澳门新萄京娱乐招商蛇口三季度扣非仅1.7亿锐降逾八成 短期借款29亿多元发展举步维艰

房地产调控的步伐丝毫没有停下来的迹象,加息、物业税这两柄重剑依然悬在地产商的头上,而令地产商们更为担忧的是不断绷紧的资金链有可能因为资金回笼不畅而出现断裂。  根据上海财汇信息统计数据显示:2010年一季度末,A股134家房地产上市公司短期负债及一年内到期贷款总额高达1038.8亿元,这比2009年第四季度末的918.7亿元环比增加了120.1亿元;而这134家房地产上市公司负债总额也从2009年第四季度末的6958.3亿元增加至2010年第一季度末的7630.4亿元。  同时,134家房地产上市公司用高达7630.4亿元的负债在2010年第一季度仅仅换来了96.2亿元的净利润。  “降价对于地产商来说,并非致命打击。他们怕的是销售量的萎缩,这对于房地产这样资金密集型行业来说是致命的。”广州一位地产行业观察人士表示,尽管国家统计局公布的4月份房地产行业数据显示房价还在继续攀升,但是“房地产新政的影响是先量后价,一季报中房地产上市公司的经营活动现金流净额的快速下滑表明回笼资金的压力变大,而在开发贷紧缩、短期负债压力之下,这种来自资金链上的压力会放大,谁能顺利回笼资金,谁才能挺过这一关。”  光鲜季报背后:经营现金流骤降  房地产上市公司的2010年一季度报颇为光鲜,主营业务收入、净利润均实现同比大幅增长。其中,“万保招金”四大地产商分别实现11.3亿元、5.48亿元、11.66亿元和3.85亿元净利润,同比分别增长46.5%、
66.26%、2015%和125.64%。  “同比增幅没有任何意义,还要看环比数据。”前述广州地产行业观察人士认为,2009年一季度各个行业都处于低谷,同比大幅度增长是必然的。但是环比2009年第四季度来看,“万保招金”四大地产商2010年第一季度净利润分别下跌了52.61%、45%、39.53%和68.63%。“值得注意的是,上述统计数据的截止日期为2010年3月31日,房地产调控新政尚未开始。”  根据上海财汇信息统计数据,2010年第一季度,134家房地产上市公司共计录得96.2亿元净利润,而该数据在2009年第四季度则为200.3亿元,整体环比跌幅超过50%。  房地产上市公司光鲜季报背后的隐忧不仅仅表现在环比下跌的净利润上,经营性现金流净额的不断下滑甚至为负的状况更是令地产商们捉襟见肘。  根据万科A(000002.SZ)2010年一季报:报告期内,万科在经营活动中的现金流入为134亿元,而经营活动中的现金流出却高达202亿元,实际经营活动中现金流量净额为-68亿元,同比2009年第一季度下降284.56%。按照其一季度消耗68亿元计算,其手持的179亿元现金在2010年就将完全耗尽。  不仅仅是万科,根据2010年一季报统计,招商地产的现金流量净额为-7.2亿元,同比下降188.68%,其中经营活动现金流量净额-7.9亿元,同比下降939%;净利润大涨1400%的金地集团,一季度经营活动现金流量净额为-34亿元,下降700%,现金流量净额为-9.4亿元,同比下降308%;保利地产现金流量净额为-13.6亿元,同比下降313%。  根据上海财汇信息统计数据:2010年一季度末,134家房地产上市公司经营活动中的现金流量净额为-408.6亿元,而这一数据在2009年第四季度则为406.3亿元,也就是说,仅仅在2010年一季度,134家房地产上市公司就消耗了814.9亿元的弹药。  而造成这种结局的原因则是2010年第一季度销售收入的大幅下降,上海财汇信息统计数据显示:2010年第一季度134家房地产上市公司共计实现销售收入793.3亿元,2009年第四季度则为1100亿元。  “新政策的影响是先量后价。”北京链家地产市场分析师张月表示,房地产调控新政从2010年4月中旬才开始,价量同跌后,地产商的手头就更紧了。  融资渠道关闭  作为依靠资金周转速度生存的房地产行业,资金链的安全乃是重中之重,然而,现在地产商口袋中的钱则已成为无源之水。  一般来说,地产商的资金来源一般有四种渠道:银行借贷、企业债、资本市场融资、民间融资。而此时此刻,这四种渠道却没有一个是畅通的。  “除了有贷款额度的企业外,一些大的地产商从银行借款已经变得不是那么顺畅了,更别提那些中小型地产商。”广州一位商业银行大客户经理向《中国经营报》记者透露,地产企业通过银行发行债券的难度也比以前大了很多,审批也比以前更加严格。

在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,今年年底房企将面临巨大资金压力,一些房企将会出局  编者按:  今年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,尤其是“新国十条”公布后各城市将陆续出台实施细则;同时,有关房产税等方面政策出台的预期日益升温。楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。  在这种背景下,开发商的资金链到底能扛多久、房地产价格的下跌会否造成中国经济“崩盘”、调控过后房价会否出现报复性反弹。本报从今天起辟专栏“透视新政下的房地产市场”解答这些热点问题。  继恒大之后,万科16日开始执行降价策略。虽然此前恒大地产的降价曾被指作秀,但不可否认,随着政策的持续收紧,房地产商的资金来源再一次萎缩。根据W
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D的数据,分析房地产业的开发资金构成,1至4月份有4,552.32亿元资金来源于国内信贷,同比增长39.90%,这一数据明显低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些机构预计,下半年房地产业资金将出现一定程度的紧张局面。  房地产业资金紧张的局面在上市公司的一季报中也反映明显。据W
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D的统计显示,一季度末,上市房企整体资产负债率67.13%。而且,虽然房地产行业去年有一波大行情,但在这一年中上市房企的债务水平却在不断提高,2009年底资产负债率65.74%,2009年三季度末资产负债率65.09%,2009年年中资产负债率64.53%,2009年一季度末资产负债率64.10%。而且,一季度,上市房企业经营活动现金净流量为-391.28亿元,经营活动现金净流量/负债为-0.06。  在资金面不断收紧的情况下,个别企业已经开始降价促销。5月6日,恒大地产率先宣布在全国实行8
.5折促销,打破了绝大多数开发商集体观望的僵局,似乎也进一步印证了此轮调控之下房企资金链渐趋紧张的传闻。不过,恒大地产最近发布的业绩报告却显示,今年前4月该集团累计实现合约销售额121
.3亿元,同比增长120.3%,合约面积189.3万平方米,同比增长60
.4%;截至今年4月底,其现金余额达港币209.9亿元。  “虽然恒大地产现金余额数据还行,但据我所知它在国内的资金链已经很紧,前段时间还曾经高息借款,再卖不动房的话,就必须采取降价来快速周转。这也可能和恒大在香港募集的资金短期内难以汇回国内有关,外汇局对外资进入房地产项目的态度很谨慎。”某上市房企的财务经理说,他甚至预测:“如果降价不能达到预期的话,恒大地产的资金链有可能断裂。”  其实,不只是恒大地产,金地、保利等知名房地产企业也不见得“高枕无忧”。一季报显示,金地集团“经营活动产生的现金流量净额”为-34.05亿元,保利地产为“经营活动产生的现金流量净额”为-150.16亿元,万科“经营活动产生的现金流量净额”为-68亿元。业内人士指出,虽然这并不意味着资金链有问题,但要良性发展,就需要销售回款和融资的支撑。  此外,数据还显示,2009年86家上市房企中,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。“负债高就需要高速周转带来毛利。一旦周转率降下来,危险性无疑会大大增加。”上述财务经理说。目前开发商可能还不差钱,但随着时间的推移,尤其是延续目前成交量持续下滑局面的话,开发商的现金流则必然会受到影响。绝大多数上市房企今年年底都将面临巨大的资金压力,而那些实力稍逊一筹的小规模民营企业的处境将更加艰难。  分析人士指出,销售量下跌将是影响房企资金量的主要原因之一。4月中旬,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,随后,青岛、北京、深圳等地纷纷公布落实楼市调控新政的细则。统计数据显示,4月北京开盘项目整体销售率为22.8%,环比3月,整体销售率下降了18.6个百分点。其中销售率大于50%的项目仅7个,相比3月份下降了53.3%。

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原标题:招商蛇口三季度扣非仅1.7亿锐降逾八成 短期借款29亿多元发展举步维艰

在房地产“黄金时代”,招商蛇口(001979.SZ)曾与保利、万科、金地并称为“招保万金”。如今,招商蛇口却渐渐脱离房企第一梯队,新任掌门人许永军不得不面对业绩增速放缓、盈利能力减弱、负债猛增、转型阵痛等挑战。

日前,招商蛇口公布其三季报,数据显示,2019年第三季度,招商蛇口实现营收88.56亿元,同比减少30.77%;归属于上市公司股东净利润1.95亿元,与上年同期相比下滑83.21%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元,同比下滑80.55个百分点。2019年前三季度,其实现营业收入255.4亿元,比去年同期减少24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,比去年同期减少38.46%。

因融资规模扩大负债有所攀升,长江商报记者梳理发现,前三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度相比上涨7.0%,净资产收益率为6.89%,而去年同期为11.77%。三季报显示,短期借款同比增加71%,至28.62亿元;长期借款增加24.88%,为76.99亿元。

澳门新萄京娱乐 ,现金流量方面,受益于销售回款增加,招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元,同比增长255.78%,这也是近五年的三季报中,经营现金流净额首次为正。

三季度扣非净利下滑超8成

招商蛇口创立于1979年。2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市,打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。公司在2017年冲进“千亿”俱乐部,2018年,招商蛇口房地产销售额为1680亿元,在所有房企中排行第12位。

近日,招商蛇口公布2019年第三季度业绩报告,数据显示,报告期内,其营收、利润双双下滑。

数据显示,2019年第三季度,招商蛇口实现营收88.56亿元,同比减少30.77%;归属于上市公司股东净利润1.95亿元,与上年同期相比下滑83.21%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元,同比下滑80.55个百分点。

据监测,当期招商蛇口的毛利率为36%,去年同期为41.17%,显示其主营获利能力有较大削弱;净利率亦从去年同期的28.79%降至22.83%,显示企业经营效益大幅下降。与此同时,其总资产收益能力明显下降,回报股东能力趋弱。

与去年同期相比,其前三季度的业绩也在下滑。2019年1-9月,招商蛇口实现营业收入255.43亿元,比上年同期减少24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,比上年同期减少38.46%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润50.06亿元,比上年同期减少28.94%。

公告显示,业绩的下滑,主要由于本报告期结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少。2019年,招商蛇口房地产项目竣工及结转面积预计保持增长,根据公司生产经营计划,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度。

据克而瑞统计数据显示,2019年前三季度,招商蛇口实现销售额1134.1亿元,仅实现全年销售目标2000亿元的56.705%。

长江商报记者梳理发现,招商蛇口今年以来业绩呈现持续下滑趋势。招商蛇口2019半年报显示,三大核心财务数据营收、净利润和毛利率也均同比下滑:其中,营收总额166.87亿元,同比减少20.49%;实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.17%;实现毛利润为63.2亿元,同比减少29.5%。

短期借款增7成

招商蛇口业绩增速放缓,盈利能力减弱的同时,财务状况也不容乐观。

招商蛇口2019年上半年财务报告数据显示,截至报告期末,招商蛇口资产总额约5024.53亿元,较2018年上半年末资产总额4078.54亿元增长23.19%。其中,流动资产总额约4167.95亿元,非流动资产总额约856.58亿元。

截至报告期末,招商蛇口负债总额约3854.92亿元,较2018年上半年末负债总额3145.31亿元增长22.56%。其中,流动负债总额约2853.83亿元,非流动负债约1001.09亿元。截止6月30日止,招商蛇口资产负债率为76.72%,较2018年上半年77.12%的资产负债率同期下降。

因融资规模扩大,三季度招商蛇口短期借款同比增加71%,至28.62亿元;长期借款增加24.88%,为76.99亿元。前三季度招商蛇口的净资产收益率为6.89%,而去年同期为11.77%。

值得注意的是,三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度相比上涨7.0%,前三季度有息负债率为28.1%,与二季度相比提升了0.6个百分点;净负债率为62.4%,与二季度相比提升了9.4个百分点。

方正证券认为,杠杆增加的主要原因是三季度拿地增加较多,单季新增项目建面为447.6万平方米,同比增长314.5%;新增土地总价为226.9亿元,同比增长129%;不过公司拿地时机适当,楼面均价大幅减少至5071元/平方米,同比下降44.7%。剔除预收款项后的资产负债率为50.1%,与二季度相比下降了4.5个百分点。前三季度公司有息负债为1481.5亿元,与二季度相比上涨7.0%。

现金流量方面,受益于销售回款增加,招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元,同比增长255.78%,这也是近五年的三季报中,经营现金流净额首次为正。

此外,因对联合营公司投资增加及长期股权转让收益同比减少,投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元,同比下降171.58%;因合作方往来净流出同比增加,筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元,同比下降8.63%。

加速去地产多元化发展

值得注意的是,招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式,指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发,从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

自2015年重组以来,招商蛇口一直希望“去地产化”,不再局限于房地产业务,而是三大主要业务齐头并进。此前许永军曾设想,招商蛇口要在2018-2020年之间,把房地产收入从85%左右降到60%,园区比重从目前的15%提升到30%-
40%,邮轮产业从轻资产战略的角度出发,收入持续增长。

据不完全统计,从2018年至今,招商蛇口出售资产超过15起,其中多为房地产相关项目。今年以来,招商蛇口又陆续披露了6项已出售或计划出售的资产,除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外,还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。从转让方式上来看,今年出售的6项住宅资产中,有4项通过增资扩股,引入股权比例均为50%左右。

不过,从现实发展情况来看,距离实现业务营收比重调整目标,招商蛇口还有很长的路要走。

招商蛇口2018年年报显示,传统房地产开发仍然是其收入的主要来源。具体来看,房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元,占总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外,邮轮产业未如预期般实现收入持续增长,其营收增长较2017年下降了4.31个百分点。

不过,今年以来多元化发展板块业绩有所上升。截至2019年6月30日,招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元,同比增长31.26%;毛利率为36.52%,同比增加6.51个百分点。值得注意的是,招商蛇口园区板块业务的营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。这也意味着招商蛇口上市时提出的转型成果开始呈现。

而在邮轮板块,报告显示,招商蛇口邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市,并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。报告期内,招商系布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮257艘次,占全国的71%;累计客流量142万人次,占全国总客流的81%,总体经营情况较为稳健。

对于业界质疑其陷入转型困境,招商蛇口方面此前坦言,目前在招商蛇口稳步推进综合发展的过程中,确实存在着不均衡、存在着转型的阵痛,但坚信公司明确了战略,立足长远,才能保持持续发展。

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