澳门新萄京娱乐土地一级开发相关政策解读和规范实施路径

在严格查处了多年农村耕地非法占用之后,国土资源部首次把目光转向了土地储备制度中的腐败问题,一轮反腐风暴在未来或难避免。  2009年10月10日是国土资源部要求地方汇总土地储备情况的最后期限,在时近一个月前下发的《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》(下称“通知”)中,除了要求上报土地出让价款总额、建设用地总量等“常规动作”外,还特别要求地方政府和主管部门对土地储备制度的“防范腐败机制”以及实施情况进行检查,并向国土资源部一并汇报。  10月10日后,国土资源部将派出调研组到各城市进行检查调研,其中亦包括土地储备领域的防范腐败机制及其具体运行情况。  首查土地储备腐败  尽管首次迎来了长达8天的国庆假期,但全国国土系统的公务员恐怕很难休息,因为“通知”在9月4日下发,而10月10日就是全国汇总最后情况,首次全国土地储备制度,国土资源部只留出了一个月的时间。  “如果仅仅是常规数据的一些汇总,比如出让金总额,新增建设用地总量等,这些日常都有统计,但是要求上报的还包括土地储备领域的反腐机制以及落实、运行情况,这些日常我们没有成文的总结,所以这部分的压力是比较大的。”9月24日上午,北京市国土局的一位工作人员告诉记者。  消息人士向《中国经营报》透露,关于土地储备“防腐”“反腐”,“通知”明确了几个检查的环节,其中包括收购——管理——一级开发——出让链条上的决策主体、决策程序、价格确定等,重点是这些环节上防腐、反腐机制的设计运行情况。  记者了解到,中国内地的土地储备制度舶来于香港,全面建立于2002~2004年之间,系采用政府收购“生地”——即未完成拆迁、水电气热等基础设施的土地,而后经由一级开发环节达到“熟地”标准——即土地平整,水电气热齐全后,由招拍挂投入土地市场的开发模式。  与此同时,与土地储备“防腐反腐”有关,国土资源部还要求各地方政府上报土地储备资金管理以及使用情况。这部分资金通常由地方财政拨款与银行信贷组成,数额不菲,因此其使用和日常管理是否平稳完善,意义非常。  2006年,央行曾一度决定要求商业银行不得为地方土地储备开发提供贷款或授信,彼时央行给出的理由是地方土地储备中心不具备独立法人资格,其运营也并非公司企业一般透明,容易造成信贷风险。  显然,对于土地储备领域存在防腐、反腐问题,政府早已有所关注。  扩大投资的“筹码”  “这次紧急的检查,仍然是在扩大内需、落实投资刺激政策的背景下进行的,实际上与落实投资关系密切,国务院的高级领导很重视。”前述消息人士透露。而国土资源部部长徐绍史在9月9日国土资源部的一次工作会议上表示,在供地方面,国土系统有“做得不到位的地方”。  此前,国务院总理温家宝在一次经济形势座谈会上对在场的经济学家和官员特意提到,虽然房地产市场有了快速回暖的势头,但两个先行指标的回落,仍要引起重视。而两个所谓“先行指标”,一个是开发投资增幅,一个是开工量。

发文单位:四川省凉山州人民政府办公室

作者:刘芳,云南云岭工程造价咨询有限公司副总经理,财政部PPP专家库专家,项目管理硕士,注册会计师、注册咨询工程师、注册资产评估师、注册税务师。

文  号:凉府办函[2008]26号

2017年5月3日,财政部、发改委、央行、银监会、证监会、司法部等六部委联合发布了《进一步规范地方府举债融资行为的通知》(财预〔2017〕50号),规范地方政府举债融资行为。6月2日,财政部又发布了《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号),针对一些地区存在违法违规扩大政府购买服务范围、超越管理权限延长购买服务期限等问题对政府购买服务进行了规范,出台了严禁地方政府违法违规举债融资一系列规定。目前,各级政府、相关部门都在按照文件要求,积极组织全面摸底排查本地区政府购买服务事项,对存在违反上述文件规定的,限期依法依规整改到位,并将排查和整改结果于2017年10月底前报送财政部。在此期间,笔者接触到一些部门和拟开展的PPP项目都提到了土地一级开发今后能不能做成PPP项目,土地一、二级开发能不能继续联合开发等问题,为此,结合相关政策梳理和解读,谈一谈土地一级开发今后如何规范运作的问题,供大家参考。

发布日期:2008-1-24

1土地一级开发概念辨析

执行日期:2008-1-24

经查阅文件发现,“土地一级开发”这个概念多出现在一些地方性法规、办法中,如《北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会、市建设委员会关于印发<北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知>》(京国土市〔2005〕540号)、吉林通化市人民政府《通化市政府储备土地一级开发整理暂行办法》(通化市人民政府令〔2006〕3号)、《包头市人民政府办公厅关于印发包头市土地一级开发暂行办法的通知》(包府办〔2010〕100号)、昆明市人民政府《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法的通知》(昆政发〔2016〕72号)等。国家层面出台文件,如国土资源部
财政部
中国人民银行《关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资发〔2007〕
277
号)、财政部《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号文)等,用的是“土地储备”或“储备土地前期开发”等概念,“土地一级开发”与“土地储备”或“储备土地前期开发”是否内容相同或相近,我们对照地方法规和国家层面法规,选取主要内容进行对比:《北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》本办法所称土地储备和一级开发,是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到特地供应条件的行为。市国土资源局负责本市土地储备开发管理工作,并委托土地储备机构组织实施。

生效日期:1900-1-1

《通化市政府储备土地一级开发整理暂行办法》本办法所称政府储备土地一级开发整理,是指在政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的国有土地,进行组织实施拆迁、平整和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。市国土资源局作为行政主管部门负责本市储备土地开发管理工作,并委托市土地收购储备管理中心组织实施。

各县市人民政府,州级各有关部门:

《包头市土地一级开发暂行办法》本办法所称土地一级开发,是指政府依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划,对城市国有土地或者农村集体土地统一组织实施征地、拆迁、安置、补偿以及适当的市政配套设施建设,使该区域范围内土地具备规定的土地供应条件的行为。市土地收购储备管理委员会为土地一级开发工作的决策机构,负责制定土地一级开发政策,审定土地一级开发计划、项目实施方案,研究解决土地一级开发工作中其他重大事项。

  2007年9月全州开展国有土地使用权出让情况专项清理工作以来,各县市政府及有关部门高度重视,迅速启动,认真开展了清理工作。但从各县市清理上报的数据及省、州督导检查组检查的情况看,还存在以下突出问题:一是部分县认识不到位,领导重视程度不够,清理工作还有死角,统计数据欠真实,没有有效整改纠正存在的问题。二是一些地区城镇建设急需用地,但城镇建设总体规划、控制性详规未完成,造成规划与供地的矛盾。三是土地储备交易机构不健全,运作不规范,土地招拍挂后,部分地块因基础设施未及时配套完善,土地使用权受让人不能及时进场开工建设,造成土地出让价款缴纳滞后。四是存在不严格执行《划拨用地目录》现象。五是存在扩大范围进行协议出让国有土地使用权现象。六是部分土地招拍挂程序及供地文件、出让合同、划拨决定书、建设用地批准书等文书不够规范,供地档案不够规范完善。七是土地出让收支管理尚需规范,存在未按规定标准计提国有土地收益基金、农业土地开发资金等费用,土地出让收入支出结构上存在不合理现象。八是供地后的监管和跟踪管理还存在不到位现象。为了深入扎实开展此项工作,规范供地行为,根据省监察厅、国土资源厅、建设厅、审计厅《转发〈关于开展国有土地使用权出让情况专项清理情况工作的通知〉的通知》(川监发(2007)7号)及《凉山州人民政府办公室关于印发〈凉山州开展国有土地使用权出让情况专项清理情况工作的实施意见〉的通知》(凉府办发(2007)84号)文件精神,本着“自查自纠,查漏补缺,促规范管理”的指导思想,现就进一步对辖区内2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行全面复查清理的有关问题通知如下。

《关于印发昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法的通知》本办法所称参与土地一级开发整理,是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中,社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置,实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作,使该区域内土地具备供应条件的行为。市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理工作。

  一、各县市政府要继续深入贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004)28号)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发(2006)31号)、《四川省人民政府贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的实施意见》(川府发(2005)15号)文件精神,高度重视专项清理工作,全面落实中央关于实行最严格的土地管理制度的重大决策,切实加强土地调控,严肃查处并纠正土地出让中的违法违规行为,预防和治理土地出让领域的腐败问题。继续加强工作力度,进一步解决工作中的突出问题和改进薄弱环节。加强常态管理,加强督促检查,加大执法力度,严格职能制度和职能监管,对自查中发现的问题,要及时纠正,认真整改,巩固国有土地使用权土地出让专项清理的阶段性成果,为进一步健全、完善市场化配置资源制度,规范土地市场秩序打下坚实基础。

国土资源部 财政部
中国人民银行《关于印发<土地储备管理办法>的通知》本办法所称土地储备,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担。

  二、规划建设部门要积极与国土资源管理部门衔接,主动提供城镇建设总体规划、控制性详规及地块用地规划指标。国土资源管理部门要按城镇建设总体规划、控制性详规及地块用地规划指标要求实施供地。

从上表各个法规、办法列示的定义和组织实施机构分析,笔者认为,都是为了规范土地具备供应条件前的相关行为,包括土地的征地、拆迁、安置,实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作,由国土部门委托土地储备机构承接具体组织工作。上述地方法规提到的“土地一级开发”与国家层面出台办法提到的“土地储备”或“储备土地前期开发”等规范的内容基本一致。

  三、要尽快健全土地储备、交易机构,按照国土资源部、财政部、中国人民银行印发的《土地储备管理办法》规范土地储备管理行为。土地储备机构应按照有关规定,通过公开招标方式选择工程实施单位,对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发,储备土地完成前期开发整理后,纳入当地市、县土地供应计划,由市、县人民政府国土资源管理部门按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第
11号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39
号)统一组织供地。供地程序上,严格按照《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)〉和〈协议出让国有土地使用权规范(试行)〉的通知》(国土资发(2006)114号)规定的程序办理。

鉴于实务操作中,大家习惯使用“土地一级开发”这个概念,我们在后续描述中继续沿用这个概念,文中所述土地一级开发是政府为提高土地综合利用水平,调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,促进区域的可持续发展,根据土地利用总体规划、城乡总体规划、年度土地开发计划和土地市场供需状况等,对依法收回的国有土地、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地等,统一进行征地、拆迁、安置、基础设施建设等,达到土地供应条件的行为。

  四、严格执行《划拨用地目录》,对应当出让的土地作为划拨处理的,必须坚决整改。

2国家层面与土地一级开发相关的政策文件

  五、严格执行《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004)28号)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发(2006)31号)、《四川省人民政府贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的实施意见》(川府发(2005)15号)、《省国土资源厅、省监察厅〈转发国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题通知〉的通知》及《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发(2006)307号)等文件规定,对应当招拍挂出让的土地以协议方式出让、出让金的定价以及收支不合法合规的,必须坚决整改。

国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号);

  六、按照国土资源部、国家工商行政管理总局《关于发布〈国有土地使用权出让合同〉示范文本(试行)的通知》、《关于发布〈国有土地使用权出让合同补充协议〉示范文本(试行)的通知》、《国土资源部办公厅关于印发〈建设用地申请表〉等文书格式的通知》的要求,完善《建设用地申请表》、《划拨国有土地协议暨呈报书》、《国家建设划拨国有土地呈报表》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》、政府供地批文等供地文件,规范供地档案。

财政部 国土资源部《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号);

  七、严格执行《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发(2006)100号)及财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉要求,规范土地出让收支管理。

国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号);

  八、要按《省国土资源厅关于实施土地利用全程管理的通知》要求,加强供地后的监管和跟踪管理。

财政部《土地储备资金会计核算办法》(财会〔2008〕10号);

  各县市政府要严格按清理宗地的有关要求,把握好政策界限,认真落实整改措施,对存在问题坚决予以纠正。并于2008年1月30日前将2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地的《宗地供应情况登记表》、《划拨用地统计表》、《协议出让用地统计表》、《招标拍卖挂牌出让用地统计表》、《国有土地使用权出让收支管理情况统计表》、《专项清理期间违法违纪案件查处情况统计表》逐一核实,重新上报州国土资源局,对专项清理中查出的问题,要将处理结果专题报告州国土资源局。坚决杜绝瞒报、漏报,防止搞形式、走过场、敷衍塞责、弄虚作假,确保统计数据真实。州上将于2008年2月组织检查,如发现自查自纠不到位、统计报表虚假的情况,严格追究主要负责人和相关责任人的责任。

国土资源部 财政部 中国人民银行
中国银行业监督管理委员会《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔2012〕162号);

  二○○八年一月二十四日

财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号);

《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》(财金〔2016〕91号);

财政部
国土资源部《关于印发<地方政府土地储备专项债券管理办法>的通知》(财预〔2017〕62号);

财政部《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)等。

3解读国家层面与土地一级开发相关政策文件

关于土地一级开发的工作内容

解读政策文件,土地一级开发工作包括:

1.编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并上级国土资源管理部门备案;

2.编制项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据;

3.办理土地一级开发手续(如项目规划条件、项目立项审核、征地批复、拆迁许可证等);

4.土地一级开发资金筹措和管理;

5.土地征收与补偿和房屋拆迁与安置;

6.土地一级开发基础设施建设,包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等;

7.土地一级开发验收评估;

8.土地一级开发成本核算;

9.土地的储存与看护等。

其中1、2两项工作由国土资源管理部门实施。

关于土地一级开发机构的定位

《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)规定:土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定:鉴于土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障,不能或不宜由市场配置资源,因此,按照事业单位分类改革的原则,各地区应当将土地储备机构统一划为公益一类事业单位。

根据上述文件规定,土地储备机构系市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位,为公益一类事业单位,不得从事经营活动,财政部门根据其正常业务需要提供相应经费保障。

注:国务院办公厅《关于印发分类推进事业单位改革配套文件的通知》(国办发〔2011〕37号)公益一类事业单位,即承担义务教育、基础性科研、公共文化、公共卫生及基层的基本医疗服务等基本公益服务,不能或不宜由市场配置资源的事业单位。这类单位不得从事经营活动,其宗旨、业务范围和服务规范由国家确定。对公益一类事业单位,财政根据正常业务需要提供相应经费保障。

关于土地一级开发实施主体的确定

《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)规定:……土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担。建立土地储备机构名录。市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入名录并定期更新。

《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔2012〕162号)规定:国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作。

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定:……每个县级以上法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构,统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理。对于重复设置的土地储备机构,应当在压缩归并的基础上,按规定重新纳入土地储备名录管理。……上述工作由地方各级国土资源主管部门商同级财政部门、人民银行分支机构、银监部门等机构提出具体意见,经同级人民政府批准后实施,并于2016年12月31日前完成。

土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外,承担与土地储备职能无关的事务,包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务,已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转。

《关于印发<地方政府土地储备专项债券管理办法>的通知》(财预〔2017〕62号)规定:土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。

根据上述文件规定,一是,土地储备的实施主体应是土地储备机构,需纳入土地储备机构名录,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作;二是,土地储备机构不得在土地储备职能之外,承担与土地储备职能无关的事务,包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务,已经承担的上述事务应当在2016年12月31日前剥离和划转;三是,县级以上法定行政区划已经设置一个土地储备机构,原则上不宜再设置其他土地储备机构,如果县级以上法定行政区划需要设置两个以上土地储备机构时,则该等土地储备机构在纳入土地储备名录管理的情况下,可以继续行使土地储备职能。在没有法律法规规章作为依据的前提下,土地储备机构不能授权包括其子公司在内的其他主体实施土地储备职能。

土地储备工作如何开展

《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)规定了土地储备三个方面内容,土地储备机构可采用不同方式开展工作:

1.土地征收、收购、收回涉及的安置补偿服务

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定:地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。

《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)规定:政府购买服务所需资金应当在年度预算和中期财政规划中据实足额安排。

严格按照规定范围实施政府购买服务。政府购买服务内容应当严格限制在属于政府职责范围、适合采取市场化方式提供、社会力量能够承担的服务事项,重点是有预算安排的基本公共服务项目。科学制定并适时完善分级分部门政府购买服务指导性目录,增强指导性目录的约束力。对暂时未纳入指导性目录又确需购买的服务事项,应当报财政部门审核备案后调整实施。

严格规范政府购买服务预算管理。政府购买服务要坚持先有预算、后购买服务,所需资金应当在既有年度预算中统筹考虑,不得把政府购买服务作为增加预算单位财政支出的依据。地方各级财政部门应当充分考虑实际财力水平,妥善做好政府购买服务支出与年度预算、中期财政规划的衔接,足额安排资金,保障服务承接主体合法权益。年度预算未安排资金的,不得实施政府购买服务。

根据上述文件规定,土地征收、收购、收回涉及的安置补偿服务可以采用政府购买服务的方式,但应注意:

土地征收、收购、收回涉及的安置补偿服务应被列入政府购买服务指导性目录中,对暂时未纳入指导性目录又确需购买的服务事项,应当报财政部门审核备案后调整实施。

政府购买该项服务所需资金应当在年度预算和中期财政规划中据实足额安排,先有预算、后购买服务,所需资金应当在既有年度预算中统筹考虑,不得把政府购买服务作为增加预算单位财政支出的依据,年度预算未安排资金的,不得实施政府购买服务。

2.储备土地的前期开发

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定:土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发,包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号文)规定:……严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。……政府建设工程项目确需使用财政资金,应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范实施。

根据上述文件规定,储备土地的前期开发归属于建设工程项目,如确需使用财政资金,应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范实施。

3.土地的储存与看护

《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)规定:“土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理,防止侵害储备土地权利行为的发生”。

《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)规定:土地的储存属于政府职责范围、适合采取市场化方式提供、社会力量能够承担的服务事项。

根据上述文件规定,土地的储存与看护可以列入政府购买服务指导性目录,报财政部门审核备案后调整实施。如果不能列入政府购买服务指导性目录,则可以根据《政府采购法》之规定,通过政府采购服务的方式采购。

关于土地储备基金筹措和使用

1.土地储备资金的筹措

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定:土地储备机构新增土地储备项目所需资金,应当严格按照规定纳入政府性基金预算,从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排,不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。地方政府应在核定的债务限额内,根据本地区土地储备相关政府性基金收入、地方政府性债务风险等因素,合理安排年度用于土地储备的债券发行规模和期限。

《关于印发<地方政府土地储备专项债券管理办法>的通知》(财预〔2017〕62号)规定:地方政府为土地储备举借债务采取发行土地储备专项债券方式。地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务,不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务,不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

根据上述文件规定,自2016年1月1日起,土地储备机构不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备资金的筹措方式包括:一是,纳入政府性基金预算,从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排;二是,对于政府性基金预算不足部分,在国家核定的债务限额内通过省级政府发行土地储备专项债券方式解决。

2.土地储备资金的使用

《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定:土地储备资金主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支,不得用于土地储备机构日常经费开支。土地储备机构所需的日常经费,应当与土地储备资金实行分账核算,不得相互混用。各地不得借土地储备前期开发,搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设。

土地一级开发成本及收益回报模式

1.土地一级开发成本根据《关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》(财综〔2007〕17号)第九条、第十条和《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)六、规范土地储备资金使用管理中土地储备资金的使用范围规定,可归集为:

征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。各地不得借土地储备前期开发,搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设。

需要偿还的土地储备存量贷款利息支出。

经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他支出。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设等支出。

结合部分地方法规和成本核算实务,土地一级开发成本可归集为:

土地报批等各项税费,包括上缴国家、省、市有关部门的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费。

征地补偿费,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费,以及按征地面积一定比率计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用。

拆迁安置补偿费,包括房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用。

土地一级开发整理项目前期费用,包括规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用。

土地前期开发整理费用,包括实施收储范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设的费用。

财务支出,包括土地储备机构或国有投资公司向金融机构融资所支付的利息、社会投资人参与土地一级开发整理投入的资金利息、融资顾问费、金融机构组团费、资产管理费等费用。

储备土地临时看护管理及临时利用费,包括打围墙、树栅栏、树标识等费用,开展专人看守和日常巡查费用;对地上建筑物进行必要的维修改造费用,通过出租、临时使用等方式加以利用而建设临时性建筑和设施等费用。

其他费用,包括土地储备管理费、征地工作经费、拆迁工作经费、受委托实施土地储备单位的管理费、土地储备支出核算费用,审计费、国有投资公司组织社会资金参与土地一级开发整理的投资回报,以及经市政府审批认定列入直接支出的其他费用。

2.土地一级开发项目投资回报

国家层面法规中,没有规定土地一级开发项目投资回报的条款,但是在一些地方性法规中有约定,如某地方土地一级开发文件明确:

社会投资人参与土地一级开发整理项目投入的资金,其资金成本参照银行同期贷款基准利率据实计入成本,但不计入投资回报的计算基数。

社会投资人参与土地整理、征地、拆迁、安置、基础设施配套工程建设,其投入资金依照下述公式协商确定项目投资回报率。

项目投资回报率 = 8% ×( 1
+征地拆迁安置资金量/(征地拆迁安置资金量+建设工程资金量))

具体根据金融形势、社会资金成本水平及具体付款期限与社会投资人商谈,并按管理权限上报市政府决定。

笔者认为,在财预〔2017〕62号文和财预〔2017〕87号文出台后,随着土地一级开发工作规范实施,这些地方文件约定的固定收益回报应予以取消。

4土地一级开发今后规范实施路径选择

单独将土地一级开发做成PPP项目不可行

经过前面政策解读可以明确,单独将土地一级开发做成PPP项目不可行,主要原因:一是,土地一级开发完成征地、拆迁、基础设施建设等工作,达到了土地供应条件,通过土地储备机构收储后进行有偿出让或转让。土地一级开发没有运营环节,不符合PPP模式的特征。二是,土地储备机构是土地一级开发工作的唯一实施主体,《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》(财金〔2016〕91号)第五点明确:“PPP项目主体或其他社会资本……不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作……。”

土地一级开发相关内容全部采用政府购买服务模式也不可行

土地一级开发相关内容全部采用政府购买服务模式也不可行,主要原因是:一是,根据《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号文)规定:严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。二是,根据前面的政策解读,土地一级开发的三项主要工作需要拆分,即土地征收、收购、收回涉及的安置补偿服务和土地的储存与看护服务可采用政府购买服务模式完成,而储备土地的前期开发,包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设归属于建设工程项目,应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范招标。

将土地一级开发纳入土地捆绑项目开发模式不可行

目前,土地捆绑项目开发模式在部分国家层面的法律法规中有所体现,如国务院《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发〔2014〕37号)、《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发〔2014〕60号)、国家发改委《关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知》(发改基础〔2015〕49号)、财政部和交通运输部《关于在收费公路领域推广运用政府和社会资本合作模式的实施意见》(财建〔2015〕111号)、《国家发展改革委、住房和城乡建设部关于城市地下综合管廊实行有偿使用制度的指导意见》(发改价格〔2015〕2754号)等。

其中,以国务院《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(国办发〔2014〕37号)为例,文件明确“一、土地综合开发的基本原则支持铁路建设与新型城镇化相结合。……坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则,对铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用。通过市场方式供应土地,一体设计、统一联建方式开发利用土地,促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提高,形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制,促进铁路和城镇化可持续发展。政府引导与市场自主开发相结合。……地方政府要在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,统筹铁路站场及毗邻地区相关规划,合理确定土地综合开发的边界和规模,通过综合开发用地供应与铁路建设联动等措施,引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发,有力有序推进铁路建设”。从文件解读,土地一级开发内容应该包括在土地综合开发范围,允许市场主体参与土地综合开发,但是强调地方政府要编制土地利用总体规划和城市总体规划,做好用地控制和预留。城乡规划部门同步组织开展修建性详细规划编制或城市设计工作,深化建筑空间组织、道路交通规划、开发强度、建设时序等工作,市场主体要通过市场方式取得土地综合开发权。

笔者认为,上述政策文件的出台目的是为了支持相关建设领域积极引入市场主体,将政府引导与市场自主开发相结合、盘活存量用地与综合开发用地相结合。发布时间在财预〔2017〕50号、财预〔2017〕62号和财预〔2017〕87号文件之前,严格按照三个文件要求执行,则土地一级开发将不能再纳入土地综合开发范围。

园区开发、特色小镇等特定领域土地一级开发工作的考虑

园区开发、特色小镇等特定领域,土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系,关联度很高,针对上述三个文件对土地一级开发工作的规范要求,笔者认为,参与园区开发、特色小镇等特定领域项目的市场主体(以下简称“市场主体”)既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律,又要确保参与程序规范合法,则在项目前期规划环节,与项目拟选址地的地方政府及国有资源管理部门提前沟通、主动申请,将项目整体策划与项目选址地的土地利用总体规划、土地利用年度计划、储备土地前期开发规模、储备土地供应规模、年度土地储备计划等一并进行对接和综合筹划。在项目立项报批环节,及早向项目选址地国土资源管理部门主动汇报项目涉及用地有关情况,落实建设项目用地预审意见,开展用地报批的准备工作。在土地一级开发过程中,市场主体应主动、积极参与土地储备机构开展的各阶段采购、招标工作,争取作为合格的供应商参与项目地土地一级开发工作。开发完成后,充分利用目前的项目建设用地竞争出让环节与社会资本方采购环节可以合并实施的政策空间,获得园区开发、特色小镇等特定领域项目的土地二级开发权、项目投融资、建设、运营权,这样,分期实施,分步运作,确保项目符合现行法律法规的要求,实现项目整体收益最大化。

注:项目建设用地竞争出让环节与社会资本方采购环节可以合并实施的政策:

财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》(财金〔2016〕91号)率先提出了:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

国家发改委《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》(发改投资〔2016〕2231号)中指出“各地要积极创造条件,采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂,鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。

国土资源部在同月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号)中也同样明确“采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时,相关用地需要有偿使用的,可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施”。

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