下月起酒店项目改住宅的项目将被禁售并且一律禁止分层、分单元销售。  此前有负责北京商改住项目的开发商纷纷表示,未来竞争将更明朗。政策之前的酒店改公寓项目将被默认为“合法”,它们仍将被继续用于销售。而调控政策首次涉及商业地产,则让这一因调控较少而备受追捧的投资领域也现出危机,如今商业金融类用地遇冷在情理之中。  记者注意到,流拍的4地块中,包括北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地,其中,房山多功能地块面积最大,规划建筑面积19.7万平方米,起始价7.5亿,折合楼面地价3832.6元/平方米,远低于该区域此前出让的几宗地块价格,但用地性质为文化娱乐、社会停车场库、交通设施、邮电设施、体育等,并无住宅面积。  北京近来对土地市场的调控力度大大增加,手段也更加多样,通过提高竞地门槛、禁改规划、收回违规地王等措施,北京多管齐下进行土地调控的态势已经形成。而4月以来北京尝试通过设定地价上限和标底,意欲在规避地王和实现土地收益之间取得了艰难的平衡。  4月26日,首幅“试水新政”的北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因拍卖价格超出上限18元而流拍,随后的5月7日,顺义马坡镇新城地块在吸引了五家企业竞标后,又因竞标企业报价均低于标底导致流标。

调控新政效应已在土地市场有所体现。

纵使长沙、杭州连续出现单价“地王”,然而“地王”难掩全国土地市场连续价量齐跌的大趋势,北京、广州、武汉等更多城市土地招拍挂频亮红灯。  流拍、底价成交、延期出让……这些“悲观”的词汇背后,是新政一个月后政商微妙博弈土地市场的心态变化。随着各种融资渠道受限和销售资金回笼放缓,感受到“寒冬”将至的地产商们开始有意识地储备现金过冬,减少拿地尤其是少拿高价地。另一方面,地方政府为着土地财政考虑,则不约而同地在5~6月掀起一波供地潮,多个城市可见“靓地”面世。  土地成交遇冷  5月18日,杭州“4·14”新政后的首场土地出让,浙江万厦房地产有限公司以7.06亿元竞得西湖区的蒋村新区A-05地块,折合楼面价13796元/平方米。这块位于市中心且紧邻西溪湿地的黄金地块不负众望地刷新西湖区域出让地块的单价新高。  “周边在售楼盘已有售价达到30000元/平方米,出现‘地王’是必然,却不足以成为开发商乐观起来的理由,”参加拍卖的一位杭州开发商告诉《中国经营报》记者,业内普遍的态度是这个价格低出了预期,“没见到万科、绿城等外来大鳄,没见到坤和、滨江等区域霸主,如此‘地王’反而是土地转冷的标志。”  同样的尴尬亦属于长沙新地王。近日,大连万达以26.5亿元竞得长沙开福区中山西路棚改一期项目,该地块以每亩1450.66万元、楼面每平方米3312元的单价超越2007年和2009年地王,成为新的长沙单价地王。  而记者了解到,该幅土地本身挂牌起始价即为26.5亿元,虽为地王,实为底价成交。而“高达5.3亿元的保证金、80万平方米的总建筑面积、商业建筑不少于34万平方米”的高门槛将不少企业挡在外面,却正好符合了万达“商业
住宅”的开发模式,最终的底价成交难脱“内定”嫌疑。  “目前该地块周边项目价格在7000元~8000元/平方米上下,长沙市中心一些商务公寓性质的价格已达到9500元/平方米,地价完全在开发商可控制的风险内。”在长沙、上海操作多个项目的营销专家陈真诚如是称。  “冷清”的“地王”似乎在印证日渐冷清的全国土地市场。据西南证券最新研究报告显示,该机构5月10日至16日监测的20个主要城市共推出土地144宗,环比下降47%,推出土地面积617万平方米,环比降低468.4万平方米,降幅达43%;土地市场量价齐跌,成交土地46宗,环比增加7%,成交土地面积186万平方米,环比下降176万平方米,跌出49%,监测的20个主要城市整体成交均价为1776元/平方米,降幅为24%。  5月7日,北京市土地市场推出4幅住宅用地,全部采用招标出让方式。其中,顺义马坡居住用地因参加竞标的5家开发商报价均低于标底而“流标”,其余3地块也均以接近标底的价格成交。  另一例证则是,武汉中北路一幅优质地块4月7日挂牌后,却在新政后的4月23日、28日两次延期,实属少见。与此同时,4月30日武汉一幅居住类土地流拍,这是今年乃至2008年金融危机后首次出现。  小地保成交、大地保价格  为响应国土部“土地计划出台之前暂停土地出让”政策,各大城市4月纷纷暂缓卖地,谁料调控之后风头一转,如今土地市场已陷入有价无市的冷清局面。  成交冷淡似乎很难阻止地方政府“卖地生金”的步伐。动作最大的上海从5月11日至25日,连续进行近40个地块的土地推介活动。此次推介的土地包括虹桥商务区核心区一期05、06、08地块,浦东新区ES2单元三幅土地等众多热门地块,成为当地有史以来土地推介最为集中的一次。  其实,早在4月上海发布的“沪预申请告字(2010)第1号”,出让的地块总数高达105幅,出让的土地面积合计超过500万平方米,一举成为上海土地交易市场有史以来最大的“勾地”公告。  据了解,2010年至今上海土地出让金已经超过了650亿元,中国指数研究院统计数据则显示,上海2009年土地出让金为1043亿元,排名全国第二。

来自北京中原三级市场研究部统计数据显示,4月14日系列调控以来,北京土地楼面均价已下调至3893.7元每平方米,相比2010年新政前土地楼面均价下跌了34.5%。

伴随着楼面地价的回落,土地集中“流拍”的现象也十分突出。5月24日,北京四块商业用地集体“流拍”,5月7日,顺义区马坡镇新城地块“流标”,4月26日,房山区窦店镇住宅用地“流拍”。

“下跌”与“流拍”,难道仅仅是巧合,土地市场急剧降温能否从源头上将高位运行的北京楼市引向真正的理性?

土地遇冷

曾经被认为是宏观调控避风港的商业地产这一次也未能幸免。

5月24日北京“流拍”的四个地块,分别为北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地和2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地。4宗地块的用地性质均为配套办公、金融以及多功能用地,均为非住宅类用地。

“最近北京针对商业地产产权式酒店收紧的政策使得一些开发商对这些商业用地更谨慎。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示。

开发商对于住宅预期的谨慎已先于商业地产有所体现。

4月26日,首幅“试水新政”的北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因最终拍卖价格“超限”而导致流拍。5月7日,顺义马坡镇新城地块在吸引了五家企业竞标后,又因竞标企业报价低于“标底”导致流标。

记者同时也注意到,调控一月多以来虽也有地块零星成交,但此前的“地王”之势已荡然无存,下降趋势也十分明显。

5月18日,北京建工集团以14.02亿斩获房山线长阳站8号地,折合楼面价7500元/平方米;万科和中粮地产联合体斩获了另一地块即长阳镇起步区3号地南侧地块,成交价格9.83亿,折合楼面价6223元每平方米;仅仅两天之后,中铁建地产和北京首开又分别竞得北京房山两地块,楼面地价分别为6096元每平方米和3253元/
平方米。

就北京土地市场的整体而言,地价的回落势头也已显现。

据北京中原三级市场研究部统计数据显示,4月14日系列调控以来,北京的土地市场已急剧降温,截至目前总供应土地为221.5万平方米,楼面均价为3893.7元每平方米,相比2010年新政之前的土地楼面均价5940.4元每平方米则下跌了34.5%。

“特别是代表土地炒作程度的溢价率,新政后回归到平均8.25%,大部分为底价成交,而相比新政前的117.3%,溢价率下跌了109%,楼市新政开始见效。”张大伟透露。
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亟待政策预期稳定楼市

土地市场的回落是否能带动住宅市场的回归?

张大伟预计,低价地的大量供应将在6月开始对开发商有比较大的影响,市场调控已经逐渐开始深入。

以土地供应较多的近郊为例,据北京中原统计数据显示,房山及昌平目前在售的项目中新政以来已经全部停涨。其中房山区目前在售楼盘总数位30个,1个月来都没有涨价,更是有4个出现了明显优惠。而昌平区共44个楼盘其中5个项目已经明显出现优惠。

然而,地价下跌是回归理性的表现,但开发商不拿地就意味着投资下降,未来供求矛盾将如何化解?

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日表示,4月中旬宏观调控以来,开发商的第一反应是不继续拿地了。“这并不是好的趋势。”她认为,“市场供不应求的现象若再次出现,房价的报复性上涨将是市场供不应求所带来的结果。”

华远地产董事长任志强也直指,“投资上不去,下一阶段的供求矛盾更加突出。”

在近日搜狐焦点网举办的“去杠杆化背景下市场前瞻论坛”上,国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室前主任王小广透露,他和同事在做过统计分析后发现,中国的房地产需求投机比重太大,全中国的平均数超过50%,深圳投机性需求可以达到80%~90%,“10%最富的人把房地产交易量的50%都买去了。”

中国不动产研究中心近日发布的《调控新政解读及后市走势分析》报告也认为,目前新政打击投机性需求只是权宜之计,而在持有环节增加成本和持有风险,对房产投资的风险收益进行均衡,才是市场调整正确的方向。

聂梅生认为,如果各个地方政府能够增加土地供给,使一季度开发商供给加大情况能够继续。“只有这样,未来房价报复性反弹的可能性才会变小。”

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