奥门新萄京控涨指标大限将至 北京行政干预房价

奥门新萄京,“因为万科的某个楼盘开盘价想定在50000元/平方米,所以北京市住建委就拒绝颁发预售许可证。”5月5日上午,华远集团总裁任志强面对《中国经营报》记者,言之凿凿。不过,万科(北京)相关负责人告诉记者,这个项目应是位于北京东四环的蓝山项目,该项目刚刚获得预售许可证,但开盘价格是39600元/平方米。  然而,这并非是整个故事的终结。任志强称,北京市政府近期将采用类似的手段,控制最高端项目的入市节奏,以缓解一定时间周期之内,北京房价的上涨压力。而北京近期多个高端项目亦向记者反映,他们的预售申请许可,未能得到北京市住建委的迅速批准。  当记者就此向北京市住建委核实这一消息时,相关部门负责人只表示,这是业务处室负责的职权,他“没有听说过这样的消息”。  预售申请未见批复  “我们的预售许可确实还没有批下来,所以后面的很多工作也不知道怎么做,但是,我不清楚,因为定价过高,所以预售许可申请没有得到批准。”5月6日上午,北京东部地区某豪宅项目的相关负责人告诉记者。  此时的北京正处在全国楼市调控的风暴中心,因此这位负责人不愿具名,但她向记者透露,他们规划之中的开盘定价,是在40000元/平方米左右。  随后,《中国经营报》记者又向4家北京定价类似水平的高档项目询问相关事宜,其中3家开发商称尚未得到住建委的预售许可批准,另外1家表示目前不太知道相关情况,他们自己给定的开盘定价多在35000元~40000元/平方米不等。其中绝大部分均不是新开楼盘,而是已开盘楼盘的后期项目。  按照中国目前现行法律,房地产开发可以采用预售制度,但须政府主管部门在楼盘获得土地使用权证、规划许可证、建设工程许可证后,颁发预售许可证,方可由开发商对外销售,随即银行方可依据此证发放住房按揭贷款,因此,房地产市场中可售房源的多与少,基本上取决于政府主管部门批准预售许可证的多少与进度。  任志强相信,这样的项目之中就包括万科。“我可以告诉你一个消息,万科在北京的某个楼盘,因为定价过高,所以北京市政府就不给发放预售许可证,那个项目想卖50000元/平方米。”5月5日上午,任志强告诉《中国经营报》记者。  万科相关负责人在接受《中国经营报》记者询问时表示,这一说法中的楼盘,应该指的就是万科蓝山项目。据记者了解,该项目位于北京朝阳公园区域,属东四环沿线,系万科2007年高价拍地获得。  “这个楼盘4月30日已经拿到预售许可证了,但开盘价是36000元/平方米。”万科(北京)相关负责人告诉记者,“关于这个楼盘的销售定价,业界说法很多,甚至有说最开始定在7万元/平方米的,但我们现在的价格是36000元/平方米开盘,住建委颁发了预售许可证。”他说。  只能短期缓解压力  一位2006年曾在北京市政府相关主管部门工作的退职官员告诉记者,这种手段在2006年的那一轮调控中曾经有限度的使用过,但规模不大而且波及的范围也比较小。  “这和房地产市场价格统计的方式与方法有关,其中房地产市场成交价格的统计,实际上直接与批准什么价格水平的楼盘入市销售相关,如果批准预售的高档项目过多,或者过于集中,一旦市场产生交易行为,其成交价就要被记入城市的成交均价当中,因此,很可能在一定的时期内,造成房价涨幅的迅速扩大和抬升。”他说。

在2月70大中城市房价指数监测体系中领涨房价的表现,令北京市政府在出台地方版国五条细则的同时,不得不酝酿对房价控制使用行政手段。在这样的背景下,类似于深圳式的北京楼市“限涨令”已经呼之欲出。  北京市政府有望通过在预售许可审批、现房销售备案等环节,对住宅项目的销售价格实施行政干预。多家在京大型房地产开发企业负责人均表示,原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条件,与此同时,北京市住建委拟对现房定价实施干预。  与此同时,北京市政府已经制定了北京市落实国五条细则,二套房贷首付提至7成、强化京籍未婚人士限购、增加“限地价、竞房价低”土地出让比例、严格执行20%个税等内容均在其列。北京楼市在严加调控之后的表现,或将成为全国楼市未来走势的风向标。  新盘“冷处理”  通过控制成交量,来影响市场的预期,从而使统计数据显现出的房地产热度得到一定控制,是政府经常使用的一种调节手段。  “从全国两会召开的时候开始到现在,预售许可审批一直通过非常困难,能拿到预售许可的项目也很少。”3月28日,一位不愿具名的全国性房地产开发企业负责人向《中国经营报》记者表示,至于原因,北京市住建委并未明确做出说明。  实际上,从2013年3月3日全国两会召开至3月18日,北京市住建委基本暂停了房地产预售许可的行政审批。包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目,均在上报有关申请材料后,未能在上述时间区间内获得预售许可证。  多家大型房地产开发企业销售负责人向记者证实,从3月20日开始,预售许可证的审批工作才“有限恢复”,少量已申报预售许可材料的住宅项目,获得了住建委的预售许可申请。但是,截至记者发稿,北京市住建委尚未大量批准住宅楼盘的预售许可申请。  根据2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,商品房销售可以采取预售制,须由行政主管部门核发预售许可证才能正式进行销售。北京市住房和城乡建设委员会是北京行政辖区范围内住宅预售申请的受理和审批机关。  亚豪机构的统计数据显示,2013年一季度总计发放预售许可证35张,其中1月15张,2月7张,截至3月27日,发放13张。  “通过控制成交量,来影响市场的预期,从而使统计数据显现出的房地产热度得到一定控制,是政府经常使用的一种调节手段,从2012年三季度开始,北京房地产市场持续回暖,不排除北京市住建委通过这一手段调节市场热度的可能。”第三方市场监测机构京华一山分析师廖仲伟告诉记者。  行政“限涨令”  除控制预售许可证审批节奏之外,北京市住建委在预售许可审批过程中,有望对楼盘申报定价进行干预。  3月18日,国家发展改革委、国家统计局联合发布2013年2月70大中城市房地产价格指数监测结果。监测显示,2月仅有一城市房价环比呈现下跌,其余城市房地产价格指数全部上涨,在涨幅榜上,北京、广州高居首位,涨幅为3.1%  这让北京市政府感受到了巨大的压力。据了解,在该数据发布后,北京市政府多次召开不同级别、不同方式的会议,研究出台国五条北京执行细则和稳定北京房地产市场的问题。在这样的压力下,北京市住建委已经开始考虑在短期内,对房地产市场价格实施“有限度的干预”。

本报记者 李乐
北京报道  尽管房价控涨指标至今尚未公布,但作为全国楼市风向标的北京,政府已经开始对新增商品住宅的预售价格,直接进行行政干预。  北京多家一线开发企业反映,北京市住建委在审批新楼盘的预售许可证时,会以周边在售项目形成的均价,对开发企业报送的开盘价格予以比对,一旦明显超出区域在售楼盘的均价,便不予办理预售许可,直至开发商调整价格至与周边在售楼盘均价接近的水平方才放行。  3月10日,全国人大常委会委员长吴邦国在十一届人大四次会议上表示,今年全国人大将对各地方政府控制房价过快上涨的工作进行检查。政府高压之下,房价数据的“指标意义”已然与地方政府的工作考核产生联系,而包括万科在内的一线房地产企业,业已做好行政干预楼市之下的“最坏准备。  兔年春节过后,北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)对申请预售许可楼盘的定价,悄然展开干预。  “我们最早报上去的预售价格是26000元/平方米,但是被打了回来。”位于北京东五环内的某项目前期部门负责人向《中国经营报》记者透露。在几次修改之后,该项目最终以24000元/平方米的价格得到批准。而与该项目处在同一地段的多个在售项目,当下的销售价格,约在23000元/平方米左右。  2011年2月以后,北京市住建委开始频繁动用这一行政干预楼盘价格定价的手段。万科(北京)公司、首创置业、远洋地产、保利地产等相关开发企业的负责人均向记者证实,这一干预手段“确实存在”,并称他们在制定定价时,须充分考虑住建委对新开楼盘价格涨幅的“容忍度”。  记者了解到,所谓“容忍度”,是指住建委在审批某一新开楼盘的预售申请时,将申请楼盘上报的定价,与周边同区域内的在售楼盘当前销售进行比对,如果上报价格明显超出同区域在售楼盘的价格,将不予批准预售,开发商只能调整售价后再行申报。  “原来开发商通常的策略是先报一个价格,然后在这个价格的基础上再进行优惠、折扣等促销,这样一方面不改变房产增值的客户预期,另一方面也有利于销售,但是住建委进行的预售价格审核,是不认这些折扣优惠的。”前述东五环项目的前期部负责人向记者表示。  万科(北京)一位负责人亦向记者表示,住建委审核的预售价格与成交价格无关,因此,即便通过优惠、打折等手段使成交价低于申报的预售价格,住建委也不予考虑,所以开发企业必须直接削减用以上报审批的预售价格。  指标削减  对于上述操作,北京市住建委一位官员面对记者的求证时,并未否认,但拒绝评价。他只是向记者强调,依据国务院“新国八条”、北京市“十五条”的总体精神,北京市住建委会依法、依规对楼盘预售严加审核。  1月26日,国务院下发《关于进一步做好房地产调控有关问题的通知》,被市场冠之以“新国八条”的称谓。这其中明确提出,各地方政府要于2011年一季度末向社会公布当年度的房价控涨任务指标。此后,北京“十五条落实调控政策”出台,但其中并不包括房价控涨的指标幅度。  多家曾被住建委“打回”预售申请楼盘的负责人向记者透露,他们在被“打回”之前上报的销售均价相比于同期同区域的楼盘,涨幅约在12%~15%之间。被住建委“打回”后重制定并被批准的预售价格,对比同期同区域在售楼盘平均价格,涨幅约在8%左右。

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