奥门新萄京丁祖昱评楼市-中国豪宅TOP10揭秘

易居中国昨日公布了2009年(统计时间2009.1.1-12.28)上海实际成交均价最高的前10名楼盘,其中有4个项目均价超过10万元/平方米。而从单价看,古北臻园的一套别墅成交单价高达19万元/平方米,创下沪上乃至中国内地之最。盘踞上海豪宅价格之最两年之久的汤臣一品今年屈居第二,原名为“鹏利海景公寓”的中粮海景一号4年后重新包装上市,一举成为新一代沪上均价最贵楼盘。  记者在比对了网上房地产的交易数据后发现,2009年成交均价前4名的楼盘均价确实都超过10万元/平方米,分别是中粮海景1号110198元/平方米、汤臣一品103812元/平方米、佘山高尔夫别墅100861元/平方米和西郊明苑别墅100855元/平方米,其中两个楼盘集中在陆家嘴区域。其余6个楼盘均价也都在7万元/平方米以上,反映这10个楼盘实际成交价格中间水平的平均值达9.5万元/平方米,比2008年的7.2万元上涨32%。  自2005年10月上市、2006年8月首开销售记录以来,汤臣一品就是上海乃至整个内地房价之最。过去三年里,其成交的4套房源均位于A栋,均价在115479-142243元/平方米之间,2007年至2008年的两年间均占据上海住宅均价最高榜首。今年其A栋成交的5套房源均价在135063-166174元/平方米,但是受到其上半年新推出的C栋成交36套低区房源均价只有93955元/平方米的影响,汤臣一品今年的总体均价被拉低,位居第二位。  从单价来看,地处古北的臻园11月成交了一栋9100万元的别墅,按其471.29平方米的产权面积算均价高达193087元/平方米,是上海乃至整个内地房价之最。佘山高尔会别墅11月也成交了一栋1.28亿元的房源,按其759.31平方米的产权面积算均价也高达168574元/平方米。  易居中国报告还提出,2004年12月华府天地上市成交17套房源的均价达到50551元/平方米,是上海首次出现售价5万元/平方米以上的楼盘。之后2005-2008年,成交均价在5万元/平方米以上楼盘每年成交量分别为82套、263套、310套和381套,但2009年这一数据已达到1460套,超过之前的历年总和。可以看到,目前上海豪宅的价格门槛已达到5万元/平方米。

  东郊花园项目位于上海市浦东新区紫竹路398号,是目前唯一紧邻东郊国宾馆的在售高档别墅,区域优势较为明显。项目总建筑面积5.62万平米,目前总共推出了61套,都为独栋别墅。上半年成交最贵的为二期12号独栋别墅,面积约412平米,全装修交房,装修标准10,000-11,000元/平方米。东郊花园将于7月底推出三期,三期改为毛坯交付,备案价格在14.71-15.73万元/平方米。可以想见,即使实际成交价格较备案价格有打折,但是东郊花园未来价格势必会继续攀升。

近日,上海二手房市场上,上海最贵豪宅汤臣一品,一套431平方米的二手房源出售成为热议话题。沪上中介群发短信称:业主出国急售,原价6500万,现价5800万,431平。  曾经的中国第一豪宅再次引起公众关注。  降价仍能大赚  原挂牌价6500万元,降至5800万元,相当于打八九折。  《东地产》从陆家嘴板块内的二手房中介公司了解到,“仁恒河滨城、世茂滨江花园等交投活跃的二手房,目前个别房源降幅也只是在5%上下,超过10%基本没有。”  但像汤臣一品这套房源一下子打八九折,非常少见。难道是汤臣一品房东亏本卖房。  《东地产》获悉,事情并非如此,甚至一旦以5800万元的价格成交,房东还能因此大赚一笔。  据前往该套房源现场考察过的中介称,该房源是2009年推出的C栋楼,房子位于7楼,当年买入。因出国,在今年4月初首次挂牌,挂牌价为6500万元。后经努力,在4月中旬下调挂牌价至5800万元。  按照2009年汤臣一品售楼处报价,当年首批推出的C栋楼位于中低区的房源均价为9.8万元/平方米,单套总价在4000万元左右。  以此计算,虽然房东降至5800万元,单价13.46万元/每平方米出售。总面积431平方米的汤臣一品7楼二手房,仍能获利近1800万元。  两年赚1800万元,这样的投资回报率可以说是相当可观。不过,尽管房东在4月中旬下调售价,但目前仍未传出已成功售出。  陆家嘴一手房推动二手房价  业内人士认为,目前汤臣一品自身也有一手房在售,如果购房者有意向买汤臣一品,还是首选一手房。  据网上房地产信息披露,截止到4月22日,汤臣一品在2011年以来,已售出7套房源,其中在3月中旬就售出一套单价14万元/平方米的房源。  而在可售住宅一栏,网上房地产信息显示,目前汤臣一品已售住宅为66套,还有48套住宅可售。其中,可售住宅的中低区房源较少,主要集中在中高区。  汤臣一品售楼处报价称,在售的A栋,单价160000元/平米起,C栋20层以上高层房源,均价150000元/平米。  虽然自2005年以来,汤臣一品已售出66套住宅,但从沪上二手房中介公司了解到,流入二手房市场的汤臣一品房源很少。  德佑地产陆家嘴分行经历王凯告诉《东地产》:“去年曾经有过一套,但一直都没有卖出,加上最新的这一套,也就只有2套房源。其他网上出现的汤臣一品二手房源,基本是虚假房源。”  究其原因,王凯认为,大多数购房者是在2009年买入,不到5年转手售出,税费就非常惊人,其中营业税就要交总房价的5,5%。此外,大多数购房者还是看好陆家嘴后市。  “新鸿基滨江凯旋门、财富海景,这些一手房一旦上市,势必会推动二手房价水涨船高。”王凯在接触的一些投资者纷纷看好后市。  高档住宅连年涨价  投资者惜售的一个重要原因,是目前上海市中心一手高档住宅价格依然在逐年上涨。  4月15日新开盘的位于静安区的远中风华园,开盘叫价在6-10万/平方米间。而根据数据显示,该盘2009年均价为5万/平方米左右,2010年均价在5.3万/平方米左右,2011年新盘起价就超6万/平方米。据中原地产数据显示,目前远中风华园所处板块成交均价仅2.9万元/平方米。  此外,《东地产》从世邦魏理仕住宅部高级董事陈炜处了解到,目前一些高端住宅的开发商并不愿降价,其透露浦西一位于滨江沿线的楼盘开发商,甚至将三年后的价格拿出来销售,售价高达20万元每平方米,有望取代汤臣一品最贵豪宅头衔。  不过,无论是一手房还是二手房,高档住宅的成交量依然低迷。其中以陆家嘴二手市场为例,汉宇地产陆家嘴分行经理透露,近期陆家嘴高端住宅成交一直非常低迷,房东与购房者的心理预期差距较大。“房东大多看好中长期,不愿降价出售。即便是降价,个别案例的降幅也只在5%—8%。但购房者心理预期是10%—20%,差距非常大,以致近期成交一直非常低迷。”

  9、东郊花园——国宾馆旁的别墅豪宅,深宅大院

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奥门新萄京 ,  绿城元福里位于杭州市中心,临近西湖、背靠杭州著名旅游景点南宋御街,项目总建筑面积约2.5万平方米,约有44套房源,主要是排屋和少量独栋别墅,户型面积在120-420平米之间。上半年绿城元福里成交最贵的是27号别墅,单套面积265平米,均价140074元/平米,是唯一一个二线城市上榜地块。项目是办公型别墅,买家可能是企业。

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  万特园二期位于闵行区古北南路1551弄,总建筑面积3万平米,共推出75套房源,主要是别墅产品,主力户型面积在270-950平米。除52号楼之外,其余楼栋都为毛坯交房。上半年成交单价最高的是35号独栋别墅,面积646平米,单套总价超亿元。

  5、汇悦台——180度的南向一线江景

  上国阙项目位于北京市西城区大方胡同东侧,总建筑面积约2.43万平米,目前共推出一栋楼34套房源,主要161-194平米二房、222-287平米三房四房,目前已经售罄。上半年成交最贵的为1号楼一套294平米的四房,单价约13.8万元/平米。

  汇悦台拥有180度的南向一线江景,据说是珠江新城区内最后的江景豪宅,距离珠江仅有100米。建筑群由6栋38-40层的超高层塔楼组成,各楼栋如水带从东往西,构成“皇冠”形状,楼与楼之间互相错开,实现每户江景资源的最大化。考虑到高端住户特殊身份,汇悦台的设计从人性化出发,在楼宇的设计以及社区配套上都充分考虑到私密性要求。通过巧妙的视线引导和选用不同的外墙材料,减少户与户之间的对望,提升业主的私密性。

  汤臣一品位于上海浦东新区花园石桥路28弄,总建筑面积9.16万平方米,共180套房源,以五房和复式房型为主。项目全装修交房,装修标准25,000-40,000元/平方米。上半年汤臣一品卖出的是8号楼顶楼复式单元,以超过23万元每平米的价格遥遥领先其他豪宅。该房一楼配备露台、客厅、餐厅、厨房、影音室、独立套房、保姆房等,二楼则有客厅、书房、酒窖、主人房及客房套间。室内配置国际顶尖的智能控制系统和智能化管理系统,灯光、电动窗帘、空调等均可接受移动终端的遥控。

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  知情人士透露,其实这套房源的买家在去年就已成为汤臣一品的业主。“当时他买的是一套底层复式单元,面积800多平方米,总价约1.5亿元。但这位买家一直对这套房源不是特别满意,今年决定换成一套更大户型的房子。”

今天我来八一下内地上半年单套成交最贵的十大豪宅,从项目分布上来看,上海是名副其实的豪宅聚集地,有6个项目上榜,杭州绿城元福里则造就了唯一一个二线城市上榜项目。从产品类型来看,只有3个是别墅产品,其余皆为公寓产品。受一线城市土地稀缺性的影响,今天反而公寓在市场上价格位居前列。其中超过20万单价的只有汤臣一品一家,其他的都在13万到16万,都说中国房价高,但看到10强的单价应该明白内地的房价和全球豪宅相比还有很大的距离!

  10、新鸿基滨江凯旋门——虽然钓住榜尾,但与香港的凯旋门还相距甚远

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  3、万特园二期——古北真正的城市别墅

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  汇悦台位于珠江新城东南区临江大道,总建筑面积约15.35万平方米,项目共有417套单位,最小为220-240平米三房,最大为1500-1520平米复式。上半年汇悦台成交最贵的即6号楼一套面积达1505平米的复式,单价148467元/平米,总价2.235亿元,直逼汤臣一品。项目全装修交房,装修标准10,000-20,000元/平方米。

  1、汤臣一品——当之无愧的内地第一豪宅,但是离世界十大豪宅还有相当大的差距。

  4、中粮海景壹号——借了黄浦江的光

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  钓鱼台7号院位于北京市海淀区玉渊潭公园北侧,东侧紧邻钓鱼台国宾馆,全国最为重要的金融街核心区近在咫尺,又与中关村相比邻,周边高等学府云集,文化氛围浓厚。项目总建筑面积约4.1万平方米,共推出106套房源,户型主要是267-1072平米四房和485-592平米复式,目前已基本售罄。上半年成交最贵的是1号楼一套三房,单套建筑面积372平米,单价14万元/平米。

  项目建筑面积约14.55万平方米,累计已推出208套房源,户型最小为二房160-170平米,最大为复式550-600平米。上半年售价最贵的是2号楼的一套四房房源,位于项目西侧,下层为项目的配套沿街商铺,紧邻道路。项目采取全装修交房,凯德置地的装修在业内不算出挑,但其低价奢华的风格依旧受到很多高端人士的喜爱,项目装修对外报价10000元/㎡。通过实地调研发现,企业在公共区域的装修工艺上非常考究,同时亦采取了低调内敛的装修风格。

  茂名公馆位于上海茂名南路/巨鹿路交汇处,是市中心的绝版核心高尚地段,周边历史人文建筑汇集,同时受到两大商圈辐射,商业氛围浓郁,配套丰富。生活便利。此外,小区的中央景观面较大,力求每一栋楼都有可以观赏到的中央景观。

  上国阙是为各界“领袖总裁”量身定做、可三代人居住,享受天伦之乐的豪宅,户型属于正南正北。项目的观景阳台都一米八乘八米左右,每位业主在自己家就可以观望长安大街、天安门广场、国家的重大庆典活动。

  2、凯德•茂名公馆——市中心绝版豪宅

  新鸿基滨江凯旋门位于上海市浦东新区陆家嘴浦明路688弄,项目总建筑面积约22.7万平方米,目前推出了195套房源,主力户型是120-270平米二房、230-330平米三房。项目装修交房,装修标准约10,000-15,000元/平方米。上半年销售最贵的为3号楼的一套三房,单套面积约284万平方米。

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  6、绿城元福里——唯一一个二线城市上榜楼盘

  8、上国阙——城市豪宅

  7、钓鱼台7号院——“钓鱼台”三个字就值10万,剩下4万是产品

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  新鸿基滨江凯旋门位于陆家嘴中心区,拥有一线江景。此外,项目规划超6000平米世界级私人会所“凯旋汇”,由曾主理纽约四季酒店的国际大师ChanduChhada倾力打造,住户可私享日光泳池、奢华SPA、顶级餐厅、江景宴会厅等六星级配套。

  项目独占城市核心区最稀缺地段与环境资源,集历史文化价值、城市区位价值、自然景观价值、建筑产品价值等众多核心资源优势于一身,卖出如此高价也在意料之中。

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  中粮海景壹号位于上海浦东新区银城中路600弄,总建筑面积9.8万平方米,共推出317套房源,以300-400平米的四房五房和550-750平米复式房源为主。上半年成交最贵的是2号楼的一套五房,面积394平米。2号楼位于小区西面,为沿江景观房,是项目最后一批房源,精装交付,装修标准8,000-16,000元/平方米。

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