“二次房改”倡议人进京论战 或遭遇冷场

两会期间,关于房地产的讨论呼声最高。除了呼吁加快住房保障立法之外,又有代表、委员提出以“二次房改”来改变当前的房地产现状。  而最近两天,有消息称,“二次房改”有了实质性的进展,已经被列入了人大议案。  二次房改列入人大议案  据《新京报》报道,全国人大代表迟夙生表示,30位全国人大代表提交的“深化二次房改加快住房保障法立法”的议案,已经列入本次人大会议的正式议案,  这项原本由辽宁退休干部李明最早提出的“二次房改”建议,为代表和委员们广泛接纳,并写入建议、议案和提案。  随后,娃哈哈公司董事长兼总经理宗庆后、黑龙江夙生律师事务所主任迟夙生各自联名了30余名代表,拟向“两会”提交建议、议案,力推“二次房改”。  如今,已有近百名代表、委员建言支持“三三制”。  何为“三三制”?  “二次房改”议案的主要内容是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”。  三种住房制度:针对低收入人群的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房,针对高收入家庭的商品住房体制;  三类供地方式:政府划拨供地、“四定两竞”招标用地和商品房“招拍挂”供地;  三支队伍参与:政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。  专家看法  北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,深化“二次房改”的呼声列入人大议案符合全国人民代表大会的程序要求,但并不等于已经进入立法计划和程序中。目前距离《住房保障法》的立法还有很长一段路要走,住房第二次改革更是一个几乎不可能实现的目标。(中国广播网)  相关阅读  “二次房改”提出历程  2009年9月,辽宁退休干部李明提出“二次房改”的建议。其后,14位房地产界专家联名上书,向国土资源部及住房和城乡建设部提交了一份有关于二次房改的提案,这份提案建议对目前的住房制度进行二度改革,并提交了二次房改的意见稿。  2009年10月,一个以住建部副部长齐骥牵头,住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,开始调研房改的得与失。  今年全国两会期间,黑龙江夙生律师事务所主任迟夙生、原山东省省长韩寓群,致公党中央常委、天津市侨联副主席朱天慧、娃哈哈集团公司董事长宗庆后以及湖南省有色金属控股集团董事长何仁春等人大代表,都分别就“二次房改”提交了议案,农工党中央、民革中央不约而同地递交了“二次房改”的提案。  3月14日,李明确认,由全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案,已经列入本次人大会议正式议案。  “二次房改”成青年最关注话题  上周,中国青年报社会调查中心通过民意中国网和搜狐网,对3108人进行的调查,根据调查显示,“二次房改”成两会期间,青年最关注的话题。
中国经营网综编 王孖

“他们几个人一般都表示另外有事不好安排。观点不太一样,这并没有什么关系,道理越辩越明嘛。”

从“居者有其屋”到“住有所居”,李明们倡议的“二次房改”事实上是1998年改革的重启和再出发

李明又进京了,依然是推介他一直期望实现的“二次房改”。

□ 记者 伊西科

这位来自辽宁省外经贸厅企管处的退休干部,已是花甲之年。身居东北的他为广大民众所知,主要得益于那份“二次房改建议书”。与李明一起,联合署名的还有13位来自大陆、台湾以及海外的华人学者。去年8月,李明曾专门进京将此建议交给相关人士和部门。“二次房改”在今年全国两会上再度引起热议。

“三石”击出千层浪

此次来京之前,李明和黑龙江夙生律师事务所主任迟夙生等多位“志同道合”之士,曾通过多种方式联系素有业界“大炮”之称的华远集团总裁任志强以及北京师范大学教授董藩和全国工商联房地产商会会长聂梅生等,试图举行一场公开的论坛。

61岁身居大连的退休干部李明近日多了一个习惯,“每天上网浏览重庆新闻”。千里之外的重庆正在推行的公租房建设,与这位因“二次房改”声名大噪的前辽宁省外经贸厅官员的“三三制”房改构想不谋而合。

李明等已经定好了将于今天举行的论坛名称——两个万言书的论战:中国住房制度何去何从?不过,上述几名代表性人物最终都选择了或是回避或是“没有回音”。

今年全国“两会”期间,李明携自己的二次房改方案奔走倡议,全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表,提出了《深化二次房改,加快住房保障立法》的议案,并最终被列入了本次人大会议的正式议案。

这也意味着,一场原本可能上演的火星撞地球式的争锋变成了独角戏。

“能够列入本次人大会议正式议案,说明越来越多的人认识到,现在的住房制度已经到了非改不可的地步。”作为“二次房改”上书人,李明告诉记者,“目前房价不断上涨的根本症结,就在于对全面市场化的过度膜拜,没有认识到住房的公共产品属性。”

“他们几个人我都给发过去邀请函了,另外还委托一些人给他们打了电话,不过,他们几个人一般都表示另外有事不好安排。”李明告诉《第一财经日报》记者。

“第一次房改取得了很高的成绩,但是发展到今天也出现了诸多问题。”李明总结出了三大错位:一是政府理论错位,以住房全面市场化理论排斥住房是准公共产品理论,重增长轻民生;其次是队伍错位,以开发商为基本队伍垄断经营,排斥非营利公益性的建房机构的住房保障职能,“亲商不亲民”;三是服务错位,制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益,官商联手与民争利。

李明说,可能此前各方对于住房制度的观点不太一样,这并没有什么关系,而且未来的住房制度本身就应该是一个求同存异的结果,而不能是仅仅代表一方利益。“有事摊开来讲,道理越辩越明嘛。”

事实上,企图改变“一次房改”后住房制度不公局面的意见,过去两年来完成了三次呼吁和上书。

澳门新萄京娱乐,李明所言的两个万言书,一是迟夙生在两会期间领衔提交的《关于深化二次房改加快住房保障法立法的议案》共1.6万字,被称为万言议案,另外一个则是4月21日,任志强以《这只是个开始——我对国发10号文件的解读》为题在博客上发布长约1.3万字的万言书,点评国务院出台的住房新政。

始作俑者是中国投资学会副会长刘慧勇。2008年6月,这位国家发改委属下的专家第一次提出“二次房改”概念,其具体建议是,从用人单位、政府、立法等三个方面着手,达到促进职工居住半就近、住房保障全覆盖、引导住房升级有节制和促使住房流转更规范四个方面的目标。

在李明看来,两个万言书相同之处是共同认为现行的住房制度存在严重的弊端,必须进行全方位的改革。不同之处是各自思路有些是相同的,有些是对立的。可以说,任志强的万言书一半是忠言,一半是谬误:忠言表达了改革的愿望,谬误代表了开发商利益集团对于住房新政的抵制。

随后是清华大学教授、现央行货币政策委员会委员李稻葵。2009年4月,他提出“二次房改”可以汲取新加坡、香港等成熟市场的经验,以政府“有形之手”介入房地产市场,推出大量公共住房并以市场价格出租给本地居民以及有工作的职工。

李明认为,检验中央楼市调控决心的方法有三条:一是楼市新政执行力度,能不能对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的部委省市领导追究责任,做到“不换思想就换人”;二是今年年内能不能出台引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策;三是今年年内能不能出台《住房保障法》征求全国人民意见。

接着就是辽宁省外经贸厅企管处原副处长李明。同年7月,李明以发起人的身份,结合14位学者的共同研究提出了自己的“二次房改”建议,包括确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭等。

李明提出的民间性质的“二次房改”方案,因直接提交到国土资源部及住房和城乡建设部,搅动了业界和社会关于房价大讨论的舆论氛围,成为最有影响的“二次房改”建议,同时获得了不少身居庙堂人士的关注和支持,包括致公党中央常委、南开大学医学院教授朱开慧,全国人大代表迟夙生、宗庆后,以及全国人大财经委副主任委员、原山东省省长韩寓群等。

但实际情形没有因“二次房改”列入正式议案而有所改变,“乌托邦”、“不现实”等冷嘲相伴而来,即使是支持者也不乐观。北京师范大学房地产研究中心主任董藩立刻提醒到,虽被列入正式议案但并不等于已进入立法计划和程序中,“目前距离《住房保障法》的立法还有很长一段路要走,‘二次房改’更是一个近期几乎不可能实现的目标”。上海学者刘晓忠甚至认为,“二次房改”严格来说是中国房改的一次历史性倒退,“扩大政府保障性住房体系将打破现有房地产市场的生态格局,破坏房地产市场已有的市场化格局,同时也会为各种寻租活动提供舞台”。而此前的2009年11月,中国社会科学院推出的《住房绿皮书》也指出,二次房改的提法“意义不大”,中国住房改革的问题是没有对当下政策很好的执行。

最值得关注的当然是权力部门的态度。国家住建部政策研究中心主任陈淮在为“住建部副部长齐骥牵头调研酝酿二次房改”的消息辟谣时称,“当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要,但是这个基本方向中没有‘二次房改’。”

“二次房改”的呼声雷鸣,政府层面却始终不为所动。对此,一位不愿具名的政策人士解读说,一个不能回避的矛盾是,“如果真的实行二次房改,那么如何看待一次房改?这必然牵扯到上一轮房改的不成功。而这又是最具争议的”。

争议一次房改

在《商务周刊》的采访中,无论政府官员、开发商、专业人士还是民众,都承认1998年后实际运行的中国住房制度存在着两大难以“容忍”的弊端:

其一,货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化必须具备两个条件,一是住房实物供给充分,二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。但在1998年决定实行住房货币化改革时,中国并不具备上述两个条件。

其二,保障性住房建设与供给缺乏制度保障。从原则上说,城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。但在实施过程中,许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面,政府很难有效的核实经济适用房购房者的实际收入水平。

尽管没有否定“一次房改”,浸淫房地产市场30年的北京房协委员蔡金水明确告诉《商务周刊》,“房改是必要的,但到后期已经明显走偏,甚至完全背离初衷。”

他回顾说,近30年来,中国的住房制度一直在不断变化中。从1979年试行全价销售住房开始,先后有试点售房、提租补贴、以售代租等不同阶段的政策选择。直到1998年,由于受到亚洲金融危机的影响,为刺激内需才形成了较为系统的住房制度改革思路。这就是当年7月国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)。

在这份被称为“23号文”的中国房改标志性文件中,明确提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,至此实行了近40年的福利分房制度宣告终结。“23号文”也成为了中国住房制度走向市场化改革的里程碑。

“不能猪肉贵了骂农民。”在去年14位专家“二次房改”上书之后,作为一次房改方案起草参与者的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就出面为“23号文”辩护:“房价是由供求关系决定的,就像你不能因为猪肉、鸡蛋价格高了就骂农民,同样不能因为房价高了就全怪开发商,最简单的例子是如果二手房的价格高了,你不能怪房主一样。”

李明则立即撰文反驳,称他倡导的“二次房改”并不是要回到以前的福利分房时代,也并不是反对市场化改革方向,而是希望确立住房是准公共产品,要通过“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”的方式,由政府主导为占比最多的中等收入家庭,也即“夹心层”提供公共住房服务。实际上包括李明、李稻葵在内的“二次房改”倡导者,并没有完全否认第一次房改。甚至对住房制度批评最为激烈的上海民间学者王炼利,也在采访中向记者直言,“一次房改”十多年来,23号文是最值得肯定和成功的文件。而且,对于陈淮以及住建部副部长齐骥等在回应中都特别强调“住房改革坚持市场化方向”,绝大多数人士并无异议。在蔡金水看来,争论在于房改越到后来,已经由1998年之前的完全政府保障走向了另一个极端,那就是“过度或完全市场化”。

他举例说,从1999年开始,中国房地产业迎来高速增长期,但也逐步开始暴露出房价过高、结构不合理等问题,房地产业逐渐成为社会关注的焦点。2003年,央行认为局部投资增幅过大,于是在当年6月出台121号文件:加强房地产信贷,四证取得后才能发放贷款,提高第二套住房的首付比例。

然而,在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后,国务院没能顶住压力,于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文),把房地产业定性为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。这一与23号文、121号文件完全相左的文件,被当时的建设部称为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

“所有关于房地产市场的争论就应该停止了!”房地产业内人士向记者介绍,当时以任志强为代表的房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂,据说SOHO中国董事长潘石屹闻听后激动地说:“都是利好消息,只要读懂了这个通知,房地产开发商都会很高兴的。”

在王炼利看来,1998年以来的中国房地产市场,并不是一个真正的市场,“基本上没有值得肯定的地方,也是不成功的”,大多数消费者没有选择余地,也没有得到有效改善,“而真正从房改中受益的只是少数‘负责人’群体”。

她认为,所谓的成绩,大多出于统计意义上的操作,“政府以‘人均’为统计衡量标准难以反映‘群体’的真实情况”。比如,据统计,到2009年底,全国城镇人均住房面积已经接近30平方米,比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。但谁也不能否认,目前是建国以来中国房地产市场矛盾和风险最大的时期。

对于矛盾和风险的根源,官方不具名业内人士向记者坦言,既不是开发商的逐利天性,也不是“一次房改”,而是政府在住房改革具体操作中的“甩包袱”行为,回避政府对保障性住房的公共责任,将住房保障基本上推向了市场。

1/3还是2/3

如果仔细分析“一次房改”的政策文件,可以很清楚了解到,政府并没有否认住房的准公共产品属性,1998年开始的住房改革其实总原则与李明“二次房改”的核心思路相类似。

比如,在“23号文”中,除了确定住房货币化改革方向之外,最重要的房改思路就是“最低收入家庭购买廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则,并明确“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。原建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%—80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭。

但是,这一规定一开始就遭到了开发商的激烈反对,认为从发达国家走过的道路来看,经济适用住房属于社会保障体系,应该是为少数人服务的,正确的情况应该是80%的人购买商品房,10%的人购买经济适用住房,10%的人租住廉租房。

终于在2003年的18号文中,经济适用房开始由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。同时其保障对象也进一步缩小,实际执行时,标准又更侧重于其中收入偏低者,形成“重市场轻保障”,甚至到后期成为“市场甩掉保障远远跑在前头”的格局。

经适房饱受诟病,甚至渐成“鸡肋”的另一个重要的原因,就是资格审查流于形式,导致大量“开着私车住经适房”的现象,“摇号”舞弊事件频频发生。同时一些原本一些用于经适房建设的用地很多也被“偷梁换柱”,用于商业开发(参见《商务周刊》2007年第18期《上海1500亩经适房用地国有变私有之谜》)。

从政府层面来讲,面对渐涨的住房民怨,也从来没有说不管不顾,甚至上至国务院总理温家宝,下至各地市官员,都曾广泛出国考察学习。在蔡金水看来,中国的住房问题可以借鉴新加坡的“组屋”经验,而政府层面的考量亦是如此。

组屋工程是新加坡从上世纪60年代开始,为使“居者有其屋”而实施的政府主导的普惠性住房工程。过去40多年,新加坡政府共修建96.8万余套组屋,目前约84%的新加坡人居住在组屋中。政府资金在其中扮演着重要角色,购屋居民只需要动用薪金的20%来偿还贷款。

2007年11月,温家宝总理,站在新加坡建屋发展局大厦三十二层,远眺组屋区,“几年前,我曾经专门考察过,受到不少启发”。这种学习也催生了“住房和城乡建设部”的诞生。这也被认为是政府重新介入居民基本住房保障领域的一个重大举措。首任住建部部长姜伟新不止一次地强调:“保障房和商品房是住房制度的两条腿,缺一不可。”

实际上,近几年来中央和各地方政府对保障性住房的重视程度不断提高。2007年8月,中央出台“24号文”,明确提出“把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容”;2008年12月,国务院会议又提出加大保障性住房建设力度、加强经济适用住房建设。去岁今初,面对高企的房价,中央连续出台措施“遏制房价快速上涨”,而无论是“国四条”还是“国十一条”,都特别强调了继续大规模推进保障性安居工程建设。

在政府思路和政绩考核越来越倾向于更大比重加强保障住房的同时,实际效果却不容乐观。据全国人大常委会调研发现,2009年全国当年保障房建设任务完成率仅为23.6%。目前在全国城镇的低保家庭中,各级政府已通过各种方式缓解住房困难的仅占7%左右;而在全国已开展廉租住房的城市,其覆盖面仅在1%左右。

看上去星火燎原的保障房建设,实际状况却如“蜗牛”爬行,自然有其理由。

谁来关上“土地财政”的“潘多拉盒子”

对于保障性住房进展很慢的现状,其实很容易找到原因,那就是地方政府动力不足。在今年1月19日召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上,国土资源部给出了一组数据:去年1—11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。而今年两会期间,重庆市市长黄奇帆在接受采访时直接坦承:保障性住房的主要问题是供给不足。

“房地产正在绑架中国金融,并已彻底绑架了地方政府,绑架了老百姓。”蔡金水把最终的矛头直指“土地财政”。在目前国内很多地方政府,属于预算外收入的“土地财政收入”早已超过了来自法定税费财政收入。

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。

据国土资源部的统计数据显示:2007年全国土地出让金总额达1.3万亿元;2008年受金融危机影响有所降低,但仍达到了9600亿元;2009年全国各地土地出让金达1.5万亿元,其中国内70个大中城市土地出让金共计1.0836万亿元,比2008年增加140%。

蔡金水认为这种模式应溯源至上世纪末开始的分税制改革。“中央政府和地方政府其实都是一种两难境地,要进行住房市场优化,同时还必须进行财税、金融、干部考核等诸多体制改革。”他和北京师范大学副教授黄兴文、财经评论家叶檀等都认为,无论是“二次房改”还是完善“一次房改”,最终都难在“土改”上,先要改变供地制度,才有望解决高房价问题。

因此,在蔡金水看来,解决目前住房难题的一个核心是政府职能归位。这首先体现在对地方政府过于依赖“土地财政”模式的反思与扬弃,其次是真正将住宅房地产确立为居民基本生活必需品,提高持有和炒作成本。政府在经济适用房和廉租房的建设方面,应力求到位,否则,解决低收入阶层住房问题和抑制房价上涨的目标都难以实现。

但正如国家住建部部长姜伟新所言:“客观地讲,各级政府对住房保障的认识也有一个过程。毕竟保障房的建设与商品房不一样,需要政府大量投入资金和土地;必须制定若干优惠政策,牵扯到方方面面的利益,也会减少一部分地方财政的收入。”

也就是说,当前不论是对住房制度修修补补还是推倒重来,面对着几乎同样的巨大压力:整个房地产制度的调整与建设,从土地流转制度到物业税等的改革,牵涉到太多的改革深水区域。但吸食了十多年“土地财政鸦片”的“瘾君子”,要戒掉“政府、开发商、银行”的土地产业链和利益链,就如同把打开的“潘多拉盒子”重新合上。

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